Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har upprättat en korrekt och fullständig budgivningslista. Även en prövning av mäklarens hantering av budgivningsprocessen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretag]/[namn på kedja]). Anmälaren har bland annat gett in budgivningslistan, journalen, sms- och e-post meddelanden samt utdrag från samtalshistorik.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har bland annat gett in uppdragsavtalet, budgivningslistan, journalen, köpekontrakt samt sms- och e-postmeddelanden.

Anmälan

Anmälan har inkommit från två spekulanter jämte säljarna. Av anmälan framgår i huvudsak följande.

NN har underlåtit att till säljarna framföra samtliga bud. Det har lett till att säljarna accepterat ett bud som var 80 000 kr lägre än det sista budet som lades, vilket i sin tur orsakat dem ekonomisk skada med motsvarande belopp. NN har dessutom oriktigt påstått för säljarna att spekulanterna krävt vissa villkor när så inte varit fallet.

Mäklaren har i budgivningslistan inte antecknat samtliga bud, gjort felaktiga anteckningar avseende villkor för bud och angett felaktiga tidsangivelser. Mäklaren har antecknat att spekulanternas bud om 8 920 000 var förenat med villkor om egen besiktning när så inte var fallet och antecknat att deras bud om 8 940 000 kr inkom 17:19 när det egentligen inkom 17:06. Han har även underlåtit att revidera deras bud om 8 940 000 kr när spekulanterna ändrat sig gällande villkoret om besiktningsgenomgång samt antecknat att deras bud om 8 960 000 kr inkom 18:27 när det egentligen inkom 18:06. Spekulanternas bud om 8 980 000 kr respektive 9 000 000 kr saknas. Buden framfördes 18:27.

Mäklaren har också gjort felaktiga noteringar i mäklarjournalen, då han inte framfört samtliga bud till säljarna och noterat buden löpande. Han har heller inte angett att säljarna kontaktade honom efter budgivningen och frågat om han framfört samtliga bud eller att säljarna varit missnöjda med hur han utfört förmedlingsuppdraget. Det har heller inte framgått att säljarna begärt men nekats tillgång till budgivningslistan samt att säljarna framfört en formell reklamation till honom.

Mäklaren har handlat partiskt gentemot de slutliga köparna genom att han gynnat deras ekonomiska intresse framför säljarnas. Han gav inte övriga spekulanter motsvarande betänketid och förutsättningar. Säljarna behövde insistera på att mäklaren skulle höra av sig till spekulanterna för att se om de ville lägga ett motbud. Mellan buden väntade han olika lång tid med att förmedla buden vidare, trots att han i sms uttryckt att affären nog skulle avslutas inom kort. Mäklaren har under förmedlingens gång heller inte uppfyllt kraven på korrekt och affärsmässigt uppförande genom att han inte visat tillbörlig respekt och aktsamhet i sina kontakter, bl.a. genom att han visat missnöje och irritation mot säljarna när de inte följt hans uppmaning om att acceptera ett dolt bud om 8 500 000 kr. Han ska även ha försökt gå emot säljarnas önskemål samt försökt forcera budgivningen till ett avslut.

Mäklaren har heller inte gett de råd och upplysningar som var påkallade, genom att han inte på ett rättvist sätt förklarat vad en köpargenomgång innebar.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

Anmälan har sin bakgrund i en anmärkningsvärd budgivningsprocess, med en av anmälarna i centrum som vidare kallas ”Spekulanten”. Anmälan grundar sig på ett flertal centrala felaktigheter.

Spekulanten agerade anmärkningsvärt i samband med budgivningen. Mitt under pågående kontraktsskrivning mellan säljarna och köparna, och efter kontorstid, dök Spekulanten upp utanför kontoret och började banka på fönstret till det rum där kontraktsskrivningen hölls. Situationen upplevdes som både hotfull och absurd. Spekulanten har efter försäljningen sökt upp säljarna och i kontakten lyckats övertyga säljarna om att han har lämnat fler bud och med annat innehåll än vad han gjorde. Säljarna var dock vid kontraktstillfället mycket tydliga med att de inte önskade skriva kontrakt med spekulanten, på grund av hans anmärkningsvärda beteende.

Han har, tillsammans med sin kontorschef, försökt lösa situationen och varit tillmötesgående. Han har uppfattat det som att säljarna accepterat hans förklaring av budgivningsprocessen, då säljarna signerat anbudsförteckningen vid tillträdet utan några invändningar.

Spekulanten frånföll kravet på köpargenomgång per sms, vilket säljarna informerades om. Säljarna tackade dock nej till det budet. Av förbiseende har budets villkor inte justerats i anbudsförteckningen.

I syfte att avvärja den hotfulla situationen, som uppstod när spekulanten dök upp på kontraktsskrivningen, ringde han upp spekulanten. I telefonsamtalet förklarade han situationen för spekulanten och att säljarna inte var intresserade av att skriva kontrakt med honom, men att om han ville lägga ett bud så skulle han framföra det till säljarna. Spekulanten, som upplevdes uppeldad och hotfullt, la ett bud på 8 960 000 kr utan villkor. Några ytterligare bud lades inte.

NN avslutade telefonsamtalet med Spekulanten och framförde budet till Säljarna samt antecknade det i budförteckningen. Säljarna valde dock att inte acceptera budet eftersom de inte kunde tänka sig att sälja till spekulanten. Säljarna skrev därför i stället kontrakt med köparna som planerat, med en köpeskilling om 8 920 000 kr. Händelseförloppet enligt ovan har även noterats i hans journal.

Han ringde upp säljarna dagen efter kontraktsskrivningen. I samtalet tackade en av säljarna honom för hanteringen av spekulanten och att de lyckades skriva kontrakt med köparna. Senare samma kväll hörde säljarna av sig per mejl med några korta frågor om budgivningen. Han besvarade omedelbart med beskrivningen av händelseförloppet. Säljarna hörde därefter av sig och informerade om att spekulanten tagit kontakt med dem och påstått att ha lagt ett bud om 9 000 000 kr. Han informerade säljarna om att så inte varit fallet. Säljarna återkom därefter inte med något svar, i stället planerades ett möte in mellan säljarna och kontorschefen. Kontakten avslutades med att han själv gjorde en anmälan till ansvarsförsäkringsbolaget. Säljarna har inte återkommit till försäkringsbolaget. Tillträdet genomfördes, utan några invändningar från säljarna.

Kontorschefen har varit i kontakt med spekulanten för att reda ut vad som hänt. I samtalet framkom att spekulanten var osäker på om han verkligen framförde de högre buden eller om han endast diskuterade buden med sin sambo. Det kan intygas av kontorschefen. Omständigheterna i sig styrker att något ytterligare bud efter budet om 8 960 000 kr inte inkom. Enligt hans uppfattning är spekulantens påståenden efterkonstruerade.

Han bestrider att han angett felaktig tid för lagda bud. Spekulantens samtliga bud har lämnats muntligen per telefon och har antecknats i direkt anslutning till telefonsamtalet. Spekulantens bud om 8 940 000 kr lades visserligen kl. 17.03, vid vilken tidpunkt han var upptagen i en annan kontraktsskrivning. Budet antecknades så snart som möjligt, vilket var vid 17.19.

Han bestrider att han inte skulle framfört bud i tid och därigenom gynnat köparna. Han har, så snart som möjligt, framfört varje bud som lagt tills säljarna. Även övriga spekulanter/budgivare har inom samma tid informerats om de bud som lagts. Att spekulanten upplevt att det tagit tid att få säljarnas återkoppling på bud tar inte hänsyn till att säljarnas betänketid varierat mellan olika bud. Under alla omständigheter har han varit skyldig att invänta säljarnas besked innan någon information om deras inställning till lämnade bud delges budgivarna.

Såvitt avser journalen bestrids att anteckningen om att samtliga bud framförts löpande och noterats är felaktig. Han bestrider därutöver att han varit skyldig att anteckna korrespondens med säljarna om budgivningsprocessen i journalen eller i övrigt anteckna att han inlett ett skadeärende hos sitt ansvarsförsäkringsbolag. Han bestrider att säljarna inte fått information om, eller varit införstådda med, skillnaden mellan att skriva ett kontrakt med villkor om besiktningsgenomgång eller köpargenomgång eller att skriva ett kontrakt utan svävarvillkor.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Budgivningslistan

I budgivningslistan finns bland annat följande anbud redovisade.

Datum	Tidpunkt	Budgivare	Bud	Villkor
2024-09-25	18:27	Budgivare 2	8 960 000
2024-09-25	17:19	Budgivare 2	8 940 000	Villkor om Besiktnings-genomgång
2024-09-25	14:24	Budgivare 3	8 920 000
2025-09-25	11:45	Budgivare 2	8 920 000	Villkor om egen besiktning
2025-09-25	10:17	Budgivare 3	8 875 000

 

Journalen

I mäklarjournalen finns bland annat följande noteringar.

2024-09-25 – Egen journalanteckning

Annan budgivare avbryter fysiskt pågående kontraktsskrivning och lägger ett ytterligare bud på plats. Säljaren kvarstår, efter enskilt möte med mäklaren, vid sitt beslut att sälja till köparen.

Journalen har signerats av köpare och säljare den 24 januari 2025.

Sms mellan mäklaren och Spekulanten

I en ingiven sms-konversation mellan mäklaren och Spekulanten framgår följande.

Spekulanten:

”Några besked?”

Mäklaren:

”Hej, sitter i kontrakt och säljarna återkom nu på sms att de väljer att skriva med den andra parten.”

Spekulanten:

”Trots att de lagt 20 under?”

Mäklaren:

”Precis.”

Vidare framgår följande i konversationen mellan samma parter.

Spekulanten:

”Vi kan skippa det där med köpargenomgång. Vi avser inte ha någon klausul som ger oss möjligheten att dra ur om det var så jag uttryckte mig. Vi ligger alltså 20 över de andra på övrigt samma villkor. Ber om ursäkt om jag var otydlig i det avseendet. Kan tilläggas att vi redan sålt vår bostad och har lånelöfte och allt det andra klart.”

Mäklaren:

”Sitter i kontrakt. Vidarebefordrar ditt sms.”

E-postkonversation mellan mäklaren och säljarna

I en e-postkonversation mellan mäklaren och säljarna framgår bland annat följande.

Säljarna:

2024-09-26 kl. 19:22

”Hej NN, nu eftermiddagen efter husförsäljningen dyker några frågor upp för oss. Vi vill stämma av några saker med dig. Hoppas det går bra! Igår när jag fortfarande var i Skåne informerade du mig om att MM hade höjt sitt bud med 20,000:- och krävde inget nytt besiktningsprotokoll utan vill ”bara” ha en genomgång av vårt besiktningsprotokoll. Jag pratade med min partner och vi bestämde att 20,000 extra när han ändå vill ha en genomgång av protokollet, inte var värt. Vi sa då att vi vill signa med det andra paret. Jag ville dock först att du skulle informera honom om att vi vill skriva med det andra paret pga att de var smidigare. För att ge honom en chans att själv ”vara smidig” och kanske skulle budgivning t.o.m. fortsätta. Sedan när jag kom fram till mäklarkontoret sa du att han hade ringt igen och höjt sitt bud igen så att det nu var 40 000:- högre än den summan som OO och PP hade lagt som bud. Du sa att han fortfarande ville ha en genomgång av besiktningsprotokollet. Betyder det att MM:s sista bud var 8,960 000:- och att han ville ha en genomgång av vårt besiktningsprotokoll? Vi är tacksamma för att du bekräftar detta för oss.”

Mäklaren:

2024-09-26 k. 19.26

”Hej

Ni har förstått helt korrekt. Han höjde sitt bud med 20 000 kr, det meddelade jag er och då ville han ha en besiktningsgenomgång. Sedan som du vet så kom han och bankade på rutan och då ringde jag upp honom och pratade med honom och så slängde han ur sig att han höjer 20 000 kr till. Även det fick ni reda på men ni valde ändå den andra köparen.”

Mäklaren:

2024-09-26 kl. 19.50

”Hej, eftersom ni inte svara på telefon så förtydligade jag en ytterligare detalj som ni inte skrev, för det bud som ni har sålt för så ville den andra parten som ni inte ville ha som köpare. Då ville han ta in en egen besiktningsman. Sedan höjde han 20 000 kr utan besiktning, alltså samma villkor som den ni valde. Sedan kom han och bankade på rutan och höjde ytterligare 20 000 kr och även det tackade ni nej till och då var det inte på tal om några klausuler. Men ni valde ändå dom andra köparna.”

Säljarna:

2024-09-26 kl. 22.25

”Hej NN, vi uppfattade de olika buden såhär:

MM (som jag nu vet att han som bankade på rutan heter) hade lagt ett bud på 8 920 000 kr och ville utföra en egen besiktning.

Då la OO och PP ett motsvarande bud på 8 920 000 kr utan några övriga krav

MM höjde till 8 940 000 kr och avstod från besiktning men ville ha en besiktningsgenomgång av vårt protokoll.

Sen höjde han igen till 8 960 000 kr. Problemet för oss nu är att MM har hört av sig och sagt att budet han la när han befann sig utanför ert kontor var 9 000 000 kr, här citerar jag hans sms:

För vår sinnesfrids skull vill vi dock ändå bara vilja höra oss för om en enda fråga nämligen om mäklaren verkligen framförde våra sista bud till er, varav det sista var på 9 miljoner på exakt samma villkor som de slutliga köparna (inkl. ingen besiktningsklausul) samt helt flexibelt tillträde, innan kontraktsskrivningen.

Det budet framfördes inte till oss. Vi tog enbart ställning till om vi ville avbryta kontraktsskrivningen med OO och PP med en skillnad på 40 000 kr mellan buden. Vilket vi då inte ville och vi gick vidare att skriva kontrakt. Men en skillnad på 80 000 kr och precis samma villkor hade ändrat vårt beslut att skriva kontrakt på 8 920 000 kr. Dessutom är det en tydlig indikation på att budgivningen inte var över, kanske hade även OO och PP höjt sitt bud och att priset även hade gått upp över 9 000 000 kr. Det är ett stort problem.”

Mäklaren:

”Jag ber antigen vår VD eller ägare på [mäklarföretaget] att ta kontakt med er. I denna fråga, då det är anmärkningsvärt att efter att den där personen hotfullt mitt under ett kontrakt kommer bankandes på vårt kontor och ni själva uttryckligen säger vi vill inte sälja till honom och ni börjar i fråga sätta oss? Jag har framfört alla bud, vill ni ha sms konversation så skriver jag ut den , allt är dokumenterat i budregistret. För utom det så säger även ni i samtal dagen efter tack för att du fick personen i fråga att avlägsna sig. Och jag var inte otrevlig mot MM utan jag sa precis som ni hade sagt. Ni valde en annan köpare till ett lägre pris, och då sa han jag lägger på ytterligare 20 000 kr. Och det framförde jag till er.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Det gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Det finns inget krav som måste vara uppfyllt för att en spekulant ska få vara med i en budgivning. Information om sådana krav från en mäklare innebär en begränsning för en spekulant och medför en uppenbar risk för att intressenter avstår från att lämna bud (jfr Kammarrätten i Stockholms dom den 9 september 2008 i mål nummer 7165–07 och dom den 7 mars 2013 i mål nummer 2593–12). Skyldigheten att vidarebefordra inkomna bud kan inte brytas genom instruktioner från säljaren (se Kammarrätten i Stockholms dom den 9 september 2008 i mål nummer 7165–07). En mäklare har inte bara omsorgsplikt om säljaren utan också om spekulanter. En spekulant har en ovillkorlig rätt att få sitt intresse och eventuella bud framförda till säljaren.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1996 ref 83).

Det har i utredningen kunnat konstateras att ord står mot ord i huruvida Spekulantens bud om 8 960 000 kr förmedlats såsom att det var förenat med villkor om besiktning eller ej. Det har i utredningen kunnat konstateras att Spekulanten menar att det förekommit ett muntligt bud om 9 000 000 kr. Det kan inte otvetydigt fastställas huruvida ett bud om 9 000 000 kr lagts. Fastighetsmäklarinspektionen anser att ord står mot ord och ärendet avskrivs i denna del.

Budgivningslistan

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet, en budgivningslista. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Budgivningslistan ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad budgivningslista tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom meddelad den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

I ett tidigare ärende meddelades en erinran då en mäklare noterat två bud med felaktig tidsangivelse och underlåtit att notera att ett av buden hade återtagits (se beslut med dnr 25-0170).

I utredningen har det inte kunnat fastställas huruvida tidsangivelsen för budet på 8 960 000 kr varit felaktigt angivet eftersom budet lagts muntligen per telefon. NN vidgår däremot i sitt yttrande att budet på 8 940 000 kr lades 17:03 och att han uppgett 17:19 eftersom han satt i en annan kontraktsskrivning. Han vidgår också att spekulantens villkorade bud på 8 940 000 kr inte reviderats efter att spekulanten velat ta bort villkoret om egen besiktningen. Budgivningslistan är således ofullständig. Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen kan stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.