Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in skärmbilder på planritning och på marknadsföringen på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in objektsbeskrivningen och mäklarbilden samt skärmbilder på planritningar för andra bostäder.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren har marknadsfört en bostadsrätt med fel antal rum.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon anser att bostadsrätten har tre rum och att hon därför inte har gjort fel i marknadsföringen. Alla liknande lägenheter i föreningen säljs som 3 rum och kök. Det är upp till säljaren hur de väljer att disponera lägenheten. De nuvarande säljarna har ett sovrum, vardagsrum, matsal och kök där man kan äta vid en köksö som kan flyttas på. Det är öppen planlösning mellan det som idag är kök och matsal och det finns gott om plats att disponera detta utrymme som kök och vardagsrum. Säljaren innan disponerade bostaden med kök och vardagsrum som öppen planlösningen samt två sovrum. Hon hänvisar även till andra objekt med öppen planlösning genom bifogade länkar till webbsidor samt skärmbilder på planritningar.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Planritningen

Av skärmbilden på planritningen framgår att bostaden har utrymmen som benämns som hall, kök, matsal, sovrum 1 och sovrum 2/allrum. Till matsalen finns det tre öppningar, en mindre från hallen och två större från köket och sovrum 2/allrum.

Marknadsföringen på internet

Av skärmbilder på marknadsföringen av objektet framgår bland annat följande.

Antal rum

3 rum

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande.

Antal rum 3

Under rubriken interiör

Antal rum 3

[…]

Areakälla

föreningens information 2 rok enligt föreningens information, disponeras idag som 3 rok.

[…]

MATSAL [text som beskriver utrymmet]

Bilder

Objektsbeskrivningen innehåller bilder på bland annat matsalen. På en bild visas att det är dubbeldörrar mellan sovrum 2/allrummet och matsalen. På en bild visas att ingången till matsalen från köket är liknande den från vardagsrummet men utan dubbeldörrar.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om storlek. Med storlek avses boarea eller yta, däremot inte antalet rum (se prop. 2010/11:15 s. 59). Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial (se t.ex. Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 1 juni 2021 med mål nr 5946–20). Det innebär att mäklaren har ett ansvar för att se till att uppgifterna som förs in i marknadsföringen återger objektet på ett rättvisande sätt i enlighet med marknadsföringslagens krav.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 22-0465 och 24-1309).

Avseende vad som får benämnas som ett rum i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister. Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta av minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20). Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat att Lantmäteriets definition av rum inte kan anses uppfylld om ett utrymme inte har tillgång till direkt dagsljus genom eget ytterfönster i fasaden, utan endast tillgång till indirekt dagsljus genom exempelvis ljus från angränsande rum (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21–0254 och 24-0876).

Av utredningen i ärendet framgår att utrymmet som benämns som matsal saknar direkt dagsljus genom eget ytterfönster i fasaden. Utrymmet kan nås genom tre ingångar varav två utgör rum med direkt dagsljus. Ingångarna från rummen med direkt dagsljus tycks vara utformade med liknande dörrkarmar och dörröverstycken. Fastighetsmäklarinspektionen anser, i enlighet med föreningens information och mäklarbilden, att det utrymme som benämns som matsal inte uppfyller kraven för att utgöra ett rum. Att det saknas dörrar vid ingången från köket förändrar inte bedömningen.

Bostaden har därmed marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum. Den vilseledande marknadsföringen kan ha påverkat ett flertal spekulanters inledande affärsbeslut, varför den är att anse som otillbörlig och i strid med 8 samt 10 §§ marknadsföringslagen. Marknadsföringen står därmed även i strid med god fastighetsmäklarsed.

Mot bakgrund av att det har funnits en planritning samt att det har funnits en förtydligande uppgift om att det är två rum enligt föreningens information bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att uppgifter om antalet rum inte har lämnats reservationslöst. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att påföljden kan stanna vid en erinran.