Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när han, vid en försäljning av en bostadsrätt, återanvänt foton som tagits i samband med en tidigare försäljning av samma bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]. Anmälaren har gett in skärmbilder från en annonsplats på internet, en skärmbild på publiceringen av anmälarens försäljning av bostadsrätten, privata bilder på bostadsrätten samt överlåtelseavtalet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälarens förra lägenhet har marknadsförts med anmälarens bilder utan samtycke i 124 dagar.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han blev kontaktad av den nuvarande ägaren av bostaden som övervägde en försäljning. I väntan på ett slutgiltigt besked om försäljning användes bilder från den tidigare försäljningen, vilka hade tagits av [namnet på kedjan] fotograf för två år sedan. Tanken var att ta nya bilder så snart vädret blev bättre.

Det går inte att hänföra bilderna till anmälaren eller på annat sätt identifiera anmälaren via marknadsföringen. Ingen marknadsföring har genomförts utöver publiceringen på [namnet på kedjan] hemsida. Bilderna publicerades enbart på [namnet på kedjan] egen hemsida och där under kategorin ”på gång”. Detta medför att publiceringen haft en mycket begränsad omfattning. Booli indexerar automatiskt annonser från olika källor, han har inte aktivt lagt upp bostaden där och har ingen direkt koppling till dem.

Den tidigare säljaren hade vid den tidigare försäljningen inte uttryckt att det fanns några begränsningar i användningen av bilderna. Om det hade framförts en invändning, hade han omedelbart tagit bort bilderna. Han tog bort bilderna efter att han mottog anmälan. Varken han eller säljaren har haft någon ekonomisk vinning av marknadsföringen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Anmälarens foton av bostadsrätten

Anmälaren har skickat in två privata foton som visar bostadsrättens interiör.

Skärmbilder från den tidigare marknadsföringen av bostadsrätten

Anmälaren har skickat in en skärmbild på en annons, visad på en plattform för sociala medier, som visar anmälarens tidigare försäljning av bostadsrätten.

Skärmbilder från marknadsföringen på internet

Anmälaren har skickat in tre bilder från marknadsföringen på internet. Av den ena bilden framgår att bostaden har varit till salu i 124 dagar.

Skärmbilder från marknadsföringen av bostadsrätten

Anmälaren har skickat in tre skärmbilder på bostadsrätten från en webbplats för marknadsföring

I utredningen har Fastighetsmäklarinspektionen inhämtat ytterligare material från en webbplats för marknadsföring på internet. Bilderna inhämtades den 18 februari 2025 och uppgår till fem bilder som visar bostadens vardagsrum, kök och hall.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Marknadsföring

Enligt god fastighetsmäklarsed ska en tidigare uppdragsgivare ha samtyckt till att bilder från ett tidigare förmedlingsuppdrag får användas för en ny publicering. Kammarrätten har i ett mål gällande återanvändande av bilder ansett att det funnits skäl att meddela en varning till en fastighetsmäklare som återanvänt bilder utan samtycke från en tidigare uppdragsgivare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 27 december 2018 i mål 4806-18). I avgörandet tog kammarrätten hänsyn till att fastighetsmäklaren medvetet hade återanvänt bilder och att bilderna visade interiören i fastigheten med fotografier av privat karaktär. Att mäklaren hade tagit bort bilderna från internet efter påpekande ansågs inte innebära att agerandet var mindre klandervärt till den grad att en erinran ansågs vara tillräcklig påföljd.

Fastighetsmäklarinspektionen har i ett tidigare beslut meddelat en mäklare som återanvänt sex bilder på en bostadsrätt en varning. Bilderna visade bostadens terrass. Bilderna visade bland annat en sittgrupp, bord och stolar, två solstolar, krukor och växtlighet samt annan mindre inredning (se beslut med dnr 24-1257). I ett annat beslut där en fastighetsmäklare återanvänt bilder som inte var av privat karaktär lades vikt vid den ekonomiska vinning som gynnar såväl säljare som mäklare vid återanvändande av bilder och fastighetsmäklaren meddelades en varning (se beslut med dnr 21-1283, se även beslut med dnr 24-0353 och 24-1257).

Det är ostridigt att NN har återanvänt bilder från ett tidigare förmedlingsuppdrag utan att ha inhämtat samtycke från den dåvarande säljaren. Det är fastighetsmäklarens ansvar att inhämta samtycke för återanvändande av bilder. Det saknar därför betydelse att den tidigare säljaren inte uttryckt eller framfört några invändningar gällande återanvändande av bilder. NN har därmed åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

Det framgår av fastighetsmäklarens yttrande att bilderna användes i väntan på ett slutgiltigt besked om försäljning. Återanvändandet kan därmed inte anses ha skett av förbiseende från fastighetsmäklarens sida. Det står klart att de återanvända bilderna visar bostadsrättens interiör med den tidigare säljarens möbler och inredning. Bilderna tycks inte innehålla objekt av privat karaktär.

Vid val av påföljd tas det, i enlighet med tidigare praxis, hänsyn till den ekonomiska vinning som ett återanvändande av bilder kan ge både mäklaren och den nya säljaren. Bilderna har använts för marknadsföring på företagets hemsida och på en annonsplats på internet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att återanvändandet av bilderna i marknadsföringen på företagets hemsida medför en ekonomisk vinning för såväl fastighetsmäklaren som för säljarna. Att det inte är fastighetsmäklaren som har annonserat på annonsplatsen saknar därför betydelse. Fastighetsmäklaren har uppgett att han tog bort bilderna efter att han fick uppgift om anmälan. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att det innebär att agerandet är mindre klandervärt till den grad att en erinran är en tillräcklig åtgärd.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN agerande strider mot god fastighetsmäklarsed och att förseelsen motiverar en varning.