Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt och sitt ansvar att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar. Även prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om parterna samt att dokumentera och bevara åtgärderna för att uppnå kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på mäklarföretaget]). Anmälaren har gett in ett uppdragsavtal samt ett registerutdrag avseende säljaren AA.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet.

Han har avseende det första skrivuppdraget bland annat gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, köpebrevet, likvidavräkningarna, ett fastighetsutdrag samt dokumentation över vidtagna kundkännedomsåtgärder däribland kopia av köparens och säljarens id-handlingar.

Han har avseende det andra skrivuppdraget bland annat gett in följande handlingar. Uppdragsavtalet, köpebrevet, likvidavräkningarna, ett registerutdrag, en registrerad bouppteckning, fullmakter från dödsbodelägare samt dokumentation över vidtagna kundkännedomsåtgärder däribland en kopia av id-handling för köparen och för en dödsbodelägare.

Han har därutöver bland annat gett in en mejlkonversation mellan ombudet för dödsboet och mäklaren, två olika dokument med rubriken ”Allmän riskbedömning”, ett dokument med rubriken ”Risklista” samt ett dokument med rubriken ”Åtgärdslista”.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Tillträdet planerades till den 2 januari 2025. Mäklaren har undanhållit för köparens bank att säljaren har avlidit fyra veckor innan köpebrev undertecknats. Köpebrevet har framdaterats och mäklaren har tillstått att han har förvarat köpebrevet. Köpebrevet har förvisso undertecknats av säljaren men säljaren har sedan avlidit och har därför inte kunnat underteckna likvidavräkningarna. Inga av säljaren upprättade fullmakter finns, vare sig i uppdragsavtal/förmedlingsuppdrag eller fullmakt för någon att företräda säljaren efter dennes bortgång. Det enda uppdragsavtal som finns är skrivuppdraget mellan mäklaren och köparen. Köpekontrakt saknas. Mäklaren har försökt att genomföra affären trots att han har en uppenbar plikt att tillse att korrekt fakta inte undanhålls för någon part.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Det gäller skrivuppdrag och det finns därför inte någon journal, då det inte finns något krav på detta. Dödsbodelägaren har informerat säljarens bank om att säljaren har avlidit, vilket framgår av mejlet från dödsbodelägaren. Hennes son, som är kund i en annan bank, har informerat sin bank om detta så det har inte varit okänt för banken. Bankernas interna informationsbrist kan inte skyllas på fastighetsmäklaren.

Anmälarens påstående om att köpekontrakt saknas är direkt felaktigt och att handlingars datum skulle ändrats är också felaktigt, vilket talar för att bankernas interna kommunikation inte fungerat och att slarv föreligger och det ska inte mäklaren lastas för.

Köparen har lämnat köpekontraktet till sin bank, annars hade de inte kunnat få lån. Köparen och säljaren skrev under köpekontrakt, depositionsavtal samt köpebrev i samband med köpet. Samtliga handlingar utom likvidavräkningen skrevs under samtidigt, den 29 november 2024, av både köpare och säljare då säljaren inte ville åka till stan vid tillträdet. Även förfoganderättskontroll utfördes. Köpebrevet daterades till dagen för tillträdet och förvarades inlåst hos mäklaren intill överenskommen tillträdesdag. I samband med detta genomfördes id-kontroll. Köpebrevet är ej utlämnat.

Han upprättade likvidavräkningar och köparen skrev under likvidavräkningen det datum som framgår av handlingen. Likvidavräkningen kunde inte undertecknas av säljaren då denne, som dödsbodelägaren informerat banken om, avlidit. Denna information var även känd av köparens bank. Säljarens bank accepterade inte likvidavräkningen utan underskrift av säljaren, vilket inte är ett formalkrav utan något banken önskar.

En morfar önskar sälja fastigheten till sitt barnbarn så hans hus kan stanna inom familjen, något som hela familjen vill och önskar. Risken är bedömd som låg. Anteckningen ”låg risk bedömning” som finns på dokumentet med id-kort på köpare och säljare i det första skrivuppdraget avser både köpare och säljare. Bedömningen har grundat sig på att säljaren har ägt huset under en lång tid och han vill överlåta till en familjemedlem (barnbarn). Köparen har en fast anställning och godkänts av banken för att låna till köpet. Omständigheterna gör att han bedömde risken som låg. ID-kontroll är genomförd och handlingarna är kopierade den 29 november 2024.

Köparen är säljarens barnbarn som gett honom uppdraget att ta fram handlingarna. Han har upprättat köpehandlingar enligt anvisning. Han fick information av dottern när hon informerat banken, den 16 december, om att säljaren avlidit. Han har inte varit i kontakt med köparens eller säljarens bank, då han fick besked om att både köparens och säljarens bank var informerade och han har därför utgått från detta. Han vidtog inga åtgärder med anledning av det inträffade dödsfallet eftersom köpebrev undertecknats och förvarades hos honom. Det har inte funnits några fullmakter kopplade till skrivuppdraget då det är köparen som är uppdragsgivare – det är på köparens uppdrag som han har utfärdat handlingarna. Avseende åtgärder för att fastställa dödsbokretsen genomfördes en kontroll av ägare vid kontraktsskrivning samt inför tillträdet där inget avvikande framkom.

Tillträdet avbröts i avvaktan på bouppteckningen. Det tecknades ett nytt uppdragsavtal med representant för dödsboet, köparens mamma som även är säljarens dotter, när boutredningen erhölls från juristen. Nu är tillträdet genomfört och lagfart erhållen.

För fullmaktstagaren avseende dödsboet kontrollerades och kopierades ID-handlingen den 2 mars 2025 i samband med undertecknande av uppdragsavtalet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Även penningtvättsåtgärder har granskats där anledning framkommit. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skrivuppdrag 1

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet som har rubriken ”Uppdragsavtal – skrivuppdrag” är daterat den 22 november 2024. Det framgår att det gäller ett skrivuppdrag där köparen är uppdragsgivare.

Köpekontraktet

Av köpekontraktet, som är daterat den 29 november 2024, framgår att köpekontraktet är underskrivet av köparen (uppdragsgivaren) och säljaren AA. Av köpekontraktet framgår att tillträdesdagen är den 2 januari 2025 eller annat datum enligt överenskommelse och att handpenningen ska betalas in senast den 3 december 2024 till mäklarens klientmedelskonto.

Köpebrevet

Köpebrevet som är daterat den 2 januari 2025 är underskrivet av köparen (uppdragsgivaren i det första skrivuppdraget) och säljaren AA.

Dokumentation av kundkännedomsåtgärder

Det finns ett dokument med kopia på ID-handling för köpare och säljare, vilket avser en svartvit kopia av köparens och säljaren AA:s körkort. På dokumentet finns en datering - den 29 november 2024. På dokumentet finns ”Skrivuppdrag”, ”säljarens barnbarn köper”, ”affär inom familjen barnen ok” antecknat. Längst ner på dokumentet finns mäklarens namnteckning och del av fastighetsbeteckningen.

Likvidavräkningar

Det finns tre likvidavräkningar avseende det första skrivuppdraget, en gemensam, en för köparen och en för säljaren.

Den gemensamma likvidavräkningen är underskriven av köparen och på raden för säljaren AA:s underskrift saknas namnteckning. På säljarens likvidavräkning finns en rad för säljaren AA:s underskrift, där namnteckning saknas. Köparens likvidavräkning är undertecknad av köparen. Samtliga likvidavräkningar är daterade den 2 januari 2025.

Fastighetsutdraget

Av fastighetsutdraget som är daterat den 26 november 2024 framgår bland annat att säljaren AA innehar lagfart för den i uppdraget aktuella fastigheten och att han är ensam ägare till fastigheten.

Skrivuppdrag 2

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet som har rubriken ”Uppdragsavtal – skrivuppdrag” är daterat den 5 mars 2025. Det framgår att det gäller ett skrivuppdrag där dödsboet efter AA är uppdragsgivare. Det framgår att det rör sig om ett skrivuppdrag. Uppdragsavtalet är undertecknat av mäklaren och uppdragsgivaren genom dödsbodelägarna. Dödsbodelägare BB har undertecknat uppdragsavtalet. Intill namnet på dödsbodelägare CC, DD och EE står det ”enl fullmakt”. På raderna för underskriften för dödsbodelägarna CC, DD EE finns en motsvarande underskrift som vid underskriften för dödsbodelägare BB.

Köpebrevet

Av köpebrevet i det andra skrivuppdraget, som är daterat den 17 mars 2025, framgår att dödsboet efter AA är angiven som säljare. Köparen är densamma som i det första skrivuppdraget. Dödsbodelägaren BB har undertecknat köpebrevet och på raderna för dödsbodelägarna CC, DD EE finns en motsvarande underskrift. Intill namnförtydligandet för dödsbodelägarna CC, DD och EE finns ”enl. fullmakt” antecknat för hand. Köpebrevet är även undertecknat av köparen.

Likvidavräkningarna

Det finns tre likvidavräkningar avseende det andra skrivuppdraget, en gemensam, en för köparen och en för säljaren.

På den gemensamma likvidavräkningen finns fyra underskrifter för säljaren, där ”Enl fullmakt” framgår under tre av namnteckningarna. Under den fjärde namnteckningen framgår ”Underskrift och namnförtydligande”. På raden ovanför detta finns en namnteckning. Det saknas namnförtydligande i anslutning till samtliga namnteckningar. Likvidavräkningen är även underskriven av köparen. På säljarens likvidavräkning finns fyra rader för dödsbodelägarnas underskrifter, där namnteckningarna och texten motsvarar det som framgår på den gemensamma likvidavräkningen. Köparens likvidavräkning är undertecknad av köparen. Samtliga likvidavräkningar är daterade den 17 mars 2025.

Registerutdraget

Av registerutdraget framgår att säljaren AA avled i december 2024.

Bouppteckningen

Av bouppteckningen som registrerades den 13 februari 2025 framgår bland annat att det finns fyra dödsbodelägare i dödsboet efter AA. Därutöver framgår även att den i ärendet aktuella fastigheten är upptagen som en tillgång i dödsboet och att det finns bolån. Bouppteckningen är undertecknad av en av dödsbodelägarna.

Fullmakt från dödsbodelägarna

Det finns en fullmakt som gäller dödsboet där tre av dödsbodelägarna (CC, DD, EE) lämnar fullmakt till dödsbodelägaren BB. Fullmakten innefattar rätt att delta och bevaka rätt vid bouppteckningssammanträdet samt förvalta dödsboets tillgångar och skulder till dess att dödsboet upphör.

Dokumentation av kundkännedomsåtgärder

Det finns en handling med en kopia på ID-handlingen för företrädaren för dödsboet, vilket avser en svartvit kopia på körkortet. Det finns ett datum angivet på handlingen, som börjar på 250, resterande siffror går inte att utläsa. Det finns därutöver en anteckning där del av fastighetsbeteckningen samt ”fullmaktshavare + dbo deläg” framgår.

Mäklaren har även gett in ytterligare en handling med dokumentation av kundkännedomsåtgärder, innehållet i denna framgår av handlingarna avseende det första skrivuppdraget.

Övriga handlingar

Mäklaren har lämnat in handlingar med följande rubriker ”Allmän riskbedömning”, ”Risklista”, ”Åtgärdslista” Den allmänna riskbedömningen är godkänd den 2 februari 2024.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning.

Ett skrivuppdrag innebär att fastighetsmäklaren utför enstaka uppgifter som har betydelse för en överlåtelse där säljaren och köparen själva har fått kontakt med varandra. Det rör sig alltså inte om något förmedlingsuppdrag.

Uppdragsavtalet

Det kan konstateras att det finns två olika uppdragsavtal för skrivuppdrag avseende samma fastighet. I det första skrivuppdraget är köparen uppdragsgivare och i det senare skrivuppdraget är det säljaren (dödsboet) som är uppdragsgivare. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att det av utredningen inte framgår att det första skrivuppdraget, där köparen är uppdragsgivare, har sagts upp. Det finns således två gällande uppdragsavtal gällande samma fastighet.

Överlåtelsehandlingarna

Köpehandlingarna

AA anges som säljare i köpebrevet avseende det första skrivuppdraget trots att AA vid köpebrevets datering - den 2 januari 2025 - varit avliden sedan drygt tre veckor. Rätteligen skulle dödsboet efter AA angetts som säljare vid detta tillfälle (jfr Fastighetsmäklarnämndens ärende 2009-12-16:11, nämndens årsbok 2009).

Ett grundläggande krav är att de handlingar som mäklaren upprättar ska vara korrekta. Mäklaren har ett ansvar att upprätta korrekta köpehandlingar, även om mottagaren av handlingarna har kännedom om de faktiska förhållandena. Även om det skulle ha skett enligt parternas önskemål och inte genom eget initiativ kan det inte medföra någon annan bedömning än att agerandet strider mot god fastighetsmäklarsed (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 17 november 2021 i ärende med dnr 20-1637).

I Fastighetsmäklarnämndens ärende 2009-12-16:11, nämndens årsbok 2009, hade en mäklare upprättat ett köpekontrakt där en avliden person angavs som säljare, trots att säljaren egentligen var dödsboet efter personen. Mäklaren meddelades en varning för att ha medverkat till att en väsentlig uppgift i köpekontraktet hade återgivits felaktigt.

Köpebrevet är daterat den 2 januari 2025 trots att detta skrevs under redan i november 2024. Köpebrevet fungerar som en kvittens på att köpeskillingen har betalats. Att skriva under ett köpebrev trots att köpeskillingen inte har betalats och att framdatera detta till tillträdesdagen innebär att köpebrevet inte fyller sin funktion på ett kvitto på att köpeskilling erlagts. Fastighetsmäklarinspektionen anser att en mäklare inte ska medverka till att upprätta feldaterade handlingar eftersom dessa inte speglar de verkliga förhållandena.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut meddelat mäklare påföljd när denne upprättat överlåtelsehandlingar där datumet för parternas underskrifter inte överensstämmer med verkliga förhållanden (se bl.a. inspektionens beslut med dnr. 21-1873, 21-0415). När det endast har skilt några dagar mellan det i kontraktet noterade datumet och det datum då handlingen faktiskt undertecknades har inspektionen funnit att påföljden kunnat stanna vid en erinran (se t.ex. ärende 2015-0895 och 2018-1696). När det har rört sig om betydligt större skillnader i tiden mellan dateringen och de faktiska underskrifterna har inspektionen meddelat mäklaren en varning (se inspektionens beslut 21-0415).

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har medverkat till att upprätta ett köpebrev där datumet för parternas underskrifter inte överensstämmer med verkliga förhållanden. Inspektionen finner därutöver att mäklaren har underlåtit att anpassa köpebrevet till att säljaren vid tillfället för tillträdet rätteligen skulle vara dödsboet efter säljare AA. Mäklaren har således medverkat till att en väsentlig uppgift i köpebrevet återgivits felaktigt. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt och sitt ansvar att upprätta korrekta köpehandlingar när han har upprättat köpehandlingar som inte överensstämmer med faktiska förhållanden och för att han har medverkat till att en väsentlig uppgift i köpebrevet har återgivits felaktigt, vilket är i strid med god fastighetsmäklarsed. Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att agerandet utgör grund för en varning.

Likvidavräkningarna

I det första skrivuppdraget är likvidavräkningarna daterade den 2 januari 2025. Säljaren AA är angiven som säljare trots att denne vid tillfället för upprättandet av likvidavräkningarna var avliden sedan tre veckor. Rätteligen skulle dödsboet efter AA angetts som säljare i likvidavräkningen som upprättats efter att säljaren AA avlidit (jfr Fastighetsmäklarnämndens ärende 2009-12-16:11, nämndens årsbok 2009). Även om en bank har kännedom om de faktiska förhållandena fråntar detta inte mäklaren från sitt ansvar att säkerställa att samtliga uppgifter anges korrekt och att dessa överensstämmer med faktiska förhållanden.

Det kan vidare konstateras att NN även har gett ut likvidavräkningar avseende det andra skrivuppdraget där dödsboet efter AA var säljare och uppdragsgivare. Mäklaren har således gett ut två olika versioner av likvidavräkningarna avseende samma fastighet.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har underlåtit att anpassa likvidavräkningarna till att säljaren avlidit trots att säljaren vid tillfället för upprättandet av handlingarna var avliden sedan några veckor. Genom att fastighetsmäklaren har lämnat ut likvidavräkningarna med felaktigt namn på säljaren har NN medverkat till att driva igenom en affär där fel part är angiven som säljare och han har därmed medverkat till att en väsentlig uppgift i likvidavräkningarna har återgivits felaktigt. Han har därmed åsidosatt sin omsorgsplikt och agerat på ett sätt som är i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är grund för en varning.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

I det aktuella ärendet är det Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd mot penningtvätt och finansiering av terrorism KAMFS 2021:3 som är tillämpliga.

Fastighetsmäklaren har förelagts att ge in sin riskklassificering av kunderna samt dokumentation över de åtgärder som han vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt penningtvättslagen.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil.

Det är av särskild vikt att bedöma kundens riskprofil eftersom denna bedömning påverkar omfattningen av resterande åtgärder för att uppnå kundkännedom.

I gällande föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, 6 § i KAMFS 2021:3, följer omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken bedöms som låg respektive hög i en situation. I de allmänna råden redogörs bl.a. för specifika faktorer som kan göra att risken bedöms som hög. Faktorerna härrör från 2 kap. 4 och 5 §§ penningtvättslagen. I förarbetena till lagrummet framkommer bl.a. att angivna omständigheter kan vara indikatorer på potentiellt högre risk, men att det inte är en uttömmande lista. En samlad bedömning måste alltid göras med hänsyn till samtliga relevanta omständigheter vid riskbedömningen (prop. 2016/17:173 del 1 s. 513).

Av 7 § i gällande föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, KAMFS 2021:3, framgår att riskbedömningen i varje kundrelation enligt 6 § i dessa föreskrifter och grunderna för bedömningen ska dokumenteras.

Riskbedömning - skrivuppdrag 1

Fastighetsmäklaren har gett in ett dokument där kopior av parternas ID-handlingar och några anteckningar framgår. Fastighetsmäklaren har antecknat låg risk på dokumentet. Det finns dock inte specificerat vilken eller vilka parter som bedömningen avser. Mäklaren har i sitt yttrande uppgett att den angivna risknivån ”låg risk bedömning” avser både köpare och säljare. På dokumentet finns det även antecknat att det är en affär inom familjen och att det är säljarens barnbarn som köper. Det är oklart om dessa anteckningar avser affärens syfte och/eller art eller om detta är en motivering till varför risken bedöms som låg.

Dokumentet är daterat den 29 november 2024, vilket är datumet för kontraktsskrivningen. Mäklaren har i sitt yttrande uppgett att åtgärderna vidtogs vid detta datum. Uppdragsavtalet ingicks dock redan den 22 november 2024. Det kan konstateras att fastighetsmäklaren inte har gjort någon riskklassificering avseende uppdragsgivaren i det första skrivuppdraget innan uppdragsavtalet ingicks. Genom att mäklaren inte har gjort någon riskklassificering innan uppdragsavtalet ingicks har han inte heller kunnat anpassa omfattningen av åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren (köparen).

Fastighetsmäklarinspektionen anser därutöver att motiveringen till varför risken bedöms som låg är otydlig och otillräcklig. Fastighetsbranschen är typiskt sett inte förenat med låg risk för penningtvätt och finansiering av terrorism. Inspektionen är därför kritisk till den riskbedömning som fastighetsmäklaren har gjort där han har bedömt att risken avseende köparen och säljaren var låg. Fastighetsmäklarinspektionen anser att riskklassificeringen avseende köparen och säljaren i det första skrivuppdraget är felaktig och att det har varit en högre risk avseende köparen och säljaren än den som mäklaren har bedömt föreligga.

NN har genom bristerna i riskbedömningen av kunderna agerat i strid med sina skyldigheter enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen. Förseelsen utgör grund för en disciplinär påföljd.

Riskbedömning - skrivuppdrag 2

Fastighetsmäklaren har avseende det andra skrivuppdraget gett in samma dokumentation som i det första skrivuppdraget. Därutöver har fastighetsmäklaren gett in ytterligare ett dokument med en kopia på id-handling för en av dödsbodelägarna, vilket även är den person som är företrädare för dödsboet.

Den riskbedömning som finns avseende köparen är densamma som i det första skrivuppdraget. Det framgår inte att mäklaren har gjort någon ny eller uppdaterad riskbedömning avseende köparen i samband med det andra skrivuppdraget. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att riskbedömningen av köparen har samma brister i de båda skrivuppdragen.

Fastighetsmäklaren har inte inkommit med någon dokumentation avseende riskbedömning avseende säljaren (dödsboet). Det framgår inte heller av utredningen i övrigt att någon riskbedömning av säljaren har gjorts. Mot bakgrund av att det saknas dokumentation avseende säljarens riskprofil (dödsboet) bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att någon sådan riskbedömning inte har gjorts (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 19-1478). Inspektionen vill framhålla att det är av särskild vikt att bedöma kundens riskprofil eftersom denna bedömning påverkar omfattningen av resterande åtgärder för att uppnå kundkännedom.

NN har härigenom agerat i strid med sina skyldigheter enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen. Förseelsen utgör grund för en disciplinär påföljd.

Kundkännedomsåtgärder och dokumentation

Utifrån riskbedömningen av kunden ska mäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Av 3 kap. 1 § första stycket 1 p. penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden.

Enligt 3 kap. 2 § och 3 § penningtvättslagen får inte mäklaren etablera en affärsförbindelse eller utföra en transaktion om det finns misstanke, respektive på skälig grund kan misstänkas, att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse [inspektionens kursivering]. Med åtgärder för kundkännedom avses bl.a. en kontroll av kundens identitet, om denne är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person (PEP), en utredning av om kunden har en verklig huvudman, i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontroll av kundens identitet och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9, 10 och 12 §§ penningtvättslagen.

Enligt 3 kap. 13 § penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren löpande och vid behov följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden enligt 7, 8 och 10-12 §§ är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Om risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kunden bedöms som hög ska enligt 3 kap. 16 § skärpta åtgärder enligt 7, 8 och 10-13 §§ vidtas. Åtgärderna ska i så fall kompletteras med de ytterligare åtgärder som krävs för att motverka den höga risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. Sådana åtgärder kan avse inhämtande av ytterligare information om kundens affärsverksamhet eller ekonomiska situation och uppgifter om varifrån kundens ekonomiska medel kommer.

Enligt 4 kap. 1 och 2 §§ penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren granska transaktioner för att kunna upptäcka sådana som han eller hon misstänker, eller har en skälig grund att misstänka, utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare i fem år bevara handlingar och uppgifter om handlingarna och uppgifterna avser åtgärder som har vidtagits för kundkännedom enligt 3 kap. och 4 kap. 2 §. Enligt KAMFS 2021:3 (16, 18, 19 och 22§§) ska de identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom dokumenteras genom kopior. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs.

Fastighetsmäklaren har förelagts att ge in dokumentation över de åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt penningtvättslagen för de båda skrivuppdragen.

Kundkännedomsåtgärder Skrivuppdrag 1

Det framgår att fastighetsmäklaren har tagit kopior av köparens och säljaren AA:s ID-handlingar den 29 november 2024, vilket framgår av såväl kopiorna på ID-kontrollen som av mäklarens yttrande. Av uppdragsavtalet framgår dock att uppdragsavtalet ingicks redan den 22 november 2024. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därför att fastighetsmäklaren inte har vidtagit några kundkännedomsåtgärder eller uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingicks (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 19-1478). Mäklaren har därmed etablerat en affärsförbindelse utan att ha uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren (köparen).

Fastighetsmäklaren har i samband med köpekontraktets undertecknande vidtagit vissa åtgärder för att uppnå kundkännedom om köpare och säljare. Av dokumentationen framgår att det avser en affär inom familjen där säljarens barnbarn köper och att det är låg risk. Detta kan enligt inspektionens bedömning möjligen avse inhämtande av viss information om affärsförbindelsens syfte och art och/eller en motivering till varför risken har bedömts som låg.

Av utredningen framgår att mäklaren har tagit kopior av köparens och säljaren AA:s ID-handling vid kontraktsskrivningen. Av dokumentationen framgår dock inte att mäklaren har utrett om köpare eller säljare har en verklig huvudman eller om någon av parterna är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Det framgår inte heller av utredningen i övrigt att några ytterligare åtgärder har vidtagits utöver det som dokumenterats. Då det saknas dokumentation om vidtagna åtgärder i dessa avseenden, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har utrett om det finns någon verklig huvudman eller om någon av parterna är en person i politiskt utsatt ställning (jfr inspektionens beslut i ärende dnr 19-1478).

De åtgärder som fastighetsmäklaren har vidtagit avseende det första skrivuppdraget gällande såväl köpare som säljare är bristfälliga och uppfyller inte lagstiftningens krav. Mäklaren har på grund av dessa brister inte uppnått kundkännedom om parterna.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att fastighetsmäklarens underlåtenhet att vidta tillräckliga kundkännedomsåtgärder och därmed inte uppnå kundkännedom beträffande köparen och säljaren samt bristerna i dokumentationen av kundkännedomsåtgärder i det första skrivuppdraget är allvarliga och att hans agerande står i strid med hans skyldigheter enligt penningtvättslagen. Förseelsen utgör grund för en disciplinär påföljd.

Kundkännedomsåtgärder Skrivuppdrag 2

Utöver den dokumentation av kundkännedomsåtgärder som vidtagits i samband med det första skrivuppdraget har mäklaren även gett in en registrerad bouppteckning för dödsboet. Därutöver har mäklaren även gett in ett dokument med en kopia på en av dödsbodelägarnas ID-handling och där ”fullmaktshavare” och ”dödsbo-deläg” har antecknats. Det går dock inte att utläsa vilket datum som denna kopia av ID-handlingen togs. Mäklaren uppgett att åtgärderna har vidtagits den 2 mars 2025 i samband med att uppdragsavtalet ingicks. Enligt datering av uppdragsavtalet ingicks dock detta den 5 mars 2025. Inspektionen poängterar att det är av vikt att datum som antecknas i dokumentationen av vidtagna kundkännedomsåtgärder är läsbar för att såväl mäklare som tillsynsmyndighet kan utläsa när åtgärderna vidtogs.

Utifrån riskbedömningen av kunden ska mäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Eftersom mäklaren inte har gjort någon riskbedömning av säljaren (dödsboet) har han också saknat förutsättningar för att vidta kundkännedomsåtgärder som är anpassade efter verkligheten och risken som är förknippad med den specifika kundrelationen. Kundkännedomsåtgärderna är bristfälliga redan på denna grund.

De kundkännedomsåtgärder som finns dokumenterade avseende säljaren är en registrerad bouppteckning samt dokumentation av ID-kontroll avseende en av fyra dödsbodelägare. I övrigt finns ingen dokumentation om några kundkännedomsåtgärder. Det framgår inte heller av utredningen i övrigt att några ytterligare åtgärder har vidtagits utöver det som dokumenterats. Då det saknas dokumentation om bland annat syfte och art, riskbedömning och om säljaren är en person i politisk utsatt ställning, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har vidtagit några ytterligare kundkännedomsåtgärder avseende säljaren (dödsboet) utöver det som finns dokumenterat (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 19-1478).

Av dokumentationen i aktuellt skrivuppdrag framgår inte när NN kontrollerade vilka som hade rätt att företräda dödsboet, vilket är i strid med 19 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, KAMFS 2021:3. Det framgår inte heller när fastighetsmäklaren kontrollerade fullmaktshavarens rätt att företräda fullmaktsgivarna, vilket är i strid med 18 § i samma föreskrifter.

Fastighetsmäklaren har inte gett in någon ytterligare dokumentation avseende kundkännedomsåtgärder av köparen utöver det som vidtogs i samband med det första skrivuppdraget. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är därför att mäklaren har brustit i kundkännedomsåtgärderna avseende köparen på samma sätt som i det första skrivuppdraget.

Fastighetsmäklaren har därmed etablerat en affärsförbindelse avseende en fastighet som ägts av ett dödsbo utan att ha uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren (genom samtliga dödsbodelägare). Mäklaren har inte heller uppnått kundkännedom om köparen.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att de bristfälliga kundkännedomsåtgärderna och bristerna i dokumentationen i aktuellt skrivuppdrag är allvarliga och inspektionen gör bedömningen att mäklaren på ett allvarligt sätt har agerat i strid med mäklarens skyldigheter enligt penningtvättslagen. Förseelsen utgör grund för en disciplinär påföljd.

Sammantagen bedömning avseende penningtvättsförseelser

Enligt 4 kap. 4 § första stycket 4 fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som meddelats med stöd av den lagen. Av andra stycket samma bestämmelse följer att Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen, om det kan anses tillräckligt, får ge en varning eller erinran eller utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Det följer vidare att inspektionen får avstå från att ge en påföljd om förseelsen är ringa.

Av 4 kap 4 § tredje stycket fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen, vid valet av påföljd, ska beakta vissa särskilt angivna omständigheter vid överträdelser av penningtvättsregelverket. Dessa omständigheter anges i 4 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen som innebär att fastighetsmäklarinspektionen ska ta hänsyn till hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. I försvårande riktning ska det beaktas om fastighetsmäklaren tidigare har begått en överträdelse. I förmildrande riktning ska det beaktas om fastighetsmäklaren i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat utredningen, och om mäklaren snabbt upphört med överträdelsen sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen.

NN har gjort sig skyldig till flera förseelser enligt penningtvättsregelverket. Han har brustit avseende riskbedömning av kunderna, kundkännedomsåtgärder samt dokumentation och bevarande av kundkännedomsåtgärder. Det finns brister i de båda skrivuppdragen och det finns brister hänförliga till samtliga parter i de båda skrivuppdragen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det handlar om flera allvarliga förseelser och att dessa sammantagna utgör grund för en varning.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har meddelats varning vid tre tillfällen. Den 6 april 2022 meddelades han en varning för att han har upprättat en köpehandling med felaktiga obligatoriska uppgifter. Den 31 augusti 2022 meddelades NN en varning för att ha brustit i sin kontrollskyldighet avseende ett servitut. Därutöver har NN meddelats en varning den 25 april 2024 för att han inte uppfyllt sin skyldighet att besvara förelägganden från inspektionen. Ärendet överklagades och förvaltningsrätten avslog överklagandet den 11 december 2024. Domen överklagades. Domen vann laga kraft den 13 juni 2025 efter att varken kammarrätten eller Högsta förvaltningsdomstolen meddelade prövningstillstånd.

Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att NN har åsidosatt omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed genom att han har upprättat bristfälliga köpehandlingar och likvidavräkningar. Därutöver har inspektionen bedömt att NN har agerat i strid med sina skyldigheter enligt penningtvättslagen genom brister i riskbedömning, kundkännedomsåtgärder samt dokumentation och bevarande av kundkännedomsåtgärder.

Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden, med tvekan, kan stanna vid en varning.