Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i kontakten med anmälaren har uppfyllt kravet på ett korrekt och affärsmässigt bemötande. Även en prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om boarea och antal rum vid förmedlingen av en fastighet. Även en prövning av om mäklaren lämnat felaktig information om energideklarationen och upprättat bristfälliga överlåtelsehandlingar.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag]/[namn på kedja]). Anmälaren har gett in objektsbeskrivningen, frågelistan, fastighetsutdraget, köpekontraktet, ett protokoll från en överlåtelsebesiktning och ett mätbevis.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in köpekontraktet, objektsbeskrivningen, uppdragsavtalet och journalen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han kände sig tvungen att backa ur ett köp av en fritidsfastighet på grund av att mäklaren använt sig av vilseledande marknadsföring. Mäklaren hävdade bland annat att en energideklaration inte behövdes eftersom det var fråga om en fritidsfastighet, trots att de tidigare ägarna bott där året runt. Informationen visade sig inte stämma, vilket bekräftades av en besiktningsman som informerade om boverkets regler.

Fastigheten hade i marknadsföringen beskrivits såsom 110 kvadratmeter, med 7 rum varav 5 sovrum. Besiktningsmannen rådde honom mäta ytan, eftersom måtten inte verkade stämma. Så fort han beställde en mätning fick han ett mejl från mäklaren där det stod att endast 15 kvadratmeter av gästhusets 40 kvadratmeter kunde användas som bostadsyta. Informationen avslöjades till följd av att han anlitat en oberoende besiktningsman och oberoende mätbevis. Bygglovet från kommunen visade att gästhuset inte var tillåtet för tre sovrum, enligt tillståndet fick det bara finnas ett. Resten av gästhuset skulle vara förvaring och verkstad. Det var helt fel marknadsföring och han känner sig vilseledd.

Mäklaren tog kontakt med honom efter att ha mottagit föreläggandet från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren frågade hur han mådde och om de köpt ett annat hus, vilket de hade. Mäklaren var väldigt upprörd angående anmälan då han inte ansåg sig ha gjort något fel. Enligt mäklaren var allt säljarnas fel eftersom de inte ville ha en öppen klausul samt att de lämnat felaktig information om gästhuset. Han tog inget ansvar för sina handlingar. Det kändes obekvämt och han kände sig hotad av mäklaren eftersom han ville veta om de köpt ett annat hus.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Fritidsfastigheten låg i ett sommarstugeområde där kringliggande fastigheter beboddes till merparten som fritidshus. Säljaren hade på senare år bott på fastigheten året runt. Han rådgjorde i samband med förmedlingsuppdraget med sakkunniga besiktningsmän som menade att energideklaration inte behövdes bland annat för att det rörde ett fritidshus. När han fick ta del av anmälarens synpunkter beställdes en energideklaration i samråd med säljaren. Anmälaren fick omgående ta del av informationen.

För fastigheten rådde en byggnadsplan med byggrätt på 60 kvadratmeter huvudbyggnad och 40 kvadratmeter komplementbyggnad. Det fanns en huvudbyggnad med Attefallstillbyggnad från 2018 med en boarea på 70 kvadratmeter enligt fastighetsutdraget. Det fanns även en komplementbyggnad från senare år som låg 3 meter från huvudbyggnaden där byggnaderna sammanbundits med en stor altan. Båda byggnaderna hade erhållit slutbevis från kommunen. Säljarna använde komplementbyggnaden som ”sovhus”. Han fick en planskiss för huvudbyggnaden samt en för komplementbyggnaden, där samtliga rum var inritade och möblerade som sovrum. Den cirka 40 kvadratmeter stora komplementbyggnaden angavs i den löpande texten i objektsbeskrivningen och antalet rum härrörde från säljaren. Han visste inte att det i byggnadsplanen fanns en skrivelse om hur huset fick disponeras och har inte heller haft någon skyldighet att kontrollera det.

Han kontaktade anmälaren per telefon den 13 februari. Han frågade om allt var väl och om de köpt något annat hus. Därefter beklagade han sig över den situation som uppstått i samband med köpet. Samtalet var kort och hade god ton rakt igenom. Han förnekat att det gick till på det sätt som anmälaren beskrivit. Han var varken upprörd eller hotfull. När han tog emot anmälan blev han ledsen över situationen och uppfattade det delvis som ett misslyckande från hans sida. Han kände därför ett behov att etablera kontakt med anmälaren för att på så vis uttrycka sin medkänsla och empati över situationen. Samtalet var ett försök att visa artighet, empati och det var en reflex efter många år i branschen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Fastighetsutdraget

Av fastighetsutdraget framgår bland annat följande under rubriken ”värderingsenheter”.

Boarea: 70 kvm

Total värdegr. Yta: 70 kvm

Tillbyggnadsyta: - kvm

Biarea: - kvm

Fastighetsutdraget är daterat till 26 januari 2024.

Frågelista

Av frågelistan framgår bland annat följande under frågan ”har ny- till- eller ombyggnad utförts på fastigheten, och i så fall, när?”

Komplementbyggnad 2022

Pumphus 2019

Entré, trall/pergola 2023

Köpekontraktet

Av det slutgiltiga köpekontraktet daterat 27 mars 2024 framgår bland annat följande rörande energideklarationen.

§ 11 Energideklaration: Innan en byggnad överlåts ska säljaren enligt 6 § lagen om energideklaration för byggnader, som huvudregel se till att det finns en upprättad energideklaration för byggnaden. Då byggnaden är ett fritidshus eller är mindre än 50 kvm behöver ingen energideklaration upprättas.

Objektsbeskrivningen

Mäklaren har gett in objektsbeskrivningen där bland annat följande framgår.

Boarea (BOA): 110 m2

Areauppgift enligt Lantmäteriet

I objektsbeskrivningen framgår även följande avseende antal rum.

Antal sovrum: 5

I beskrivningen av fastigheten framgår bland annat följande.

Ett trevligt gästhus/komplementbyggnad ligger intill och sammanbinds med en stor altan[…] Huset inrymmer tre sovrum med plats för två sängar i vardera rum.

Mätbeviset

Anmälaren har gett in ett mätbevis där bland annat följande framgår.

Resultat huvudbyggnad

Boarea (BOA) 70 kvm

Resultat gästhus:

Boarea (BOA) 34 kvm

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens agerande

Av de äldre förarbetena till bestämmelsen i 3 kap. 1 §, som fortfarande är aktuella, framgår att formuleringen i allt innebär att mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara gäller vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen, utan även i andra sammanhang där mäklaren uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1994/95:14 s. 76).

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att en mäklare ska uppföra sig korrekt och affärsmässigt gentemot sina kunder (jfr bland annat Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 29 januari 2021 i mål nr 4941–20 beslutet den 14 april 2021 med dnr 20–1325). Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att en mäklare bör visa tillbörlig respekt och aktsamhet gentemot de personer som mäklaren kommer i kontakt med i sin yrkesutövning (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 28 augusti 2019 med dnr 19–0073).

Enligt 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen har Fastighetsmäklarinspektionen tillsyn över de fastighetsmäklare och de fastighetsmäklarföretag som är registrerade. Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn baseras på anmälningar och kan även ske genom inspektionens eget initiativ till att undersöka förhållanden som kommer till inspektionens kännedom på annat sätt, ex. via media eller annonsering (se prop. 2020/21:119 s. 129f.).

Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn baseras bland annat på de anmälningar som lämnas av allmänheten. En anmälare är inte part i processen hos Fastighetsmäklarinspektionen och eventuell efterföljande process i förvaltningsdomstol (jfr RÅ 1994 not 98). En anmälare disponerar inte heller över sin anmälan i den meningen att den kan återtas (se Melin, Fastighetsmäklarlagen – En kommentar (version 5A, 2023-02-10, JUNO, kommentaren till 5 kap. 1§). Det innebär att anmälaren inte har någon aktiv roll i processen efter att anmälan lämnats in till tillsynsmyndigheten.

Av utredningen framgår att NN tog kontakt med anmälaren med anledning av dennes anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen. Anmälaren är en person som mäklaren kommit i kontakt med i sin yrkesutövning och det finns därför ett krav på mäklaren att visa tillbörlig respekt och aktsamhet mot denne.

För att tillsynsmyndigheten ska kunna bedriva en effektiv tillsyn, baserat på anmälningar, är det av vikt att anmälare inte kontaktas av fastighetsmäklaren som denne anmält och att anmälaren på något sätt behöver stå till svars för sin anmälan.

Kravet på att en fastighetsmäklare ska agera professionellt kvarstår även om mäklaren får information om denne fått kritik för sitt agerande eller anmälts på grund av sitt agerande i ett förmedlingsuppdrag (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 21 september 2022 med dnr 22-0413).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat att inspektionen ser särskilt allvarligt på att fastighetsmäklare kritiserar en anmälare för att denne tagit kontakt med mäklarföretaget, i en situation där anmälaren inte varit nöjd med mäklarens utförande av ett förmedlingsuppdrag (se inspektionens beslut med den 30 augusti 2023 med dnr 23-0229). Förvaltningsrätten delade inspektionens bedömning att mäklaren inte agerat korrekt och affärsmässigt vid överprövningen av beslutet (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 20 november 2023 med mål nr 4328-23).

Mot bakgrund av att anmälaren inte är part i ärendet och därför inte är delaktig i den fortsatta processen hos tillsynsmyndigheten bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det inte funnits skäl för fastighetsmäklaren att ta kontakt med anmälaren (jfr beslut med dnr 24–1431.)

Ord står mot ord om vad som kommunicerades under samtalet mellan mäklaren och anmälaren. Inspektionen bedömer att NN genom sin kontakt med anmälaren, med anledning av dennes anmälan till tillsynsmyndigheten, har agerat olämpligt och att han agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Inspektionen anser att påföljden kan stanna vid en erinran.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

I enlighet med 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Av praxis följer att en uppgift som förs in i objektsbeskrivningen ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet, oavsett om uppgiften är obligatorisk eller inte (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375–04).

Av tidigare praxis följer att när det gäller uppgifter i objektsbeskrivningar som inte omfattas av mäklarens kontrollskyldighet ska mäklaren normalt kunna förlita sig på de uppgifter som säljaren lämnar om det inte finns anledning att ifrågasätta dem. En fastighetsmäklare har dock inte rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick utan när omständigheterna ger anledning till bör riktigheten av uppgifterna granskas, se prop. 1983/84:16 s.37–38.

Boarea

Boarea och biarea är vedertagna och standardiserade begrepp som beskriver på vilket sätt utrymmen ska mätas i en byggnad som är inrättad för boende. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden SS 21054:2020, Area och volym för byggnader - Terminologi och mätning ("Svensk Standard"). Standarden är framtagen av Kommittén för Areamätning.

Information om bostadens storlek är en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. Uppgifter om boarea och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Felaktiga uppgifter om boarea och biarea riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare (se inspektionens beslut i ärende med dnr 18–2365).

En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek i samband med ett förmedlingsuppdrag. Det är därför viktigt att mäklaren är särskilt noggrann när hen vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en fastighetsmäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadens storlek som har lämnats av säljaren är korrekta.

Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att om mäklaren har tillgång till motstridiga areauppgifter ska samtliga uppgifter redovisas eller så ska mäklaren på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se bland annat beslut med dnr. 2019–1101 och 2019–1469).

I tidigare beslut har Fastighetsmäklarnämnden (nuvarande Fastighetsmäklarinspektionen) varnat mäklare som har slagit samman huvudbyggnadens boarea med ett gästhus area (se beslut 2010-01-27:8 i årsboken för 2010 och 2008-09-24:7 i årsboken för 2008).

Fastighetsmäklarinspektionen har meddelat en varning till en mäklare som i objektsbeskrivningen och i övrig marknadsföring har redovisat felaktiga uppgifter om boarean i en fritidsfastighet med flera byggnader och därutöver underlåtit att tydligt klargöra att det fanns flera uppgifter om boarean (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 3 februari 2021 i ärende med dnr 20-0827).

Av utredningen i det nu aktuella ärendet framgår det att NN har angett 110 kvadratmeter i objektsbeskrivningen. Det framkommer vidare av objektsbeskrivningen att huvudbyggnaden utgör 70 kvadratmeter boarea och komplementbyggnaden utgör 40 kvadratmeter boarea. Det är konstaterat i ärendet, enligt planritningen i objektsbeskrivningen, att komplementbyggnaden inte hade köksinredning. Genom att slå samman huvudbyggnadens boarea med arean för komplementbyggnaden har NN infört en oriktig och oklar uppgift om boarea i objektsbeskrivningen. Vidare borde begreppet komplementbyggnad göra en mäklare särskilt uppmärksam på eventuella begränsningar i användningen, eftersom en mäklare får förutsättas känna till att en så kallad komplementbyggnad inte får användas stadigvarande som bostad.

Genom att ange felaktig information om boarea, och genom att underlåta att tydligt klargöra att det fanns flera uppgifter om boarea, har NN agerat i strid med 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarinspektionen anser utifrån vad som framkommit i ärendet att NN hade skäl att undersöka vidare hur komplementbyggnaden fick användas. Inspektionen meddelar NN en varning.

Uppgiften om antalet rum

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Det framgår av utredningen i ärendet att det ordinarie bostadshuset inrymmer ett kök, vardagsrum samt två sovrum. Komplementbyggnaden, på planritningen kallad gästhuset, inrymmer tre sovrum. I objektsbeskrivningen anges att antalet rum är sju, varav fem sovrum. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att fastigheten har marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum eftersom komplementbyggnaden inte får användas stadigvarande som bostad.

Felaktig information om antalet rum som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har i vissa avgöranden i stället lett till att en erinran har meddelats (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21–2477 och 21–0153).

I det aktuella ärendet anser Fastighetsmäklarinspektionen att tilltänkta köpare genom att ta del av text, bilder och planritningar har kunnat bilda sig en uppfattning om antalet rum. Förseelsen utgör grund för erinran.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren tänker genomföra försäljningen. Mäklaren ska också göra det hen kan för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare.

Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som hen har för att undersöka fastigheten och jobba för att köparen också gör en sådan undersökning före köpet. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa hen om detta.

Lagen om energideklaration för byggnader är tvingande, vilket innebär att den inte ger parterna någon möjlighet att avtala bort säljarens skyldighet att upprätta en energideklaration. Fastighetsmäklarinspektionen anser till följd av det att mäklaren inte bör medverka till skrivningar som anger att säljaren inte ansvarar för att upprätta en energideklaration (se beslut med dnr 21-1337). Mäklaren bör vid behov informera köparen om dennes lagliga rätt att låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad om säljaren inte uppfyller sin skyldighet att upprätta en energideklaration. Mäklaren har också en skyldighet att verka för att förfarandet vid behov regleras i överlåtelsehandlingarna. För det fall att så sker har mäklaren vidare ett ansvar för att överenskommelsen grundas i att båda parter har fått komplett och korrekt information och därför känner till sina rättigheter och skyldigheter enligt lagen.

Informationen som NN lämnat om energideklarationen i köpekontraktet av den aktuella fastigheten är bristfällig eftersom en energideklaration krävs för fastigheten. Den är också formulerad på ett sådant sätt att det riskerar att vilseleda en tilltänkt köpare om sin rättighet enligt lagen. Formuleringen har inte uttryckligen formulerats på ett sådant sätt att köparen avtalar bort sin rätt men den har formulerats som att en energideklaration överhuvudtaget inte krävs. Det är ett grundläggande krav att såväl köpare som säljare ska kunna förlita sig på att de uppgifter som mäklaren lämnat är fullständiga och korrekta (prop. 1994/95:14 s.42).

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN, genom att föra in felaktig information rörande energideklarationen i köpekontraktet, inte uppfyllt sin rådgivnings- och upplysningsplikt och han därmed har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas sammantaget en varning för att ha angett bristfälliga uppgifter i objektsbeskrivningen om fastighetens boarea samt för att han brustit i sin råd- och upplysningsskyldighet rörande kravet på energideklaration för fritidsfastigheten. NN har även kontaktat anmälaren samt marknadsfört fastigheten med felaktigt antal rum, båda förseelserna utgör i sig grund för erinran.