Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin kontrollskyldighet och sin omsorgsplikt om parterna när hon inte inhämtat samtycke till överlåtelsen från säljarens maka innan kontraktsskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN ([namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja] med anledning av överlåtelsen av en fastighet hon har haft i uppdrag att förmedla. Anmälaren som är säljarens maka har bland annat gett in köpekontraktet med en bilaga, en underskriven blankett för samtycke till överlåtelsen, en mejlkonversation mellan henne och NN samt sms-konversationer mellan mäklaren, säljaren och henne.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har bland annat gett in försäljningsförfrågan, ett fastighetsutdrag, uppdragsavtalet, depositionsavtalet, journalen, en mejlkonversation som hon har haft med säljaren och anmälaren, sms-konversation hon haft med säljaren, ett förbudsmeddelande från Kronofogdemyndigheten samt en tvistemålsdom från Tingsrätten där en tvist avseende den aktuella överlåtelsen har prövats.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon anser att NN har brustit i utförandet av förmedlingsuppdraget och att hon har agerat oetiskt. Detta genom att ha försökt driva igenom överlåtelsen utan hennes samtycke. Hon anser därutöver att mäklaren har manipulerat blanketten för samtycke genom att rita pilar och göra markeringar i dokumentet för att på ett felaktigt sätt få det att framstå som att hon genom att ha undertecknat handlingen har lämnat sitt samtycke vilket hon inte har gjort.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon bestrider att hon ska ha agerat felaktigt i utförandet av förmedlingsuppdraget. Det har varit en svår marknad på senare tid men hon anser att hon har gjort allt hon har kunnat för att uppfylla säljarens önskemål vid överlåtelsen men också genom att ha iakttagit anmälarens synpunkter. Anmälaren ägde inte den aktuella fastigheten utan den ägdes av hennes make som alltså är uppdragsgivaren. Hon har trots det haft löpande kontakt med dem båda och därmed inte haft anledning att misstänka att överlåtelsen skulle ske i strid med anmälarens vilja. Problem uppstod dock när säljarens familjs boendesituation inte löstes som de hade önskat.

I samband med intaget inhämtade hon ett fastighetsutdrag av vilket det framgick att säljaren var ensam ägare av den aktuella fastigheten. Hon fick vid det första mötet, då båda makarna var närvarande, information om att de var gifta och att något äktenskapsförord inte fanns. Redan då informerade hon dem om att anmälarens samtycke skulle behövas för överlåtelsen. Då hon efter flera påminnelser slutligen erhöll ett skriftligt samtycke noterade hon att anmälaren undertecknat på fel rad. Hon efterfrågade därför ett samtycke där anmälaren undertecknat på avsedd rad men det erhöll hon aldrig.

Först när köparna och säljaren inte kunde komma överens om att flytta fram tillträdet till fastigheten rådfrågades jurister på såväl en branschorganisation som på inskrivningsmyndigheten om samtyckets giltighet. Till följd av faktumet att anmälaren varit involverad i hela processen samt att det tydligt framgått vad hon undertecknat bedömde inskrivningsmyndigheten det tillräckligt att genom pilar på blanketten korrigera namnen och undertecknandet som förtydligande inför ansökan om lagfart.

Under förmedlingsuppdraget kontaktades hon av Kronofogdemyndigheten avseende utmätning av fastigheten och erhöll ett förbudsmeddelande om att inte betala ut köpeskillingen till säljaren vilket även säljaren ska ha informerats om. Under hela förmedlingsuppdraget hade hon en bra dialog med Kronofogdemyndigheten som ansåg att det bästa var att hon slutförde uppdraget eftersom det fanns spekulanter på fastigheten.

Både Kronofogdemyndigheten och köparna informerades om att undertecknandet gjorts på fel rad på samtyckesblanketten. Kronofogdemyndigheten informerades löpande under processen och önskade informeras om när ett köpekontrakt hade ingåtts och när tillträde hade genomförts för att kunna reglera skulderna. På dagen för tillträdet dök säljaren inte upp. Däremot närvarade en fullmaktshavare för denne som meddelade att säljaren inte tänkte närvara vid tillträdet och inte heller hade för avsikt att underteckna köpebrevet.

Hon har inte tagit någons parti utan agerat opartiskt genom förmedlingsuppdraget och tagit hänsyn till synpunkter från såväl köparna som säljaren och även anmälaren.

Efter kontraktsskrivningen framförde säljaren att han ångrade överlåtelsen och därför önskade senarelägga tillträdet. Det var dock inte möjligt för köparna varför någon överenskommelse angående det inte var aktuell. Till följd av att säljaren och hans familj inte kunde hitta ett alternativt boende valde han att inte fullfölja sina åtaganden i enlighet med det ingångna köpekontraktet.

Hon anser sammantaget att hon inte behandlat någon oetiskt och absolut inte förfalskat några handlingar. Hon har löpande informerat parterna under hela processen och bestrider samtliga anmälarens anklagelser.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet undertecknades av parterna 24 respektive 30 januari 2023.

Köpekontraktet

Köpekontraktet undertecknades av parterna 12 juli 2024. Avtalad tillträdesdag är den 1 oktober 2024.

Samtyckesblanketten

Av en blankett med rubriken ”Samtycke (Äktenskapsbalken/Sambolagen)” framgår att undertecknad har lämnat sitt samtycke till att hennes make får försälja den aktuella fastigheten. På avsedda fält under rubriken ”Medgivare” anges säljarens uppgifter såsom underskrift och namnförtydligande. På avsedda fält under rubriken ”Bevittning” anges makan tillika anmälarens uppgifter såsom underskrift och namnförtydligande. Underskrifterna är daterade 4 augusti 2024. På blanketten återfinns också en handskriven pil som påvisar att underskrifterna ska byta plats.

Mejl- och sms-konversationer

I en sms-konversation med säljaren 25 januari 2023 skriver mäklaren att hon har mejlat uppdragsavtalet för underskrift till honom samt att hon också kommer att skicka en blankett för samtycke till överlåtelsen som hans maka behöver underteckna inför försäljningen. Säljaren bekräftar att det kommer ordnas.

I ett sms till säljaren 29 juli 2024 skriver NN att hon noterat att säljaren undertecknat köpekontraktet men påminner om avsaknaden av samtycke från säljarens maka. Hon erinrar om att hon behöver få det omgående så att köparna kan söka förvärvstillstånd innan tillträdet. Säljaren svarar att det får ordnas längre fram.

I ett mejl till säljaren 28 augusti 2024 påminner NN bland annat om att anmälaren skriftligen behöver lämna sitt samtycke till överlåtelsen.

I ett mejl till NN 2 september 2024 skriver anmälaren att hon fortfarande inte har lämnat sitt samtycke till överlåtelsen av fastigheten. Hon skriver att hon inte heller avser att göra det förrän hennes familj har löst sin boendesituation genom ett annat boende.

I ett mejl till säljaren 16 september påminner mäklaren säljaren om att tillträdet enligt avtalat är 1 oktober och att ett kontraktsbrott får konsekvenser varpå säljaren 30 september svarar att han inte kommer att närvara på tillträdet då det i avsaknad av samtycke till överlåtelsen inte föreligger ett giltigt köpekontrakt.

Tingsrättens dom

I en dom från Tingsrätten i juni 2025 fastställdes en förlikning mellan parterna vari säljaren vid vite ålades att fullfölja överlåtelsen av den aktuella fastigheten genom att mot erhållande av resterande del av köpeskillingen med bevittning underteckna köpebrevet vid en på nytt avtalad tidpunkt för tillträdet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens kontrollskyldighet

I 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.

Fastighetsmäklaren har inte rätt att förlita sig på säljarens uppgifter vad avser kontrollskyldigheten, utan måste göra en självständig kontroll.

Av 7 kap. 5 § äktenskapsbalken följer att en make inte utan den andra makens samtycke får avhända sig makarnas gemensamma bostad och bohag. Bostad och bohag som är den ena makens enskilda egendom till följd av gåva, testamente eller arv omfattas i vissa fall inte av kravet på samtycke. Vidare följer att samtycket måste lämnas skriftligen vid överlåtelse av bostaden. Om en bostad överlåts utan erforderligt samtycke kan den andre maken enligt 7 kap. 9 § äktenskapsbalken väcka talan om ogiltigförklarande.

I mäklarens skyldigheter ingår att kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Detta sker normalt genom utdrag från fastighetsregistret. Mäklaren ska bland annat även kontrollera om det krävs samtycke till överlåtelsen från make eller tidigare make.

Fastighetsmäklarnämnden (nuvarande Fastighetsmäklarinspektionen) påpekade i beslutet 2011-03-31:17 i årsbok 2011 att det ankommer på en fastighetsmäklare att tidigt i förmedlingsarbetet kontrollera huruvida samtycke för överlåtelsen krävs och i så fall om sådant samtycke lämnats. För det fall samtycke inte lämnats bör mäklaren dels upplysa om att domstol kan tillåta åtgärden, dels informera om de konsekvenser avsaknaden av samtycke för överlåtelsen kan få.

Vad avser frågan om vad kontrollen om förfoganderätt innefattar gör Fastighetsmäklarinspektionen bedömningen att förfogandeinskränkningar även ingår i denna skyldighet i enlighet med både bestämmelsens ordalydelse och syfte (se inspektionens beslut 12 december 2024 med dnr 24–1326). I doktrin har det dessutom angetts att det måste tolkas som att mäklaren ska kontrollera om det föreligger något hinder mot förfogandet, för att 3 kap. 13 § FML ska få någon verklig mening (se Jingryd, Fastighetsförmedling, 2023. 7 uppl., s. 206 ff).

I det fall samtycke krävs för överlåtelsen ska mäklaren be säljaren inhämta det skriftligen. Om en mäklare underlåter att inhämta ett erforderligt makesamtycke kan mycket allvarliga konsekvenser uppstå för parterna, i synnerhet för köparen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det måste ingå i de krav som kan ställas på en mäklare att faktiskt se till att inhämta ett makesamtycke när ett sådant krävs (se inspektionens beslut 18 november 2020 i ärendet med dnr 20–0217).

Fastighetsmäklarinspektionen anser i aktuellt ärende att NN inte borde ha genomfört kontraktsskrivningen innan ett skriftligt makesamtycke till överlåtelsen hade inhämtats. Enligt inspektionens uppfattning har NN genom sitt handlande inte har iakttagit sin kontrollskyldighet och visat erforderlig omsorg om köparna (jfr med inspektionens beslut 18 november 2020 med dnr 20–0217 och beslutet 16 december 2020 med dnr 19–1128). Förseelsen utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.