Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i marknadsföringen av den egna förmedlingsverksamheten använt sig av försäljningsstatistik på ett vilseledande sätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretag och kedja]). Anmälaren har gett in kopia av ett reklamblad från mäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har även gett in skärmbilder som visar försäljningsstatistik från en bostadsportal på internet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

I ett reklamblad som NN har delat ut till allmänheten framgår att han har förmedlat 20,8 % av bostäderna, samtidigt som närmaste konkurrent påstås ha förmedlat bara 5,7 %. Informationen som presenteras är dock otydlig eftersom det inte framgår vilken tidsperiod eller vilket geografiskt område siffrorna avser. Siffrorna kan därför inte verifieras i ett sammanhang, vilket kan skapa en felaktig bild av mäklarens prestationer genom att ge intryck av att han är överlägsen sina konkurrenter.

Det framgår inte om siffrorna är baserade på ett specifikt kvartal, år eller längre period, vilket gör det omöjligt för konsumenten att bedöma om påståendet är relevant eller aktuellt. Geografiskt område specificeras inte, vilket innebär att NN kan referera till ett väldigt litet område eller en begränsad marknad där hans marknadsandel är högre, medan konkurrenter kan ha en större marknadsandel på en bredare marknad.

Genom att använda dessa oklara siffror kan konsumenter bli vilseledda att tro att NN är mer framstående än andra mäklare utan att förstå den fullständiga kontexten. Således kan konsumenter få en missvisande bild av hans verksamhet, vilket kan påverka deras val av mäklare.

Fastighetsmäklarens yttrande

I sitt yttrande anför fastighetsmäklaren via ombud mycket kortfattat att till yttrandet bilagerade skärmbilder från kundportalen hos [en bostadsportal på internet] visar att uppgifterna i den för ärendet aktuella marknadsföringen är korrekta.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Reklamblad ingivet av anmälaren

Den högra delen av den övre delen av reklambladet innehåller en bild på mäklaren. Till vänster om bilden, högst upp på bladet, står ”Flest försäljningar, [namn på kommun] Helår 2023”. Källan till texten är en statistik- och jämförelsetjänst av mäklare på internet. Vidare framgår texten ”Jag träffar flest köpare. Vill du också göra ditt livs bästa affär?”

På den nedre delen av bladet är det inklippt en skärmbild från en bostadsportal på internet som visar en numrerad lista som förefaller visa tio namngivna mäklare. Till höger om namnen, under rubriken ”Andel” återges procentsatser för respektive mäklare. Rubriken till den inklippta bilden är ”Sälj med den mäklaren som säljer mest”.

Överst i den numrerade listan står NN följt av en procentsats om 20,8. Efterföljande mäklare, vars namn är blurrade, efterföljs av procentsatser i nedstigande ordning från 5,7 till 2,8.

Skärmbilder ingivna av mäklaren

De skärmbilder från en bostadsportal på internet som bilagerades mäklarens yttrande återger försäljningsstatistik per mäklare under tre olika tidsperioder. Den första perioden omfattar 18 månader, från augusti 2023 till februari 2025. Av skärmbilden framstår det som att NN stått för 22,1 procent av försäljningarna under perioden. Efterföljande mäklare i den återgivna listan har enligt skärmbilden stått för 16,3 procent av försäljningarna.  

Den andra perioden omfattar 90 dagar, från 12 juni till 20 augusti 2024. Enligt denna bild har NN stått för 20,9 procent av försäljningarna under perioden, jämfört med efterföljande mäklare som stått för 10,4 procent.

Den tredje och sista tidsperioden omfattar sex månader, från augusti 2024 till februari 2025. Enligt denna bild har NN stått för 21,7 procent av försäljningarna under perioden, jämfört med efterföljande mäklare som stått för 13 procent.

Skärmbild tagen av Fastighetsmäklarinspektionen

När Fastighetsmäklarinspektionen söker på mäklarens namn på den statistik- och jämförelsetjänst av mäklare på internet som hänvisas till högst upp i det för ärendet aktuella reklambladet visas bland annat mäklarens så kallade utmärkelser från tjänsten. En av dessa utmärkelser benämns ”Flest försäljningar [namn på kommun], helår 2023”. Av den statistik som framgår av sidan har NN haft 55 försäljningar i den aktuella kommunen under 2023. Efterföljande fyra mäklare har haft 54, 43, 38 respektive 35 försäljningar under samma period.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen av den egna förmedlingsverksamheten

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det bland annat att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Detta gäller särskilt näringsidkarens egna eller andra näringsidkares kvalifikationer, ställning på marknaden, åtaganden, varumärken, varunamn, kännetecken och andra rättigheter. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En näringsidkare som använder sig av ett påstående eller en framställning ska kunna styrka att påståendet eller framställningen är riktig. Om näringsidkaren inte kan det ska framställningen anses ovederhäftigt. För att kunna pröva riktigheten av en framställning måste inledningsvis dess innebörd fastställas. Avgörande ska vara hur en genomsnittlig mottagare får antas uppfatta framställningen. Vid denna bedömning ska beaktas att reklam i allmänhet läses flyktigt och att mottagaren i första hand påverkas av helhetsintrycket (se bland annat Marknadsdomstolens domskäl i dom MD 2011:13).

Det aktuella reklambladet innehåller formuleringar som ”Flest försäljningar, [namn på kommun] Helår 2023”, ”Jag träffar flest köpare […] och ”Sälj med den mäklaren som säljer mest”. Reklambladet i dess helhet fokuserar enligt Fastighetsinspektionen på att framhäva NN som den mäklaren som förmedlar mest inom sitt verksamhetsområde. Tillsammans med den inklippta skärmbilden från bostadsportalen, som visar andel försäljningar fördelat på tio mäklare, ger ovan citerade påståenden enligt inspektionen intryck av att NN är överlägsen sina konkurrenter. Ett enligt inspektionen rimligt helhetsintryck en mottagare kan få av reklambladet är att NN förmedlade 20,8 procent av samtliga förmedlingsobjekten i den aktuella kommunen under 2023 och att närmsta konkurrent förmedlade 5,7 procent av objekten under samma period.

Inspektionen har två gånger förelagt mäklaren att redogöra för under vilken tidsperiod och inom vilket geografiskt område den andel om 20,8 % som framgår av statistiken i reklambladet avser. Någon sådan redogörelse har mäklaren dock inte inkommit med. Redan på den grunden kan riktigheten i marknadsföringen ifrågasättas.  

Av den statistik som inspektionen inhämtat har NN haft 55 försäljningar i den aktuella kommunen under 2023. Efterföljande fyra mäklare har haft 54, 43, 38 respektive 35 försäljningar under samma period. Statistiken visar att NN är den mäklare som har förmedlat flest objekt. Men statistiken visar också att det är med minsta möjliga marginal till efterkommande konkurrent som stått för endast en förmedling färre. Även antal försäljningar per efterföljande mäklare i statistiken visar att gjorda förmedlingar i kommunen är betydligt jämnare fördelade på fler mäklare än vad reklambladet ger intryck av.

Mot bakgrund av statistiken ovan anser Fastighetsmäklarinspektionen att det aktuella reklambladet skapar ett vilseledande intryck av att NN är överlägsen sina konkurrenter vad gäller antal förmedlingar inom den aktuella kommunen. Den vilseledande marknadsföringen är otillbörlig då mottagare av den enligt inspektionen riskerar att fatta affärsbeslut på felaktiga grunder. Inspektionen gör därför bedömningen att NN har använt sig av vilseledande och otillbörlig marknadsföring i strid med marknadsföringslagen och att han därigenom även har brustit i god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Skiljaktig mening

Ledamöterna LL, MM och JJ har skiljaktig mening och anför följande.

Vi håller med om att NN har varit otydlig i sitt utdelade reklamblad på ett sätt som strider mot 10 § marknadsföringslagen och då även brustit i god fastighetsmäklarsed. Vi anser att påföljden kan stanna vid en erinran då en varning framstår som en alltför sträng påföljd för denna förseelse.