Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet genom att inte informera köparen om att en uppgift om kvarstad framgick från fastighetsutdraget. Även en prövning av om fastighetsmäklaren har hanterat budgivningen i enlighet med god fastighetsmäklarsed samt om mäklaren överlämnat anbudsförteckningen och journalen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag]/[namn på kedja]).  

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, tilläggsavtalet, objektsbeskrivningen, budgivningslistan, journalen, en dom, skärmbilder på sms-konversationer samt ett meddelande från köparens bank.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

De hade lagt ett bud på 3,4 miljoner kronor som accepterats av säljaren. Det inkom då ett högre bud om 3,495 miljoner kronor. De höjde med 5 000 kronor och då stannade den andra budgivaren. Den plötsliga höjningen på 95 000 kronor upplevdes konstig då budgivaren kort därefter valde att inte fortsätta. De kan däremot inte veta mer om läget eftersom de inte fått ta del av budgivningslistan. De har heller inte mottagit någon journal, trots att handlingarna efterfrågats.

Dagen innan tillträdet blev de informerade om att en kvarstad på fastigheten fanns hos lantmäteriet. De kontaktade mäklarens chef som meddelade att de vetat om kvarstaden i minst ett par veckors tid. Trots det fick de informationen ett dygn innan inflytt. Mäklaren föreslog att de skulle flytta in ändå och påbörja planerad renovering. De ansåg det som ett olämpligt förslag då det inte reglerades i något avtal. Mäklaren rekommenderade trots det att de skulle flytta in eftersom kvarstaden enligt honom skulle försvinna så småningom och att överlåtelsen skulle göras färdigt då.

Till slut kom de överens om att skjuta på tillträdet. De rådfrågade mäklaren om hur de skulle gå till väga för att få ersättning för tillfälligt boende, magasinering av möbler, finansiering av dubbla flyttar samt för att säljaren inte höll sin del av avtalet. Mäklarens svar var att det löser man i efterhand och att han skulle hjälpa till med det. Tilläggskontraktet var enligt honom en formalia. De anser därför att han brustit i sin kommunikation, skött budgivningen tvivelaktigt samt inte lämnat ut de handlingar som han ska.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han fick i juni 2024 uppdraget att förmedla en fastighet. Anmälarna köpte fastigheten enligt ett köpekontrakt som undertecknades den 13 augusti. Köparna hade först lagt ett bud på 95 000 kr under utgångspris som säljarna var villiga att acceptera. En annan budgivare lade då bud på utgångspriset, varpå köparna lade sitt sista bud som kom att bli köpeskillingen. Som utgångspunkt tillämpar de öppen budgivning och publicerar alla bud på nätet, men säljaren hade valt att inga bud skulle publiceras.

Det avtalade tillträdet blev den 13 september. En vecka innan tillträdet tog mäklaren emot ett meddelande från anmälarnas bank om att fastighetsutdraget innehöll en anteckning om ett beslut om kvarstad på 650 000 kronor som skulle bli täckt via utmätning. Kvarstadsförordnandet innebar att kvarstaden upphörde senast i juli. Skulden hade betalats av och anteckningen om kvarstad i fastighetsutdraget var därför felaktig vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten.

Han arbetade med att lösa kvarstadsanteckningen före tillträdet. Han var bland annat i kontakt med kronofogdemyndigheten, säljaren och lantmäteriet. Vid varje tillfälle som han hörde av sig till Lantmäteriet fick han beskedet att kvarstaden skulle vara bortplockad så fort skulden var betald. Skulden betalades kort efter försäljningen i juli. Kort därefter ringde han upp lantmäteriet där de uttryckte att det skulle vara klart inför tillträdet. Däremot återkom lantmäteriet dagen före tillträdet med informationen att det skulle ta ytterligare tid, varför tillträdet flyttades genom ett tilläggsavtal till den 18 september. Köparna fick kostnadsfri möjlighet att flytta in den 13 september genom ett tillfälligt hyreskontrakt, alternativet avböjdes däremot. Köparna informerade inte om några extrakostnader och krav på ersättning i samband med att tilläggsavtalet upprättades. Först efteråt återkom köparna med sina ersättningskrav efter att ha blivit nekade ersättning från säljarna.

Han kan inte stå till last för lantmäteriets sena besked eller för den felaktiga informationen i fastighetsutdraget. Köparna har heller inte gett in några avtal avseende flytten, varför det inte går att avgöra om de haft möjlighet att avboka eller omboka flytten. Köparna har varit ansvariga för att begränsa sin skada i denna del.

Stressen som uppstod till följd av kvarstaden ledde till en misskommunikation mellan honom och hans chef vilket ledde till att köparna inte mottog någon journal eller budgivningslista.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Meddelande från köparnas bank

Mäklaren har gett in ett meddelande från anmälarnas (köparnas) bank. I meddelandet framgår följande.

Kvarstad måste lösas innan TT!

Köparens bank

2024-09-06 13:34

Hej igen. Jag har kontaktat Kronofogden samt Lantmäteriet angående noteringen som finns på fastighetsutdraget. Anteckningen lyder: Kvarstad på så mycket av MM:s egendom att målsägandenas förmodade skadeståndsanspråk på 650 000 kr, jämte ränta. Lantmäteriet säger att så länge denna anteckning står med, kan försäljning av objektet inte ske. Man måste kontakta Åklagarmyndigheten och be den som skickat in denna anmäla att häva den eller lösa det. Innan detta är löst och avnoterat från fastighetsutdraget kommer tillträde INTE kunna ske. Lantmäteriet kommer inte godkänna ny lagfaren ägare så länge noteringen står kvar. Detta måste lösas asap. Vänligen återkoppla för vidare dialog hur vi går vidare med affären.

Sms-konversation med anmälaren

Mäklaren har gett in skärmbilder från en sms-konversation med anmälaren. I konversationen framgår följande.

Mäklaren:

Det verkar nästan vara klart med lantmäteriet dock verkar det bli klart tom onsdag nästa vecka.

Med andra ord blir det inget tillträde. Ni kan flytta in imorgon som sagt men säljaren vill inte stå för någon försäkring då ni ska renovera

Anmälaren:

Vi tycker inte att det känns bra att flytta in förens vi har skrivit papper. Men vi vill gärna ha ett avtal med det nya datumet som vi ska skriva kontraktet på.

Meddelandena skickades den 12 september.

Anmälaren:

Vi har inte fått något avtal på ny dag för signering ännu!

Mäklaren:

Det kommer om en stund,

Då är tilläggsavtalet på er mail.

Anmälaren:

Det följande i avtalet: ”Med föreläggande tillägg till köpehandlingen 2024-08-14 har parterna enats om följande: säljare och köpare har kommit överens om att ändra tillträdet till den 18/9”.

Ovanstående håller vi inte med om. Vi skulle snarare se att det står något liknande: På grund av att säljare inte kunnat upprätthålla sin del av avtalet i köpehandlingen 2024-08-14 så har mäklare föreslagit nytt tillträdesdatum 18/9.

Senare samma dag har mäklaren skrivit följande.

Mäklaren:

Uppdatering: Verkar som att det ska bli klart på måndag enligt säljaren.

Den 16 september har mäklaren informerat om att uppgiften är borta från fastighetsutdraget.

Budgivningslistan

Mäklaren har gett in budgivningslistan för förmedlingsuppdraget. Av budgivningslistan framgår följande:

Datum 2024-08-13 13:50:00 Budgivare 1 – 3 400 000 kr

Datum 2024-08-13 17:06:00 Budgivare 2 – 3 495 000 kr

Datum 2024-08-13 21:36:00 Budgivare 1 – 3 500 000 kr

Budgivningslistan som mäklaren gett in har inte signerats av parterna.

Tjänsteanteckning från samtal med budgivare 2

Fastighetsmäklarinspektionen har i utredningen kontaktat budgivare 2 som uppgett att hon lagt det angivna budet och att hon därefter stannade i budgivningen.

Journalen

Mäklaren har gett in journalen. Av journalen framgår inte att parterna skulle tagit del av budgivningslistan och journalen i samband med tillträdet. Journalen är inte undertecknad av säljare eller köpare.

Fastighetsutdrag

Mäklaren har gett in fyra utdrag från lantmäteriets fastighetsregister. Den första inhämtades den 26 mars 2024. I utdraget finns en anteckning där följande framgår:

Akt. Kvarstad 2023-07-17

Kvarstad på så mycket av MM:s egendom att målsägandenas förmodade skadeståndsanspråk om 650 000 kr, jämte ränta

Anteckningen framgår även på utdragen som mäklaren inhämtat den 4 september 2024 och 12 september. På utdraget som inhämtats den 18 september 2024 har anteckningen tagits bort.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 3 kap. 12 § 1 st. fastighetsmäklarlagen följer att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Av bestämmelsens tredje stycke framgår att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

I tidigare förarbeten till 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen anges att det tredje stycket preciserar mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick, men att regleringen inte utgör någon uttömmande uppräkning. Mäklaren är på grund av god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden som kan antas ha betydelse för köparen utan att det anges explicit i lagen. God fastighetsmäklarsed kräver generellt att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga informationen (se prop. 2010/11:15 s. 57).

En mäklare har normalt sett inte någon skyldighet att kontrollera planbestämmelser, bygglov, tomtgränser och liknande. Har mäklaren däremot fått tillgång till information som kan antas vara av betydelse för en köpare bör mäklaren vidarebefordra informationen till köparen (se bland annat RÅ 2006 ref. 53).

NN har inte uppgett att han informerat köparna om kvarstaden innan kontraktsskrivningen. Uppgiften framgår inte i köpekontraktet eller objektsbeskrivningen för fastigheten. Det är däremot styrkt att NN hade kännedom om kvarstaden då han inhämtade utdrag från fastighetsregistret den 26 mars 2024 och i vart fall haft kännedom om det när förmedlingsuppdraget ingicks i juni. Därefter har han kontrollerat uppgiften vid tre ytterligare tillfällen, den 4 september, den 12 september och till sist den 18 september. Det innebär att han kontrollerade uppgiften senast 9 dagar innan tillträdesdagen. NN:s agerande strider mot god fastighetsmäklarsed som kräver att information kommer köparna till handa i god tid innan överlåtelseavtalet ingås, så att köparen har möjlighet att noggrant överväga informationen. Förseelsen motiverar en varning.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande.

Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Budgivningen utgör ett av de viktigaste momenten i mäklarens förmedlingstjänst. Med hänsyn till svårigheterna att i efterhand kontrollera och säkerställa att bud verkligen har lämnats har mäklaren ett särskilt ansvar för att budgivningen sköts på ett korrekt sätt och att oklarheter inte uppkommer på grund av slarv eller ohederligt beteende. Det är självklart att en mäklare ska lämna korrekta uppgifter i samband med budgivningen och föra anteckningar eller göra registreringar av bud i god ordning (se Fastighetsmäklarnämndens beslut 2007-12-19:3 i årsboken för 2007).

I tidigare beslut från Fastighetsmäklarnämnden har det uttalats att en mäklare som försöker att uppnå ett högre pris genom påhittade eller på annat sätt manipulerade bud bryter mot god fastighetsmäklarsed på ett mycket allvarligt sätt. I en sådan situation kan mäklarens registrering allvarligt sättas i fråga (jmf besluten 2007-12-19:3 i årsboken för 2007 samt 2002-01-16:6 i årsboken för 2002).

Fastighetsmäklarinspektionen har i utredningen kontaktat den andra budgivaren som uppgett att hon la det aktuella budet och att hon därefter valt att stanna i budgivningen. Utifrån utredningen anser inspektionen inte att det är visat att NN har brustit i hanteringen av budgivningen. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Budgivningslista och journal

I enlighet med 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (budgivningslista).

Av andra stycket framgår även att fastighetsmäklaren ska överlämna journalen och budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få journalen och budgivningslistan när uppdraget har slutförts.

Enligt bestämmelsen ska dokumentationen lämnas till uppdragsgivaren när uppdraget avslutas, vilket normalt sker vid tillträdet. Om uppdraget sägs upp dessförinnan, eller av annat skäl upphör, ska dokumentationen överlämnas vid den tidpunkten (jfr inspektionens beslut med dnr 24-0678 och 23–0589).

Av förarbeten till bestämmelsen framgår det bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits och att anteckningar om de förpliktelser som följer av fastighetsmäklarlagen är av särskild betydelse. Även väsentliga instruktioner som uppdragsgivaren lämnar bör dokumenteras (prop. 2010/11:15 s. 35 och 61).

NN har i sitt yttrande uppgett att budgivningslistan och journalen inte överlämnats till köparna. Inspektionen anser det visat att mäklaren har åsidosatt sin skyldighet att överlämna budgivningslistan och journalen när uppdraget slutförts. Förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

NN meddelas sammantaget en varning för att han inte överlämnat budgivningslistan och journalen till köparna samt för att han inte i ett tidigare skede informerat köparna om kvarstaden på fastigheten.