Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att inte skriftligen dokumentera parternas överenskommelse om köparens tillgång till förmedlingsobjektet innan tillträdesdagen. Även en prövning av om mäklaren åsidosatt sin kontrollskyldighet genom att inte kontrollera ett skriftligt pantbrev. Även en prövning av om mäklaren upprättat korrekta överlåtelsehandlingar. Slutligen en prövning av om mäklaren har gjort en riskbedömning av säljarna, om mäklaren uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om parterna samt om mäklaren dokumenterat åtgärderna för kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in köpekontraktet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen samt en sms-konversation med mäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren genom ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen, två olika fastighetsutdrag, en skärmbild från mäklarsystemet, utdrag från klientmedelskontot samt en fullmakt för den ena säljarens bror. Han har på begäran av inspektionen även gett in dokumentation avseende vidtagna kundkännedomsåtgärder och sin riskbedömning av parterna, kopia på parternas ID-handlingar samt en ofullständig version av journalen då uppdraget vid tidpunkten för yttrandet ännu inte avslutats.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han skrev kontrakt på den aktuella fastigheten den 31 juli 2024 och betalade in handpenningen några dagar senare. De fick tillgång till bostaden innan tillträdet för att påbörja en renovering av ett badrum där det fanns en pågående vattenläcka. Mäklaren nämnde inga risker med detta eller gav honom rådet att vänta till tillträdet utifall att säljaren skulle dra sig ur affären eller att någon annan situation kunde uppstå som skulle kunna stoppa affären. Mäklaren bad honom endast att teckna en villaförsäkring utifall att en eventuell skada skulle uppstå.

Tre veckor innan tillträdet blev han kontaktad av mäklaren som meddelade att ett skriftligt pantbrev om 500 000 kronor saknades. Några dagar senare fick han veta att det var en annan person som hade detta skriftliga pantbrev som en pant för ett privatlån mellan denna person och säljaren. Mäklaren och säljaren försökte få personen med pantbrevet att skriva ett skuldebrev mot säljaren så att säljaren i sin tur skulle kunna få tillbaka pantbrevet så att affären kunde genomföras. De arbetade med det länge och 16 dagar efter det överenskomna tillträdet fick han besked om att personen med pantbrevet inte skulle släppa det.

Dagen efter hade de ett möte med mäklaren och kontorschefen för att få svar på vad som hände. Där framkom att pantbrevet som personen hade var registrerat som ett datapantbrev och inte som ett skriftligt pantbrev. När de kontrollerade bostaden i sina olika system såg allt bra ut. Mäklaren berättade att anmälarens bank hade kontaktat honom och meddelat att det saknades ett pantbrev. Mäklaren hade då kört ut till fastigheten för att leta upp ett skriftligt pantbrev som han trodde var det som banken pratade om, men fick som svar att det pantbrevet var dött sedan länge. Det pantbrev som banken ville ha var det skriftliga pantbrevet om 500 000 kronor.

Han har en mäklarvän som tyckte att det verkade märkligt med registreringen av pantbreven. Vännen gjorde själv ett fastighetsutdrag på bostaden och där ser man klart och tydligt att det finns ett skriftligt pantbrev om 500 000 kronor. Han bad mäklaren att skicka det fastighetsutdrag han tagit för att själv kunna se hur det såg ut, men fick ett dokument där det inte framgår om pantbreven är registrerade som digitala eller skriftliga.

På grund av detta föll hans första bostadsaffär. Säljaren hade fått handpenningen och mäklaren tog då även sin provision. Detta resulterade i att han och hans familj blev utan hem och förlorade 200 000 kronor, på grund av ett pantbrev som mäklaren uppenbarligen missat. Han trodde att affären var låst i och med att han betalat handpenningen och att det bara var han som eventuellt kunde stoppa affären. Mäklaren borde inte ha tagit handpenningen och betalat ut till säljaren. Säljaren hade redan ett högt lån på huset.

Mäklaren gav även fel information om hur länge sedan ägaren hade flyttat samt när bilderna i huset var tagna. Man såg bland annat att vattenläckan inte syntes på bilderna samt att en tvättmaskin var utbytt.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

Han tillbakavisar anmälarens påståenden och anser att han har iakttagit samtliga skyldigheter som han har varit underkastad enligt fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed. I enlighet med sin råd- och upplysningsskyldighet avrådde han säljaren och köparen från förslaget att låta köparen få tillgång till bostaden innan tillträdet. Detta mot bakgrund av att det sällan rekommenderas att en köpare får tillgång till en bostad innan tillträdet. Han fick frågan från anmälaren innan kontraktet undertecknades om det var möjligt för honom att påbörja en renovering av bostaden inför tillträdet. Han meddelade såväl anmälaren som säljaren att detta inte var ett rekommenderat tillvägagångssätt, bland annat mot bakgrund av regleringen av äganderättsövergången i köpekontraktet.

Det sms som anmälaren hänvisar till är taget ur sitt sammanhang och handlade om att säljaren, efter förfrågan från anmälaren, accepterade att anmälaren skulle få tillgång till bostaden innan tillträdet, under förutsättning att anmälaren gick med på att teckna en villaförsäkring. Han tillbakavisar bestämt anmälarens påstående om att han inte gett honom rådet att avvakta till tillträdet. Trots att han starkt avrådde från tillgång till bostaden gav säljaren anmälaren tillgång till bostaden för renovering inför tillträdet. Han var tydlig med eventuella konsekvenser av denna överenskommelse.

För att uppfylla sin kontrollskyldighet begärde han ut ett fastighetsutdrag redan vid intaget den 30 augusti 2023, som gällde under hela förmedlingen. Utdraget visade att fastigheten var intecknad till ett belopp om 2 200 000 kronor. Säljaren meddelade att pantbreven var belånade hos en bank och att det därtill inte förelåg några andra lån på fastigheten. Enligt uppgift från banken fick han veta att lösenuppgifter för lånet på fastigheten var 1 636 200 kronor, vilket även stämde överens med säljarens uppgifter.

Den 1 augusti 2024 blev han kontaktad av anmälarens bank om att det saknades skriftliga pantbrev. Säljaren visste inte att det fanns några skriftliga pantbrev överhuvudtaget. Han lyckades då hitta två skriftliga pantbrev bland säljarens samtliga fastighetshandlingar. Den 5 september 2024 kontaktade anmälarens bank honom återigen med anledning av att det saknades ytterligare ett skriftligt pantbrev om 500 000 kronor. Han kontaktade då säljaren med anledning av detta som förnekade att det fanns lån på fastigheten utöver det lån som säljarens bank hade. Han anade oro i samband med detta och kontaktade då säljarens bank som förklarade att säljarens tidigare arbetsgivare hade lånat ut 500 000 kronor i samband med fastighetsköpet och hade ett skriftligt pantbrev i fastigheten. Totalt saknades således tre skriftliga pantbrev, varav ett var belånat. Att det fanns ett skriftligt pantbrev framgick inte av det fastighetsutdrag han tagit ut. Säljarens chef förklarade sig enbart villig att släppa panten under förutsättning att detta lån blev löst. Säljaren förklarade att detta skulle vara åtgärdat till tillträdesdagen vilket inte skedde. Efter det tilltänka tillträdet har han, i samråd med anmälaren och säljaren, försökt att se till möjligheten att lösa problemet med pantsättningen och få till ett nytt tillträde. Säljaren har därefter inte återkopplat. Anmälaren valde att häva köpet den 16 oktober 2024 mot bakgrund av ett villkor i köpekontraktet.

Han hade möte med anmälaren på deras kontor för att gå igenom fastighetsutdraget och göra en bakgrundskontroll i deras mäklarsystem avseende inteckningarnas status. Det visade att det aktuella pantbrevet om 500 000 kronor var registrerat som ett datapantbrev. Han vill särskilt betona att han har uppfyllt sina skyldigheter i enlighet med fastighetsmäklarlagen och särskilt vad gäller 3 kap. 13 § vari stadgas att mäklaren ska kontrollera inteckningar på en fastighet och inte får lov att förlita sig på att en fastighet är obelånad. Så var dock inte fallet. Han fick uppgift från säljaren att fastighetens lån var belånade hos en bank. Någon utökad kontrollskyldighet föreligger inte.

Han fick information från säljarna om tidpunkten för när de flyttade från fastigheten. Vidare förnekar han att han ska ha gett information kring tidpunkt för fotografering. I övrigt bestrider han att det förelegat en diskussion kring en eventuell tvättmaskin.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet är undertecknat av säljarna och mäklaren den 13 oktober 2023.

Sms-konversation

Anmälaren har gett in en sms-konversation mellan honom och mäklaren. Där framgår bland annat följande.

Mäklaren:
Nu hoppas jag att vi kan nå en överenskommelse. Priset blir då 1 813 715 kr.

Anmälaren:
Kan vi avrunda till 1 810 000 kr låter som en bättre avrundad summa.

Mäklaren:
[namn]. Jag tror inte man blir fattig av 3715 kr. Kom igen [smiley].

Anmälaren:
Problemet är ifall badrummet börjar springa iväg. 1 810 000 känns som en rimlig summa.

Mäklaren:
Jag vet inte om jag kan motivera det för säljaren. Vi har tagit fram offert så vi vet var det kan kosta. Ni kan göra det billigare eller dyrare. Allt är relativt. Säljaren kommer ge er tillgång till huset också. Bara det har sitt pris kan man tycka.

Anmälaren:
Okej, vi kör. Hur går vi vidare härifrån? När skriver vi och när kan vi få tillgång till att påbörja renoveringen?

Mäklaren:
Super! Jag kan antingen ordna ett kontrakt ikväll kl 18:45 eller imorgon kl 08:00 eller 15:00. Ang tillträdet, kan vi säga 16e sep? 1a okt är för långt för säljaren. Ni kan få nycklarna redan nästa vecka med förutsättning att ni tecknar en villaförsäkring.
[…]

Köpekontrakt

Köpekontraktet är undertecknat av anmälaren och den ena säljarens bror genom fullmakt den 31 juli 2024. Att säljarna företrätts av ett ombud framgår dock inte av köpekontraktet. På förfrågan av inspektionen om varför säljarnas underskrifter i köpekontraktet inte överensstämmer med underskrifterna i uppdragsavtalet har NN förklarat att köpekontraktet undertecknades med stöd av fullmakt från säljarens bror, som därefter gavs in till inspektionen.

Av köpekontraktet framgår att överenskommen tillträdesdag var den 1 oktober 2024, eller annat datum enligt överenskommelse.

Vidare framgår bland annat följande.

1 Betalning av köpeskilling
[…]
§ 1 Betalar handpenning senast den 2024-08-09 genom insättning på; fastighetsmäklarens klientmedelskonto [namn på kontonummer]. Handpenningen ska i enlighet med villkoren i bifogat depositionsavtal omhändertas och förvaltas av fastighetsmäklaren. 181 372 SEK
[…]

§ 2 Inget villkor för finansiering
Parterna är medvetna om möjligheten att ta in ett villkor i köpekontraktet att detta köp kan återgå om köparen inte ordnat sin finansiering av köpet senast en viss dag, exempelvis genom upptagande av lån och/eller försäljning av sin nuvarande bostad. Köparen har godtagit att inte ta in ett sådant villkor. […]

Depositionsavtal

Av depositionsavtalet som undertecknats den 31 juli 2024 framgår bland annat följande.

[…]
Handpenning 181 372 SEK
Datum för betalning av handpenning 2024-08-09
Kontraktsdag 2024-07-31
Tillträdesdag 2024-10-01

Uppdrag
Säljare och köpare uppdrar härmed åt undertecknad fastighetsmäklare att för deras räkning omhänderta och förvalta ett belopp utgörande i köpekontraktet föreskriven handpenning.

Depositionen sker med anledning av att köpets fullbordan eller bestånd har gjorts beroende av ett eller flera s.k. svävarvillkor i köpekontraktet. Ett svävarvillkor innebär att avtalet ännu inte är definitivt bindande utan kan återgå under vissa förhållanden. Inga aktuella svävarvillkor i samband med detta köpekontrakt.
[…]

NN har på begäran av Fastighetsmäklarinspektionen redogjort för anledningen till att handpenningen skulle deponeras. Enligt honom var parterna fullt införstådda med att det inte fanns några svävarvillkor i köpekontraktet. Formuleringen i depositionsavtalet medförde därför inte några frågetecken från deras sida och har, enligt honom, därför inte någon betydelse i ärendet. Depositionsavtalet skrevs mot bakgrund av att han skulle motta handpenningen på sitt klientmedelskonto för redovisning för säljarens räkning.

Utdrag från klientmedelskonto

Mäklaren har gett in två utdrag från klientmedelskontot där det framgår att handpenningen betalades in av köparen den 6 augusti 2024 och betalades ut till säljaren den 13 augusti 2024. Från beloppet som betalades ut till säljaren har mäklarens arvode om 60 000 kronor dragits av.

Fastighetsutdrag

Mäklaren har gett in två olika fastighetsutdrag. Det ena är anmälarens utdrag som mäklaren av misstag gav in tillsammans med sitt yttrande. På förfrågan av inspektionen kompletterade mäklaren därefter med det fastighetsutdrag som han tagit ut.

Av anmälarens fastighetsutdrag, daterat den 23 oktober 2024, framgår en uppräkning av 18 inteckningar med ett totalt belopp om 2 200 000 kronor. Vidare framgår en notering om inteckningarnas status, dvs. om det är ett skriftligt pantbrev eller ett datapantbrev. Av uppräkningen framgår att nummer 18, som avser det i ärendet aktuella pantbrevet, är ett skriftligt pantbrev om 500 000 kronor. I utdraget anges att Lantmäteriet är ansvarig för uppgifterna.

Av det fastighetsutdrag som mäklaren tagit ut, daterat den 30 augusti 2023, framgår likt anmälarens utdrag att det finns 18 inteckningar om totalt 2 200 000 kronor. Även uppräkningen med respektive inteckning och belopp överensstämmer med anmälarens fastighetsutdrag samt att nummer 18 avser ett belopp om 500 000 kronor (med samma aktnummer som i anmälarens utdrag). Det saknas dock en notering om pantbrevens status, dvs. om det är ett skriftligt pantbrev eller ett datapantbrev.

Mäklaren har även gett in en skärmbild från mäklarsystemet där en uppräkning av inteckningarna framgår likt fastighetsutdragen och med uppgift om inteckningarnas status. Av utdraget framgår att nummer 18, som avser det i ärendet aktuella pantbrevet om 500 000 kronor, står noterat med ”Nej” under kolumnen ”Skriftligt pantbrev”.

Dokumentation av kundkännedomsåtgärder (uppdragsgivare)

Mäklaren gav i ett första skede in dokumentation över vidtagna kundkännedomsåtgärder avseende uppdragsgivarna som undertecknats den 1 oktober 2024, dvs. nästan ett år efter att förmedlingsuppdraget ingicks. På förfrågan av Fastighetsmäklarinspektionen förklarade mäklaren att han vid det datumet uppdaterade kundkännedomen eftersom han bedömde att det hade förflutit en avsevärd tid sedan uppdragets ingående och ansåg därför att en ny blankett skulle upprättas. Han gav därefter in den ursprungliga kundkännedomsblanketten till inspektionen som är undertecknad den 13 oktober 2023.

I det ursprungliga dokumentet har mäklaren inte angett någon riskbedömning av säljarna. Vidare framgår att han kontrollerat säljarnas ID-handlingar med kopior som getts in till inspektionen. Det framgår inte att säljarna ska ha tillfrågats om en familjemedlem omfattas av definitionen PEP. I den uppdaterade versionen av kundkännedomsdokumentet framgår att mäklaren har bedömt risken som normal.

Dokumentation av kundkännedomsåtgärder (köpare)

Mäklarens vidtagna kundkännedomsåtgärder avseende köparen är daterad den 31 juli 2024. Av underlaget framgår att risken har bedömts som normal. Vidare framgår att köparens identitet kontrollerats med kopia som getts in till inspektionen. Det framgår inte att köparen ska ha tillfrågats om en familjemedlem omfattas av definitionen PEP. Vidare framgår att köparen har tillfrågats om verklig huvudman men det finns inte någon notering om huruvida verklig huvudman har förekommit eller inte.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Enligt 3 kap 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren kommer överens i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren ska hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, om inte annat har avtalats. Av förarbetena framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas. Mäklaren bör verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida tvister (se prop. 1983/84:16 s. 41).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det ingår även i mäklarens allmänna omsorgsplikt att verka för att överenskommelser som träffas mellan parterna dokumenteras skriftligen (se inspektionens beslut med dnr 2018-1739 och 20-0228).

Det finns uppenbara risker med avtal om att köparen får tillgång till förmedlingsobjektet före det egentliga tillträdet. Mäklaren bör därför informera såväl säljare som köpare om dessa risker och helst avråda dem från att gå vidare med en överenskommelse med ett innehåll vars konsekvenser inte går att förutse (se bland annat inspektionens beslut med dnr 20–0228 samt Fastighetsmäklarnämndens beslut 2010-02-24:10 i årsboken för 2010 och beslut 2013-05-15:11 i årsboken för 2013). Om parterna trots allt kommer överens om detta, ska mäklaren verka för att överenskommelsen dokumenteras skriftligen och att förutsättningarna regleras tydligt (se inspektionens beslut med dnr 2015-0990).

Det är ostridigt i ärendet att parterna var överens om att köparen skulle få tillgång till bostaden innan tillträdet för att påbörja en renovering. Det står dock ord mot ord huruvida NN ska ha informerat parterna om riskerna med en sådan överenskommelse. Enligt NN avrådde han parterna från att ingå överenskommelsen och var tydlig med eventuella konsekvenser av denna. Han har trots detta underlåtit att verka för att överenskommelsen dokumenterades, varför förutsättningarna för köparens tillgång till bostaden inte heller tydligt reglerades. Fastighetsmäklarinspektionen anser därmed att han har brustit i sin omsorgsplikt. Förseelsen motiverar en varning (se bl.a. inspektionens beslut med dnr 24-0766.

Mäklarens kontrollskyldighet

Enligt 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren bl.a. kontrollera vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten. Mäklaren har i fråga om kontrollskyldigheten inte rätt att förlita sig på säljarens uppgifter, utan måste göra en självständig kontroll (se bl.a. inspektionens beslut med dnr 21-1685).

Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen framgår att när det gäller fastigheter och tomträtter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplysning om inteckningar (se prop. 1983/84:16 s. 39). Kontrollen sker genom att mäklaren inhämtar ett utdrag från fastighetsregistret och bör ske i nära anslutning till kontraktsdagen. Även om bestämmelsen inte uttryckligen anger att mäklaren ska kontrollera pantsättningar råder det ingen tvekan om att mäklaren även ska kontrollera om en fastighet är pantsatt (se Melin, Fastighetsmäklarlagen – en kommentar, 2025. 6 uppl., s. 188 och 191). Mäklarens kontrollplikt är absolut i den meningen att om en pantsättning finns måste mäklaren ovillkorligen ta fram den. Fel i mäklarsystem eller liknande befriar inte mäklaren från ansvar (se Jingryd – Fastighetsförmedling, 2023. 7 uppl., s. 213).

Av utredningen framgår att NN kontrollerade inteckningarna genom ett fastighetsutdrag den 30 augusti 2023. På grund av att det i utdraget saknades information om inteckningarnas status uppmärksammades inte det skriftliga pantbrevet som innehades av säljarens tidigare chef, vilket i sin tur ledde till att köparen inte kunde tillträda fastigheten och som slutligen resulterade i att köparen fick häva köpet.

Det åligger fastighetsmäklaren att göra en självständig kontroll av vilka inteckningar och andra rättigheter som belastar en fastighet. Mäklaren behöver därigenom också ta reda på vem som är innehavare av ett pantbrev. Mot bakgrund av detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har fullgjort sin kontrollskyldighet. Han har vidare angett att det fastighetsutdrag han tog ut i augusti 2023 gällde under hela förmedlingsuppdraget. Inspektionen anser att han borde ha gjort en förnyad kontroll i nära anslutning till kontraktsdagen, med hänsyn till att parterna ingick köpekontraktet nästan ett år efter att han tog ut fastighetsutdraget.

Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN brustit i sin kontrollskyldighet. Förseelsen motiverar en varning.

Överlåtelsehandlingarna

Depositionsavtalet

Enligt 3 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen ska ett depositionsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Av ett depositionsavtal ska det framgå på vilken grund medlen har deponerats och vilka förutsättningar som ska vara uppfyllda för att en utbetalning ska ske (se beslutet 2010-12-15:11 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2010). Det åligger mäklaren att ombesörja att depositionsavtalet står i överensstämmelse med köpekontraktets villkor (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 29 juni 2011 i mål nr 1437–11). De handlingar som mäklare upprättar ska vara adekvata i den meningen att det inte bör finnas några avtalsvillkor eller formuleringar som inte är relevanta för parternas förhållanden (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 10 juli 2015 mål nr 24544–14).

NN har angett att depositionsavtalet upprättades mot bakgrund av att han skulle motta handpenningen på sitt klientmedelskonto för redovisning för säljarens räkning. Av utredningen framgår att depositionsavtalet är upprättat mot bakgrund av ett eller flera svävarvillkor i köpekontraktet. Köpekontraktet innehåller dock inte något sådant villkor. Fastighetsmäklarinspektionen ser allvarligt på att NN tidigare har meddelats en varning för en liknande förseelse, där depositionsavtalet innehöll en bestämmelse om att depositionen skulle ske till följd av att det i köpekontraktet hade avtalats om att köpet under vissa förutsättningar kunde gå åter, trots att någon sådan bestämmelse inte hade avtalats mellan parterna (se inspektionens beslut med dnr 20-1083).

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN återigen brustit i sin skyldighet att i depositionsavtalet tydligt ange grunden för deponeringen. Han har därmed underlåtit att anpassa köpekontraktet och depositionsavtalet till den aktuella överlåtelsen. Vad han anfört om att parterna varit införstådda med att det inte fanns några svävarvillkor i köpekontraktet och att formuleringen i depositionsavtalet således inte medfört några frågetecken från deras sida föranleder ingen annan bedömning. Förseelsen motiverar en varning.

Uppgift om fullmakt

Av utredningen framgår att den aktuella fastigheten såldes av två personer som var för sig ägde 50 % av objektet. Det har under utredningen framkommit att säljarna vid kontraktsskrivningen företräddes av den ena säljarens bror genom fullmakt. Av köpehandlingarna framgår dock inte att säljarna företräddes av ett ombud vid undertecknandet av handlingarna. I stället ser det endast ut som att en och samma person har undertecknat för båda säljarna. Först vid jämförelse med uppdragsavtalet kunde det konstateras att underskrifterna i köpehandlingarna inte överensstämde med säljarnas underskrifter enligt uppdragsavtalet. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att kravet på god fastighetsmäklarsed bland annat innefattar att mäklaren ska tillse att handlingarna i en förmedling blir korrekt utformade (se inspektionens beslut med dnr 20-0216 och beslut 2011-12-14:14 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2011). Mot bakgrund av detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har underlåtit att anpassa köpehandlingarna till att säljarna företräddes av ett ombud med stöd av en fullmakt vid undertecknandet av handlingarna. Förseelsen motiverar en varning (se beslutet med dnr 20-0216).

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (”penningtvättslagen”) och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen.

I aktuellt ärende är Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2021:3) tillämpliga.

Riskbedömning av kunden och åtgärder för kundkännedom

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska mäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen, kundens riskprofil. Kundens riskprofil ska följas upp under pågående affärsförbindelser och ändras om det finns anledning till det. Bedömningen av kundens riskprofil är av särskild vikt eftersom den påverkar omfattningen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom, se 3 kap. 14-16 §§ penningtvättslagen.

Av 7 § KAMFS 2021:3 framgår att riskbedömningen i varje kundrelation enligt 6 § och grunderna för bedömningen ska dokumenteras. Av de allmänna råden framgår att riskbedömningen bör framgå av dokumentationen över åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Vidare framgår att kravet på att dokumentera skälen till grunderna för riskbedömningen är särskilt viktigt om mäklaren i en kundrelation bedömer att risken är lägre eller högre än normalt.

Enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen ska mäklaren vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Vidare följer av 3 kap. 1 § penningtvättslagen att mäklaren inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion, om mäklaren inte har tillräcklig kännedom om kunden för att kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen. Enligt 3 kap. 2-3 §§ penningtvättslagen får mäklaren inte etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om det finns misstanke respektive på skälig grund kan misstänkas att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte.

Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat en kontroll av kundens identitet, om kunden är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person (PEP), en utredning av om kunden har en verklig huvudman, i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontroll av kundens identitet och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9, 10 och 12 §§ penningtvättslagen.

Enligt 3 kap. 13 § penningtvättslagen ska mäklaren löpande och vid behov följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Av utredningen framgår att NN i den ursprungliga kundkännedomsblanketten inte har angett någon bedömning av säljarnas riskprofil. Eftersom någon riskbedömning inte har gjorts har NN också saknat förutsättningar att vidta kundkännedomsåtgärder som är anpassade efter verkligheten och den risk som är förknippad med den specifika kundrelationen. Kundkännedomsåtgärderna som han vidtagit är därför redan på den grunden bristfälliga. Att det i den uppdaterade kundkännedomsblanketten angetts att risken bedömts som normal läker inte denna brist eftersom den tidpunkten varit för sen i förhållande till att affärsförbindelsen med säljarna etablerades ca ett år tidigare.

Av utredningen framgår även att NN inte har utrett huruvida säljarna eller köparen har en familjemedlem som omfattas av definitionen PEP.

Mot bakgrund av vad som framkommit ovan kan det konstateras att NN brustit i sin skyldighet att riskbedöma säljarna samt att han inte har vidtagit erforderliga kundkännedomsåtgärder om parterna. Han har därmed åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättsregelverket. Förseelsen utgör grund för en disciplinär påföljd.

Dokumentation av vidtagna åtgärder för kundkännedom

Av KAMFS 2021:3 följer att mäklarens kontrollåtgärder ska dokumenteras. Det ska framgå av dokumentationen när respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

Av vidtagna kundkännedomsåtgärder för köparen framgår att NN har dokumenterat att köparen tillfrågats om verklig huvudman. Det saknas dock en notering om huruvida verklig huvudman har förekommit eller inte. Fastighetsmäklarinspektionen anser därmed att dokumentationen avseende vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom är bristfällig. NN har således åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättsregelverket. Förseelsen utgör grund för en disciplinär påföljd.

Sammantagen bedömning avseende penningtvättsförseelser

NN har gjort sig skyldig till flera förseelser enligt penningtvättsregelverket. Han har brustit i sin skyldighet att riskbedöma säljarna, att uppnå kundkännedom om parterna samt i dokumentationen av de åtgärder han vidtagit för att uppnå kundkännedom. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelserna sammantaget utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att NN åsidosatt sin omsorgsplikt genom att inte skriftligen dokumentera parternas överenskommelse. Inspektionen har därutöver bedömt att han inte har uppfyllt sin kontrollskyldighet samt att han underlåtit att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar. Inspektionen anser även att han brustit i sin skyldighet att riskbedöma säljarna samt att vidta och dokumentera åtgärder för att uppnå kundkännedom, vilket står i strid med penningtvättslagen och Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd.

Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en varning.