Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sitt ansvar att lämna en korrekt uppgift om en nyproducerad bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. Vid tillhandahållandet av objektsbeskrivningen var bostadsrättsföreningens slutfinansiering ännu inte genomförd.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]). Anmälaren har gett inte gett in någon bilaga.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, mäklarbilden, bostadsrättsföreningens stadgar, årsredovisningen för räkenskapsåret 2023 samt föreningens ekonomiska plan.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har i internetannonsen presenterat årsredovisningen och stadgarna för fel bostadsrättsförening. Det saknas även uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Anmälarens påståenden överensstämmer inte med de verkliga förhållandena. Korrekta handlingar har publicerats i marknadsföringen och en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning finns angiven.

Han inhämtade information från föreningens ekonomiska plan och kontrollerade uppgifterna gentemot den senast tillgängliga årsredovisningen. Han har även kontaktat förvaltaren samt byggherren gällande en post i årsredovisningen om 99 204 947 kronor i likvida medel, vilken är felaktig och blir missvisande vid uträkningen av den indirekta nettoskuldsättningen. Han har även fått det bekräftat från en annan mäklare som förmedlat nyproduktion i samma förening, att föreningen uppenbart inte har en sådan likviditet. I den ekonomiska planen anges den indirekta nettoskuldsättningen uträknad per lägenhet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Andel av årsavgift 1,1137 %

[…]

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning 1 521 314 kr.

[…] Underlagen för beräkningen kommer ifrån den ekonomiska planen.

Den ekonomiska planen

Föreningens ekonomiska plan upprättades den 5 juni 2023. Av handlingen framgår att den aktuella bostadsrättens indirekta andel av de angivna gemensamma föreningslånen är 1 521 314 kronor.

Årsredovisningen

Av föreningens årsredovisning för räkenskapsåret 2023 framgår bland annat följande.

TILLGÅNGAR

[…]

Kortfristiga fordringar

[…]

Övriga fordringar 46 650 564

[…]

Kassa och bank  99 204 947

[…]

EGET KAPITAL OCH SKULDER

[…]

Långfristiga skulder

Byggnadskreditiv 777 645 479

[…]

Kortfristiga skulder

[…]

Övriga skulder 79 289 478

Av den till posten ”Övriga skulder” hörande noten framgår att 79 162 898 kronor avser en reversskuld och att 79 800 kronor utgör en skuld till dotterbolag. Den resterande skulden på 46 780 kronor är inte närmare specificerad.

Information från förvaltaren

Föreningens ekonomiska förvaltare har till Fastighetsmäklarinspektionen uppgett följande.

Föreningen är inte avräknad ännu och årsredovisningen för räkenskapsåret 2023 är framtagen av byggherren. Att föreningen inte är avräknad innebär att det finns stora balansposter som kommer att flyttas till bland annat byggnad och mark. Det går därför inte att räkna ut nyckeltal på samma sätt som när föreningen är överlämnad och står på egna ben. Det saknas även ett helt resultat på grund av att all bokföring ligger på balansräkningen.

Information från byggherren

Byggherren har till inspektionen uppgett bland annat följande.

Det är viktigt att betona att föreningen var i ett uppförandeskede vid den tidpunkt som årsredovisningen avser. Räntebärande kostnader har inte alltid en direkt påverkan, då kostnaderna omfattas av det totalentreprenadavtal som föreningen har ingått med ett fast pris.

Beloppet om 46 650 564 kronor i posten ”Övriga fordringar” är ett ackumulerat resultat som är balansfört. Detta då föreningen inte kommer att redovisa något resultat förrän alla kostnader som föreningen har betalat, men som omfattas av entreprenadavtalet, har dragits av. Posten utgör inte en räntebärande fordran. Beloppet om 99 204 947 kronor i posten ”kassa och bank” består av inbetalda insatser och upplåtelseavgifter som ska användas för att betala entreprenadkostnaden, byggnadskreditiven och köpet av fastigheten. Reversskulden om 79 162 898 kronor är förenad med en ränta, men ingår i entreprenaden. Skulden till dotterbolag på 79 800 kronor samt det återstående beloppet i posten ”Övriga skulder” om 46 780 kronor utgör inte räntebärande skulder. Byggnadskreditiven är förenade med en kostnadsränta, men räntekostnaden ingår i föreningens totalentreprenadavtal.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning).

Av bestämmelserna i 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen följer vad objektsbeskrivningen ska innehålla beroende på om förmedlingsobjektet är en fastighet eller en bostadsrätt. Om förmedlingen avser en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen bland annat innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Med en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning menas hur stor andel av bostadsrättsföreningens totala lån som indirekt belastar den enskilda lägenheten. Av förarbetena framgår att uppgiften om den indirekta nettoskuldsättningen för en bostadsrätt fås genom att andelstalet som anger hur stor del av avgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning (prop. 2021/22:171 s. 64 och s.111 f.).

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Om föreningen har tagit upp nya lån efter balansdagen kan det framgå av en not i årsredovisningen. Även en sådan skuld efter balansdagen ska ingå i beräkningen (prop. 2021/22:171 s. 63 f.).

Syftet med att ta fram en standardiserad uppgift om bostadsrätters indirekta nettoskuldsättning utifrån ett kvalitetssäkrat underlag har varit att möjliggöra en jämförelse mellan olika bostadsrätters prissättning, med hänsyn tagen till skuldsättningen, och därmed räntekänsligheten. Invändningar restes under lagstiftningsarbetet gällande att informationen i årsredovisningen kan ha blivit inaktuell vid förmedlingstillfället genom att föreningen exempelvis har amorterat ner lån eller upptagit ytterligare lån. I förarbetena anges dock att årsredovisningen ändå ska utgöra grund för uträkningen, då en uppgift hämtad därifrån är kvalitetssäkrad och lättillgänglig (se prop. 2021/22:171, s. 64).

Om ett förmedlingsuppdrag avser en nyss upplåten bostadsrätt finns det inte alltid en fastställd årsredovisning som mäklaren kan använda som underlag för beräkningen. Fastighetsmäklarinspektionen har då bedömt att beräkningen av den indirekta nettoskuldsättningen ska utgå från informationen i den ekonomiska planen (jfr bland annat inspektionens beslut med dnr 24–0999 och 23–2341). I de fall det har funnits en tillgänglig årsredovisning, men mäklaren har valt att i stället grunda beräkningen av bostadens indirekta nettoskuldsättning på senare lämnad information från föreningen eller förvaltaren, har inspektionen som utgångspunkt ansett att mäklarens agerande har varit påföljdsgrundande (jfr inspektionens beslut med dnr 24–0981 och 24–1000 [ej laga kraft]). Fastighetsmäklarinspektionen har i beslutet med dnr 24–0981 uttalat att om det finns en tillgänglig årsredovisning ska denna utgöra grunden för beräkningen, även vid förmedling av nyproducerade bostadsrätter. Inspektionen kommer dock nedan att revidera detta tidigare uttalande och ange grunderna för det.

I aktuellt fall har mäklaren valt att inte utgå från föreningens senaste tillgängliga årsredovisning vid uträkningen, utan han har i stället grundat beräkningen på föreningens ekonomiska plan.

Uppgifterna i en nybildad förenings inledande årsredovisning eller årsredovisningar, innan det att slutfinansieringen av nyproduktionen är löst, kan medföra att uppgiften om bostadens indirekta nettoskuldsättning skiljer sig betydligt från en uträkning som görs baserad på senare uppgifter om föreningens ekonomi, då slutfinansieringen är genomförd. En sådan uppgift blir sannolikt inte rättvisande i många fall och kan skapa en vilseledande bild av skuldsättningen och räntekänsligheten. Fastighetsmäklarinspektionen anser dock att det inte står mäklaren fritt att själv avgöra vilket underlag som ska utgöra grunden för beräkningen i detta läge. En sådan hantering skulle öppna upp för en uppsjö av olika beräkningsunderlag, med risk för att osäkerhet skapas kring nyckeltalet och grunderna för dess beräkning. Fram till dess att det finns en årsredovisning där slutfinansieringen är genomförd anser Fastighetsmäklarinspektionen därför att mäklaren bör använda föreningens ekonomiska plan som underlag vid beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Fastighetsmäklaren ska i ett sådant fall tydligt ange i objektsbeskrivningen att det är den ekonomiska planen som utgör underlaget för beräkningen, att det finns en eller flera senare tillgängliga årsredovisningar samt orsaken till att det är den ekonomiska planen som har använts som underlag för beräkningen i stället för den senast tillgängliga årsredovisningen.

I förevarande ärende kan det konstateras att NN har grundat sin beräkning på informationen i den ekonomiska planen och att det anges i objektsbeskrivningen vilket underlag som beräkningen har baserats på. I ljuset av Fastighetsmäklarinspektionens nya ställningstagande ovan läggs det inte mäklaren till last inom ramen för detta ärende att det saknas information om att det finns en tillgänglig årsredovisning och skälet till att den har frångåtts. Fastighetsmäklarinspektionen ser inte skäl till att meddela mäklaren någon påföljd. Ärendet ska därför avskrivas.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionen.