Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har medverkat till att upprätta felaktiga överlåtelsehandlingar när han har angett att hela köpeskillingen utgjort handpenning. Även en prövning av om mäklaren enligt penningtvättsregelverket har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom och sin dokumentationsskyldighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in, såvitt nu är aktuellt, överlåtelsehandlingarna, och dokumentationen över vidtagna kundkännedomsåtgärder. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran att inkomma med mäklarföretagets allmänna riskbedömning avseende penningtvätt och finansiering av terrorism enligt 2 kap. 1 § lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, penningtvättslagen, samt företagets dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism enligt 2 kap. 8 § penningtvättslagen, har NN inkommit med ett tresidigt dokument med rubrikerna ”Rutinbeskrivning riskbedömning” samt ”Anti- Corruption” och ”AML (Anti-Money laundering)”.

Anmälan

Anmälaren har uppgett bl.a. följande.

De är bostadsutvecklare för ett nytt projekt och sålde, genom en annan mäklare, en lägenhet till ett par (köparna x) som sen inte kunde tillträda. På kort tid hittade NN en ny kund som med kort varsel kunde tillträda. Skälet till att tillträdet kunde gå så snabbt med den nye köparen var för att hela köpeskillingen deponerades på klientmedelskontot.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Det mäklarföretag han är verksam vid hade uppdraget att förmedla bostadsrätter i ett bostadsprojekt, med en annan ansvarig mäklare. Osålda lägenheter i en av bostadsrättsföreningarna uppläts därefter på två av bostadsutvecklingsbolagets helägda bolag, varpå ett nytt förmedlingsuppdrag upprättades med dessa bolag.

Det skulle visa sig att köparna x inte kunde tillträda sin lägenhet den 2 december 2024 enligt avtal med ett av de helägda bolagen. Köparna x gav honom då, den 4 december 2024, i uppdrag att försöka hitta en ny köpare. Detta skapade stor stress hos säljaren som var extremt angelägen om att få betalt. Parterna kom överens om att flytta fram tillträdet till den 6 december 2024.

Mirakulöst nog lyckades han med kort varsel identifiera en ny köpare, bolaget y/privatpersonen y. Den här nye köparen hade också möjlighet att betala omgående och tillträda samma dag som köparna x skulle ha gjort, varmed de kunde gå skadelösa ur affären – en viktig förutsättning för att affären skulle kunna genomföras var att bolaget y kunde tillträda samma dag som köparna x skulle ha gjort. Säljarbolaget hade flaggat för att det skulle vidta åtgärder mot köparna x om det inte fick köpeskillingen i tid.

Bolaget y hade stor förståelse för detta och ville inte riskera någon fördröjning. De kom därför gemensamt överens om att bolaget y skulle deponera hela köpeskillingen på klientmedelskontot och att han skulle ombesörja betalningen vid tillträdet.

Kontroll av privatpersonen y som verklig huvudman i bolaget skedde genom sökning på www.allabolag.se, www.retrievergroup.com samt internet och tidningar. Kontrollen dokumenterades genom avstämning mellan ID-handling och uppgifter från bolagsregistret. Han kontrollerade att privatpersonen y var behörig firmatecknare för bolaget y.

Baserat på internetsökningar gjorde han bedömningen att varken privatpersonen y eller någon närstående till honom var att betrakta som PEP. Privatpersonen y är dessutom en känd näringslivsprofil och en känd kund till mäklarföretaget sedan många år.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Överlåtelseavtalet

I överlåtelseavtalet avseende den aktuella bostadsrätten anges bl.a. följande.

Överlåtelsen sker mot en överenskommen köpeskilling om 4 200 000 kr. Tillträdesdag är 2024-12-06. Köpeskillingen betalas genom att köparen betalar handpenning om 4 200 000 kr senast den 2024-12- 05 genom insättning på fastighetsmäklarens klientmedelskonto. Handpenningen ska i enlighet med villkoren i depositionsavtalet omhändertas och förvaltas av mäklaren. Överlåtelse av bostadsrätten är för sin giltighet beroende av att köparen beviljas inträde i bostadsrättsföreningen.

Överlåtelseavtalet är undertecknat av parterna den 5 december 2024.

Depositionsavtalet

I depositionsavtalet anges bl.a. följande.

Köpare och säljare uppdrar åt undertecknad fastighetsmäklare att för deras räkning omhänderta och förvalta ett belopp utgörande i överlåtelseavtalet föreskriven handpenning på 4 200 000 kr. Depositionen sker med anledning av att köpets fullbordan eller bestånd har gjorts beroende av ett eller flera s.k. svävarvillkor i överlåtelseavtalet.

Depositionsavtalet är undertecknat av parterna den 5 december 2024.

Dokumentationen av kundkännedomsåtgärderna

I dokumentationen av kundkännedomsåtgärderna framgår att bolaget y är köpare och att registreringsbeviset är kontrollerat den 5 december 2024.

Det framgår att köparen har tillfrågats om ”yrke och sysselsättning de senaste 18 månaderna – omfattas inte av definitionen PEP”. Vidare framgår att ”köparen har tillfrågats om en familjemedlem eller medarbetare har yrke eller sysselsättning som omfattas av definitionen PEP eller haft detta under de senaste 18 månaderna – besvarats nekande”. Syftet med köpet har noterats vara ”köp av privatbostad – bostadsrätt”. Det finns inte någon anteckning om vem som har konstaterats vara bolaget y:s verkliga huvudman. Slutligen framgår att NN har bedömt att risken är låg. Någon motivering till risklassificeringen finns inte.

Mäklaren har till dokumentationen bifogat ett utdrag från Bolagsverket avseende bolaget y, daterat den 14 september 2020.

Av dokumentet med rubrikerna ”Rutinbeskrivning riskbedömning” samt ”Anti-Corruption” och ”AML (Anti-Money laundering)” framgår, under de två senare rubrikerna, bl.a. att NN har bedömt risken förknippad med bolaget y som normal.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Enligt 4 kap. 4 § första stycket fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för en fastighetsmäklare som handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag (punkten 3) eller överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen (punkten 4). Enligt andra stycket får inspektionen, om det kan anses tillräckligt, i stället för att återkalla registreringen, ge en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa, får inspektionen avstå från att meddela påföljd.

Överlåtelsehandlingarna och depositionen

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köpare och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena till den lagen följer att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen (prop. 1983/84:16 s. 41). Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren när denne åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna som ett led i sitt förmedlingsuppdrag.

Mäklaren har vid upprättandet av överlåtelseavtalet och depositionsavtalet valt att benämna hela köpeskillingen som ”handpenning”. En handpenning kan dock enligt inspektionens uppfattning inte vara något annat än en andel av en total köpesumma. Det får anses vara angeläget att överlåtelsehandlingar innehåller korrekta begrepp, samt att fastighetsmäklare inom ramen för sin skyldighet att hjälpa köpare och säljare att upprätta de handlingar som krävs för överlåtelsen är noggrann med hur handlingarna utformas. Genom att ange att hela köpeskillingen utgjorde handpenning blev såväl överlåtelseavtalet som depositionsavtalet missvisande. Förseelsen utgör grund för en erinran.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att inspektionen ska utöva tillsyn enligt penningtvättslagen och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen. I det aktuella ärendet är det Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd mot penningtvätt och finansiering av terrorism, KAMFS 2021:3, som är gällande.

Penningtvättslagens syfte är att förhindra att finansiell verksamhet och annan näringsverksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Lagen gäller för bl.a. fysiska och juridiska personer som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag enligt fastighetsmäklarlagen. En enskild mäklare med fullständig registrering anses utgöra en verksamhetsutövare enligt 1 kap. 8 § p. 8 samt kap. 2 § 14 penningtvättslagen.

Verksamhetsutövaren ska anpassa sina åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism efter riskerna, vilket kallas för det riskbaserade förhållningssättet.

Riskbedömning av köparen och åtgärder för kundkännedom, samt dokumentationsskyldigheten

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska mäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen, kundens riskprofil. Kundens riskprofil ska följas upp under pågående affärsförbindelser och ändras om det finns anledning till det.

Av 7 § KAMFS 2021:3 framgår att riskbedömningen i varje kundrelation enligt 6 § och grunderna för bedömningen ska dokumenteras. Av de allmänna råden framgår att kravet på att dokumentera skälen till grunderna för riskbedömningen är särskilt viktigt om mäklaren i en kundrelation bedömer att risken är lägre eller högre än normalt.

En verksamhetsutövare ska enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen bevara handlingar och uppgifter som avser åtgärder som har vidtagits för kundkännedom eller transaktioner som genomförts med kunder inom ramen för affärsförbindelser eller vid enstaka transaktioner, i fem år. Tiden räknas från det att åtgärderna eller transaktionerna utfördes eller, i de fall då en affärsförbindelse har etablerats, affärsförbindelsen upphörde. Enligt förarbetena till lagrummet är syftet med bestämmelsen att göra det möjligt för Polismyndigheten och andra myndigheter att förebygga, upptäcka eller utreda penningtvätt och finansiering av terrorism (prop. 2016/17:173 s.317).

Fastighetsmäklarinspektionen har trots påminnelser inte fått in någon allmän riskbedömning från NN. Han har gett in ett tresidigt dokument där den första sidan är rubriksatt ”Rutinbeskrivning riskbedömning” som verkar utgöra företagets rutiner och riktlinjer avseende penningtvätt och finansiering av terrorism, men mot bakgrund av att det saknas en allmän riskbedömning som kan ligga till grund för den är det oklart vad detta dokument tjänar till och vilket syfte det har. Även om avsaknaden av dessa handlingar inte ligger NN till last vill inspektionen betona allvaret med att den efterfrågade dokumentationen inte har kunnat ges in. NN har därmed saknat förutsättningar att på ett adekvat sätt bedöma risken förknippad med kunden.

Av den initialt ingivna kundkännedomsdokumentationen framgår att NN har bedömt risken förknippad med köparen, bolaget y, som låg. Han har inte i dokumentationen motiverat skälen till sin bedömning.

Av den senare ingivna dokumentationen med rubrikerna ”Anti-Corruption” och ”AML (Anti-Money laundering)”, som inspektionen uppfattar ska avse kompletterande kundkännedomsdokumentation avseende bolaget y, framkommer att NN har bedömt risken förknippad köparen som normal.

Av den ingivna kundkännedomsdokumentationen går det inte att utläsa vilken riskklassificering NN har gjort, varför han har gjort två olika riskbedömningar i dokumenten eller varför han har ändrat den eller vilken riskklassificering han ska ha gjort. Det finns inget samband mellan dokumenten och det saknas kronologi. Förseelserna att inte motivera gjord riskklassificering, som är särskilt viktig när riskklassificeringen bedöms som låg, samt att upprätta bristfällig och till synes motstridig dokumentation avseende gjorda riskklassificeringar, men även kundkännedom, utgör grunder för disciplinära påföljder.

Utifrån riskbedömningen av kunden ska mäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Av 3 kap. 1 § första stycket p. 1 penningtvättslagen följer att en mäklare inte får utföra en enstaka transaktion om mäklaren inte har uppnått tillräcklig kännedom om kunden för att kunna hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Med åtgärder för kundkännedom avses bl.a. en kontroll av kundens identitet, en utredning av om kunden har en verklig huvudman, i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet, en utredning av om kundens eller kundens verkliga huvudman är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Detta följer av 3 kap. 7–10 och 12 §§ penningtvättslagen.

Av 19 § KAMFS 2021:3 med de tillhörande allmänna råden framgår att identiteten hos en juridisk persons företrädare, och vilka förhållanden behörigheten grundar sig på, ska säkerställas genom att kontrollera företrädarens behörighet mot den juridiska personens registreringsbevis. Registreringsbeviset får inte vara äldre än en månad vid kontrollen och kan beställas från Bolagsverket. Mäklaren ska dokumentera sina kontrollåtgärder genom att bevara en kopia av de granskade handlingarna.

Enligt 3 kap. 13 § penningtvättslagen ska därefter fastighetsmäklaren löpande och vid behov följa upp affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden enligt 7, 8 och 10-12 §§ är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Om risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kunden bedöms som hög ska enligt 3 kap. 16 § samma lag skärpta åtgärder enligt 7, 8 och 10 – 13 §§ vidtas. Åtgärderna ska i så fall kompletteras med de ytterligare åtgärder som krävs för att motverka den höga risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. Sådana åtgärder kan avse inhämtande av ytterligare information om kundens affärsverksamhet eller ekonomiska situation och uppgifter om varifrån kundens ekonomiska medel kommer.

Enligt 4 kap. 2 och 3 §§ penningtvättslagen får inte mäklaren etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om det finns misstanke respektive på skälig grund kan misstänktas att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte.

NN har till kundkännedomsdokumentationen bifogat ett registreringsbevis från Bolagsverket från år 2020, vilket innebär att det enligt 19 § KAMFS 2021:3 är föråldrat. Han har därför inte kunnat göra någon tillförlitlig bedömning av vem den verkliga huvudmannen har varit, och följaktligen vem PEP utredningen ska baseras på. Det föråldrade registreringsbeviset innebär även att NN i dokumentationen felaktigt har angett att registreringsbeviset är kontrollerat den 5 december 2024. Förseelserna att använda ett föråldrat registreringsbevis vid fastställandet av bolagets företrädares identitet samt för att felaktigt ha angett att registreringsbeviset har kontrollerats den 5 december 2024, utgör grunder för disciplinära påföljder.

Av kundkännedomsdokumentationen framkommer vidare att NN har noterat att köparens syfte med köpet av bostadsrätten varit ”köp av privatbostad”. Anledningen till att en mäklare behöver inhämta information om en affärsförbindelses syfte och art är för att kundkännedom till stor del handlar om att mäklaren behöver förstå kundens agerande. Att förstå vad kunden vill göra är nödvändigt för att kunna uppfylla övriga krav i penningtvättslagen. Beroende på bedömd risk kan lämnade uppgifter kring syfte och art behöva verifieras och avvikelser kan innebära att mäklaren behöver vidta fördjupade åtgärder. En uppgift om att ett bolag ska köpa ett förmedlingsobjekt att ha som privatbostad är enligt inspektionen en sådan avvikande uppgift som NN borde ha reagerat på och närmare undersökt. Enligt vad NN har uppgett i sitt yttrande till inspektionen var han dessutom medveten om att bostaden skulle nyttjas av köparens företrädares son, vilket han har underlåtit att ange i dokumentationen. Förseelserna utgör grunder för disciplinära påföljder.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har gjort sig skyldig till flera förseelser enligt penningtvättsregelverket. Han har även visat på en bristfällig förståelse eller likgiltighet inför sina skyldigheter enligt regelverket. Förseelserna sammantagna utgör grund för en varning.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att NN har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att upprätta bristfälliga överlåtelsehandlingar. Inspektionen har vidare bedömt att NN har agerat i strid med sina skyldigheter enligt penningtvättsregelverket genom att på ett bristfälligt sätt ha dokumenterat riskklassificeringarna, kundkännedomen av köparen och grunderna för riskbedömningen samt för att ha angett en felaktig tidpunkt för när han kontrollerade registreringsbeviset. Han har inte heller uppnått grundläggande kundkännedom om köparen eftersom han inte har säkerställt identiteten hos bolaget y:s företrädare.

Vid en sammantagen bedömning ska NN meddelas en varning.