Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sitt ansvar att lämna en korrekt uppgift om bostadsrättens boarea samt antalet rum i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen. Vidare en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att ange en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. Slutligen en prövning av om mäklaren har åsidosatt sitt ansvar att tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in skärmbilder som återger delar av marknadsföringen på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, mäklarbilden, objektsbeskrivningen som har tillhandahållits tilltänkta köpare samt objektsbeskrivningen som har bilagerats överlåtelseavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har marknadsfört en bostadsrätt med uppgift om att den består av tre rum och kök, trots att bostaden har ett rum och kök. Även uppgiften om boarean är felaktig. Enligt den ekonomiska planen är boarean 35 kvadratmeter och biarean 9 kvadratmeter.

Mäklaren har inte heller angett någon uppgift om bostadens indirekta nettoskuldsättning och har endast publicerat en gammal årsredovisning från 2022.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han har inhämtat uppgift om bostadens storlek från mäklarbilden samt den ekonomiska planen. En totalyta om 44 kvadratmeter har angetts för att ge en så rättvis bild som möjligt, då det finns en övervåning om nio kvadratmeter med fönster. Den ekonomiska planen har också funnits tillgänglig för tilltänkta köpare. Samtliga spekulanter på visning har fått information om areauppgifterna i den ekonomiska planen. Då anmälaren uppenbarligen inte har varit i kontakt med honom eller besökt visningen har han inte fått denna information.

Uppgift om antalet rum har inhämtats från mäklarbilden och den ekonomiska planen. Bostaden är registrerad med uppgift om att den består av ett rum och kök. Han har dock angett att lägenheten består av 2,5 rum och kök, för att ge en så rättvis bild som möjligt. Bostaden har ett kök, ett separat sovrum, ett vardagsrum samt den nämnda ovanvåningen på nio kvadratmeter. Han har angett tydligt i marknadsföringen att bostaden är registrerad med uppgift om ett rum och kök, men att den har disponerats som en trea. Som tidigare redogjorts för har den ekonomiska planen också funnits tillgänglig, där det framgår hur bostaden är registrerad. Han har även lämnat denna information till samtliga spekulanter på visningen.

Angående bostadens indirekta nettoskuldsättning syns inte den uppgiften när bostaden marknadsförs som ett ”kommande” objekt, utan bara när den ligger ”till salu”. Uppgiften fanns med i den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare på visningen samt i objektsbeskrivningen som har bilagerats överlåtelseavtalet.

Fel årsredovisning fanns publicerad under cirka en månad. Han råkade ta bort årsredovisningen för 2023 när han skulle ta bort årsredovisningen för 2022. Han fick kännedom om felet och ändrade till den senast tillgängliga årsredovisningen i samband med att han mottog anmälan. Rätt årsredovisning fanns med när köparen var på visningen samt vid kontraktsskrivningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Marknadsföringen på internet

Av två skärmbilder anmälaren gett in, som återger marknadsföringen av bostaden på internet, framgår bland annat följande.

ANTAL RUM	BOAREA/BIAREA
2,5 rum + Kök	44 kvm

I den ena skärmbilden finns även med en kommentar till uppgiften om boarea/biarea. I kommentaren anges följande.

Areauppgiften kan av olika skäl vara felaktig, bland annat beroende på äldre uppmätningsnormer. Den köpare som anser att den exakta arean är av betydelse, bör låta mäta upp bostaden före köpet.

[…]

Lägenhet

Bostaden disponeras som 3 rum med kök men är registrerad som en 1: a hos föreningen.

Under rubriken ”Dokument & länkar” i internetannonsen finns årsredovisningen för räkenskapsåret 2022 tillgänglig för nedladdning. Där finns även en handling att ladda ned benämnd ”Digitalt visningsprospekt”.

Objektsbeskrivningen från webbannonsen

Fastighetsmäklarinspektionen har på eget initiativ inhämtat den objektsbeskrivning som har funnits publicerad och varit möjlig för tilltänkta köpare att ladda ner i marknadsföringen av bostaden på internet. I handlingen saknas uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Bland annat följande information anges.

ANTAL RUM 3

BOAREA44 kvm

[…]

ÖVRIGT […]

Bostaden disponeras som 3 rum med kök men är registrerad som en 1: a hos föreningen.

Objektsbeskrivningen som tillhandahållits vid visningen

Av den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare vid visningen framgår bland annat följande information.

ANTAL RUM:1

BOAREA: 35 kvm (Areakälla: Förvaltarens information)

BIAREA:                   9 kvm

[…]

INDIREKT NETTOSKULDSÄTTNING: 445 538 kr

[…]

ÖVRIGT […]

Bostaden disponeras som 3 rum med kök men är registrerad som en 1: a hos föreningen.

Objektsbeskrivningen som bilagerats överlåtelseavtalet

I den objektsbeskrivning som har bilagerats överlåtelseavtalet anges samma information om antalet rum, boarean, biarean och den indirekta nettoskuldsättningen som i objektsbeskrivningen från visningen.

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges bland annat följande.

Typ: 1 RoK brf

Area (kvm): 35,00

Den ekonomiska planen

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat föreningens ekonomiska plan. Däri anges att den aktuella bostaden består av ett rum och kök, att boarean är 35 kvadratmeter och att biarean på nio kvadratmeter utgörs av loftyta.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostaden (objektsbeskrivning).

Av bestämmelserna följer vad objektsbeskrivningen ska innehålla beroende på om förmedlingsobjektet är en fastighet eller en bostadsrätt. Om förmedlingen avser en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen bland annat innehålla uppgift om bostadsrättens storlek och indirekta nettoskuldsättning.

Av 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen framgår vidare att mäklaren ska tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen och föreningens registrerade stadgar.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att använt bildmaterial och beskrivningar återger objektet på ett korrekt och rättvist sätt.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Bostadens area

Boarea och biarea är vedertagna och standardiserade begrepp som beskriver på vilket sätt utrymmen ska mätas i en byggnad som är inrättad för boende. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden SS 21054:2020, Area och volym för byggnader - Terminologi och mätning (”Svensk Standard”).

Uppgifter om boarea och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Felaktiga uppgifter härom riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare (se inspektionens beslut i ärende med dnr 18–2365).

Kammarrätten har tidigare meddelat en varning till en mäklare som angett felaktig information om arean i objektsbeskrivningen, men som tillhandahållit ett korrekt mätprotokoll (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat att det åligger mäklaren att ange korrekta uppgifter i marknadsföringen, varför det inte kan godtas att uppgift om bostadens area anges på ett avvikande sätt i syfte att tillgodose spekulanters potentiella behov i fråga om objektets egenskaper (se bland annat inspektionens beslut med dnr 19–1390 och 19–0691).

Av utredningen i ärendet framgår att den förmedlade bostadsrättens boarea är 35 kvadratmeter och att biarean är nio kvadratmeter. I internetannonsen och i objektsbeskrivningen som har funnits publicerad på internet har mäklaren dock angett att boarean är 44 kvadratmeter. Det rör sig om en uppgift av stor betydelse för en köpare. Fastighetsmäklarinspektionen finner att den felaktiga uppgiften sannolikt har påverkat ett flertal personers inledande affärsbeslut. Den felaktiga informationen om bostadens area innebär att mäklaren har agerat i strid med 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen samt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen, och därigenom även i strid med god fastighetsmäklarsed.

Av mäklarens yttrande framgår att den felaktiga boareauppgiften har angetts medvetet. Det rör sig således inte om ett förbiseende. Mot denna bakgrund finner inspektionen att påföljdsbedömningen inte påverkas av att mäklaren har angett korrekt information i den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare vid visningen samt i den objektsbeskrivning som har bilagerats överlåtelseavtalet. Att mäklaren har uppgett att den ekonomiska planen ska ha funnits tillgänglig som enskild handling för tilltänkta köpare och att muntlig information ska ha lämnats om uppgifterna i den ekonomiska planen på visningen påverkar inte heller inspektionens bedömning (jfr Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål 8455–16, Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 6 december 2023 i mål nr 2667–23 och Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 22–1959 och 19–1101). Fastighetsmäklarinspektionen finner att förseelsen motiverar en varning.  

Antalet rum

Att objektsbeskrivningen ska innehålla en uppgift om bostadens storlek avser information om boarean, men däremot inte antalet rum (se prop. 2010/11:15 s. 59). Det finns dock inget hinder mot att mäklaren tar in ytterligare, ej obligatorisk, information i objektsbeskrivningen. Oaktat om uppgiften som nämns är obligatorisk eller inte skall den dock vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet.

Avseende vad som får benämnas som ett rum i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”.

Felaktig information om antalet rum som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. I de fall förtydligande upplysningar om antalet rum har lämnats, exempelvis i form av bilder, text och planritningar, har det faktumet i vissa avgöranden medfört att meddelande av en erinran har bedömts tillräckligt (se till exempel inspektionens beslut med dnr 22–0465 och den 9 juni 2021 med dnr 21–0153).

Mäklaren har i förevarande ärende angett flera olika uppgifter i marknadsföringen om bostadsrättens rumsantal. I internetannonsen och i objektsbeskrivningen som har funnits publicerad på internet finns angivet att bostaden består av såväl två och ett halvt rum och kök som tre rum och kök. I den version av objektsbeskrivningen som har tillhandahållits vid visningen och den version av handlingen som har bilagerats överlåtelseavtalet anges dock korrekt information. Även om rättvisande information har angetts i de två sistnämnda versionerna av objektsbeskrivningen finner Fastighetsmäklarinspektionen att de felaktiga uppgifterna om antalet rum i marknadsföringen på internet sannolikt kan ha påverkat bostadsletande personers inledande affärsbeslut. Inspektionen bedömer att mäklaren har använt sig av felaktig information om antalet rum och att marknadsföringen är att anse som vilseledande och otillbörlig enligt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen. Marknadsföringen strider därmed även mot god fastighetsmäklarsed.

Det kan dock konstateras att mäklaren i marknadsföringen har lämnat kompletterande information om att bostaden är registrerad hos föreningen som ett rum och kök, men att bostaden disponeras som tre rum och kök. Med anledning av detta bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att uppgiften om antalet rum inte har lämnats reservationslöst. Påföljden för förseelsen kan därmed stanna vid en erinran.

Bostadens indirekta nettoskuldsättning

Av förarbetena framgår att uppgiften om den indirekta nettoskuldsättningen för en bostadsrätt fås genom att andelstalet som anger hur stor del av avgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning (prop. 2021/22:171 s. 64 och s.111 f.). Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning utgörs av föreningens räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida medel enligt den senast tillgängliga årsredovisningen.

I den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare på visning och den version som har bilagerats vid kontraktsskrivningen har NN angett bostadens indirekta nettoskuldsättning till 445 538 kronor. Han har dock inte angett någon uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i den objektsbeskrivning som har funnits tillgänglig för tilltänkta köpare att ladda ner i marknadsföringen på internet. Att det har saknats en obligatorisk uppgift i den objektsbeskrivning som har funnits tillgänglig för nedladdning på internet kan sannolikt ha påverkat en mottagares inledande affärsbeslut. Det finns även en risk att en spekulant som har tagit del av den digitala versionen av objektsbeskrivningen och därpå besöker visningen utgår från att objektsbeskrivningarna överensstämmer med varandra, inte tar del av objektsbeskrivningen i pappersformat från visningen och därmed missar betydelsefull information om bostadens indirekta nettoskuldsättning. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har åsidosatt sitt ansvar enligt 3 kap. 15 § 1 st. p. 6 fastighetsmäklarlagen.

Mäklaren har redan tidigare meddelats en påföljd för en likartad förseelse (se inspektionens beslut med dnr 24–1473, [ej laga kraft]). Inspektionen fann då att påföljden med tvekan kunde stanna vid en erinran. Vid utformningen av marknadsföringen i aktuellt ärende hade mäklaren inte hunnit meddelas inspektionens bedömning i beslutet med dnr 24–1473. I båda ärendena framgår att mäklaren synes ha uppfattningen att kraven på vad som ska anges i en objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare inte gäller fullt ut då en bostad marknadsförs som ett ”kommande” objekt. Fastighetsmäklarinspektionen vill understryka att om en objektsbeskrivning tillhandahålls tilltänkta köpare i samband med marknadsföringen av en bostad som anges som ett ”kommande” objekt”, är inspektionens uppfattning att fastighetsmäklarlagens krav på objektsbeskrivningens innehåll gäller i sin helhet. Vid en sammantagen bedömning av omständigheterna i förevarande ärende finner inspektionen att påföljden för förseelsen med tvekan kan stanna vid en erinran.

Årsredovisningen

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare meddelat en mäklare en erinran för att i marknadsföringen, under en begränsad tid, ha tillhandahållit en version av årsredovisningen som inte varit den senast tillgängliga (se beslutet med dnr 18–2580). Mäklaren rättade misstaget så snart hon uppmärksammats på det. I ett annat beslut från inspektionen, där en äldre årsredovisning funnits publicerad i marknadsföringen i cirka två dygn och mäklaren rättat misstaget så snart han uppmärksammats på det, ansåg inspektionen att förseelsen var ringa och att påföljd därför kunde underlåtas (se beslutet med dnr 24–0465 [ej laga kraft].

Av utredningen framgår inte annat än att de tilltänkta köpare som varit på visningen fått del av den senast tillgängliga årsredovisningen. En tidigare årsredovisning har dock varit publicerad i en månad i samband med marknadsföringen av bostadsrätten på internet. En äldre årsredovisning kan vara vilseledande om den ger annan information om bostadsrättsföreningens ekonomiska situation än vad som skulle ha framgått av den senaste årsredovisningen. Publiceringen av den äldre årsredovisningen får därmed anses utgöra vilseledande samt otillbörlig marknadsföring, vilket strider mot god fastighetsmäklarsed. Mot bakgrund av tidigare beslut från inspektionen på området anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen motiverar en erinran.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han har åsidosatt sitt ansvar att lämna en korrekt uppgift om bostadsrättens boarea i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen. I denna varning ingår en erinran för att han har underlåtit att ange en korrekt uppgift om antalet rum i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen, för att han har underlåtit att ange en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen samt för att han har åsidosatt sitt ansvar att tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen.