Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [företagets namn]). Anmälaren har gett in en skärmbild på planritningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in objektsbeskrivningen och mäklarbilden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har listat lägenheten som en trea fast det bara är en tvåa då det tredje rummet inte har något fönster. Det höjer värderingen på lägenheten och är missvisande för köpare.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Bostaden är såld och marknadsförd som en lägenhet med två rum och det står i mäklarbilden att det är två rum. Han har skrivit i texten att det är två och ett halvt rum och tydliggör att det är två rum enligt mäklarbilden. I annonsen har han skrivit att säljaren disponerar den som en trea men han har inte skrivit att det är en trea. Det finns ett rum som inte har något fönster, detta används av säljarna som ett sovrum. Det är benämnt som sovrum på planritningen men spekulanterna ser både på ritningen och på plats att rummet inte har något fönster. Att ett av rummen är benämnt som sovrum på ritningen är inget som påverkar marknadsvärdet och ingen spekulant har blivit vilseledd då bostaden marknadsförts som två rum och kök.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår följande.

Lägenheten disponeras idag som tre rum och kök av säljarna.

[…]

Antal rum 2,5

Under rubriken ”interiör” framgår följande.

Antal rum 2,5

[…]

Areakälla
faktisk uppmätning

2 rum och kök enligt mäklarbild

Mäklarbilden

Av mäklarbilden framgår följande.

Antal rum 2

Planritningen

Av planritningen, som varit en del av marknadsföringen, framgår bland annat följande.

Det utrymme som benämns som sovrum 2 saknar fönster i ytterfasaden.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om storlek. Med storlek avses boarea eller yta, däremot inte antalet rum (se prop. 2010/11:15 s. 59). Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial (se t.ex. Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 1 juni 2021 med mål nr 5946–20). Det innebär att mäklaren har ett ansvar för att se till att uppgifterna som förs in i marknadsföringen återger objektet på ett rättvisande sätt i enlighet med marknadsföringslagens krav.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 22-0465 och 21-0153).

Avseende vad som får benämnas som ett rum i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta av minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20).

Av utredningen i ärendet framgår att fastighetsmäklaren har marknadsfört bostadsrätten i objektbeskrivningen med uppgift om att den har två och ett halvt rum och kök. Av planritningen framgår dock att ett utrymme som benämns som sovrum saknar fönster i ytterfasaden. Utrymmet saknar därmed direkt dagsljus och är med hänvisning till Lantmäteriets definition och gällande praxis inte att anse som ett rum. Bostaden har därmed marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum. Den vilseledande marknadsföringen kan ha påverkat ett flertal spekulanters inledande affärsbeslut, varför den är att anse som otillbörlig och i strid med 8 samt 10 §§ marknadsföringslagen. Marknadsföringen står därmed även i strid med god fastighetsmäklarsed.

Mot bakgrund av att det har funnits en planritning samt att det har funnits en förtydligande uppgift om att bostadsrätten är registrerad som en tvåa enligt mäklarbilden bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att uppgifter om antalet rum inte har lämnats reservationslöst.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN meddelades en erinran den 9 februari 2023 för att i marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt ha redovisat antalet rum på ett vilseledande sätt. Han hade då marknadsfört en bostadsrätt om två rum med uppgift om att det var tre rum, vilket senare ändrades till två och ett halvt rum. I beslutet framgick att såväl uppgiften om tre rum som uppgiften om två och ett halvt rum varit felaktiga. Det faktum att NN har redovisat antal rum på ett vilseledande sätt i marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt, trots att han tidigare meddelats en erinran för en sådan förseelse, är en försvårande omständighet.

Mot bakgrund av att NN tidigare meddelats en erinran för att ha redovisat uppgift om antalet rum på ett vilseledande sätt anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen motiverar en varning.