Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren genast har anmält till Fastighetsmäklarinspektionen att en närstående förvärvat en fastighet som hon tidigare haft i uppdrag att förmedla. Förvärvet anmäldes till inspektionen åtta arbetsdagar efter det att mäklaren fick kännedom om förvärvet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen avstår från att meddela någon påföljd för den ringa förseelse som NN gjort sig skyldig till.

Ärendet

I en skrivelse till Fastighetsmäklarinspektionen den 12 december 2024 har fastighetsmäklaren NN (verksam vid namnet på företaget]/[namnet på kedjan) anmält att en närstående förvärvat en fastighet som hon tidigare haft i uppdrag att förmedla. Mäklaren har gett in uppdragsavtalet samt en skriftlig uppsägning av förmedlingsuppdraget.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har mäklaren yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett att hon fick kännedom om förvärvet den 2 december 2024 vilket var samma dag som överlåtelsehandlingarna undertecknades. Vid den tidpunkten var hon hemma på grund av sjukdom, vilket gjorde att hon saknade tillgång till sina arbetsverktyg. Hon gick tillbaka till jobbet den 12 december 2024 och samma dag anmälde hon närståendeförvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet mellan mäklaren och uppdragsgivaren ingicks den 26 juni 2024.

Uppsägningen av uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet sades upp skriftligen av mäklaren den 26 november 2024.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Närståendeförvärvet

Av 3 kap. 7 § 2 st. 4 p. fastighetsmäklarlagen jämte 4 kap. 3 § 2 st. 3 p. konkurslagen framgår att en mäklare inte får förmedla en fastighet till eller från en person som genom ledande ställning har bestämmande inflytande över mäklarens verksamhet. Enligt den fjärde punkten i nämnda lagrum i konkurslagen omfattar förbudet även förmedling till eller från personer som är närstående till den som är närstående enligt den tredje punkten. En svåger eller svägerska är att betrakta som närstående både enligt fastighetsmäklarlagen och konkurslagen. NN:s chefs svägerska är alltså en person som omfattas av den krets personer som mäklaren inte får förmedla till eller från.

Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Att anmälan ska ske genast innebär att fastighetsmäklaren bara kan vänta ett par arbetsdagar med att göra en anmälan (prop. 2020/21:119 s. 119).

Kammarrätten i Göteborg har i dom den 28 januari 2022 i mål nr 4762-21 konstaterat att anmälningsskyldigheten inträder när mäklaren får vetskap om att överlåtelsehandlingarna har undertecknats. Kammarrätten ansåg att omständigheterna att den då aktuelle mäklaren avträdde förmedlingsuppdraget omgående efter att han fått vetskap om att hans närstående varit intresserad av att förvärva fastigheten och anmälde förvärvet till inspektionen så snart tillträde skett medförde att den tid om cirka två månader som han dröjde med att anmäla förvärvet framstod som mindre klandervärt. Påföljden bedömdes därför kunna stanna vid en erinran.

I Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende 24-1205 varnades en mäklare som en och en halv månad efter att han fick kännedom om ett närståendeförvärv ännu inte hade anmält förvärvet till inspektionen. Inspektionen fick i stället kännedom om förvärvet genom en inkommen anmälan mot mäklaren. Beslutet är överklagat och har ännu inte vunnit laga kraft.

I ärende 24-0967 meddelades mäklaren en erinran. Mäklaren anmälde förvärvet till inspektionen tolv arbetsdagar efter att det hade kommit till dennes kännedom.

I ärende 23-1868 ansåg inspektionen att en tid om sju arbetsdagar förvisso inte kunde anses uppfylla kravet på att anmälan ska göras genast men att den korta tidsrymden var tillräckligt förmildrande för att anse förseelsen som ringa och att någon påföljd därmed inte skulle meddelas.

När mäklarens chefs svägerska visade intresse att förvärva den aktuella fastigheten, som hon den 26 juni 2024 fått i uppdrag att förmedla, blev mäklaren skyldig att säga upp avtalet med uppdragsgivaren. Avtalet sades upp den 26 november 2024. NN har därmed inte genomfört en förmedling till en närstående.

Chefens svägerska förvärvade fastigheten den 2 december 2024 vilket kom till NN:s kännedom samma dag. Mäklaren anmälde förvärvet till Fastighetsmäklarinspektion den 12 december, vilket var åtta arbetsdagar efter att det kom till hennes kännedom. NN har därmed inte uppfyllt kravet på att genast anmäla förvärvet. Men den korta tidsrymden tillsammans med omständigheterna att förmedlingsuppdraget sades upp när den närstående visade intresse av att förvärva fastigheten och att mäklaren var hemma på grund av sjukdom vid tillfället då förvärvet kom till hennes kännedom är enligt inspektionen förmildrande i sådan utsträckning att förseelsen ska anses som ringa. Mäklaren ska därför inte meddelas någon påföljd.