Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när hon, vid en försäljning av en bostadsrätt, har återanvänt foton som tagits i samband med en tidigare försäljning av samma bostad.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in bilder på lägenheten och skärmbilder från en tidigare försäljning av samma lägenhet samt skärmbilder på sms-konversationer mellan bland annat mäklaren och en spekulant.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, budgivningslistan samt bilder från marknadsföringen.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak uppgett att mäklaren i marknadsföringen av den aktuella bostadsrätten använder bilder från en tidigare mäklares försäljning av samma bostad. Bilderna ska ha skickats från mäklaren till spekulanter via sms.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon har tillhandahållit spekulanterna en objektsbeskrivning med bilder som hon själv har fotat i den nuvarande ägarens bostad, med egna områdesbilder och planritning. Bostaden har enbart annonserats på mäklarföretagets hemsida. I annonsen har inga bilder inifrån bostaden används utan enbart hennes egna områdesbilder. Bilder och presentation från tidigare försäljning har samtidigt funnits tillgängligt på internet via fastighetsmäklaren som tidigare hade i uppdrag att förmedla den aktuella bostadsrätten.

Under förmedlingsuppdraget skickade flera spekulanter över bilder till henne från den tidigare försäljningen och frågade henne om detta var samma lägenhet som nu skulle säljas på nytt. Hon har vid några tillfällen, efter önskemål från spekulanter, skickat bilder på lägenheten via sms. Eftersom det var relativt länge sedan som bostaden annonserades har hon svårt att redogöra för alla samtal och kontakter som ägde rum vid tillfället.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivning

Mäklaren har gett in den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare. Objektsbeskrivningen innehåller inte några interiörbilder från bostaden utan enbart bilder i form av områdesbilder och planritning.

Bilder på lägenheten samt skärmbilder

Anmälaren har skickat in 13 bilder på lägenheten. Några av bilderna visar lägenhetens interiör vid den tidigare försäljningen och några av bilderna visar samma bilder som mäklaren har skickat in för aktuellt förmedlingsuppdrag.

Resterande bilder består av skärmbilder. Några av skärmbilderna visar den tidigare fastighetsmäklarens marknadsföring av lägenheten på internet. I marknadsföringen syns samma bilder som anmälaren har skickat in.

Skärmbilder av en sms-konversation

Anmälaren har skickat in skärmbilder av en sms-konversation från den 28 november 2024. Av skärmbilderna framgår ingen konversation i text men ett antal bilder har skickats till mottagaren. Ett flertal av de bilder som har skickats motsvarar de bilder som tidigare mäklare har använt sig av vid föregående försäljning. Några av bilderna motsvarar de bilder som mäklaren har skickat in för aktuellt förmedlingsuppdrag. På kök och vardagsrum har det skickats såväl gamla som nya bilder. På sovrum och balkong har enbart nya bilder skickats. På skärmbilderna framgår vilket telefonnummer bilderna har skickats ifrån.

Bilder inskickade av fastighetsmäklaren

Mäklaren har gett in bilder i form av utdrag från en sms-konversation med en spekulant. Ingen av de bilder som återfinns i konversationen motsvarar de bilder som den tidigare mäklaren har använt vid föregående försäljning.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

Enligt god fastighetsmäklarsed ska en tidigare uppdragsgivare ha samtyckt till att bilder från tidigare förmedlingsuppdrag får användas för en ny publicering. Agerandet står annars i strid med god fastighetsmäklarsed (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 27 december 2018 i mål nr 4806–18). I avgörandet togs hänsyn till att mäklaren medvetet använt sig av bilderna samt att bilderna visade interiören i fastigheten med fotografier av privat karaktär. Att mäklaren hade tagit bort bilderna från internet efter påpekande innebar inte att agerandet ansågs mindre klandervärt till den grad att en erinran ansågs vara en tillräcklig påföljd. Kammarrätten ansåg därmed att det fanns skäl att meddela mäklaren en varning.

Fastighetsmäklarinspektionen har i flera ärenden som efterföljt ovan nämnda kammarrättsdom prövat frågan om återanvändandet av foton i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionen har vid påföljdsbestämningen i senare beslut lagt vikt vid den ekonomiska vinning återanvändandet medfört för mäklaren, men även för säljarna som dragit nytta av de tidigare säljarnas iordningställande (se exempelvis beslut med dnr 21–1283 samt 22-1620). Att mäklaren omedelbart efter påpekande från de tidigare säljarna hade tagit bort fotona från internet och att fotona inte tycktes innehålla objekt av privat karaktär ansågs visserligen vara förmildrande, men inte tillräckligt för att påföljden skulle stanna vi en erinran. Inspektionen meddelade mäklaren en varning.

I ytterligare ett beslut gjorde fastighetsmäklarinspektionen samma bedömning. Mäklaren hade då återanvänt sju bilder på en bostadsrätt. Bilderna visade bostadens terrass kvällstid och det upplysta vardagsrummet syntes till viss del i bakgrunden (se beslut med dnr 24-0353).

En annan bedömning gjorde Fastighetsmäklarinspektionen i ärendet, med dnr 23-2040, där mäklaren hade återanvänt samtliga foton från ett tidigare förmedlingsuppdrag utan att inhämta samtycke från de tidigare uppdragsgivarna. I direkt anslutning till att tidigare säljare hörde av sig tog mäklaren bort bilderna. Vid val av påföljd bedömde Fastighetsmäklarinspektionen att de återanvända fotona inte var av sådan privat karaktär att det fanns skäl att meddela en varning. Vid en sammantagen bedömning ansåg inspektionen därför att påföljden kunde stanna vid en erinran.

Av utredningen i ärendet framgår det att bilder från en tidigare försäljning har skickats till en spekulant. Telefonnumret på bilderna är detsamma som mäklaren anger som sitt telefonnummer i sin mejlsignatur. Det står därför klart att mäklaren har använt bilder från en tidigare försäljning genom att skicka dessa till minst en spekulant. Mäklaren har inte visat att hon har inhämtat samtycke från den dåvarande säljaren för att få använda bilderna. Den objektsbeskrivning som mäklaren har skickat in, innehåller inga interiörbilder på bostaden. Det har heller inte kunnat fastställas att mäklaren har använt tidigare säljares bilder i sin marknadsföring på internet. Mäklaren har dock uppgett att hon vid några tillfällen har skickat bilder via sms, vilket ökar sannolikheten för att mäklaren kan ha spridit bilderna till ytterligare spekulanter. De bilder som mäklaren har skickat till spekulanten från tidigare försäljning visar lägenhetens kök och vardagsrum med inredning. Inspektionen anser därför att mäklaren och nuvarande säljare dragit nytta av tidigare säljares iordningställande inför fotograferingen. Det faktum att det inte är visat att bilderna har använts i marknadsföringen av bostadsrätten på internet, kan visserligen ses som förmildrande men innebär inte, att bilderna inte har använts i syfte att marknadsföra bostaden. När bilderna har skickats till en spekulant blir det svårt för mäklaren att återkalla bilderna. Vid val av påföljd tas, i enlighet med tidigare praxis, hänsyn till den ekonomiska vinning som ett återanvändande av bilder kan ge såväl mäklare som den nya säljaren. Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att NNs agerande strider mot god fastighetsmäklarsed men att omständigheterna att bilderna spridits till en begränsad målgrupp och inte innehåller objekt av privat karaktär, gör att förseelsen kan stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.