Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet genom påstående om att köparens finansiering var klar och att inte informera säljaren om köparens oförmåga att fullgöra sin betalningsskyldighet. Även prövning av om fastighetsmäklaren uppfyllt sin skyldighet att upprätta en korrekt och fullständig journal. Även prövning av om fastighetsmäklaren har krävt uppdragsgivaren på ersättning utöver vad som har avtalats och därigenom agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Även en prövning av mäklarens riskbedömning och skyldighet att dokumentera grunderna för bedömningen. Även en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att vidta tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom och att dokumentera vidtagna kundkännedomsåtgärder.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedja]). Anmälaren har gett in mäklarjournal, skärmbilder på SMS- och mejlkonversationer samt ej undertecknat avtal om återgång av köp med Köpare 1.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in överlåtelseavtal avseende planerad försäljning av Köpare 1:s egen fastighet. Hon har även gett in uppdragsavtal, handlingar om kundkännedom avseende Köpare 1 och Köpare 2, överlåtelseavtal, depositionsavtal och tilläggsavtal mellan säljaren och Köpare 1, signerat avtal om återgång av köp mellan säljaren och Köpare 1 samt överlåtelseavtal och depositionsavtal mellan säljaren och Köpare 2.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har såväl muntligen som skriftligen informerat henne om att Köpare 1 var kontantköpare, trots att Köpare 1 inte hade sin finansiering klar. Vidare har NN brustit i sin roll som opartisk mellanman då hon prioriterat att tillvarata Köpare 1:s ekonomiska intresse i stället för att omgående informera henne om att Köpare 1 inte kunde erlägga köpeskillingen på tillträdesdagen. Anmälaren fick endast journalen avseende den del av förmedlingsuppdraget som avsåg affären med Köpare 2 och inte den del av uppdraget som rörde Köpare 1. Först efter att överlåtelseavtal ingåtts med Köpare 2 har NN framställt ett krav på ytterligare ersättning om 20 000 kr.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren bestrider att hon agerat på ett sätt som motiverar en disciplinär påföljd och har uppgett i huvudsak följande.

Köparens finansiering och dröjsmålet med att informera säljaren

Köpare 1 uppgav att finansieringen var klar efter försäljning av egen bostad och att kontanta medel fanns tillgängliga. Hon begärde in relevant underlag inklusive Köpare 1:s överlåtelseavtal. Efter genomgång av handlingarna kunde hon konstatera att affären skulle kunna genomföras och att finansieringen skulle finnas på plats på tillträdesdagen. Anmälarens påstående om att hon inte skulle ha försäkrat sig om finansieringen är därför felaktigt. När det stod klart att Köpare 1 till följd av ett kontraktsbrott inte skulle kunna fullfölja försäljningen av den egna bostaden och därmed inte skulle kunna fullgöra sin betalningsskyldighet gentemot anmälaren arbetade hon för att finna en lösning. Hon väntade initialt med att underrätta uppdragsgivaren eftersom hon inte ville oroa denne innan hon hade en lösning att presentera. Hon lade ned dagar på att sätta Köpare 1 i kontakt med olika banker för att försöka lösa situationen. Hon och Köpare 1 hade även möten på mäklarföretagets kontor. När den sista banken slutligen meddelade att inget lån skulle beviljas Köpare 1 föreslog Köpare 1 en lösning i form av att hennes son (Köpare 2) skulle träda in som köpare i hennes ställe.

Journal

Anledningen till att ”Förmedlingsuppdrag ingånget” ej bockats i beror på ett förbiseende från hennes sida till följd av den stressade situation som uppstod på grund av Köpare 1:s oförmåga att betala köpeskillingen.

Uppdraget blev aldrig uppsagt och hon har därför arbetat vidare inom ramen för samma uppdrag. Hon har fört en mäklarjournal kontinuerligt som innehåller allt, inklusive hävningsavtal, nya köpehandlingar samt övriga dokument såsom kvitton för handpenning och dylikt. Hon har rådgjort med företagets jurist som bekräftat att det är korrekt att föra en och samma mäklarjournal i de fall där ett nytt förmedlingsuppdrag inte har tecknats och den första affären inte har avslutats. I efterhand har hon dock insett att det borde ha gjorts tydligare noteringar i journalen gällande Köpare 1, särskilt vad gäller kontraktsbrott och hanteringen av detta. Sådan notering saknas vilket hon beklagar och tar lärdom av.

Vad gäller den avvikelse som uppmärksammats avseende in- och utbetalningsdatum för handpenning har hon anfört i huvudsak följande. Under den aktuella perioden var det företagets interna koordinator som ansvarade för hanteringen av samtliga handpenningar. Det var endast koordinatorn som hade tillgång till kontot där handpenningarna sattes in och utbetalades från. De datum som förts in i mäklarjournalen speglar därför de transaktioner som gjordes i samband med Köpare 1 och inte med Köpare 2. Hon missade att uppmärksamma att koordinatorn vid hanteringen av Köpare 2:s handpenning utgick från tidigare transaktioner och inte uppdaterade datumen i mäklarjournalen. Det innebar att rätt in- och utbetalningsdatum för Köpare 2:s handpenning inte dokumenterades korrekt i journalen. Numera hanteras allt via en bokföringstjänst och hon kan själv se datumen.

Ersättning

Hon började inom ramen för samma förmedlingsuppdrag men när Köpare 2 slutligen trädde in i affären tyckte hon inte att det kändes rätt att kräva säljaren på ett fullt arvode också i den affären. För att underlätta en lösning och säkerställa att affären kunde slutföras föreslog hon ett nytt och kraftigt rabatterat arvode för den andra affären. Hon informerade skriftligen säljaren om att hon hade rätt att ta ut ytterligare arvode och att hon skulle ta ut ett belopp om 20 000 kr. Hon klargjorde för säljaren att arvodet skulle ses som en del av det skadeståndsanspråk som uppdragsgivaren kunde rikta mot Köpare 1 och inte som en utgift som säljaren skulle stå för. Säljaren valde då att rikta ett skadeståndsanspråk mot Köpare 1 för att täcka sina merkostnader, inklusive den tillkommande mäklarkostnaden. Säljaren led därmed ingen ekonomisk skada. Att diskussion om det tillkommande arvodet uppkom sent i processen beror på att det var omöjligt att förutse hur omfattande omförsäljningen skulle bli. Inget nytt förmedlingsavtal tecknades då det ursprungliga förmedlingsuppdraget aldrig avslutades. Affären med Köpare 1 hann inte fullföljas, varför det inte krävdes något nytt avtal.

Penningtvätt

Gällande frågan om verklig huvudman i affären med Köpare 2 kan hon bekräfta att Köpare 2 var en privatperson. I dokumentationen av vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om Köpare 2 kryssade hon i att det var en privatperson som agerade för egen räkning och att ingen annan fysisk eller juridisk person haft inflytande över köpet. Hon kryssade i att en verklig huvudman identifierats eftersom hon kollat att det inte fanns någon. Hon hade inga misstankar om att Köpare 2 avsåg att låta Köpare 1 bo i bostaden för stadigvarande bruk. Bostadsrättsföreningen använder sig av ett skriftligt intyg där köparen bekräftar att denne själv avser att bosätta sig i lägenheten. Ett sådant intyg undertecknades i detta fall, vilket ytterligare styrkte att Köpare 2 själv avsåg att bo där. För att uppnå kundkännedom om Köpare 1 ställde hon frågor på samma sätt som i affären med Köpare 2.

Köpare 1 hade kontanta medel tillgängliga till följd av sin egen försäljning. Hon fick ta del av överlåtelseavtalet för försäljningen. Köpare 2 finansierade köpet med lån samt handpenning/kontantinsats från egna sparade medel. All hantering av betalningen skedde via bank, som i sin tur godkänt pengarna. I enlighet med gällande regelverk och krav för kundkännedom har hon ställt frågor och noterat svaren. Det bedömdes inte nödvändigt med ytterligare åtgärder utöver det underlag hon begärde och fick från Köpare 1 för att säkerställa kontanta medels ursprung. Såvitt hon vet finansierade inte Köpare 1 någon del av Köpare 2:s köpeskilling.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Förmedlingsuppdrag - bostadsrätt

Provision/Arvode

Arvode kommer att utgå med 50 000 SEK

Arvodet är inklusive moms.

Arvodet kan överlåtas på juridisk person under vilken fastighetsmäklaren arbetar.

Provisionen/Arvodet är förfallen till betalning när bindande överlåtelseavtal träffats mellan säljare och köpare. Detta gäller även om avtalet innehåller villkor om att köpbevis ska utfärdas eller köpeskillingen erläggas vid viss senare tidpunkt. Om avtalet innehåller andra villkor för överlåtelsens fullbordan eller bestånd ska dock samtliga dessa vara uppfyllda innan provisionen/arvodet skall betalas.

[…]

Särskilda villkor

Så snart mäklarens provision/arvode är förfallen till betalning, har han rätt att tillgodogöra sig denna ur de medel som han innehar för uppdragsgivarens räkning.

Köpare 1:s överlåtelseavtal avseende den egna fastigheten

Tillträdesdag

2024-11-29, eller annat datum enligt överenskommelse.

§ 1 Betalning av köpeskilling

Köparen betalar köpeskillingen till säljaren på följande sätt:

• Betalar handpenning senast den 13 september 2024 […]
• Betalar kontant på tillträdesdagen […]

[…]

Undertecknande

[…] den 29 augusti 2024

Överlåtelseavtal mellan säljaren och Köpare 1

Tillträdesdag

2024-10-01, eller annat datum enligt överenskommelse.

§ 1 Betalning av köpeskilling

Köparen betalar köpeskillingen till säljaren på följande sätt:

1. Betalar handpenning senast den 2024-09-16 […]
2. Betalar kontant på tillträdesdagen […]

Säljarens/Köparens underskrift:

[…] 2024-08-30

Depositionsavtal mellan säljaren och Köpare 1

Av depositionsavtalet framgår att handpenning ska betalas den 16 september 2024. Avtalet är undertecknat av säljaren, Köpare 1 och NN den 30 augusti 2024.

Tilläggsavtal mellan säljaren och Köpare 1

Överenskommelse

Med föreliggande tillägg till köpehandlingen av den 2024-08-30 har parterna enats om följande: Att senarelägga tillträdesdatum från den 2024-10-01 till den 2024-10-15

Signerat med Bank-ID av säljaren, Köpare 1 och mäklaren

2024-09-20

Avtal om återgång av köp mellan säljaren och Köpare 1

Skäl till återgång

Mot bakgrund av att köparen ej kan tillträda, är parterna överens om att köpet återgått i sin helhet. Eftersom köparen önskar tillföra ny köpare måste köpet hävas av ovan angivna bostadsrätt och nya överlåtelseavtal tecknas. Parterna härmed överens om att överlåtelseavtalet ska hävas.

Överenskommelse

Mellan å ena sidan [säljaren] och å andra sidan [Köpare 1] har denna dag träffats följande.

Parterna har den 2024-08-30 träffat avtal om köp av bostadsrätten […]. Köparen kan inte fullfölja köpet och har framfört önskemål om att nytt avtal ska tecknas med köparens son [Köpare 2] som köpare. Parterna har med anledning av ovanstående kommit överens om följande.

1. Köpet av bostadsrätten hävs under förutsättning att nytt bindande överlåtelseavtal avseende bostadsrätten tecknas mellan [säljaren] och [Köpare 2] senast 2024-10-14 med samma köpeskilling 1 140 000 och villkor, som i det första överlåtelseavtalet med undantag för tillträdesdag flyttas till 2024-11-14. För bindande överlåtelseavtal krävs även att köparen blir godkänd medlem i föreningen.
2. Säljaren har rätt att återkomma till köparen med ett krav på skadestånd, pga. att köparen inte fullföljt köpet. Så snart skadan kunnat fastställas. Som säkerhet för framtida krav på skadestånd har säljaren vidare rätt att innehålla den betalda handpenningen till dess skadeståndet slutligen fastställs.
3. […]
4. Genom rätta fullgörandet av detta avtal är parternas samtliga mellanhavande avseende överlåtelsen av bostadsrätten fullständigt och slutligt reglerade.

Säljarens/Köparens underskrift

2024-10-14

Överlåtelseavtal mellan säljaren och Köpare 2

Köpeskilling

Överlåtelsen sker mot en överenskommen köpeskilling av:

EN MILJON ETT HUNDRA FYRTIO TUSEN KRONOR 1 140 000 SEK

Tillträdesdag

2024-11-14 eller annat datum enligt överenskommelse.

[…]

§ 8 Medlemskap

Överlåtelse av bostadsrätt är för sin giltighet beroende av att köparen beviljas inträde i bostadsrättsföreningen.

[…]

Säljarens underskrift

2024-10-11

Köparens underskrift

2024-10-14

Depositionsavtal mellan säljaren och Köpare 2

Av depositionsavtalet framgår att handpenning ska vara betald den 21 oktober 2024. Avtalet är undertecknat av säljaren, Köpare 2 och NN den 30 augusti 2024.

Mäklarjournal

Ansvarig mäklare

NN

Ansvarig mäklare har fört journal om inte annat anges.

Säljare

[Säljaren]

Köpare

[Köpare 2]

Regelverk

Enligt fastighetsmäklarlagen 3 kap. §18 är jag som fastighetsmäklare skyldig att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. När uppdraget slutförts ska dokumentationen överlämnas till köpare och säljare.

Anteckningar

Kontrakt

Informerat köparen skriftligen om dennes undersökningsplikt (2024-10-14)

Framfört alla bud mm till säljaren (2024-10-14)

Uppnått kundkännedom köparen (ID kontroll mm) (2024-10-14)

Uppmärksammat köparen på eventuella förändringar i objektsbeskrivningen (2024-10-14)

Informerat köparen om vem som har rätt att förfoga över objektet (2024-10-14)

Upprättande och genomgång av köpehandlingar (2024-10-14)

Varit observant på parternas behov att ta in återgångsvillkor och vid konstaterat behov verkat för villkor samt i förekommande fall klargjort dess innebörd (2024-10-14)

Kontraktet underskrivet av båda parter (2024-10-14)

Depositionsavtal undertecknat av samtliga parter (2024-10-14)

Handpenning deponerad enligt skriftligt och undertecknat depositionsavtal (2024-09-17)

Handpenning utbetald i enlighet med depositionsavtal (2024-09-17)

Tillträde

Uppföljande kontroll av förfoganderätt, makemedgivande, pantsättning, andra rättigheter eller betalningar (2024-11-14)

Likvidavräkning upprättad (2024-11-14)

Överlämnat journal till säljare (2024-11-14)

Överlämnat journal till köpare (2024-11-14)

Uppdraget upphör (2024-11-14)

SMS- och mejlkonversationer mellan säljaren och mäklaren

SMS skickat från NN den 29 augusti

En chansning men vi kan visa ett sällskap idag alternativt imorgon privat. Dom har sålt sitt hus och har kontant finansiering.

Mejl skickat från NN den 9 oktober

[…] Visst har du redan rest? När du har möjlighet ring gärna till mig! Det har uppstått ett problem men jag har en lösning!

[…]

Alternativet är för dom att lösa det så att köpet hävs och direkt går till den nya köparen mot att denne blir godkänd i föreningen, vilket gör att du ej behöver sälja om bostaden.

Mejl skickat från NN den 10 oktober

[…] Hans bank kommer inte säga nej det är godkänt utan det är bara på föreningen nu det gäller.

[…]

Igår stod allt klart med hur det skulle bli, dom kom in förra veckan för att rådfråga om hur de ska gå tillväga med denna situation dom hamnat i. Jag har lagt ner flertal timmar i att försöka hitta den bästa lösningen.

[…]

Mejl skickat från NN den 22 oktober

[…] Jag vill bara pointera att rent krasst så har jag rätt att ta ut ett nytt arvode av försäljning nr 2. Jag har lagt ner många arbetstimmar kring detta, men kan ändå känna att jag ej kommer kräva fullt nytt arvode. Utan kommer att ta ett arvode som för ett skrivuppdrag och det ligger på 20.000 kr vilket dras från den nya handpenningen.

[…]

Mejlkonversation från den 23 oktober

NN

Hej.

Ville bara bekräfta att du såg mitt tidigare mail kring ett arvode för skrivuppdrag?

Säljaren

[…] Jag behöver se en uträkning över vad som ska betalas ur respektive handpenning för att kunna ta ställning till din fråga.

NN

[…]

Handpenning nr 2 från den nya köparen har inget att göra med den första så den är deponerade hos oss och av den har jag rätt till ett nytt arvode för en helt ny affär rent administrativt. Vilket jag då menar landar på 20.000 kr och kommer dras av den sedan betalas resten ut till dig. [Köpare 1:s] handpenning som du fått utbetald och mitt dåvarande arvode är redan draget.

[…]

Mejlkonversation från den 25 oktober

NN

Hur menar du? Den finns deponerad hos oss den ska betalas ut till dig ville bara att du var införstådd i att jag drar av 20.000 kr från den. Hans handpenning är inte involverad i [Köpare 1] affären.

Säljaren

Eftersom du vid vårt samtal den 9 okt inte informerade om att du hade för avsikt att begära ytterligare ersättning, än de 50 000 du redan erhållit, utan väntade till den 22 oktober med ditt anspråk så vill jag vara säker på att inga fler kostnader kommer att läggas på mig. Hade jag redan initialt informerats om att alternativet med Återgång av köp som du tagit fram för köparens ekonomiska intresse att undvika att förlora hela handpenningen istället skulle generera en utökad kostnad på 20 000 för mig samt att jag då får driva ett skadestånd så hade det knappast varit mitt val. Jag hade uppskattat om du varit tydlig redan den 9 okt.

NN

[…] Från mitt håll men ar [mäklarens felskrivning] jag att jag har rätt till ett arvode för arbetet jag lagt ner nu. […]

Mejlkonversation från den 14 november

Säljaren

Tack, skickar du den andra mäklarjournalen också avseende Överlåtelsen med [Köpare 1] där ett bindande avtal slöts?

[…]

NN

En sådan finns inte då vi aldrig kom till tillträdet, så det är intags datum och vårt möte i början av journalen med avslut med den nya ägaren på den befintliga journalen du fick signerad. Den första överlåtelsen har du från kontraktsdagen när vi skrev med [Köpare 1].

Säljaren

[…] Enligt vad jag förstår ska journalen överlämnas när uppdraget är avslutat, vilket skedde den dag vi undertecknade Återgång av köp i överlåtelsen med [Köpare 1]. Normalt sker det precis som du skriver vid tillträdet men i det här fallet skedde inget tillträde men uppdraget avslutades. Och någon dokumentation måste väl finnas utifrån ditt arvode?

NN

Underlagen/kvitton för arvodet ska […] ha mailat dig innan, säg till om du behöver dessa igen? Kring handpenningen. Övriga uppgifter har jag ingen skyldighet att föra då det blev avbrutet. Så själva journalen har ingen betydelse längre där.

Handlingar kundkännedom

Kundkännedom Köpare 1

Av kundkännedomsdokumentationen framgår i huvudsak följande. Köpare 1:s ID-handling har kontrollerats och kopierats den 30 augusti 2024. Kopia av ID-handling har bifogats. Köpare 1 är heltidsanställd och under affärsförbindelsens art har förmedlingsuppdrag kryssats i. Syftet med affären är köp av en bostadsrätt för att använda som privatbostad. Några avvikelser från det normala har inte identifierats. Under köpeskillingens ursprung har kontanta medel kryssats i, varför skärpta åtgärder enligt dokumentet ska vidtas. Någon information om att skärpta åtgärder har vidtagits och vilka de i sådant fall varit saknas. Köpare 1 tillfrågades den 30 augusti 2024 om verklig huvudman och om person i politiskt utsatt ställning (PEP). Någon verklig huvudman har inte identifierats och bedömningen har gjorts att Köpare 1 inte omfattas av definitionen PEP. Köpare 1:s riskprofil har bedömts som normal.

Kundkännedom Köpare 2

Av kundkännedomsdokumentationen framgår i huvudsak följande. Köpare 2:s ID-handling har kontrollerats och kopierats den 14 oktober 2024. Kopia av ID-handlingen saknas. Köpare 2 är heltidsanställd och under affärsförbindelsens art har förmedlingsuppdrag kryssats i. Syftet med affären är köp av en bostadsrätt för att använda som privatbostad och att flytta från hyresrätt. Under köpeskillingens ursprung har lån och kontanta medel kryssats i, varför skärpta åtgärder enligt dokumentet ska vidtas. Någon information om att skärpta åtgärder har vidtagits och vilka de i sådant fall varit saknas. Köpare 2 tillfrågades den 14 oktober 2024 om verklig huvudman och om person i politiskt utsatt ställning (PEP). Av informationen i dokumentet framgår att en verklig huvudman har identifierats. Någon ytterligare information om vem som är verklig huvudman och vidtagna åtgärder saknas. Köpare 2 har den 14 oktober 2024 även tillfrågats om PEP och bedömningen har gjorts att Köpare 2 inte omfattas av definitionen. Köpare 2:s riskprofil har bedömts som normal.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I en mäklares omsorgsplikt ingår att mäklaren så långt som möjligt ska agera som en opartisk mellanman vilken förmedlar kontakt mellan säljare och köpare. Vidare ska mäklaren i sin roll som neutral och opartisk mellanman verka för att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra (prop. 1994/95:14 s. 41). Uppdragsgivaren, som normalt är en säljare, ska kunna lita på att mäklaren inte åsidosätter hans eller hennes intresse för att i stället direkt eller indirekt tillgodose sitt eget eller köparens intresse (prop. 2010/11:15 s. 23).

Rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Det faller inom den allmänna omsorgsplikten att en fastighetsmäklare ska lämna fullständig och korrekt information till samtliga parter. Enligt 3 kap. 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva vid förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Av förarbeten till den äldre fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklare inte bör anses ha en skyldighet att granska en köpares ekonomi (se prop. 2010/11:15 s. 24, med hänvisning till NJA 1997 s. 127 II). Om mäklaren känner till, eller får indikationer på, att en presumtiv köpare är beroende av att exempelvis beviljas ett lån eller av annan anledning inte har sådan ekonomi att denne kan förväntas genomföra köpet har mäklaren emellertid en skyldighet att upplysa uppdragsgivaren om detta (2010/11:15 s. 24 och 2020/21:119 s. 112). Både uppdragsgivaren och dennes motpart ska kunna lita på att mäklaren lämnar dem fullständiga och korrekta upplysningar (prop. 1994/95:14 s. 42).

Påstående om att köparen hade finansieringen klar

NN har som grund för sitt påstående om att köparens finansiering varit klar bland annat hänvisat till att hon begärt in och granskat Köpare 1:s överlåtelseavtal för försäljning av den egna bostaden. Ett överlåtelseavtal är förvisso bindande men parterna måste fortfarande prestera enligt avtalet, vilket bland annat innebär att köparen måste betala köpeskillingen. Situationen bör kunna jämföras med en situation där en köpare beviljas lånelöfte. Det faktum att det finns ett löfte innebär inte någon garanti för att pengarna faktiskt betalas ut och kommer säljaren tillhanda (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 20-0602 och NJA 1997 s. 127 I och II). En köpares finansiering kan därför inte anses vara ”klar” bara för att denne undertecknat ett överlåtelseavtal. Det bör även krävas att köparen faktiskt har tillgång till pengarna och kan fullgöra sin betalningsskyldighet. Alternativt att köparen har rätt till pengarna från den egna försäljningen inom relevant tid, till exempel genom att tillträdesdag för den egna försäljningen passerat före eller senast samma dag som betalningsskyldigheten ska fullgöras, eller genom annan säkerställd finansiering. I förevarande ärende har det framkommit att Köpare 1 skulle få tillgång till pengarna först den 29 november 2024 men hade att fullgöra sin del av avtalet den 15 oktober 2024. Vidare är det utrett att NN haft kännedom om, samt informerat säljaren, om att Köpare 1 tänkt finansiera köpet med medel från den egna försäljningen. Vid NN:s granskning av de handlingar hon inhämtat kan det därför inte ha undgått henne att det fanns en påtaglig risk för att Köpare 1 skulle ha betalningssvårigheter på tillträdesdagen, då denna inföll mer än sex veckor innan Köpare 1 skulle få tillgång till sina pengar. Säljaren har haft att lita på att NN som fastighetsmäklare lämnat korrekt information till henne. Genom att inte lämna korrekt information påverkade NN säljarens beslut att ingå avtal. Förseelsen motiverar en varning.

Mäklarens agerande efter att Köpare 1 informerat om sin oförmåga att betala

En fastighetsmäklare har en skyldighet att tillvarata sin uppdragsgivares ekonomiska intressen. Inspektionen anser att det är mäklarens ansvar att kontakta uppdragsgivaren och säkerställa att information når denne under förmedlingsuppdragets gång (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 2018-1624). NN har haft en skyldighet att snarast, om inte omedelbart, upplysa säljaren om att hon fått kännedom om att Köpare 1 inte längre kunde genomföra affären (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena dnr 19-0844 och 18-2361). Av utredningen framgår att säljaren informerades först den 9 oktober 2024, d.v.s. sex dagar före tillträdesdagen och i vart fall tre arbetsdagar efter att NN fått vetskap om Köpare 1:s oförmåga att erlägga betalning. Det var utifrån ett tidsmässigt perspektiv uppenbart att NN utan dröjsmål behövde informera säljaren om den uppkomna situationen. Genom att vänta flera dagar med att informera säljaren trots den korta tid som kvarstod innan tillträdesdagen, har NN brustit i sin kommunikation med uppdragsgivaren.

Vidare ska en mäklare verka som en opartisk och neutral mellanman. Av utredningen framgår att NN, med vetskap om att Köpare 1 inte kunde fullgöra sin betalningsskyldighet, satt Köpare 1 i kontakt med olika banker samt genomfört möten med Köpare 1 utan säljarens inblandning eller vetskap. Därutöver har NN, efter diskussion med enbart Köpare 1, vidtagit förmedlingsåtgärder i form av kontakt med Köpare 2 och försäkrat sig om att Köpare 2 beviljats lånelöfte. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN:s agerande är sådant att det är ägnat att rubba förtroendet för hennes opartiskhet. NN har inte verkat som en opartisk och neutral mellanman och har åsidosatt säljarens ekonomiska intresse. Genom sitt agerande har hon brustit i sin omsorgsplikt och därmed handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Journal

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Fastighetsmäklaren ska överlämna journalen till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts, vilket normalt sker vid tillträdet. Om uppdraget sägs upp dessförinnan, eller av annat skäl upphör, ska dokumentationen överlämnas vid den tidpunkten. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även köparen få journalen.

Syftet med ett förmedlingsuppdrag är att förmedla kontakt mellan en säljare och potentiella köpare för att en affär ska kunna bli av (prop. 2020/21:119, s. 54). Det är således hela kedjan av arbetsmoment som ryms under förmedlingsbegreppet och inte enbart de delar av uppdraget som har samband med en viss motpart (jfr prop. 2020/21:119 s. 112 och SOU 1997:79 s. 67). Skälen till att mäklaren ska föra journal är att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta. Av förarbeten till bestämmelsen framgår det bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits samt när uppdraget upphör. Anteckningar om de förpliktelser som följer av fastighetsmäklarlagen är av särskild betydelse. Även väsentliga instruktioner som uppdragsgivaren lämnar bör dokumenteras (se prop. 2010/11:15 s. 35 och 61).

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det förekommer brister i journalen, vilken ger intryck av att endast avse Köpare 2. Bland annat saknas information om datum för kontraktsskrivning med Köpare 1, anteckning om att kundkännedom uppnåtts avseende Köpare 1, när tilläggsavtal skrevs med Köpare 1 samt när avtalet med Köpare 1 hävdes. Av utredningen framgår att NN i mejl till säljaren uppgett att det inte finns någon journal avseende Köpare 1 eftersom köpet hävdes före tillträdet. Vidare har hon i ett mejl till säljaren uppgett att hon inte haft någon skyldighet att föra journal i den del av uppdraget som avsåg Köpare 1 då affären avbröts och att journalen därför saknar betydelse i den delen. NN har i yttrande till Fastighetsmäklarinspektionen anfört att det varit fråga om ett förmedlingsuppdrag och att hon fört en och samma journal för hela förmedlingsuppdraget. Hon har vidgått att journalen saknar vissa noteringar om Köpare 1:s kontraktsbrott och hanteringen av detta. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att avsaknaden av anteckningar beträffande överenskommelsen med Köpare 1 innebär att en övergripande del av förmedlingsuppdraget saknas.

Fastighetsmäklarinspektionen har även noterat att det saknas anteckning om när uppdragsavtalet har ingåtts. NN har uppgett att hon av förbiseende missat att bocka i när förmedlingsuppdraget ingicks. Vidare har det i journalen angetts att depositionsavtal med Köpare 2 undertecknats den 14 oktober 2024, medan det i depositionsavtalet angetts att dag för undertecknande var den 30 augusti 2024. Därtill har det i journalen antecknats felaktiga datum för deponerad och utbetald handpenning. NN har anfört att hon inte hade tillgång till dessa datum utan förlitade sig på en intern koordinator. Av journalen framgår inget annat än att det är NN i egenskap av ansvarig mäklare som har fört journal. Det var således hennes ansvar att föra in uppgifter i journalen och säkerställa att såväl uppgifterna i journalen som i undertecknade avtal är korrekta och överensstämmande.

Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att journalen i flera delar är ofullständig och att det saknas anteckningar beträffande en övergripande del av förmedlingsuppdraget. Därtill innehåller journalen felaktigt angivna datum för när flera för förmedlingsuppdraget centrala och enligt lag obligatoriska åtgärder ska ha vidtagits. Bristerna i journalen är sådana att Fastighetsmäklarinspektionen och parterna svårligen kan använda den för vägledning. NN har därför åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt och fullständig journal. Vad NN anfört föranleder ingen annan bedömning. Förseelserna motiverar en varning.

Provision och annan ersättning

I 3 kap. 3 § första stycket fastighetsmäklarlagen anges att ett uppdragsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Mäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller som på något annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen. Av förarbeten framgår att även ändringar i uppdragsavtalet omfattas av skriftlighetskravet. Frågan om skriftlighetskravet har följts kan bli aktuell inte bara i förhållandet mellan parterna utan också när tillsynsmyndigheten ska ta ställning till om en mäklare har följt god fastighetsmäklarsed (prop. 1994/95:14 s. 74-75).

Av 3 kap. 21 § fastighetsmäklarlagen framgår att om uppdragsavtalet upphör utan att fastigheten överlåtits, ska fastighetsmäklaren upplysa uppdragsgivaren om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning. En fastighetsmäklare i egenskap av avtalspart måste således som utgångspunkt kunna göra gällande sin uppfattning i en tolkningsfråga, och till exempel hävda sin rätt till ersättning, utan att denne per automatik ska anses agera i strid med god fastighetsmäklarsed (NJA 1986 s. 146).

Vid bedömningen av om en fastighetsmäklare agerat i strid med god fastighetsmäklarsed i sin hantering av en ersättningsfråga är vad som avtalats mellan parterna i uppdragsavtalet en naturlig utgångspunkt (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 25 mars 2025, mål nr 4488-24). Av 3 kap. 23 § tredje stycket fastighetsmäklarlagen framgår att om fastighetsmäklaren ska ersättas i form av provision har mäklaren rätt till ersättning för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta. Bestämmelsen bör anses tillämplig även i det fall som det har avtalats om att mäklarens ersättning ska utges i annan form än provision, såsom ett fast arvode (se M. Melin, Fastighetsmäklarlagen – En kommentar, 6 u., s. 269.).

Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om provision eller annan ersättning för fastighetsmäklares tjänster. Inspektionen kan däremot pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har handlat på ett sätt som inte är förenligt med fastighetsmäklarlagen.

Av det uppdragsavtal som tecknats mellan säljaren och NN framgår att hon har rätt till 50 000 kr för förmedlingsuppdraget. Arvodet är förfallet till betalning när bindande överlåtelseavtal träffats mellan säljare och köpare. Något ytterligare avtal om ersättning har inte ingåtts mellan parterna. Kravet på 20 000 kr har framställts först efter att säljaren ingått ett avtal om överlåtelse med Köpare 2. Hon har inte heller lämnat någon upplysning eller övrig information till säljaren om att en senare överlåtelse kunde ge rätt till ersättning. Vad säljaren skrivit som svar på NN:s krav på ytterligare arvode i mejlkonversation kan inte förstås som att uppdragsgivaren skriftligen har valt att ingå en överenskommelse om ytterligare arvode. Tvärtom synes uppdragsgivarens partsvilja vara att inte ingå någon sådan överenskommelse.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det saknas avtalsvillkor om ytterligare arvode i uppdragsavtalet, såväl som annan särskild överenskommelse. Vidare skulle NN, i samband med att hon presenterade förslaget med Köpare 2 och i vart fall innan nytt överlåtelseavtal ingicks, ha informerat säljaren om att en affär med Köpare 2 skulle innebära att hon hade rätt till ytterligare arvode. Mot bakgrund av ovan bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

Penningtvättslagens syfte är att förhindra att finansiell verksamhet och annan näringsverksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Lagen gäller för bland annat fysiska och juridiska personer som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag enligt fastighetsmäklarlagen. En enskild mäklare med fullständig registrering anses utgöra en verksamhetsutövare enligt 1 kap. 8 § 8 samt 1 kap. 2 § 14 penningtvättslagen.

Riskbedömning av kunderna

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska mäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med den specifika kundrelationen, kundens riskprofil. Det åligger verksamhetsutövaren att när denne bestämmer kundens riskprofil beakta faktorer som framgår av lag, föreskrifter samt andra omständigheter som i det enskilda fallet kan påverka risken som kan förknippas med kundrelationen.

I 6 § i KAMFS 2021:3 anges omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken bedöms som hög i en situation. Faktorer som räknas upp är bland annat svårigheter att identifiera bakomliggande intressen, betalning med kontanter eller andra betalningsmedel som skulle underlätta anonymitet och misstänkta bulvanförhållanden (se punkterna 2, 3 och 11). Av 7 § KAMFS 2021:3 följer att riskbedömningen i varje kundrelation i enlighet med bestämmelsen i 2 kap. 3–5 §§ penningtvättslagen och grunderna för bedömningen ska dokumenteras. I de allmänna råden redogörs för att mäklarens riskbedömning i varje kundrelation – normal, högre eller lägre än normalt – bör framgå av dokumentationen. Om mäklaren i en kundrelation bedömer att risken är lägre eller högre än normalt är kravet på att dokumentera skälet till detta särskilt viktigt.

Det framgår att NN har bedömt Köpare 1:s och Köpare 2:s riskprofil som normal. Det saknas helt uppgifter om grunderna till varför hon bedömt risken som normal. Bedömningen av kundens riskprofil är av särskild vikt eftersom riskbedömningen påverkar omfattningen av resterande åtgärder för att uppnå kundkännedom. Inspektionen anser att bristerna i dokumentationen avseende Köpare 2:s riskprofil är sådana att NN inte visat att hon faktiskt utrett risken för att det inte fanns en gömd finansiär eller medfinansiär, risken för att det fanns en verklig huvudman eller risken för att det förelåg ett bulvanförhållande. I det aktuella förmedlingsuppdraget har det enligt inspektionen varit av särskild betydelse att dokumentera grunderna för riskbedömningen eftersom Köpare 2 visade intresse för objektet först efter att det stod klart att modern inte kunde fullgöra sin del av avtalet. Genom att göra en bristfällig och icke underbyggd riskbedömning har NN möjliggjort att verksamheten riskerar att utnyttjas för penningtvätt. Hon har därmed allvarligt åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen.

Vidtagna åtgärder och dokumentation av åtgärder för att uppnå kundkännedom

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat att en kontroll av kundens identitet, en utredning av om det är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person, en utredning av om kunden har en verklig huvudman och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontroll av kundens identitet och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9, 10 och 12 §§ penningtvättslagen.

Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom ska dokumenteras och bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

NN har redogjort för och inkommit med dokumentation av de kundkännedomsåtgärder hon har vidtagit enligt penningtvättsregelverket avseende Köpare 1 och Köpare 2. Av dokumentationen framgår att Köpare 1:s och Köpare 2:s syfte med köpet var att använda fastigheten som permanentbostad. Köpare 2:s syfte var även att flytta från en hyresrätt. Därutöver framgår datum för kontroll av Köpare 1 och Köpare 2:s identiteter. Vad avser att kopia av Köpare 2:s ID-handling saknas är det inte otvetydigt fastställt att NN inte tagit någon kopia av ID-handlingen. Hon har i vart fall underlåtit att ge in den begärda handlingen till Fastighetsmäklarinspektionen.  

Av blanketterna för kundkännedom framgår att skärpta åtgärder ska vidtas. Någon dokumenterad information om att skärpta åtgärder faktiskt har vidtagits och vilka dessa åtgärder i sådant fall varit saknas avseende såväl Köpare 1 som Köpare 2. Vidare har NN i blanketten avseende Köpare 2 kryssat i att hon har identifierat en verklig huvudman. I ett yttrande till inspektionen har hon uppgett att det inte fanns någon verklig huvudman. Av ingiven dokumentation framgår inte vilka åtgärder hon har vidtagit för att komma till slutsatsen att det inte finns någon verklig huvudman. Enbart en avsaknad av misstankar om att det finns en verklig huvudman och att Köpare 2 eventuellt intygat till bostadsrättsföreningen att han avsåg att bo i bostaden kan, med hänsyn till omständigheterna i det aktuella förmedlingsuppdraget, inte anses vara tillräckligt för att utreda verklig huvudman. I vart fall saknas skriftlig notering om ovan i kundkännedomsdokumentationen. Det framgår inte heller vilka åtgärder NN vidtagit för att kunna konstatera att Köpare 1 inte var inblandad i finansieringen av köpet. NN har anfört att de handlingar hon begärt in var Köpare 1:s överlåtelseavtal av den egna försäljningen samt att Köpare 2:s finansiering hanterades via bank som godkänt pengarna. Bankens godkännande av en transaktion befriar inte mäklaren från skyldigheten att vidta ytterligare åtgärder för att säkerställa kundkännedom.

Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att det funnits indikationer som måste ha gett upphov till uppfattningen att det fanns en risk för att en verklig huvudman fanns i bakgrunden till Köpare 2:s affär, varför NN borde ha vidtagit ytterligare åtgärder. Hon borde även ha dokumenterat de åtgärder hon faktiskt vidtagit för att utreda eventuell förekomst av verklig huvudman. Därtill har dokumentationen i vissa delar varit motsägelsefull och felaktig. Förseelserna utgör grund för disciplinär påföljd.

Sammantagen påföljd för penningtvättsförseelser

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har gjort sig skyldig till flera förseelser enligt penningtvättsregelverket. Hon har även visat på en bristfällig förståelse eller likgiltighet inför sina skyldigheter enligt regelverket. Förseelserna sammantagna utgör grund för en varning. 

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). Av lagens förarbeten framgår att varning bör reserveras för särskilt klandervärda ageranden som, om de upprepas, kan leda till återkallelse av registreringen. En erinran bör kunna meddelas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd, men förseelsen inte är av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa. Det rör sig om fall där mäklaren handlat olämpligt men ändå inte alltför klandervärt (se prop. 2010/11:15 s. 40).

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det otvetydigt kan fastslås att NN under den aktuella förmedlingen och vid de tillfällen som redogjorts för, agerat i strid med fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen på ett sådant sätt att hon ska meddelas disciplinpåföljd. Även om det handlar om flera förseelser kan endast en påföljd meddelas (se t.ex. Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 25 mars 2025).

Vid bedömningen av vilken påföljd som förseelserna motiverar gör Fastighetsmäklarinspektionen följande överväganden. NN har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet genom att påstå att Köpare 1:s finansiering var klar och därmed påverkat säljarens beslut att ingå avtal. Genom att inte omedelbart informera säljaren om Köpare 1:s oförmåga att fullgöra sin del av avtalet har hon även brustit i sin kommunikation med uppdragsgivaren. Hon har inte verkat som en opartisk och neutral mellanman utan har åsidosatt säljarens ekonomiska intresse. Vidare har hon brustit i sin skyldighet att föra en korrekt och fullständig journal. Hon har framställt krav om ersättning utan att särskild skriftlig överenskommelse träffats och utan att i förväg ha informerat om att en senare överlåtelse kunde medföra en ytterligare kostnad för säljaren. NN har även brustit i sina skyldigheter enligt penningtvättsregelverket genom att göra en bristfällig och icke underbyggd riskbedömning och inte ge in kopia av Köpare 2:s ID-handling. Hon har även underlåtit att vidta tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om Köpare 2 samt i flera delar brustit i sin kundkännedomsdokumentation. Samtliga förseelser hänför sig till ett och samma förmedlingsuppdrag. NN har inte tidigare agerat i strid med sina skyldigheter som fastighetsmäklare eller varit föremål för något tillsynsärende. Det har varit fråga om ett flertal förseelser som varit särskilt klandervärda. Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden med viss tvekan kan stanna vid en varning.