Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]/[mäklarkedjan]) Anmälaren har gett in skärmbilder på bostadsannonsen och planritningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in mäklarbilden och objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat skärmbilder på bostadsannonsen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren marknadsför en bostadsrätt som 4 rum och kök, möjlig 5 rum och kök, fastän det är 3 rum och kök. Två klädkammare/förråd sägs vara rum trots att de saknar fönster.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han har marknadsfört bostaden som fyra rum och kök för att bostaden i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister är registrerad som fyra rum och kök samt att säljarna har använt bostaden som detta. Det framgår tydligt av bilderna i objektsbeskrivningen. Säljarna förvärvade bostaden år 2015 och den var även då registrerad som en fyra. Säljarna har inte ändrat planlösningen eller användning av rummen sedan dess. Den betraktas som en fyra vilket är varför den marknadsförts som det.

Han är medveten om att ett av sovrummen saknar direkt dagsljus och därför inte uppfyller Lantmäteriets definition av ett rum. Han har därför muntligen kommunicerat detta till spekulanter som varit på visning.  Han har förtydligat att bostaden är registrerad som en fyra och att säljarna nyttjat den som så. Han har även informerat spekulanter att i enlighet med Lantmäteriets definition av ett rum finns det förutsättningar att skapa ett rum mot bakgrund av bostadens stora boyta och antalet fönster i bostaden.

Slutligen anser han att mäklare ska kunna utgå från lägenhetsregistrets uppgifter vid marknadsföring. Om uppgifter inte överensstämmer med verkligheten eller om uppgifterna är motstridiga, ska spekulanter informeras om detta, vilket han har gjort. Han anser att han varit tydlig i sin marknadsföring. Han bestrider därför att han skulle ha agerat felaktigt så som anmälaren påstår.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Marknadsföringen på internet

Av skärmbilder på marknadsföringen av objektet framgår bland annat följande.

ANTAL RUM	BOAREA/BIAREA
4 rum	137 kvm

 I skärmbilden som visar planritningen framgår det att två utrymmen som anges som sovrum saknar fönster.

Mäklarbilden

 Av mäklarbilden framgår bland annat följande:

 Antal rum: 4 rum och kök

 Area (kvm): 137 kvm

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap.1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om storlek. Med storlek avses boarea eller yta, däremot inte antalet rum (se prop. 2010/11:15 s. 59). Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 1 juni 2021 med mål nr 5946–20). Det innebär att mäklaren har ett ansvar för att se till att uppgifterna som förs in i marknadsföringen återger objektet på ett rättvisande sätt i enlighet med marknadsföringslagens krav.

Avseende vad som får benämnas som ett rum i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta av minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med den 19 oktober 2022 med dnr 22-0465 och den 9 juni 2021 med dnr 21-0153).

Av utredningen i ärendet framgår det att bostaden är registrerad som bestående av fyra rum och kök i lägenhetsförteckningen. Det framgår vidare att två utrymmen som har marknadsförts som sovrum saknar tillgång till direkt dagsljus. Fastighetsmäklarinspektionen anser att utrymmena därmed inte uppfyller Lantmäteriets kriterier för att utgöra rum. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att bostadsrätten har marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum. 

Den vilseledande marknadsföringen kan vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal spekulanters inledande affärsbeslut, varför den är att anse som otillbörlig och i strid med 8 och 10 §§ marknadsföringslagen. Marknadsföringen står därmed även i strid med god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att marknadsföringen får anses pågå till dess att parterna har ingått bindande avtal med varandra. Det åligger därför mäklaren att omedelbart vidta rättelse genom att justera marknadsföringsmaterialet när hen uppmärksammar eller blir uppmärksammad på att materialet innehåller en felaktig eller på annat sätt vilseledande uppgift (se inspektionens beslut med dnr 24-1679 och 20–1240).

Fastighetsmäklarinspektionen noterar, med anledning av denna bedömning, att det i aktuellt fall finns en motsättning mellan Lantmäteriets definition av rum enligt 3 § Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister och att bostaden enligt bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning uppges bestå av fyra rum och kök. Beträffande detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att om bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning innehåller en felaktig uppgift om antalet rum ska mäklaren tillämpa definitionen på förmedlingsobjektets faktiska förhållanden i stället för den felaktiga uppgiften (se inspektionens beslut med dnr 23-1741, 22-0237 och 21-2208).

Mot bakgrund av att det har funnits en förtydligande planritning och bilder på utrymmena där det framgår att utrymmena som benämns som sovrum saknar fönster bedömer Fastighetsmäklarinspektionen dock att uppgiften om antalet rum inte har lämnats reservationslöst. Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.