Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har marknadsfört en fastighet med hjälp av drönarfoton utan spridningstillstånd från Lantmäteriet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in skärmbilder på annonsen från en bostadsportal på internet. Fastighetsmäklarinspektionen har till ärendet även inhämtat bilder på annonsen från mäklarföretagets hemsida.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen som bilagerats köpekontraktet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren publicerar drönarbilder med horisonten utan spridningstillstånd. De är aktuella för årstiden. Det tar 85 dagar hos Lantmäteriet att få godkända bilder.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Det har dessvärre skett ett missförstånd angående tillstånd för drönarfotona då hon och övriga på kontoret trott att det är fotografen som söker tillståndet. Drönarfoton har varit frekvent förekommande bland mäklarkontoren i [namn på stad] och därför tog de för givet att fotograferna hade tillstånd. De har nu förstått att det inte är ett tillstånd som söks av fotograferna utan att man ska söka ett nytt tillstånd för varje drönarfoto man tar. Hon ber om ursäkt för detta och har tagit bort drönarfotona från marknadsföringen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Drönarbilderna

Det aktuella förmedlingsobjektet är en fastighet belägen i lantlig miljö. Av bilderna från annonsen framgår att fotona är tagna ovanifrån och visar den aktuella fastigheten i en mer utzoomad vy med omgivande miljöer, så som intilliggande fastigheter, vägar, grönområden och åkermark. På bilderna syns även horisonten.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kravet på att en mäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning.

Regelverket avseende skydd för geografisk information

Lag (2016:319) om skydd för geografisk information

Enligt 9 § lag om skydd för geografisk information är det som huvudregel förbjudet att sprida en sammanställning av geografisk information

1. om förhållanden i ett visst vattenområde eller en viss sträcka av ett vattenområde som avser Sveriges sjöterritorium, med undantag av insjöar, vattendrag eller kanaler eller
2. över andra delar av svenskt territorium, om informationen har inhämtats från luftfartyg genom fotografering eller liknande registrering.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får i enskilda fall besluta om tillstånd till spridning enligt första stycket.

Tillstånd ska ges om spridningen inte kan antas medföra skada för totalförsvaret. Beslutet om tillstånd får innehålla villkor om att den geografiska informationen endast får användas för ett visst ändamål eller efter iakttagande av särskilda säkerhetsåtgärder.

Enligt 11 § får regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer meddela föreskrifter om undantag från kravet på tillstånd.

Förordning (2016:320) om skydd för geografisk information

I 6 § andra stycket förordningen om skydd för geografisk information anges att frågor om tillstånd för spridning av sammanställningar av geografisk information i vissa fall prövas av Sjöfartsverket och i vissa fall av Lantmäteriet.

Lantmäteriets föreskrifter om spridningstillstånd för framställningar av landgeografisk information (LMFS 2016:1)

I Lantmäteriets föreskrifter anges bland annat vad som är undantaget från kravet på spridningstillstånd. Det handlar om vissa typer av information, information med en upplösning eller noggrannhet som är sämre än ett visst värde eller information inhämtad från vissa områden där Lantmäteriet med stor sannolikhet kan bedöma att ingen skada för totalförsvaret kan ske om den informationen sprids.

I 2 kap. 3 § i föreskrifterna anges ett antal punkter med geografiska områden som är undantagna från kravet på spridningstillstånd. I p. 5 anges att bostadsbyggnad med tillhörande tomtmark och anläggningar är undantaget kravet på tillstånd. Av ett informationsblad som tillhör föreskrifterna framgår bland annat följande.

Här avses enskild bostadsbyggnad med närmaste tomtmark och tillhörande ekonomibyggnader samt anläggningar[1]. […]

Av en dom den 25 februari 2022 (B 1123-21) från Hovrätten för övre Norrland avseende brott mot 9 § i lagen om skydd för geografisk information framgår bland annat följande.

[…] Hovrätten delar tingsrättens bedömning att de aktuella sammanställningarna avbildar horisontlinje och vyer vilket utesluter att de omfattas av de undantag som enligt Lantmäteriets föreskrifter om spridningstillstånd för sammanställningar av landgeografisk information gäller för vissa områden, byggnader och anläggningar (3 § LMFS 2016:3).

Enligt 12 § andra stycket samma lag ska dock inte dömas till ansvar i ringa fall. Bedömningen av om ringa fall föreligger bör enligt förarbetena till bestämmelsen göras utifrån om underlåtenheten att söka tillstånd med hänsyn till omständigheterna kan anses som obetydlig, och inte utifrån en bedömning som innefattar prövning av om någon faktisk skada eller risk för skada uppkommit genom framställandet eller spridningen. Ett i förarbetena angivet exempel på ringa brott mot bestämmelserna om spridningstillstånd kan vara en situation där spridningen har skett under en mycket kort tid på ett sätt som innebär att materialet kan återtas eller att kartor har delats ut i en krets som i och för sig är så omfattande att spridningstillstånd krävs, men där materialet inom kort samlas in igen. Den tid som materialet har varit spritt är således begränsad. I de fall spridning har skett på Internet är, enligt motiven, utrymmet för en sådan bedömning mindre, eftersom materialet rent faktiskt inte går att återta på samma sätt. Ofta kan spridningen i ett sådant fall också anses ha nått en mycket stor krets. Ett annat exempel på ringa brott är om spridningen har skett i sådan begränsad omfattning att den ligger strax över gränsen för att en spridningssituation har uppstått (se prop. 2015/16:63, s. 65.).

Information från Lantmäteriet

På Lantmäteriets webbplats finns ytterligare information om spridningstillstånd och vilka undantag som finns. Där anges bland annat följande.

Du behöver till exempel inte ansöka om spridningstillstånd om din bild eller film enbart visar en privat bostadsbyggnad eller en offentlig plats. Det är några av undantagen från kravet på spridningstillstånd. Om dina bilder visar en mer utzoomad vy så gäller inte undantaget, eftersom du får med en större yta. Det kan finnas sådant i bilden som är känsligt för Sveriges totalförsvar om det sprids.

[…]

Checklista för mäklare

Ibland behöver du som mäklare inte söka spridningstillstånd. Det gäller om bilderna endast innehåller:

• Bostadsbyggnad som hör till objektet som ska säljas.

• Tillhörande anläggningar, till exempel garage och förråd.

• Tomtmark som hör till objektet som ska säljas.

Drönarbilderna

Av utredningen i ärendet framgår att NN har marknadsfört en fastighet genom ett antal drönarfoton utan att någon ansökan om spridningstillstånd har gjorts hos Lantmäteriet. Hon har förklarat att anledningen till detta är för att hon varit av uppfattningen att det är fotografen som söker tillståndet. 

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer inledningsvis att någon ansökan till Sjöfartsverket inte har krävts. De aktuella bilderna visar en utzoomad vy över den aktuella fastigheten och omgivande miljöer. På bilderna syns även horisonten. Såvitt Fastighetsmäklarinspektionen kan bedöma av de aktuella bilderna omfattas inte de geografiska sammanställningarna av undantagen i Lantmäteriets föreskrifter (jfr Hovrätten för övre Norrlands dom B 1123-21).

Då det är NN som har spridit informationen genom sin marknadsföring anser Fastighetsmäklarinspektionen att hon också har haft ett ansvar att se till att det fanns spridningstillstånd för detta (jfr inspektionens beslut med dnr 23-1828). Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NNs agerande att använda drönarfoton vid marknadsföringen av fastigheten utan spridningstillstånd strider mot lagen om spridning av geografisk information, ett agerande som även står i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning (jfr inspektionens beslut med dnr 23-1828 och 24-0467).

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

[1] Information om Lantmäteriets föreskrifter för spridningstillstånd och undantag från tillståndsplikten, 2023-09-18,www.lantmateriet.se/globalassets/temawebbar/spridningstillstand/info_lag_foreskrifter_spridningstillstand.pdf