Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sina skyldigheter avseende hanteringen av budgivningen samt upprättandet av budgivningslistan och journalen. Även en prövning av om mäklaren har åsidosatt sitt kontrollansvar över en oregistrerad medhjälpares arbete.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälarna har gett in en budgivningslista samt ett ej fullt undertecknat uppdragsavtal.

Efter det att tillsynsärendet inletts har anmälarna meddelat Fastighetsmäklarinspektionen att de inte längre ser någon anledning till att ärendet drivs vidare. Detta då mäklarens oregistrerade medhjälpare, vars arbete de främst har varit missnöjda med, enligt anmälarna har blivit uppsagd från mäklarföretaget. Eftersom en anmälare inte blir part i ärendet hos Fastighetsmäklarinspektionen kan dock konstateras att det är inspektionen som avgör hur en anmälan handläggs och hur ett tillsynsärende fortsatt ska hanteras.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, objektsbeskrivningen, journalen, två tilläggsavtal, resebekräftelser samt skärmbilder som återger sms.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Den aktuella fastigheten X låg ute till försäljning och de bokade in en förhandsvisning med en anställd (MM) på mäklarföretaget. I samband med förhandsvisningen frågade de om det fanns möjlighet att lägga ett bud före visning eller om det redan fanns bud på fastigheten. De fick besked om att det inte fanns några bud ännu och om att bud skulle framföras till säljarna av MM, om budet var tillräckligt bra. De lade då ett dolt bud på 4 300 000 kronor, med villkoret att budet endast gällde fram till den 27 augusti klockan 12.00, innan den planerade öppna visningen samt före en eventuell öppen budgivning. MM återkom och meddelade att säljarna inte godtog det dolda budet, men att ett bud på 4 500 000 kronor sannolikt skulle accepteras. Han uttryckte dock att ”det fanns ett belopp däremellan också”, med underförstådd mening att de skulle få köpa fastigheten om de höjde sitt bud med 100 000 kronor. De lade därför ett nytt dolt bud på 4 400 000 kronor, vilket godtogs av säljarna.

I samband med kontraktsskrivningen frågade MM om han kunde komma förbi och titta på deras dåvarande fastighet Z, i syfte att få uppdraget att förmedla bostaden. I samband med besöket framkom från MM att övriga 13 spekulanter på den förmedlade fastigheten X hade fått information om deras initiala bud om 4 300 000 kronor. Detta då säljarna ville undersöka om de kunde få ett högre bud. De anser att de borde ha fått information om att det dolda budet kommunicerades till övriga spekulanter. Utifrån hur budgivningen hanterats skulle de då inte ha erbjudit ytterligare 100 000 kronor, utan annullerat det lagda budet på 4 300 000 kronor och avvaktat den planerade visningen och en eventuell kommande öppen budgivning.

Vidare känner de sig vilseledda utifrån att de först efter affären har fått veta att MM inte är en registrerad fastighetsmäklare. De utgick från att MM var mäklare såväl under hela förmedlingsprocessen avseende fastigheten X som vid mötet gällande eventuellt intag av förmedlingsuppdrag avseende deras dåvarande fastighet Z. Att MM inte var registrerad fastighetsmäklare framgick först i samband med undertecknandet av ett tilläggsavtal gällande framflyttande av tillträdesdagen. Detta var första gången de träffade NN, som då nämnde att MM inte var registrerad mäklare, utan kontorschef med säljarbakgrund.

När MM var på besök hos dem gällande eventuell förmedling av fastigheten Z hade han med sig ett förberett uppdragsavtal. Vid deras kontroll i efterhand framgår att avtalet förvisso står i NNs namn, men det var MM som förhandlade om villkoren för det eventuella förmedlingsuppdraget, däribland provisionen, utgångspriset samt villkoren vid en utebliven försäljning. MM hade en otrevlig ton gentemot dem per sms efter det att han blev varse att förmedlingsuppdraget avseende fastigheten Z inte skulle tillfalla honom och hans företag.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon vill först och främst understryka att hon tar anmälan på största allvar och djupt beklagar situationen som har uppstått. Hon var borta på tre veckors utlandssemester, som avslutades den 7 september 2024. I hennes frånvaro var medhjälparen MM:s uppdrag endast att visa fastigheten, inget annat. De planerade visningarna skulle ha ägt rum den 1 och den 4 september. När anmälarna en dag gick förbi fastigheten var dock MM där. De frågade om de kunde få se fastigheten, varpå MM visade dem runt. Efter visningen lade anmälarna ett bud på 4 300 000 kronor, som var förenat med villkor. Det rörde sig dock inte om ett dolt bud. Att budet registrerades som dolt i budgivningslistan är ett misstag. Eftersom budet inte var dolt kontaktades övriga spekulanter på säljarens begäran för att undersöka om någon ville lägga ett högre bud. Hon fick kännedom om anmälarnas bud och genomförandet av kontraktsskrivningen först efter hemkomsten från semestern. Under resan var hennes telefon avstängd.

Hon har under förmedlingsuppdraget uppfyllt kontrollskyldigheten, upprättat objektsbeskrivningen och fört journalen fram till sin semester. MM har medverkat vid parternas förhandling om vilka villkor som skulle gälla för överlåtelsen och utfört de åtgärder som avser kontraktsskrivningen och som finns noterade under avsnittet ”Kontrakt” i journalen. Då hon skulle vara ledig vid tidpunkten för tillträdet frågade hon sin chef, som är registrerad mäklare, om han kunde hantera tillträdet i hennes ställe. Hennes mäklarassistent skickade ut en kallelse till parterna, men anmälarna hörde av sig och önskade ändra tillträdesdagen. Då hennes chef inte kunde delta på den nya planerade tillträdesdagen bad hennes assistent, utan hennes vetskap, MM om att hantera tillträdet. Det är MM som har upprättat likvidavräkningen.

Det upprättades två tilläggsavtal rörande ändring av tillträdesdagen. Det första avtalet ingicks den 17 oktober 2024 och det andra avtalet den 8 november 2024.

MM var tidigare kontorschef och är franchisetagare, vilket gjorde att hon förlitade sig på hans omdöme och att han kunde hjälpa till på ett korrekt sätt. Det är mycket beklagligt att MM inte tydligt redogjorde för sin roll under förmedlingsprocessen. Under hennes semester besökte MM anmälarna utan hennes vetskap, vilket naturligtvis är mycket olyckligt. Det är inte hennes underskrift som återfinns på raden som är avsedd för hennes namnteckning i det uppdragsavtal som MM hade med sig vid besöket hos anmälarna och försökte få dem att ingå. MM har agerat utanför sin behörighet och utan hennes kännedom och godkännande. MM har nu valt att avsluta sin anställning på företaget. Hon har haft en god dialog med anmälarna om MM:s agerande och de har tydliggjort att syftet med anmälan var att uppmärksamma MM:s handlingar, inte att ifrågasätta hennes arbete.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet är undertecknat den 4 juni 2024. I avtalet anges bland annat följande.

Uppdragsgivaren är medveten om och godkänner att förmedlingsarbetet i vissa delar kan komma att utföras av kontorschef [MM:s namn] på mäklarföretaget.

Budgivningslistan

I budgivningslistan anges att anmälarna har lagt ett dolt bud på 4 300 000 kronor den 23 augusti 2024. Det anges att budet gäller fram till den 27 augusti klockan 12.00. Vidare anges att anmälarna har lagt ett dolt bud på 4 400 000 kronor den 26 augusti.

Sms

I ett sms, skickat den 23 augusti från en av anmälarna till MM, anges följande.

Go´kväll MM!

Vi har nu fått lånelöfte och vill lägga ett förtida bud som gäller till och med tisdag 27/8 kl. 12:00.

Budet är halv miljon över utgångsbud, dvs. 4,3 miljoner – fyramiljonertrehundratusen kronor.

Ha nu en trevlig kväll och hoppas att du löser detta med säljarna i helgen! [emojis]

// [anmälarnas namn]

I ett sms, som MM har skickat ut till spekulanter, anges följande.

[…]

Säljare av [förmedlingsobjektet] har fått ett förhandsbud på 4 300 000 kr. Är ni fortfarande intresserade utifrån denna nivån?

Vänligen

NN gm [MM]

[…]

Av en ingiven skärmbild framgår att sms:et även skickades till mäklarens mobil under hennes frånvaro, men att meddelandet förblev obesvarat.

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat av parterna den 28 augusti 2024. Avtalad tillträdesdag är angiven till den 18 oktober 2024, eller annat datum enligt överenskommelse.

Journalen

I journalen anges NN som ansvarig mäklare och att det är hon som har fört journalen om inte annat framgår. MM anges ha utfört följande åtgärder:

• informerat tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen,
• informerat tilltänkta köpare om eventuella sidotjänster samt eventuell ersättning för dessa,
• tillhandahållit objektsbeskrivningen till tilltänkta köpare,
• uppvisat energideklarationen för spekulanter,
• överlämnat budgivningslistan till parterna,
• överlämnat journalen till parterna, samt
• hanterat undertecknandet av köpebrevet.

Vid noteringen om att en likvidavräkning har upprättats anges inte att det är MM som har utfört åtgärden. Under rubriken ”Kontrakt” i journalen finns ett antal åtgärder noterade, som anges ha utförts mellan den 28 augusti och den 30 augusti 2024. Det framgår inte att MM har hanterat följande åtgärder:

• informerat köparen skriftligen om dennes undersökningsplikt,
• framfört alla bud till säljaren,
• upprättat budgivningslistan,
• uppnått kundkännedom om köparen,
• upplyst köparen om förhållanden rörande fastighetens skick som mäklaren iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka och som kan antas vara av betydelse för köparen,
• upprättat och gått igenom köpekontraktet,
• informerat köparen om vem som har rätt att förfoga över objektet,
• varit observant på parternas behov av återgångsvillkor och vid konstaterat behov verkat för villkor samt i förekommande fall klargjort dess innebörd,
• hanterat undertecknandet av köpekontraktet,
• handpenning inbetald till mäklarens klientmedelskonto enligt kontraktet,
• vid behov upprättat tilläggsavtal (2024-08-28), samt
• kontrollerat att samtliga svävarvillkor enligt köpekontraktet och depositionsavtalet är uppfyllda.

Utkastet till uppdragsavtal avseende fastigheten Z

Anmälarna har gett in en handling som de uppger att MM hade med sig vid ett möte avseende eventuell förmedling av fastigheten Z. Som ansvarig fastighetsmäklare anges NN. På raden invid hennes namn finns en handskriven signatur angiven. I handlingen är det ifyllt för hand ett utgångspris samt villkoren för provision. Ett villkor i avtalet om eventuell ersättning vid utebliven försäljning har strukits över.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen och budgivningslistan

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt eventuella villkor för anbudet.

Ett uppdragsavtal är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare. I tidigare förarbeten till fastighetsmäklarlagen anges att det endast är arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget som under vissa förutsättningar kan överlämnas till en oregistrerad medhjälpare. Som en generell förutsättning bör därvid gälla att uppgiften uttryckligen ska delegeras i varje särskilt fall samt att så får ske först sedan mäklaren har bedömt att medhjälparen har tillräcklig kompetens för uppgiften. Vidare måste mäklaren alltid ha sådan kontroll över assistentens arbete att han eller hon vid behov kan ingripa. En fastighetsmäklare ansvarar således inom ramen för god fastighetsmäklarsed mot både köpare och säljare, oavsett om hon eller han utför allt arbete själv eller om mäklaren väljer att använda sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet av ett förmedlings-uppdrag (se prop. 1994/95:14 s. 43–45).

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om de kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83).

Anmälarna har uppgett att deras bud på 4 300 000 kronor var ett dolt bud och ifrågasätter att budet kommunicerades till övriga spekulanter utan deras kännedom. Att det skulle röra sig om ett dolt bud styrks av budgivningslistan. Mäklaren menar dock att budet var förenat med ett villkor, men det villkoret var inte att budet var dolt, och att noteringen i budgivningslistan om att budet var dolt är ett misstag. Av det sms där budet lades framgår att budet var förenat med ett villkor, men inte att budet var dolt. Vid en sammantagen bedömning finner inspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att anmälarnas bud på 4 300 000 kronor var ett dolt bud.

Det framgår av utredningen att det är MM som har hanterat budgivningen och tillträdet, där budgivningslistan överlämnades till parterna. Fastighetsmäklarinspektionen anser dock att NN i egenskap av ansvarig mäklare, och med skyldighet att ha sådan kontroll över medhjälparens arbete att hon vid behov kan ingripa, har haft ett ansvar att tillse att den budgivningslista som upprättats, och överlämnats till parterna vid tillträdet, var korrekt.

Enligt tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen föranleder ett i övrigt korrekt noterat bud med avsaknaden av ett villkor att mäklaren meddelas en erinran (jfr besluten med dnr 2018–1818, 2017–0746 och 2014–0538). Inspektionen anser att en likartad bedömning bör göras i aktuellt fall, där ett i övrigt korrekt noterat bud felaktigt anges omfattas av villkoret att budet är dolt. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen motiverar en erinran.

Journalen

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). När uppdraget har slutförts ska fastighetsmäklaren överlämna journalen till säljaren och köparen.

I journalen anges inledningsvis att ansvarig mäklare har fört journalen om inte något annat framgår. MM står sedan noterad för ett fåtal åtgärder. Detta skapar ett vilseledande intryck av att det är NN som har utfört resterande delar av förmedlingen, trots att det tydligt framgår av utredningen att MM har vidtagit ett flertal andra åtgärder under förmedlingsuppdraget. Det kan även konstateras att noteringen om att ett tilläggsavtal ingicks den 28 augusti 2024 är felaktig. I likhet med vad inspektionen uttalat i tidigare avsnitt angående den ansvarige mäklarens skyldighet att tillse att korrekta handlingar upprättas och överlämnas till parterna, finner inspektionen att NN får anses ansvara för bristerna i journalen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att förseelsen motiverar en erinran.

Medhjälpare

Det framgår av 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligt och skrivas under av parterna. Ett uppdragsavtal är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare. Det kan inte överlåtas utan båda parters godkännande.

Av förarbetena framgår att mäklaren säljer en kvalificerad yrkestjänst och att mäklarens medhjälpare inte får uppfattas som annat än ett bud för mäklaren och inte som den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del i denna. Mäklaren måste själv vara med och förhandla villkoren för uppdragsavtalet och ta del i vad som i övrigt hänger samman med att det avtalet ingås. Det bör även vara mäklaren som hanterar parternas förhandlingar om pris och andra villkor för överlåtelsen. Det bör i princip även vara mäklaren som hanterar kontraktsskrivningen och den genomgång av överlåtelsehandlingarna som ska ske innan undertecknandet (prop. 1994/95:14, s. 44–45).

I uppdragsavtalet som har tecknats mellan mäklaren och säljarna framgår att vissa delar av uppdraget kunde komma att utföras av MM. Det står dock klart att MM har hanterat sådana moment som inte bör överlämnas till en oregistrerad medhjälpare, däribland parternas förhandlingar om pris och andra villkor för överlåtelsen och åtgärder som har vidtagits i samband med kontraktsskrivningen.

Det kan konstateras att mäklaren inte avsiktligen har överlämnat en för stor del av uppdraget till MM, utan att många av åtgärderna har utförts på MM:s eget initiativ, utan förgående delegering från mäklaren. Av mäklarens yttrande framgår dock att hon har haft telefonen avstängd under sin första frånvaro på tre veckor. Trots att MM har överträtt sina delegerade arbetsuppgifter under denna första ledighet har MM därpå, utan mäklarens vetskap, blivit ombedd att upprätta likvidavräkningen och hantera tillträdet under mäklarens andra ledighet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att mäklaren här antingen har givit bristande instruktioner till sin assistent eller inte varit nåbar för assistentens fråga om vem som skulle hantera tillträdet. Det faktum att MM har lyckats genomföra större delen av affären under mäklarens frånvaro, utan att mäklaren har uppmärksammat detta, talar tydligt för att mäklaren inte har haft den kontroll över medhjälparens arbete som krävs enligt god fastighetsmäklarsed. Hon har som ansvarig fastighetsmäklare inte haft möjlighet att vid behov kunna ingripa om så hade krävts. Att mäklaren inte har haft tillräcklig kontroll över medhjälparens utförda arbete styrks även av de konstaterade bristerna avseende budgivningslistan och journalen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därmed att NN har åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Vid en sammantagen bedömning av omständigheterna finner dock inspektionen att påföljden för förseelsen kan stanna vid en erinran.

Påföljd

NN meddelas en erinran för att hon har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att inte ha iakttagit sitt kontrollansvar avseende sina oregistrerade medhjälpare, för att hon har åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt budgivningslista samt för att hon har åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt journal.