Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att lämna en korrekt uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedja]). Anmälaren har gett in skärmbilder som visar marknadsföring av en bostadsrätt som NN har haft i uppdrag att förmedla på företagets webbplats. Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat objektsbeskrivningen av bostadsrätten som har tillhandahållits på mäklarföretagets webbplats.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, mäklarbilden, bostadsrättsföreningens registrerade stadgar och årsredovisning samt en uträkning av uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett att uppgift om den aktuella bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning inte lämnas i marknadsföringen av den.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning har av förbiseende dessvärre inte lämnats i objektsbeskrivningen. Han lade in uppgiften om andelstalet för årsavgift för den aktuella bostadsrätten i mäklarsystemet för att automatiskt kunna räkna ut nettoskuldsättningen för den enskilda bostadsrätten efter att ha lagt in uppgiften om föreningens totala nettoskuldsättning. Hade han slutfört det hade han genom att multiplicera föreningens totala skuldsättning om 3 300 000 med bostadsrättens andelstal i decimalform, det vill säga 0,43, fått fram att den aktuella bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning uppgår till 1 419 000 kronor.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Marknadsföringen av bostadsrätten på internet

Av en skärmbild av marknadsföringen av bostadsrätten på internet som anmälaren har gett in framgår bland annat fakta om bostadsrätten som lämnas under rubriken ”Ekonomi”. Där återfinns inte någon uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Anmälaren har gett in ytterligare en skärmbild som visar utdrag ur en digital objektsbeskrivning av den aktuella bostadsrätten på internet. Inte heller där lämnas någon uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Objektsbeskrivningen

I den objektsbeskrivning som Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat som har tillhandahållits tilltänkta köpare på mäklarföretagets webbplats lämnas inte någon uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Mäklarbilden

I mäklarbilden daterad 19 augusti 2024 lämnas bland annat följande uppgift.

Andelstal : 43%

Bostadsrättsföreningens stadgar

I bostadsrättsföreningens stadgar som registrerades hos Bolagsverket 1 november 2010 anges bland annat att årsavgiften för en lägenhet beräknas i förhållande till lägenhetens insats. 

Årsredovisningen

I årsredovisningen för 2023 finns i balansräkningen bland annat följande uppgifter.

Eget kapital och skulder
[…]
Övriga skulder till kreditinstitut  […]  3 300 000

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Handlingen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter, däribland information om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Kravet på att uppgift om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning ska lämnas i objektsbeskrivningen började gälla den 1 januari 2023. I förarbetena (se prop. 2021/22:171 s. 62 f.) anges bland annat följande.

Genom skyldigheten för fastighetsmäklare att tillhandahålla den senaste årsredovisningen, eller den ekonomiska planen, får den som är intresserad av att köpa en bostadsrätt relevant ekonomisk information, bl.a. om föreningens skuldsättning. Skuldsättningen har stor betydelse för föreningens långsiktiga stabilitet och kan vid ett förändrat ränteläge påverka avgiftens storlek. För en blivande bostadsrättsköpare är det därmed av särskild relevans att känna till bostadens indirekta nettoskuld, dvs. den andel av föreningens lån som indirekt kan sägas belasta en lägenhet. Ett sätt att göra denna uppgift mer lättillgänglig är att låta den ingå i objektsbeskrivningen för en lägenhet.

[…]

Det skulle bli enklare för potentiella bostadsrättsköpare att jämföra olika bostadsrätters prissättning med hänsyn tagen till föreningens skuldsättning, och därmed räntekänslighet. En sådan jämförelse skulle kunna resultera i en mer differentierad prissättning av bostadsrätter baserad på föreningarnas belåning.

Av författningskommentaren (prop. 2021/22:171 s. 112) framgår att uppgiften fås fram genom att andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning.

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen.

Det är utrett i ärendet att den objektsbeskrivning som NN har tillhandahållit tilltänkta köpare saknar uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. NN har dock i utredningen av ärendet gett in en uträkning av uppgiften om den aktuella bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning som överensstämmer med inspektionens uträknade uppgift.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat att de obligatoriska uppgifter som ska finnas med i en objektsbeskrivning ska lämnas till alla tilltänkta köpare (se inspektionens beslut 14 mars 2024 i ärendet med dnr 23-2098) och att det inte får anses tillräckligt att en tilltänkt köpare får del av uppgiften vid ett senare tillfälle, exempelvis först inför en avtalad kontraktsskrivning (se inspektionens beslut 27 augusti 2014 med dnr 4.1-1977-13 samt Kammarrätten i Stockholms prövning av beslutet i dom den 24 mars 2016 i mål nummer 5663–15).

Vidare har Fastighetsmäklarinspektionen uttalat att tanken med att en objektsbeskrivning ska tillhandahållas alla tilltänkta köpare bland annat får anses vara att konsumenter ska ha tillgång till de obligatoriska uppgifterna inför beslutet om de ska lägga ett bud på ett objekt eller inte (se inspektionens beslut 21 oktober 2020 med dnr 19–1563).

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN i det aktuella förmedlingsuppdraget har haft tillgång till de handlingar och uppgifter som en uträkning och ett tillhandahållande av uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning kräver. NN har således inte vidtagit de åtgärder som ålegat honom utifrån lagkravet för att kunna redovisa den obligatoriska uppgiften i objektsbeskrivningen.

NN har därigenom upprättat och tillhandahållit tilltänkta köpare en bristfällig objektsbeskrivning vilket har medfört att dessa inte har fått ta del av uppgiften inför sitt beslut om att eventuellt lägga ett bud på den aktuella bostadsrätten. NN har därmed åsidosatt sitt ansvar enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen.

I enlighet med Fastighetsmäklarinspektionens tidigare praxis avseende utelämnande av en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen (jfr. bland andra inspektionens beslut 20 september 2023 med dnr 23–1231, beslutet 15 november 2023 med dnr 23–1247 och beslutet 1 april 2020 med dnr 19–0963) anser inspektionen att förseelsen motiverar en varning. Omständigheten att NN har gett in en korrekt uträkning av uppgiften till inspektionen medför ingen annan bedömning (jfr. inspektionens beslut 7 november 2024 med dnr 24–0995).

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.