Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat felaktiga uppgifter om boarean och biarean i objektsbeskrivningen avseende en fastighet med flera byggnader.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på mäklarföretaget]). Anmälaren har bland annat gett in objektsbeskrivningen, köpekontraktet, ett fastighetsutdrag samt skärmbilder på en artikel från ett branschförbund.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren genom ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in bilderna på objektet som användes i marknadsföringen av bostaden på internet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren har i objektsbeskrivningen angett att en fristående friggebod om 15 kvadratmeter ingick i biarean för bostaden. I objektsbeskrivningen angavs att fastigheten hade 134 kvadratmeter boarea varav 15 kvadratmeter utgår – biarea. Det framstår som att de 15 kvadratmetrarna tillhör huvudbyggnadens biarea såsom den aktuella objektsbeskrivningen är formulerad eftersom friggeboden/förrådet anges under rubriken ”Interiör”. Vidare avviker uppgiften i objektsbeskrivningen om biarean från taxeringsinformationen som uppges vara källan till uppgiften. Objektsbeskrivningen innehåller felaktig information som kan påverka ett beslut om att köpa fastigheten.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

På fastigheten finns dels en huvudbyggnad med en boarea om 119 kvadratmeter, dels ett gästhus med en boarea om 15 kvadratmeter. När säljaren förvärvade fastigheten fick denne information om att boarean uppgick till 134 kvadratmeter. Säljaren ville att han skulle marknadsföra fastigheten på samma sätt, eftersom den totala boarean – som faktiskt kunde nyttjas för boende – uppgick till 134 kvadratmeter.

Fastighetsmäklaren kontrollerade säljarens areauppgifter mot uppgifterna om byggnadernas areor i fastighetsregistret. Enligt säljarens önskemål räknade fastighetsmäklaren ihop båda byggnadernas boarea. Intill uppgiften lämnas ett förtydligande ”varav 15 kvm biarea utgår”. Biarean som avses är gästhusets area. Med anledning av att det lämnades en kompletterande uppgift om arean stämmer inte anmälarens påstående att marknadsföringen ger intryck av att huvudbyggnaden har en boarea om 134 kvadratmeter. I objektsbeskrivningen anges att areakällan är ”taxeringsinformationen”. Att den totala boarean/bostadsytan uppgår till 134 kvm framgår av fastighetsregistret (119+15).

Fastighetsmäklaren har förstått att han inte borde ha räknat ihop byggnadernas boarea och att gästhusets boarea inte utgör biarea till huvudbyggnaden. Det finns dock flera förmildrande omständigheter. I Kammarrätten i Stockholms mål nr 8455-16 hade mäklaren i huvudbyggnadens biarea räkna in ett fristående förråd. Ingen reservation eller något förtydligande lämnades i objektsbeskrivningen. I förevarande fall har fastighetsmäklaren däremot lämnat en förtydligande uppgift intill uppgiften om boarea – även om det kunde ha varit tydligare.

Fastighetsmäklaren informerade även spekulanter – inklusive anmälaren – om hur arean fördelade sig på de båda byggnaderna. Fastighetsmäklaren tillhandahöll även fastighetsutdrag där byggnadernas areor framgår. Enligt fastighetsmäklaren var anmälaren väl införstådd med att ”biarean” avsåg gästhusets area. Vidare är huvudbyggnaden en 1-plansvilla där omgivande marknivå ligger under golvnivån och byggnaden saknar rum med snedtak. Det får anses uppenbart för en spekulant att 1-plansvillan saknade biarea och att biarean avsett gästhusets area. Detta eftersom biarean uppgavs vara 15 kvadratmeter och då det framgår av taxeringsinformationen i fastighetsregistret att gästhusets area uppgår till 15 kvadratmeter.

I marknadsföringen av objektet på mäklarens hemsida och på en annonsplats för bostäder på internet fanns det bilder på objektet.

I gästhuset, som var vinterbonat, fanns ingen köksutrustning vid förmedlingstillfället. Det fanns ett kaklat våtutrymme, men vatten och avlopp hade inte dragits in.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

På första sidan i objektsbeskrivningen framgår bland annat följande.

Boarea 134m²

På andra sidan i objektsbeskrivningen framgår bland annat följande.

Boarea 134m² varav 15 kvm utgår biarea
Areakälla taxeringsinformation

Under rubriken ”allmän beskrivning av interiören” framgår att utöver ytan i huset finns även ett stort garage samt eget gästhus. Under rubriken ”övriga byggnader” på objektsbeskrivningens tredje sida framgår följande.

Gästhus med egen uteplats ut mot fälten.

Bilder på objektet

Av bilderna framgår att det finns en huvudbyggnad i form av ett enplanshus på fastigheten. Det finns utöver huvudbyggnaden ytterligare två byggnader. Ena byggnaden har en garageport och en dörr mot gårdsplanen och den andra byggnaden finns i anslutning till poolområdet och i byggnadens ytterfasad finns stora glaspartier. 

Fastighetsutdraget

Av fastighetsutdraget framgår bland annat följande under rubriken ”taxering”. Enligt utdraget finns en småhusbyggnad med en angiven boyta om 119 kvadratmeter på fastigheten. Det framgår vidare att det finns ytterligare en småhusbyggnad på fastigheten med en angiven boyta om 15 kvadratmeter.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagrummet anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen för en bostadsrätt, däribland information om lägenhetens storlek.

Uppgifter som en mäklare för in i en objektsbeskrivning ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Objektsbeskrivningen

Boarea och biarea är vedertagna och standardiserade begrepp som beskriver på vilket sätt utrymmen ska mätas i en byggnad som är inrättad för boende. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden SS 21054:2020, Area och volym för byggnader - Terminologi och mätning ("Svensk Standard").

Uppgifter om boarea och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Felaktiga uppgifter om boarea och biarea riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare (se inspektionens beslut i ärende med dnr 18–2365).

En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek i samband med ett förmedlingsuppdrag. Det är därför viktigt att mäklaren är särskilt noggrann när denne vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en mäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadens storlek som säljaren har lämnat är korrekta.

Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att om mäklaren har tillgång till motstridiga areauppgifter ska samtliga uppgifter redovisas eller så ska mäklaren på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr. 2019–1101 och 2019–1469).

Kammarrätten i Stockholm fastställde Fastighetsmäklarinspektionens beslut att meddela en mäklare en varning när denne i marknadsföringen av en fastighet, under rubriken boarea, angett en biarea om 93 kvadratmeter som inkluderade bland annat ett fristående förråd om 9 kvadratmeter (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16).

Fastighetsmäklarinspektionen har meddelat en varning till en mäklare som i objektsbeskrivningen och i övrig marknadsföring har redovisat felaktiga uppgifter om boarean i en fritidsfastighet med flera byggnader och därutöver underlåtit att tydligt klargöra att det fanns flera uppgifter om boarean (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 3 februari 2021 i ärende med dnr 20-0827).

I tidigare beslut har Fastighetsmäklarnämnden (nuvarande Fastighetsmäklarinspektionen) varnat mäklare som har slagit samman huvudbyggnadens boarea med ett gästhus area (se beslut 2010-01-27:8 i årsboken för 2010 och 2008-09-24:7 i årsboken för 2008).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut låtit påföljden stanna vid en erinran om den felaktiga uppgiften om area i marknadsföringen inte varit utan reservation, exempelvis genom att mäklaren låtit beskriva fördelningen av bo- och biarea i objektsbeskrivningen (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 2 februari 2022 med dnr 21-0452).

Kammarrätten har meddelat en varning för en mäklare som angett felaktig information om area i marknadsföringen i objektsbeskrivningen, men tillhandahållit ett korrekt mätprotokoll (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455-16).

En mäklares strävan efter att nå ut till fler spekulanter eller att tillgodose säljarens önskan kan enligt Fastighetsmäklarinspektionen inte försvara att ett objekt marknadsförs med felaktiga uppgifter om objektets egenskaper (jfr. exempelvis Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 15 juni 2016 med dnr 4.1–1638-15.

Av utredningen framgår att det på fastigheten finns tre byggnader, en huvudbyggnad, ett garage och ett gästhus. Det kan konstateras att det inte finns tydligt beskrivet i objektsbeskrivningen hur den i objektsbeskrivningen uppgivna boarean om 134 kvadratmeter fördelar sig mellan byggnaderna. I objektbeskrivningen anges att 15 kvadratmeter är biarea, men det framgår inte vad detta avser. Av objektsbeskrivningen framgår inte att denna area avser gästhusets area. Av utredningen framgår vidare att gästhuset saknar såväl köksinredning som vatten och avlopp.

Genom att slå samman huvudbyggnadens boarea med gästhusets area har NN infört en oriktig och oklar uppgift om boarea i objektsbeskrivningen. Det är vidare felaktigt att ange gästhusets area som biarea då det framstår som att denna area tillhör huvudbyggnadens biarea (jfr Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16).

Fastighetsmäklaren har visserligen under rubriken ”boarean” på sidan två i objektsbeskrivningen angett att 15 kvadratmeter som anges vara biarea utgår, men det är dock inte ett tillräckligt klargörande av den faktiska fördelningen av arean eftersom det inte på något sätt går att utläsa att den angivna biarean avser gästhusets area.

NN har agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed genom att ha tillhandahållit en objektsbeskrivning med felaktig uppgift om fastighetens boarea och för att ha underlåtit att på ett tillräckligt tydligt sätt klargöra att de angivna uppgifterna om boarean är en sammanslagning av huvudbyggnadens boarea och gästhusets area. Förseelsen utgör grund för en varning. Att fastighetsmäklaren uppger sig ha informerat spekulanter om hur arean fördelar sig på de båda byggnaderna och att han har tillhandahållit ett fastighetsutdrag där byggnadernas areor framgår förändrar inte bedömningen.