Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat på ett sätt som varit ägnat att rubba förtroende för honom när han har förmedlat en bostadsrätt i en bostadsrättsförening där en nära anhörig till honom är medlem och där han själv är boende.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälarna har gett in en skärmbild av ett Facebookinlägg, en skärmbild från en bostadsportal på internet samt ett utdrag från bostadsrättsföreningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren genom ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen och överlåtelseavtalet.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

De är ägare till en bostadsrätt i den aktuella bostadsrättsföreningen. De hade beslutat att sälja sin lägenhet och kontaktade därför en mäklare från [namn på mäklarföretag] för att få hjälp med försäljningen. Lägenheten lades ut som ”snart tillsalu”. Deras mäklare fick kontakt med en köpare som var mycket intresserad av deras lägenhet och var beredda att betala utgångspriset. De var beredda att sälja men behövde några dagar på sig att säkerställa tillgång till förråd till sina inventarier. Eftersom deras förrådskontakt hade semester kom de överens med köparen om att de skulle återkomma en vecka senare. 

Samtidigt höll den tilltänkta köparen på att sälja sitt hus med hjälp av en annan mäklare på ett annat mäklarkontor i samma stad. Denna mäklare är kollega med NN. NN bor i samma bostadsrättsförening som anmälarna. Han publicerar ett inlägg i bostadsrättsföreningens gemensamma Facebookgrupp där han presenterar sig som mäklare och informerar att han har en köpklar kund med finansieringen klar som söker en lägenhet ”i vår fina förening”. Kravet är att det ska vara en lägenhet på första raden mot vattnet, som även anmälarnas lägenhet är.  

En medlem i föreningen blir intresserad av inlägget vilket resulterar i att de slutför affären några dagar senare. När anmälarna, enligt överenskommelse, ringer tillbaka till sina tilltänkta köpare för att berätta att förrådsfrågan var löst, fick de reda på att de redan skrivit kontrakt på en grannes bostad med hjälp av NN. Köparen hade blivit kontaktad av NN som erbjudit en likadan lägenhet. Köparen berättade för anmälarna att hela affären hade stressats fram och att det skulle skrivas kontrakt omgående.

NN har således utnyttjat sin position som boende i den aktuella bostadsrättsföreningen och medlem i föreningens Facebookgrupp för att hitta en säljare och kunna fullfölja en affär med en kollegas kund. Detta är enligt rättsfallet RÅ 2008:63 inte att utöva god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

Han fick genom sin kollega veta att kollegans uppdragsgivare letade efter en bostad på en specifik plats med direkt utsikt mot vattnet. Kollegans uppdragsgivare hade tidigare inte kunnat slutföra en affär på grund av att säljarna i den aktuella affären inte kunde fatta ett beslut om försäljningen. Uppdragsgivaren önskade hitta en bostad för att kunna sälja sitt hus och flytta till en lägenhet på önskad plats.

Han är för närvarande inneboende hos sin mamma som är medlem i föreningen och har ett mycket sparsamt intresse gällande ägande, skyldigheter respektive rättigheter i en bostadsrättsförening. Hans mamma har därför bett honom att hjälpa henne med frågor relaterade till boendet för att säkerställa att hon gör rätt för sig samt att hon inte går miste om någon information som kommuniceras ut till medlemmarna. Detta är anledningen till att han är medlem i bostadsrättsföreningens Facebookgrupp. Anmälarens påstående om inlägget i gruppen stämmer således. 

I syfte att få in ett förmedlingsuppdrag frågade han medlemmarna i föreningen om någon hade säljintentioner. Två personer hörde av sig varav en medlem hade en lägenhet som inte stämde överens med uppdragsgivarens önskemål. Den andra var en småbarnsfamilj som uttryckte intresse för att sälja sin bostad om en överenskommelse kunde nås med den tilltänkta köparen om processen skulle vara effektiv. Därefter påbörjades en försäljningsprocess där kollegans uppdragsgivare erbjöds att köpa bostaden enligt sedvanlig process. Parterna kom överens och affären genomfördes. Anmälarens påståenden om att han stressat fram en försäljning stämmer inte överens med de faktiska omständigheterna.

Hans mammas bostad har ingen direkt utsikt mot vattnet utan vetter mot innergården, vilket är av betydelse då det styrker att han eller hans mamma inte har haft något ekonomiskt intresse i förmedlingen eller att han har haft skäl att vidta ovidkommande hänsyn vid förmedlingsuppdragets utförande. Prisskillnaden mellan lägenheter med innergårdsutsikt och lägenheter med direkt utsikt mot vattnet varierar i pris.

Det stämmer således att han är boende i den aktuella föreningen. Han är inneboende hos sin mamma som äger bostaden till 100 procent. Han är således inte medlem i föreningen och har inte heller några förtroendeuppdrag i föreningen eller är på annat sätt involverad i den. Det bör särskilt noteras att det regeringsrättsavgörande som anmälarna hänvisar till inte har rättslig relevans i ärendet mot bakgrund av att han inte är medlem i bostadsrättsföreningen. Fastighetsmäklaren i det nämnda avgörandet förmedlade bostadsrättslägenheter i den förening som han själv var medlem i. Detta är inte fallet i förevarande ärende. Han anser att han har utfört sitt förmedlingsuppdrag inom ramen för god fastighetsmäklarsed.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Facebookinlägget

Av inlägget som publicerades av mäklaren i bostadsrättsföreningens Facebookgrupp, daterat den 27 september, framgår följande.

Hej alla!
Hoppas ni mår bra. För er som inte känner till det så arbetar jag som fastighetsmäklare på [namnet på mäklarföretaget].

Jag har en köpklar kund som verkligen vill flytta in i vår fina förening. Finansieringen är redan klar och de har möjlighet till ett flexibelt tillträde.

Kravet är att lägenheten ska vara en av dem som vetter mot vattnet, och kunden är villig att betala bra. [smiley]

Jag skulle vara otroligt tacksam om ni hör av er om ni går i säljtankar!

[kontaktuppgifter till mäklaren]

Utdrag från bostadsrättsföreningen

Av utdraget från bostadsrättsföreningen framgår att mäklarens mamma äger en lägenhet i föreningen till 100 procent. Som kontaktuppgift har angetts bland annat mäklarens e-postadress.

Förmedlingsuppdraget

Förmedlingsuppdraget mellan mäklaren och säljaren är undertecknat den 2 oktober 2024.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet mellan säljaren och köparen är undertecknat den 4 oktober 2024.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Förbud mot förtroenderubbande verksamhet

Av 3 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare.

Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår att avsikten med förbudet mot förtroenderubbande verksamhet bland annat är att fånga upp tillfällen när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han eller hon har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts (se prop. 1994/95:14 s. 80).

Syftet med förbudet mot förtroenderubbande verksamhet är förtroendet för fastighetsmäklarens ställning som opartisk mellanman. Det är inte bara viktigt att mäklaren tillvaratar köparens och säljarens intressen utan även att allmänheten ser och kan lita på att så sker. Fastighetsmäklaren får därför inte försätta sig i situationer som typiskt sett väcker misstanke om att hen påverkas av ovidkommande hänsyn och därmed inte förmår upprätthålla sin opartiska ställning. Hur mäklaren faktiskt sköter sitt uppdrag saknar således betydelse. Syftet är att skydda professionens anseende i allmänhet och allmänhetens förtroende för mäklarens opartiskhet i synnerhet. Det enda som spelar någon roll är därmed hur situationen framstår för en hypotetisk utomstående (se Jingryd, Fastighetsförmedling, 2023. 7 uppl, s. 93).

I Regeringsrättens avgörande RÅ 2008 ref. 63 behandlades frågan om en mäklare får förmedla en bostadsrätt i en bostadsrättsförening där han eller hon själv är medlem. Domstolen ansåg att agerandet inte var förenligt med god fastighetsmäklarsed och uttalade att vare sig säljare eller köpare ska behöva befara att en mäklare påverkas av ovidkommande hänsyn vid fullgörandet av ett förmedlingsuppdrag. Redan den omständigheten att han eller hon typiskt sett skulle kunna befaras ta andra hänsyn än rent yrkesmässiga är ägnad att rubba förtroendet för hans opartiskhet. Det är därför olämpligt att mäklaren förmedlar bostadsrätter i en bostadsrättsförening där han själv är medlem.

Vidare har Fastighetsmäklarinspektionen prövat frågan om det kan anses förtroenderubbande att en mäklare förmedlar en bostadsrätt i en bostadsrättsförening där dennes make/maka är medlem. Inspektionen ansåg att makar typiskt sett har sådana gemensamma ekonomiska och andra intressen att förmedling av bostadsrätter i sin makes bostadsrättsförening ska bedömas på samma sätt som förmedling av bostadsrätter i sin egen förening. Även förmedling av bostadsrätter i sin makes förening ansågs därför strida mot god fastighetsmäklarsed (se beslutet 2013-04-17:18i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2013).

Det har även ansetts förtroenderubbande att en mäklare förmedlat en bostadsrätt i en förening där hennes mäklarföretag var medlem. Mäklaren var styrelseledamot i mäklarföretaget och ensam ägare av företaget. Hon hade inte haft några styrelseuppdrag i föreningen, närvarat vid någon föreningsstämma, nyttjat sin rösträtt eller på något annat sätt engagerat sig i föreningens verksamhet. Fastighetsmäklarinspektionen ansåg att mäklaren, vid utförandet av förmedlingsuppdraget, typiskt sett skulle ha kunnat ta andra än rent yrkesmässiga hänsyn som var ägnade att rubba förtroendet för hennes opartiskhet. Att hon inte varit engagerad i föreningens verksamhet föranledde ingen annan bedömning. Mäklaren meddelades en varning (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 20-0603).

Det är utrett i ärendet att NN inte själv är medlem i den bostadsrättsförening som han förmedlat en bostadsrätt i. Utifrån vad som framkommit ovan kan Fastighetsmäklarinspektionen dock konstatera att även om mäklaren själv inte är medlem i den bostadsrättsförening som han eller hon förmedlat en bostadsrätt i, kan mäklarens anknytning till föreningen ändock medföra att mäklaren typiskt sett skulle kunna befaras ta andra hänsyn än rent yrkesmässiga som därmed varit ägnat att rubba förtroendet för mäklaren.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att omständigheten att NN:s mamma är medlem i den förening som han förmedlat en bostadsrätt i och att han själv dessutom är boende i föreningen gör att han vid utförandet av sitt förmedlingsuppdrag typiskt sett skulle ha kunnat ta andra än rent yrkesmässiga hänsyn som varit ägnade att rubba förtroendet för hans opartiskhet. Inspektionen anser att agerandet varit olämpligt och i vart fall av den anledningen får anses stå i strid med god fastighetsmäklarsed. Att den aktuella bostadsrätten haft andra egenskaper än den hans mamma äger och att han inte är engagerad i bostadsrättsföreningen föranleder ingen annan bedömning. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.