Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att ange korrekta och fullständiga uppgifter om bostadens area i objektsbeskrivningen samt i marknadsföringen på internet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har inte gett in några bilagor.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, objektsbeskrivningen som har bilagerats köpekontraktet, ett utdrag från fastighetsregistret, ett mätbevis samt skärmbilder på uppgifter från mäklarsystemet och från marknadsföringen på internet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har i objektsbeskrivningen uppgett att bostadens boarea är 263 kvadratmeter, men sedan skrivit att det är ”brukbar” area och att boarean är 152 kvadratmeter. I marknadsföringen på två digitala bostadsportaler har den felaktiga boarea-uppgiften om 263 kvadratmeter angetts.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

I den inledande delen av objektsbeskrivningen anges under rubriken ”Snabbfakta” bland annat följande.

Biarea (BIA) 69 m²

Boarea (BOA) 152 m²

Längre fram i objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Om bostaden

[…]

Boarea (BOA) 152 m²

Biarea (BIA) 69 m²

Bruksarea (BRA) 263 m²

 

Boareabeskrivning OBS!! SE INFO OM AREAN OBS!!

Boarea (BOA) 152 kvm

Biarea (BIA) 69 kvm

Ej mätvärt utrymme (begränsad takhöjd i källarförråd) 8 kvm

Ej mätvärt utrymme (begränsad takhöjd under snedtak i inredd vind) 29 kvm

Ej mätvärt utrymme (begränsad takhöjd under snedtak på övre plan) 5 kvm

Total brukbar area: 263 kvm

Uppmätt av [företaget X] 17/10–24

Areauppgift enligt Mätning

Utdraget från fastighetsregistret

I fastighetsutdraget, daterat den 17 oktober 2024, anges bland annat följande information.

Boarea:143 kvm

Biarea: 70 kvm

Mätbeviset

Av mätbeviset, daterat den 17 oktober 2024, framgår bland annat följande.

Resultat:

Boarea (BOA) 152 kvm

Biarea (BIA) 69 kvm

Ej mätvärt utrymme (begränsad takhöjd i källarförråd) 8 kvm

Ej mätvärt utrymme (begränsad takhöjd under snedtak i inredd vind) 29 kvm

Ej mätvärt utrymme (begränsad takhöjd under snedtak på övre plan) 5 kvm

Utdrag från digitala bostadsportaler

Mäklaren har gett in skärmbilder från två digitala bostadsportaler som visar en kort sammanställning av vissa uppgifter om bostaden, däribland slutpriset samt areainformation. På den ena skärmbilden anges ”152 + 69 m²”, på den andra anges ”152 m²”.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han har aldrig misslett någon med felaktig information om boarean. Han har lämnat tydlig information i frågan till köparen och samtliga parter är nöjda med affären. Han kommer dock att vara ännu mer noggrann i framtiden om det förekommer flera uppgifter om boarea eller biarea.

Den objektsbeskrivning som han har gett in till inspektionen är densamma som har tillhandahållits på visningen. Bostaden såldes på en förhandsvisning innan en ordentlig fotografering hunnits med, vilket innebar att handlingen skrevs ut från affärssystemet utan bilder.

När det gäller den angivna arean i fastighetsregistret är hans och säljarens uppfattning att det rör sig om inaktuella uppgifter som inte har uppdaterats. Den korrekta arean framgår av uppmätningen som har gjorts enligt dagens normer och köparen ska uppdatera uppgifterna i fastighetsregistret enligt informationen i mätbeviset. 

Bostaden har en inredd vind och källare, därav nämns den totala brukbara arean. I all marknadsföring, såväl i fysisk som i digital form, har det tydligt framgått vad som är boarea respektive bruksarea. Mätbeviset har även funnits med som lösblad när objektsbeskrivningen tillhandahölls på visningen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om bostadens storlek.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att använt bildmaterial och beskrivningar återger objektet på ett korrekt och rättvist sätt.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Uppgifter om boarea och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Felaktiga uppgifter härom riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare (se inspektionens beslut i ärende med dnr 18–2365).

Boarea och biarea är vedertagna och standardiserade begrepp som beskriver på vilket sätt utrymmen ska mätas i en byggnad som är inrättad för boende. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden SS 21054:2020, Area och volym för byggnader - Terminologi och mätning (”Svensk Standard”).

Det kan konstateras att mäklaren har angett att bostaden har en bruksarea om 263 kvadratmeter, vilket innebär att uppgiften om boarea och biarea i mätbeviset har slagits samman med ytan i de tre utrymmena som har klassats som ej mätvärda.

Under avsnittet som berör bruksarea (9.3.1.), s.k. BRA, i SS 21054:2020, framkommer att vid beräkning av BRA inräknas ”mätvärt” utrymme. Under avsnittet (5.1.) som definierar mätvärdhet anges att det krävs tillräcklig rumshöjd för att ett utrymme ska betraktas som mätvärt. Som framgår av mätbeviset ansågs 42 kvadratmeter utgöra icke mätvärt utrymme med anledning av begränsad takhöjd. Dessa kvadratmeter ska således inte räknas med såsom bruksarea. Fastighetsmäklarinspektionen kan därmed konstatera att den angivna uppgiften om att bostaden har en bruksarea om 263 kvadratmeter är felaktig.

Det kan vidare konstateras att mäklaren inte har tagit med uppgifterna om bostadens boarea och biarea enligt fastighetsregistret i objektsbeskrivningen och internetannonsen.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att om mäklaren har tillgång till motstridiga uppgifter om bo- och biarea ska samtliga uppgifter redovisas, eller så ska det på annat sätt tydliggöras att det finns andra uppgifter än de som har angetts i objektsbeskrivningen (se bland annat inspektionens beslut med dnr 20–1581, 19–0368 och 19–1101). Har inte mäklaren gjort detta meddelas i normalfallet en varning (se b.la. Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 10 mars 2021 i målnr 2878–20 samt den 28 maj 2021 i mål nr 6030–20).

Om mäklaren endast har informerat om en uppgift om boarean och den andra uppgiften om boarean har bedömts vara uppenbart felaktig har domstol valt att avskriva frågan (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 30 november 2022 i mål nr 1785–22).

I inspektionens beslut med dnr 20–1167 och 2014–1762 var den ena uppgiften om boarean mer sannolik, dess ursprung redovisades i objektsbeskrivningen och det fanns kompletterande information om att om- eller tillbyggnader hade gjorts för att utöka boarean, som styrkte mäklaren i uppfattningen om att den marknadsförda uppgiften var den korrekta. I dessa ärenden bedömde inspektionen att det rörde sig om en ringa förseelse, som inte föranledde någon påföljd.

I inspektionens beslut med dnr 19–0481 fanns det en uppgift om boarean från säljaren och en uppgift om boarean från en uppmätning. Mäklaren hade valt att endast redogöra för uppgiften från uppmätningen i objektsbeskrivningen. Inspektionen uttalade att den inte kunde bedöma förseelsen som ringa, då det rörde sig om en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen. Med hänsyn till att avvikelsen var liten och den marknadsförda uppgiften kom från en uppmätning meddelades mäklaren en erinran.

I förevarande ärende är skillnaden avseende storleken på biarean marginell. Skillnaden i storlek avseende boarean är nio kvadratmeter. Mäklaren har inte angett att bostadens boarea skulle ha utökats genom exempelvis en om- eller tillbyggnad, men antyder i sitt yttrande att skillnaden skulle kunna bero på olika mätnormer. Även om uppgifterna från den nyligen utförda mätningen framstår som mer sannolika än informationen i fastighetsregistret är inte uppgifterna i fastighetsregistret uppenbart felaktiga. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att samtliga uppgifter om boarean och biarean borde ha presenterats i marknadsföringen.  

Vid påföljdsvalet kan det konstateras att vad avser den felaktiga uppgiften om bostadens bruksarea har uppgifterna om att delar av fastighetens utrymmen inte ansetts mätvärda angetts i objektsbeskrivningen. Mäklaren har även uppgett att han har redogjort för resultatet av uppmätningen i den övriga marknadsföringen. När det gäller de motstridiga uppgifterna om bostadens bo- och biarea är avvikelsen förhållandevis liten och de marknadsförda uppgifterna kommer från en uppmätning. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att bristerna vid en sammantagen bedömning motiverar en erinran.