Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i tre förmedlingsuppdrag har åsidosatt sitt ansvar att lämna en uppgift om bostadsrätternas indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in ett flertal skärmbilder som återger delar av marknadsföringen av bostadsrätterna på webben.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har för respektive uppdrag gett in uppdragsavtalet, föreningens årsredovisning, föreningens registrerade stadgar, en mäklarbild samt ett överlåtelseavtal. När det gäller förmedlingsuppdraget 1 har han gett in såväl den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare som den objektsbeskrivning som har bilagerats överlåtelseavtalet. När det gäller förmedlingsuppdraget 2 och 3 har han endast gett in den objektsbeskrivning som utgör en bilaga till överlåtelseavtalet.  

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har låtit bli att ange en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i tre olika förmedlingsuppdrag.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Angående förmedlingsuppdraget 1 har en uppgift om bostadens indirekta nettoskuldsättning funnits med i objektsbeskrivningen vid visning och vid kontraktsskrivningen. Gällande det digitala prospektet skapades det när bostaden låg som en kommande försäljning. Han beställde inte ett nytt digitalt prospekt i samband med att han lade in uppgiften om bostadens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen som skulle tillhandahållas på visning. När prospektet inför visningar görs måste man sedan beställa ett digitalt prospekt för att det ska uppdateras/skapas en länk som sedan läggs in på nätet. Eftersom uppgiften om bostadens indirekta nettoskuldsättning fanns med i objektsbeskrivningen som tillhandahölls på visning tänkte han inte på att kontrollera nätet.

När det gäller uträkningen har han från föreningens räntebärande skulder om totalt 131 642 698 kronor dragit de medel om 13 900 577 kronor som finns på ett avräkningskonto hos förvaltaren, 2 816 kronor som finns på ett placeringskonto hos förvaltaren samt posten ”kassa och bank” om 300 kronor. Han har då fått fram en total nettoskuld om 117 739 305 kronor. Detta belopp har han sedan multiplicerat med andelstalet på 0,2219 procent och då fått fram en indirekt nettoskuldsättning för bostadsrätten på 261 263 kronor.

När det gäller förmedlingsuppdraget 2 stämmer anmälarens uppgift om att han inte har angett någon uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Anledningen till detta är att andelstalet för årsavgift inte har kunnat lämnas ut av föreningen eller förvaltaren. Han har därför inte kunnat göra någon beräkning.

Inte heller avseende förmedlingsuppdraget 3 har han angett någon uppgift om bostadens indirekta nettoskuld. Han tog över förmedlingsuppdraget från en kollega som slutat på mäklarföretaget i april 2024. Aktiva förmedlingsåtgärder påbörjades dock inte förrän i mitten/slutet av september. Processen gick då fort och bostaden förmedlades på en vecka. Det är inte en ursäkt, men en förklaring till varför uppgiften saknas.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Förmedlingsuppdraget 1

Objektsbeskrivningarna som har getts in till inspektionen

Mäklaren har gett in två objektsbeskrivningar till Fastighetsmäklarinspektionen, dels den version som enligt mäklaren har tillhandahållits tilltänkta köpare vid visningar, dels den version som har bilagerats överlåtelseavtalet. I båda handlingarna anges det att bostadens indirekta nettoskuldsättning är 261 263 kronor.

Objektsbeskrivningen från webbannonsen

Fastighetsmäklarinspektionen har på eget initiativ inhämtat den objektsbeskrivning som har funnits publicerad, och varit möjlig för tilltänkta köpare att ladda ner, i marknadsföringen av bostaden på internet. I handlingen saknas det uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. I övrigt är innehållet identiskt med de två objektsbeskrivningar som mäklaren har gett in till inspektionen.

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges att andelstalet 0,2219 procent ska användas vid beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. 

Årsredovisningen

I bostadsrättsföreningens årsredovisning anges bland annat följande.

TILLGÅNGAR

[…]

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

[…]

Avräkningskonto [förvaltarens namn] 13 900 577

Placeringskonto förvaltarens namn] 2 816

Övriga fordringar 11 225

I den till posten ”Övriga fordringar” hörande noten anges att beloppet utgörs av behållningen på föreningens skattekonto.

[…]

Kassa och bank 300

[…]

SKULDER

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 84 360 823

Kortfristiga skulder                                            

Skulder till kreditinstitut 47 281 875

[…]

Förmedlingsuppdraget 2

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges bland annat följande.

Andelstal 2,68690 %

Indirekt nettoskuldsättning **
Föreningen tillhandahåller inte det nyckeltalet

[…]

** Kontrollera föreningens stadgar vilken beräkningsgrund som årsavgiften baseras på.

Stadgarna

Av föreningens stadgar framgår bland annat följande.

Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal.

Förmedlingsuppdraget 3

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges bland annat följande uppgift.

Andel av total årsavgift 1,78012

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Objektsbeskrivningen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning).

Av bestämmelserna i 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen följer vad objektsbeskrivningen ska innehålla beroende på om förmedlingsobjektet är en fastighet eller en bostadsrätt. Om förmedlingen avser en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen bland annat innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Med en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning menas hur stor andel av bostadsrättsföreningens totala lån som indirekt belastar den enskilda lägenheten. Kravet på att en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska lämnas i objektsbeskrivningen började gälla den 1 januari 2023.

Av förarbetena framgår att uppgiften om den indirekta nettoskuldsättningen för en bostadsrätt fås genom att andelstalet som anger hur stor del av avgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning (prop. 2021/22:171 s. 64 och s.111 f.).

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Om föreningen har tagit upp nya lån efter balansdagen kan det framgå av en not i årsredovisningen. Även en sådan skuld efter balansdagen ska ingå i beräkningen (prop. 2021/22:171 s. 63 f.). Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska alltså räknas ut av mäklaren och redovisas i objektsbeskrivningen. Uppgiften bör uttryckas i kronor.

I förarbetena (se prop. 2021/22:171, s. 63) anges dessutom följande avseende bostadsrätters andelstal.

En fastighetsmäklare bör som utgångspunkt kunna förlita sig på de uppgifter föreningen lämnar om andelstal och alltså göra sin beräkning på grundval av dem. Beroende på omständigheterna kan mäklaren dock behöva ställa kontrollfrågor, till exempel om vad andelstalet avser. Detta innebär ingen skillnad jämfört med i dag eftersom de två typerna av andelstal [andelstal avseende ägarandel i föreningen samt andelstal för fördelning av årsavgift, Fastighetsmäklarinspektionens kommentar] ska anges i objektsbeskrivningen redan enligt den hittillsvarande regleringen. 

Vidare framgår av förarbetena att mäklaren vid osäkerhet kan behöva använda sig av handlingar såsom stadgarna, den ekonomiska planen och upplåtelseavtalet för att få fram de uppgifter som ska ligga till grund för beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Förmedlingsuppdraget 1

I den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare på visning och den version som har bilagerats vid kontraktsskrivningen har NN angett bostadens indirekta nettoskuldsättning till 261 263 kronor. Han har dock inte angett någon uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i den objektsbeskrivning som har funnits tillgänglig för tilltänkta köpare att ladda ner i marknadsföringen på internet. I övrigt är handlingen till utformning och innehåll identisk med den objektsbeskrivning som har tillhandahållits på visning.

När det gäller mäklarens framräknade uppgift har han uppgett att han från föreningens totala räntebärande skulder har dragit medel på ett avräkningskonto samt ett placeringskonto hos förvaltaren. Han har vidare uppgett att han har dragit bort medlen i posten ”kassa och bank” och då kommit fram till en total nettoskuldsättning för föreningen på 117 739 305 kronor. Den uträkning mäklaren har redogjort för borde emellertid ha landat på en total nettoskuldsättning för föreningen på 117 739 005 kronor. Med största sannolikhet är det posten ”kassa och bank” på 300 kronor som mäklaren har missat att beakta. Det kan vidare konstateras att mäklaren har missat att dra ifrån beloppet om 11 225 kronor som utgör behållningen på föreningens skattekonto. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut konstaterat att behållningen på en bostadsrättsförenings skattekonto ska tas med vid beräkningen av den indirekta nettoskuldsättningen för bostadsrätten (jfr inspektionens beslut med dnr 23–1235 och 23–1236). Enligt Fastighetsmäklarinspektionens beräkning är bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning 261 238 kronor.

Det kan konstateras att det har saknats en obligatorisk uppgift i den objektsbeskrivning som har funnits tillgänglig för nedladdning på internet, vilket kan ha påverkat en mottagares inledande affärsbeslut. Det finns även en risk att en spekulant som har tagit del av den digitala versionen av objektsbeskrivningen och därpå besöker visningen utgår från att objektsbeskrivningarna överensstämmer med varandra, inte tar del av objektsbeskrivningen i pappersformat från visningen och därmed missar betydelsefull information om bostadens indirekta nettoskuldsättning. Mäklaren har även brustit i uträkningen av den uppgift som har angetts som bostadens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen som tillhandahölls tilltänkta köpare vid visningen. Vid en sammantagen bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden för förseelsen med tvekan kan stanna vid en erinran.

Förmedlingsuppdraget 2

Fastighetsmäklarinspektionen har i förmedlingsuppdraget 2 beräknat bostadens indirekta nettoskuldsättning till 451 837 kronor. Mäklaren har dock uppgett att han inte har haft möjlighet att göra en beräkning, då han inte har haft tillgång till det andelstal som utgör fördelningsgrund för årsavgiften.

Fastighetsmäklarinspektionen har publicerat en promemoria (Tematisk tillsyn av uppgift om indirekt nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen, dnr 23–1082) med en tillhörande vägledning angående beräkningen av bostadsrätters indirekta nettoskuldsättning. Däri anges att i de fall då det bara anges ett andelstal i mäklarbilden, antingen utan förklaring om vad andelstalet avser, eller att andelstalet avser något annat än årsavgiften, bör mäklaren gå vidare i sin undersökning. I dessa fall anges det ofta i stadgarna att årsavgifterna i föreningen fördelas utifrån lägenheternas andelstal. Inspektionens uppfattning är då att mäklaren bör kunna utgå från att det är det enda andelstalet i mäklarbilden som utgör det korrekta andelstalet för årsavgiften.

I den aktuella mäklarbilden finns ett andelstal om 2,68690 procent angivet. I mäklarbilden anges vidare att föreningens stadgar bör kontrolleras avseende vilken beräkningsgrund som årsavgiften baseras på. Av stadgarna framgår det att årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Då det endast finns ett andelstal angivet i mäklarbilden finner Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren borde ha använt sig av detta andelstal för att beräkna den indirekta nettoskuldsättningen.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har haft möjlighet att fastställa den korrekta beräkningsgrunden för att kunna ta fram en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Genom att underlåta att göra detta har han upprättat en bristfällig objektsbeskrivning. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att förseelsen motiverar en varning (jfr inspektionens beslut med dnr 23–1233 och 23–1246).

Förmedlingsuppdraget 3

När det gäller förmedlingsuppdraget 3 har Fastighetsmäklarinspektionen beräknat bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning till 936 730 kronor.

Mäklaren har vidgått att han inte har gjort någon uträkning och att han har underlåtit att ange en uppgift om bostadens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen finner att mäklaren har haft tillgång till de handlingar och uppgifter som behövts för att göra uträkningen.

I enlighet med tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen avseende utelämnande av uppgiften om bostadens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen (jfr. exempelvis inspektionens beslut med dnr 23–1242 och 23–1245) anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

NN meddelas en varning för att avseende förmedlingsuppdraget 2 och förmedlingsuppdraget 3 ha underlåtit att ange en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. Förseelserna är varningsgrundande var för sig.

I denna varning ingår en erinran för att han i förmedlingsuppdraget 1 har underlåtit att ange en uppgift om bostadens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen som har funnits tillgänglig för nedladdning i den digitala marknadsföringen och då den uppgift som har angetts i objektsbeskrivningen som tillhandahållits i tryckt format inte har varit korrekt uträknad.