Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt. Även en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att besvara förelägganden från Fastighetsmäklarinspektionen samt om mäklaren i kontakten med anmälaren har uppfyllt kravet på ett korrekt och affärsmässigt bemötande.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på mäklarföretaget]/[namnet på mäklarkedjan]). Anmälaren har gett in skärmbilder på marknadsföringen av bostaden på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Mäklaren inkom med ett yttrande den 4 oktober 2024 men de begärda handlingarna, mäklarbilden och den objektsbeskrivning som tillhandahållits tilltänkta köpare, saknades. Den 18 oktober 2024 skickade inspektionen en påminnelse till mäklaren där mäklarbilden och objektsbeskrivningen återigen begärdes in. Mäklaren gav in handlingar, en mäklarbild och en justerad version av objektsbeskrivningen som skrivits ut från mäklarsystemet, den 20 oktober 2024. Den 21 oktober 2024 uppmärksammade inspektionen NN på att han hade gett in fel version av objektsbeskrivningen och förelade honom att inkomma med rätt version av objektsbeskrivningen senast den 29 oktober 2024. I föreläggandet informerade inspektionen om att en mäklare som inte lämnar uppgifter eller som vägrar att låta inspektionen ta del av handlingar riskerar att bli avregistrerad. Den 21 oktober 2024 inkom mäklaren med ett yttrande där han uppgav att han inte har kvar den tidigare versionen av objektsbeskrivningen. Utöver en mäklarbild och den korrigerade versionen av objektsbeskrivningen har mäklaren även gett in en kopia av skärmbilderna på marknadsföringen av objektet i ärendet med kommentarer från mäklaren.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat skärmbilder av marknadsföringen av bostaden på internet.

I ärendet finns också en tjänsteanteckning från ett telefonsamtal med fastighetsmäklaren den 18 oktober 2024. Tjänsteanteckningen godkändes av mäklaren, via mejl, den 23 oktober 2024.

Anmälan

Anmälaren har uppgett att fastighetsmäklaren har marknadsfört bostadsrätten med uppgift om att den har tre rum när det är en tvåa. Han har angett att lägenheten har två ”bra” sovrum, men det ena utrymmet som benämns som rum saknar fönster.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han anser att han varit tydlig i objektsbeskrivningen med att lägenheten är registrerad som två rum och kök, men att den nyttjas som tre rum och kök. När det gäller det rum som säljaren har byggt framgår det tydligt på bilderna att det finns en öppning som släpper in dagsljus från det stora köksfönstret, vilket han har markerat på bilagda bilder för att förtydliga.

Han har informerat alla som deltagit på visningen om den lösningen och anpassningen som säljaren har valt till följd av hennes livssituation. Han har även förklarat att säljaren kan ta ner de väggar som hon har satt upp för det extra rummet om det inte skulle behövas.

Vid ett telefonsamtal med fastighetsmäklaren den 18 oktober 2024, som dokumenterats genom en tjänsteanteckning som godkänts av mäklaren via mejl, uppgav mäklaren i huvudsak följande.

Lägenheten är inte såld. Han har haft en dialog med säljaren, då en spekulant hört av sig, och förklarat att det finns möjlighet att reglera bostadsrätten som två och ett halvt rum och att de kan göra det för att slippa invändningar från spekulanter. Han rekommenderade detta till säljaren.

Anmälaren har inte har varit på visningen av bostadsrätten och har ifrågasatt att bostadsrätten beskrivits som en trea i stället för en tvåa. Han kontaktade anmälaren och frågade honom om han inte varit på visningen och vart vill han vill komma med detta. Han sa även till anmälaren att han skulle kontakta mäklaren för att få en förklaring om han är intresserad av bostaden och att han skulle läsa igenom annonsen.

Avslutningsvis sa han till Fastighetsmäklarinspektionen att han skulle skicka in den objektsbeskrivning som han har tillgång till.

Efter att Fastighetsmäklarinspektionen skickat två påminnelser om att fastighetsmäklaren ska inkomma med begärda handlingar har han i yttrande uppgett i huvudsak följande.

Han har inte kvar den gamla objektsbeskrivningen. När han ändrar i systemet så ändras objektsbeskrivningen också. Om han hade haft kvar den så hade han gett in den, men den finns inte kvar på grund av ändring i systemet.

I samband med att fastighetsmäklaren via mejl godkände tjänsteanteckningens innehåll inkom han med en komplettering där han har uppgett i huvudsak följande.

Han har efter dialog med säljaren ändrat i objektsbeskrivningen till två rum och kök men att den nyttjas som tre rum och kök. Det är den objektsbeskrivning som han har. Han är tydlig med att inte missvisa kunderna och de har en mäklarbild där allt står. Om någon har gjort ett extra rum så beskrivs det i objektsbeskrivningen.

När han fick anmälan från Fastighetsmäklarinspektionen så kände han inte igen anmälaren. Han ringde därför upp anmälaren för att säkerställa om han varit på visningen eller inte. Anmälaren hade inte varit på visningen och var inte heller intresserad av lägenheten och det verkade som han inte hade läst objektsbeskrivningen heller. Det verkar som han sitter och försöker att sätta dit mäklarna.

Fastighetsmäklaren har därefter efter ytterligare ett föreläggande inkommit med ett yttrande och har då uppgett i huvudsak följande.

Han kontaktade anmälaren eftersom han inte hittade hans namn i visningslistan och ville veta om han hade missat att skriva in honom. Eftersom han vid visningen var tydlig med att lägenheten är två tum och kök och att den är omgjord till tre rum och kök så kontaktade han anmälaren. Han frågade anmälaren om han varit på visningen samt om han var intresserad av lägenheten, vilket han inte var. Han frågade även om han hade läst hela objektsbeskrivningen, vilket anmälaren var osäker på. Han frågade anmälaren vad hans syfte var med anmälan då han inte var intresserad av objektet, inte hade läst objektsbeskrivningen ordentligt och inte heller hade ringt mäklaren avseende synpunkter eller funderingar. Anmälaren kunde inte riktigt svara på det. Han bad då anmälaren vänligt att han skulle ringa mäklaren nästa gång som han hade synpunkter på saker och ting i stället för att göra anmälningar utan att ha något syfte med det hela.

Han ändrade uppgifterna i objektsbeskrivningen samt priset den 5 oktober 2024.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbilder av bostadsannonsen

Av skärmbilderna på bostadsannonsen från mäklarkedjans hemsida, som är inhämtade den 26 september 2024, framgår bland annat följande.

Beskrivning
Antal rum
3 rum + kök

Lägenhetens två sovrum har bra storlek. Det mindre sovrummet har gott om plats för säng och passar fint som barnrum, kontor eller sovrum. […]

Lägenhet
Lägenheten är registrerad som en 2-rok men nyttjas som 3-rok [rum och kök, inspektionens kommentar].

Av skärmbilderna på bostadsannonsen från en annonsplats för bostäder på internet, som är inhämtade den 26 september 2024, framgår bland annat följande.

Antal rum: 3 rum

Av bilderna på bostadsrätten som varit en del av marknadsföringen på internet framgår bland annat följande. Av bilden som är tagen från köket mot hallen ser det ut som att det finns en öppning i väggen. Av bilden på det mindre utrymmet, där det finns en säng, ser det ut som det finns en öppning i ena väggen där ljus kommer in från angränsande rum.

På kopiorna av skärmbilderna på marknadsföringen av bostaden, som fastighetsmäklaren fått del av och har gett in med förtydligande markeringar och anteckningar, framgår bland annat följande.

Texten ”Lägenheten är registrerad som en 2-rok men nyttjas som 3-rok” är inringad och det finns även en pil intill detta. På bilden av det mindre utrymmet, som har benämnts som sovrum i planritningen, har en pil ritats in där texten ”ljusinsläpp” har antecknats. Det har även ritats in en rektangel på ena väggen där texten ”öppet” framgår. På den bild som är tagen från köket mot hallen har ett mörkare område markerats och en pil med texten ”öppet, ljusinsläpp från köksfönstret” har antecknats.

Planritningen

Av planritningen, som har varit en del av marknadsföringen, framgår bland annat följande.

Ett utrymme benämns som sällskapsrum och detta ligger i direkt anslutning till det område som benämns som kök. Det finns två utrymmen som benämns som sovrum och det ena utrymmet, det som är större, har ett fönster i ytterfasaden. Det mindre utrymmet som benämns som ett sovrum saknar fönster i ytterfasaden.

Fastighetsmäklaren har skickat in en bild på planritningen där han har gjort anteckningar, där följande framgår.

I det mindre sovrummet, som saknar fönster i ytterfasaden, finns en vägg mot hall och kök. På denna vägg har ett ljusinsläpp ritats in med kommentar om att det är öppet och att det är ett ljusinsläpp från det stora köksfönstret.

Mäklarbilden

Av mäklarbilden framgår att bostadsrätten är av lägenhetstyp 2 rok [rum och kök, inspektionens kommentar].

Objektsbeskrivningen

Av den version av objektsbeskrivningen, som har justerats efter att fastighetsmäklaren fått del av anmälan, framgår bland annat följande.

Lägenhet
Antal rum: 2.5 och Kök
[…]
Övrigt: Lägenheten är registrerad som en 2-rok men nyttjas som 3-rok.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I det senare lagrummet anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen för en bostadsrätt, däribland information om lägenhetens storlek. Med storlek avses boarea, men däremot inte antalet rum (se prop. 2010/11:15 s. 59). Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial (se bland annat Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 1 juni 2021 med målnr 5946-20).

Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att använt bildmaterial och beskrivningar återger objektet på ett korrekt och rättvist sätt. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Avseende vad som får benämnas som ett rum i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta av minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20). I sammanhanget bedömdes det ha varit felaktigt av mäklaren att marknadsföra utrymmet som ett halvt rum.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat att Lantmäteriets definition av rum inte kan anses uppfylld om ett utrymme inte har tillgång till direkt dagsljus genom eget ytterfönster i fasaden, utan endast tillgång till indirekt dagsljus genom exempelvis ljus från angränsande rum (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 17 november 2021 med dnr 21–0254 och beslutet den 8 december 2021 med dnr 21–0222).

Fastighetsmäklarinspektionen har inte fått del av den ursprungliga objektsbeskrivningen och kan därför inte bedöma informationen i denna. Av utredningen i ärendet framgår att fastighetsmäklaren har marknadsfört bostadsrätten på internet med uppgift om att den har tre rum och kök. Av planritningen och skärmavbilder från marknadsföringen framgår dock att ena utrymmet som benämns som sovrum saknar fönster i ytterfasaden. Utrymmet saknar därmed direkt dagsljus och är därför med hänvisning till Lantmäteriets definition och gällande praxis inte att anse som ett rum. Bostaden har därmed marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum. Att fastighetsmäklaren har ändrat uppgiften om antalet rum i marknadsföringen från tre rum och kök till två och ett halvt rum och kök ändrar inte bedömningen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att de båda angivna uppgifterna gällande rumsantalet är vilseledande. Den vilseledande marknadsföringen kan vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal spekulanters inledande affärsbeslut, varför den är att anse som otillbörlig och i strid med 8 och 10 §§ marknadsföringslagen. Marknadsföringen står därmed även i strid med god fastighetsmäklarsed.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med den 19 oktober 2022 med dnr 22-0465 och den 9 juni 2021 med dnr 21-0153).

Mot bakgrund av att det har funnits en planritning där det framgår att ena utrymmet som benämns som sovrum saknar fönster och att det finns en förtydligande uppgift om att lägenheten är registrerad som en tvåa, men att den nyttjas som en trea, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen dock att uppgiften om antalet rum inte har lämnats reservationslöst i marknadsföringen på internet. Påföljden kan därför i denna del stanna vid en erinran.

Skyldigheten att besvara förelägganden

Enligt 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen.

För att kunna överlämna handlingar till Fastighetsmäklarinspektionen krävs att handlingarna har bevarats. Även det är en skyldighet som får anses följa av 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen (se Melin, Fastighetsmäklarlagen – En kommentar (version 5A, 2023-02-10, JUNO, kommentaren till 4 kap. 2 §).

Enligt 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället meddela en varning eller erinran.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen framgår följande avseende 4 kap. 2 § (prop. 2020/21:119 s. 132)

Av första stycket framgår att Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen. Mäklaren respektive mäklarföretaget måste ge tillgång till de handlingar som kan vara av betydelse i det ärende som utreds. Det kan t.ex. vara fråga om uppdragsavtal, köpekontrakt och köpebrev, depositionsavtal, objektsbeskrivning, journal och budgivningslista. Inte bara handlingar i enskilda förmedlingsuppdrag omfattas av bestämmelsen, utan även t.ex. bokföringshandlingar. […]

[…]

Om en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag vägrar att följa ett föreläggande enligt första stycket, kan inspektionen med stöd av 4 § i förevarande kapitel återkalla fastighetsmäklarens eller fastighetsmäklarföretagets registrering eller meddela någon annan disciplinpåföljd.

4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen som bland annat reglerar att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för en mäklare som inte längre uppfyller villkoren för registrering, som motsvarar 29 § i den tidigare lagen, är i huvudsak oförändrad från 1995 och 2011 års fastighetsmäklarlag. I förarbeten till den tidigare lagen (prop. 1994/95:14 s. 70) framgår följande.

Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarinspektionen ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder.

[…]

När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning ska ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärendet kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får nämligen anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

Enligt praxis är det varningsgrundande även om en mäklare är behjälplig i utredningen genom yttranden, men någon eller några handlingar inte lämnas in till inspektionen (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 18 november 2020 med dnr. 20-0602).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut meddelat en mäklare en varning i de fall mäklaren inte inkommit med den objektsbeskrivning som har tillhandahållits spekulanter vid visning utan endast inkommit med den version av objektsbeskrivningen som bilagerats köpekontraktet (se inspektionens beslut den 8 december 2021 med dnr 20-1361). Inspektionen uttalade i beslutet att det åligger en fastighetsmäklare att bevara samtliga handlingar när ett dokument ändras eller förekommer i olika versioner.

Fastighetsmäklaren har förelagts att inkomma med ett antal handlingar avseende den aktuella förmedlingen. Mäklaren har yttrat sig och har först efter påminnelse från Fastighetsmäklarinspektionen, inkommit med en mäklarbild och en justerad objektsbeskrivning som skrivits ut från mäklarsystemet. Inspektionen uppmärksammade mäklaren på att han hade gett in fel version av objektsbeskrivningen och han förelades då att inkomma med rätt version av objektsbeskrivningen, den version som har tillhandahållits tilltänkta köpare vid visning. I denna påminnelse fanns information om att en mäklare som inte lämnar uppgifter eller vägrar låta inspektionen ta del av handlingar riskerar att bli avregistrerad. Därefter har fastighetsmäklaren i ett yttrande uppgett att han inte har kvar den gamla objektsbeskrivningen och att han därför inte kan ge in denna. Fastighetsmäklaren har således underlåtit att säkerställa att dokumentation hänförlig till förmedlingsuppdraget har bevarats på ett tillfredställande sätt, vilket även har lett till att han inte har kunnat uppfylla sin lagstadgade skyldighet att till fullo ge inspektionen tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen och som är av betydelse för utredningen i det aktuella ärendet. Han har därigenom agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Mot bakgrund av att fastighetsmäklaren har varit behjälplig i utredningen genom yttranden och att han endast har underlåtit att ge in en handling anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden i denna del kan stanna vid en varning.

Mäklarens agerande

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av de äldre förarbetena till bestämmelsen, som fortfarande är aktuella, framgår att formuleringen i allt innebär att mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara gäller vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen, utan även i andra sammanhang där mäklaren uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1994/95:14 s. 76).

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att en mäklare ska uppföra sig korrekt och affärsmässigt gentemot sina kunder (jfr bland annat Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 29 januari 2021 i mål nr 4941–20 beslutet den 14 april 2021 med dnr 20–1325). Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att en mäklare bör visa tillbörlig respekt och aktsamhet gentemot de personer som mäklaren kommer i kontakt med i sin yrkesutövning (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 28 augusti 2019 med dnr 19–0073).

Enligt 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen har Fastighetsmäklarinspektionen tillsyn över de fastighetsmäklare och de fastighetsmäklarföretag som är registrerade. Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn baseras på anmälningar och kan även ske genom inspektionens eget initiativ till att undersöka förhållanden som kommer till inspektionens kännedom på annat sätt, ex. via media eller annonsering (se prop. 2020/21:119 s. 129f.).

Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn baseras bland annat på de anmälningar som lämnas av allmänheten. En anmälare är inte part i processen hos Fastighetsmäklarinspektionen och eventuell efterföljande process i förvaltningsdomstol (jfr RÅ 1994 not 98). En anmälare disponerar inte heller över sin anmälan i den meningen att den kan återtas (se Melin, Fastighetsmäklarlagen – En kommentar (version 5A, 2023-02-10, JUNO, kommentaren till 5 kap. 1§). Det innebär att anmälaren inte har någon aktiv roll i processen efter att anmälan lämnats in till tillsynsmyndigheten.

Av utredningen framgår att fastighetsmäklaren tog kontakt med anmälaren med anledning av dennes anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen. Anmälaren är en person som mäklaren kommit i kontakt med i sin yrkesutövning och det finns därför ett krav på mäklaren att visa tillbörlig respekt och aktsamhet mot denne. I samtalet har mäklaren, enligt egen uppgift, bland annat ifrågasatt anmälarens syfte med sin anmälan och har därutöver sagt till honom att kontakta mäklaren i stället för att göra anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen.

För att tillsynsmyndigheten ska kunna bedriva en effektiv tillsyn, baserat på anmälningar, är det av vikt att anmälare inte kontaktas av fastighetsmäklaren som denne anmält och att anmälaren på något sätt behöver stå till svars för sin anmälan.

Kravet på att en fastighetsmäklare ska agera professionellt kvarstår även om mäklaren får information om denne fått kritik för sitt agerande eller anmälts på grund av sitt agerande i ett förmedlingsuppdrag (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 21 september 2022 med dnr 22-0413).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat att inspektionen ser särskilt allvarligt på att fastighetsmäklare kritiserar en anmälare för att denne tagit kontakt med mäklarföretaget, i en situation där anmälaren inte varit nöjd med mäklarens utförande av ett förmedlingsuppdrag (se inspektionens beslut med den 30 augusti 2023 med dnr 23-0229). Förvaltningsrätten delade inspektionens bedömning att mäklaren inte agerat korrekt och affärsmässigt vid överprövningen av beslutet (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 20 november 2023 med målnr 4328-23).

Mot bakgrund av att anmälaren inte är part i ärendet och därför inte är delaktig i den fortsatta processen hos tillsynsmyndigheten bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att inte funnits något skäl för fastighetsmäklaren att ta en kontakt med anmälaren, i synnerhet inte för att ifrågasätta dennes anmälan. Inspektionen anser vidare att det är olämpligt att som mäklare uppmana en anmälare att denne framöver inte ska anmäla mäklare till tillsynsmyndigheten. Inspektionen bedömer att NN genom sin kontakt med anmälaren, med anledning av dennes anmälan till tillsynsmyndigheten, har agerat olämpligt och oprofessionellt och att han har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Agerandet utgör grund för en varning.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han underlåtit att bevara handlingar och därmed inte kunnat uppfylla den lagstadgade skyldigheten att till fullo ge Fastighetsmäklarinspektionen tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen och för den kontakt som han tagit med anmälaren på grund dennes anmälan till inspektionen. I varningen ingår en erinran för att ha marknadsfört bostadsrätten med en vilseledande uppgift om antalet rum.