Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande marknadsföring.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen avstår från att meddela någon påföljd för den ringa förseelse som fastighetsmäklaren NN har gjort sig skyldig till.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företaget]). Anmälan innehåller länkar till annonser på en annonsplats på internet där det aktuella förmedlingsobjektet marknadsfördes både år 2023 och 2024. Även en länk till en annons på mäklarföretagets webbplats finns med i anmälan. Fastighetsmäklarinspektionen har via länkarna sparat ner marknadsföringsmaterial från annonstillfällena.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in kopia av bland annat uppdragsavtalen, journalerna och objektbeskrivningarna för både 2023 och 2024 års förmedlingar av det aktuella objektet. Mäklaren har också gett in ett utlåtande över en överlåtelsebesiktning, en energideklaration och ett utdrag av folkbokföringsuppgifter.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

I marknadsföringen 2024 påstås det att säljaren bor i huset och har ägt det sedan 2010, vilket är felaktigt då säljaren köpte huset 2023. Han bor heller inte i huset.

Sedan förra gången huset var ute till försäljning har det renoverats. Det framgår av bilder i den nya marknadsföringen att kök och tvättstuga är omgjorda, att undervåningen har fått en ny, öppen planlösning och att alla golv är nya. Under rubriken ”Renoveringar” i marknadsföringen nämns dock detta inte alls. I stället står det felaktigt att solceller installerades 2023 och att huset fick en ny dörr och en ny värmepump 2024.   

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

NN vidgår i sitt yttrande samtliga av anmälaren påpekade felaktigheter i marknadsföringen. Som förklaring uppger mäklaren att han i samband med att han förberedde annonsen satt och jobbade parallellt med två objekt i olika datorfönster. I samband med överföringen till annonsplatsen på internet blev det en förväxling av texterna under rubriken ”Renoveringar”.

Detta korrigerades omedelbart dagen efter och samtliga spekulanter som varit på visning har genom objektsbeskrivning, besiktningsprotokoll och energideklaration fått korrekt information.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Marknadsföring på internet

Följande text återfinns i marknadsföringen både på mäklarföretagets webbplats och på en annonsplats på internet.

Återigen har vi fått förtroendet att förmedla en av de eftertraktade villorna på [namn på området och kommunen] med ett utmärkt läge med tomt ut mot åkrarna.

Villan har en boarea på 133 m2 och nuvarande ägare har gjort en fantastiskt läcker renovering med ett utmärkt slutresultat, man kan stå upp och applådera.

Bottenvåningens 76 m2 inrymmer numera ett stort lyxigt kök med exklusiv inredning och högsta klass på vitvaror och material. Vidare så har planlösningen öppnats upp så att köket och vardagsrummet numera går i ett sammanhängande flöde. Detta våningsplan har även ett vardagsrum med dusch och ett grovkök.

Under rubriken ”Renovering” i marknadsföringen på mäklarföretagets webbplats står följande.

Nuvarande ägare förvärvade fastigheten 2010. Under deras tid som ägare har följande större renoveringar skett:

[…]

År 2023:

• Installation av solceller inklusive batteri.

År 2024:

• Ny entrédörr.

• Ny värmepump (luft/luft).

Objektsbeskrivningen

Följande textstycken är citerade från den objektsbeskrivning som tillhandahållits köparen. Objektsbeskrivningen är signerad av köpare och säljare.

Sida 1

Följande text står skriven direkt under en bild på förmedlingsobjektet på objektsbeskrivningens första sida.

Glada är vi över att vi fått förtroendet att försälja denna nyrenoverade villa på eftertraktade och barnvänliga [namnet på området och kommunen].

Sida 2

Allmän beskrivning av interiören

Välkommen in i denna välplanerade bostad med fin utsikt och vacker trädgård! Här möts ni av en renoverad bostad där alla ytskikt är nya och genomgående på bottenvåningen ligger ett mycket tåligt golv […]

Kök

Stort ljust och luftigt kök med exklusiv inredning och vitvaror. Köket kommer från [namn på köksleverantören] och vitvarorna är bl. a. från [namnet på en vitvarutillverkares produktserie] som är det bästa som går att uppbringa på marknaden. […]

Tvättstuga

Intill köket ligger husets tvättstuga som även den är renoverad med samma inredning som köket. […]

Sida 3

Beskrivning

[…]

Villan har en boarea på 133 m2 och nuvarande ägare har gjort en fantastiskt läcker renovering med ett utmärkt slutresultat, man kan stå upp och applådera.

Bottenvåningens 76 m2 inrymmer numera ett stort lyxigt kök med exklusiv inredning och högsta klass på vitvaror och material. Vidare så har planlösningen öppnats upp så att köket och vardagsrummet numera går i ett sammanhängande flöde. Detta våningsplan har även ett badrum med dusch och ett grovkök.

[…]

Sida 5

Renoveringar

Nuvarande ägare förvärvade fastigheten 2023. Under hans tid som ägare har följande större renoveringar skett:

År 2023:

• Totalrenovering av bottenvåningen där väggar rivits och ny planlösning skapats. Till detta har anlitats en arkitekt och konstruktör för att allt skulle bli perfekt. Givetvis finns alla intyg för denna renovering.

År 2024:

• Helt nytt kök och vitvaror

• Helt ny tvättstuga med ny inredning.

• Renovering av ovanvåningen med nya golv och målning av samtliga väggar.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut bedömt felaktiga uppgifter som marknadsförts under en kortare tid, och sedan korrigerats, som ringa och underlåtit att meddela påföljd (se bland annat beslut i ärendena 21-0414 och 19-1383).

Av utredningen framgår att NN, genom att på internet ha annonserat bostaden med felaktig information om utförda renoveringar, har angett vilseledande uppgifter i marknadsföringen av bostaden. Mäklaren har uppgett att uppgifterna infördes av rent förbiseende, vilket stöds av att korrekta uppgifter om utförda renoveringar funnits i annonsernas löpande text. Den felaktiga texten ändrades enligt mäklaren en dag efter att den hade publicerats på internet, när han blev uppmärksammad på misstaget. Inspektion finner inte skäl att ifrågasätta mäklarens påstående. Korrekt information har också framgått av den objektsbeskrivning som tilldelats de spekulanter som varit på visning. Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen är att betrakta som ringa och avstår därför från att meddela påföljd.