Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in skärmbilder på bostadsannonsen och planritningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in objektsbeskrivningen, en mäklarbild samt skärmbilder från en annonsplats för bostäder och från mäklarkedjans hemsida. Därutöver har hon gett in en skärmbild från systemet för annonshantering.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat skärmbilder på bostadsannonsen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren marknadsför en etta på 46 kvm med uppgift om att den består av fyra rum. Hon klassar ett utrymme på markplan som inte har några fönster som ett rum. Hon klassar även ett sovrum och ett sovloft i källaren som riktiga rum trots att det inte finns några riktiga fönster där nere. Lägenheten är klassad som en etta och är en etta enligt Lantmäteriets riktlinjer.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

På uppmaning av sin chef har hon marknadsfört objektet som en fyra på en marknadsplats för bostadsannonser, men som en etta på deras hemsida. Det är första gången som hon förmedlar den här typen av objekt och inför publiceringen av lägenheten så rådfrågade hon sin chef. Hennes chef sa då i samtal med henne att hon bör marknadsföra objektet som en fyra på marknadsplatsen för bostadsannonser med anledning av att ingen kommer att hitta annonsen på grund av prissättningen i relation till antal rum (1). Hennes chef uppgav att hon hade gjort så vid flertal tillfällen och försäkrade om att det är okej så länge som det står rätt antal rum (1) på deras hemsida.

Skärmbilderna som är tagna av anmälaren är både från en marknadsplats för bostadsannonser och från fastighetsmäklarföretagets hemsida. Att det framgår att det skulle stå fyra rum på hemsidan innebär att någon, som har tillgång till systemet, har ändrat informationen i annonsen. Anmälaren verkar även ha tillgång till mäklarbilden som ligger under objektet i systemet. Det är inte första gången som en annan person försökt att sabotera för henne i både större och mindre skala och varierande sammanhang.

Hon har bifogat skärmbilder där det framgår hur det ser ut i systemet där de hanterar annonserna samt hur annonserna ser ut på marknadsplatsen för bostadsannonser och på mäklarföretagets hemsida.

Hon har alltså inte marknadsfört lägenheten som en fyra på deras hemsida, men hon har gjort det på en marknadsplats för bostadsannonser. Om detta är felaktigt agerande har hon gjort detta i god tro och ber om en chans att få göra rätt i framtiden genom att ta in information om rätt tillvägagångssätt från flera källor.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Marknadsföringen på internet

Av skärmbilderna som inspektionen har inhämtat, den 3 september 2024, från marknadsföringen på mäklarkedjans hemsida framgår bland annat följande.

[…]
Bostaden disponeras om 114 kvm golvyta fördelade på två våningsplan, stora sociala ytor, ett sovloft, två sovrum och ett badrum med dusch finns på både över- och nedervåningen samt klädkammare. […]

Om bostaden
Antal rum 4 rum

Av skärmbilderna som inspektionen inhämtat, den 3 september 2024, från marknadsföringen på en annonsplats för bostäder på internet framgår bland annat följande.

Antal rum 4 rum

Av skärmbilderna som har getts in av mäklaren framgår bland annat följande från marknadsföringen på en annonsplats för bostäder på internet.

46 + 46 m²  4 rum

Av skärmbilderna som har getts in av mäklaren framgår bland annat följande från marknadsföringen från mäklarkedjan.

1 rum
[…]
Beskrivning boarea
Bostaden består av 46kvm boyta och 46 kvm biyta. 46kvm benämns som biyta pga att de ligger i källarplan.

Av bilderna från bostadsrätten kan bland annat följande urskiljas. Två utrymmen som benämns som sovrum har fönster i innerväggarna. På bilderna visas dock inte samtliga väggar i rummen, varför det inte av bilderna går att dra slutsatsen att utrymmena saknar fönster i ytterfasaden. Av bilden på utrymmet som benämns som vardagsrum på nedre plan framgår en dörr med ett mindre ljusinsläpp ovanför och det går av bilden inte att avgöra om detta ljusinsläpp är placerat i ytterfasaden.

Skärmbilder från mäklarsystemet

I skärmbilderna som har getts in av mäklaren framkommer bland annat följande från mäklarens system.

Antal rum 1.0
[…]
Senaste uppdatering av hemsidan 2024-09-14 18:05

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande.

[…]
Bostaden disponeras om 114 kvm golvyta fördelade på två våningsplan, stora sociala ytor, ett sovloft, två sovrum och ett badrum med dusch finns på både över- och nedervåningen samt klädkammare. […]

Snabbfakta
Rum 1
[…]

Om bostaden
Boarea (BOA) 46 m²
Biarea (BIA) 46 m²
Boareabeskrivning Bostaden består av 46kvm boyta och 46kvm biyta. 46kvm benämns som biyta pga att de ligger i källarplan.
[…]
Antal rum 1

Rumsbeskrivning
Entreplan
[…]
Vardagsrum
Ljust och rymligt vardagsrum som kan inredas luftigt med allt från matbord, soffgrupp, mediamöbel och annat möblemang. […]

Sovrum
Rofyllt beläget sovrum i bra storlek som försetts med ytterligare ett fönsterparti. Här finns gott om plats att inreda efter tycke och smak med allt från dubbelsäng, garderober och stilleben.
[…]

Nedre plan
Allrum
Välplanerad yta med smart fördelade kvadratmeter där en del nyttjas som ett vardagsrum med en naturlig placering av tv och tillhörande möbler och en annan del som läshörna.

Sovrum
Mycket rogivande sovrum i bra storlek med förvaring i garderober och plats för en bekväm säng och annat möblemang.

Sovloft
Sovloftet ovanför ger en smart och stilfull lösning för att maximera ytan i rummet. […]

Motsvarande information avseende rumsbeskrivningen finns även i marknadsföringen på mäklarkedjans hemsida.

Planritningen

Av planritningen, som har varit en del av marknadsföringen, framgår bland annat följande.

På entréplan finns ett större utrymme som består av kök och där övrig del av utrymmet benämns som rum. Därutöver finns ett utrymme som benämns som sovrum, där rummet enligt planritningen har ett ljusare område inritat i yttervägg. På nedre plan finns ett större utrymme som benämns vardagsrum, även detta utrymme har ett ljusare parti inritat i ytterväggen. Utrymmet på nedre plan som benämns som sovrum saknar fönster i ytterfasaden. Därutöver finns utrymmen som benämns sovloft och klädkammare som saknar fönster i ytterfasaden.

Utdrag ur lägenhetsregistret

Av utdraget från bostadsrättsföreningens lägenhetsregister (mäklarbilden) framkommer att lägenhetstypen är angiven enligt följande.

 1 rum och kök, altan.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om storlek. Med storlek avses boarea eller yta, däremot inte antalet rum (se prop. 2010/11:15 s. 59). Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 1 juni 2021 med mål nr 5946–20). Det innebär att mäklaren har ett ansvar för att se till att uppgifterna som förs in i marknadsföringen återger objektet på ett rättvisande sätt i enlighet med marknadsföringslagens krav.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med den 19 oktober 2022 med dnr 22-0465 och den 9 juni 2021 med dnr 21-0153).

Avseende vad som får benämnas som ett rum i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta av minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20).

En mäklares strävan efter att nå ut till fler spekulanter eller att tillgodose säljarens önskan kan enligt Fastighetsmäklarinspektionen inte försvara att ett objekt marknadsförs med felaktiga uppgifter om objektets egenskaper (jfr. exempelvis Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 15 juni 2016 med dnr 4.1–1638-15.

Det är enligt praxis felaktigt att ange ett utrymme utan omslutande väggar som ett rum (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut med den 18 november 2020 med dnr 20-0220 och den 10 mars 2021 med dnr 20-0352).

Det är utrett i ärendet att bostadsrätten är registrerad som en etta i lägenhetsregistret. Av planritningen av den aktuella bostadsrätten framgår att utrymmet som benämns som sovloft saknar såväl fönster som omslutande väggar. Det framgår även att det utrymme som har benämns som sovrum på nedre plan saknar fönster i ytterfasaden. Utrymmet saknar därmed direkt dagsljus och är med hänvisning till Lantmäteriets definition och gällande praxis inte att anse som ett rum. Därutöver är det utrett att såväl de utrymmen som benämns sovrum som vardagsrum på nedre plan är belägna i den del av bostadsrätten som är klassad som biarea. Det går inte att klarlägga om utrymmet som benämns som sovrum på entréplan har en golvyta på minst sju kvadratmeter, men det är troligt att rummet har ett fönster i ytterfasaden och därmed har direkt dagsljus. Sammantaget är det dock utrett att bostadsrätten inte består av fyra rum och kök.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1996 ref. 83). Gällande marknadsföringen är det otvetydigt fastställt att fastighetsmäklaren medvetet har marknadsfört objektet med uppgift om att bostadsrätten består av fyra rum på en annonsplats för bostäder på internet samt att bostadsrätten, i vart fall under en tid, marknadsförts med uppgift om att den består fyra rum på mäklarkedjans hemsida. Fastighetsmäklaren har dock angett att hon har marknadsfört objektet som bestående av ett rum och kök på mäklarkedjans hemsida och att någon annan har ändrat informationen i denna annons. Hon har även inkommit med skärmbilder där det framgår att bostadsrätten under i vart fall en viss tid marknadsförts med uppgift att den består av ett rum på mäklarkedjans hemsida.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att marknadsföringen är vilseledande även om de felaktiga uppgifterna, avseende objektets antal rum, endast framgår i marknadsföringen på exempelvis en annonsplats för bostäder på internet och att korrekta uppgifter anges i den övriga marknadsföringen. Inspektionen bedömer därför att är otvetydigt fastställt att bostaden har marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum. Marknadsföringen av bostaden har varit felaktig och därmed vilseledande. Den vilseledande marknadsföringen kan vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal spekulanters inledande affärsbeslut, varför den är att anse som otillbörlig och i strid med 8 samt 10 §§ marknadsföringslagen. Marknadsföringen står därmed även i strid med god fastighetsmäklarsed.  En mäklare är ansvarig för all marknadsföring av ett förmedlingsobjekt. Mot bakgrund av att antalet rum har lämnats reservationslöst vid marknadsföringen av bostaden på internet, och i vart fall under en period på mäklarkedjans hemsida, är detta grund för en varning. Att det av objektsbeskrivningen som tillhandahållits tilltänkta köpare framgår att objektet består av ett rum har inte påverkat möjliga spekulanters inledande affärsbeslut och påverkar därför inte bedömningen.