Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i objektsbeskrivningen och övrig marknadsföring har redovisat felaktiga uppgifter om boarean och kvadratmeterpriset samt om marknadsföringen av bostadsrätten varit otillbörlig i den del som berörde möjligheten till tillbyggnad.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan). Anmälaren har gett in skärmbilder på bostadsannonsen på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in två versioner av objektsbeskrivningen, en mäklarbild, ett mätbevis, bostadsrättsföreningens årsredovisning, en frågelista, en mejlkonversation samt skärmbilder på annonsen från mäklarkedjans hemsida och på statistik över priser på radhusen i föreningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Objektet beskrivs som 103 kvadratmeter utan att det anges att det består av 74 kvadratmeter boarea och 29 kvadratmeter biarea. Det gör att kvadratmeterpriset ser avsiktligt lägre ut än vad som verkligen gäller. Dessutom har mäklaren angett att det ska finnas möjlighet att bygga ut ytterligare 45 kvadratmeter, vilket är ren lögn. Föreningen planerar att se över möjlighet till bygglov för ytterligare en våning men det finns inga löften om storlek eller om ens möjlighet finns. Det är inte möjligt att få bygglov för 45 kvadratmeter då det hade ändrat synen mot gatan, vilket föreningen vet och har påpekat.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han tog över uppdraget från en mäklare på ett annat mäklarföretag. Vid övertagandet tittade han på tidigare annons där det stod 103 kvadratmeter boarea. Säljarna har köpt bostaden som 103 kvadratmeter och den annonsen finns kvar på internet. När han fick mäklarbilden från föreningen är det den enda uppgiften om bostadsrättens yta som nämns 103 kvadratmeter. Innan han besökte bostaden tittade han även på statistik över priser på radhusen i föreningen och där var alla angivna storlekar i samma spann som detta. Föreningen består av fyra likvärdiga radhus, alla i två våningsplan, precis som detta.

När han sedan publicerade annonsen, med säljarnas godkännande, meddelade säljarna att de hade ett mätbevis på bostaden som säger 74 kvm boa [boarea, inspektionens kommentar] och 29 kvm bia [biarea, inspektionens kommentar]. Direkt när han fick denna information så ändrade han i annonsen och uppdaterade även texten så att det skulle bli tydligt. Han hade då även med mätbeviset som tillhörande dokument och det låg med i bostaden på visningarna. Då det saknas fält för lägenhetsyta på den annonsplats för bostäder på internet där objektet marknadsfördes fick 103 kvm stå kvar och information om uppmätningen lades till. Även den objektsbeskrivning som har tillhandahållits till spekulanter och som köpare och säljare har signerat vid kontraktsskrivningen innehåller samma formulering som presenterats under visningarna på sida två under boareabeskrivning. Köparna är och var fullt medvetna om storleken på bostadens olika ytor såsom dess boarea och biarea. Säljarna har även med sin signatur på objektsbeskrivningen intygat att uppgifterna är korrekta och att de i huvudsak härrör från säljaren.

Prospektet har inte uppdaterats med full information efter att han fick information från säljarna om mätbeviset. Prospektet har beställts från ett tryckeri och kan inte ändras i efterhand. Även den objektsbeskrivning som har signerats vid kontraktstillfället har funnits med vid visning, dock utan uppgift om köpare och säljare. Han har varit otroligt tydlig till alla spekulanter om storleken på bostaden och har även hänvisat till mätbeviset och den objektsbeskrivning som köparen skrivit på. Enda anledningen till att det tryckta prospektet fanns med på visningen var för att alla bilder av bostaden finns med där och det har också kommunicerats till samtliga spekulanter. Det är omöjligt att en spekulant på bostaden inte har tagit del av informationen om fördelningen mellan boarea och biarea. Mätbeviset, objektsbeskrivningen och prospektet låg bredvid varandra och han stod precis vid sidan om och pratade med alla spekulanter om precis detta. Det enda han hade kunnat göra ytterligare är i så fall be alla spekulanter att signera ett dokument där de intygar att de tagit del av informationen om storleken på bostaden, men att göra det på visning känns inte helt rätt.

Han har inte angett något kvadratmeterpris alls i sin marknadsföring och har inte gjort någon beräkning av detta. Han har endast angett ett pris på bostaden.

Han har inte marknadsfört objektet som att det i dagsläget är möjligt att bygga till. Han har endast marknadsfört att det potentiellt i framtiden kan erhållas tillstånd för tillbyggnad. Detta efter att säljarna meddelat det till honom och han även fått det bekräftat av föreningen. Vid diskussion om den möjliga storleken på den potentiella tillbyggnaden har det uppgetts att den skulle motsvara två rum och terrass, eventuellt upp till kring 45 kvm. Detta har han i telefon diskuterat med säljare och ordförande. Ordförande i styrelsen har bedyrat i telefon vid dubbla tillfällen att de är säkra på att de kommer att få igenom ett bygglov, men att de samtidigt inte kan ge några garantier. Han har varit oerhört tydlig i sin dialog med samtliga spekulanter att det inte finns några garantier och att inga ritningar är klara och att det är något som man som köpare måste engagera sig i med styrelsen för att det ska vara möjligt framöver. Föreningen består endast av fyra likvärdiga radhus och övriga medlemmar vill alla bygga till ett extra våningsplan. Informationen om ett extra våningsplan finns även i årsredovisningen samt blivit bekräftat av styrelsen innan marknadsföreningen. Han känner inte till att det inte är möjligt att få bygglov. Varken bostadsrättsföreningen eller säljaren har delgett någon information om detta, utan har tvärtom sagt att de känner sig säkra på att få bygglov då föreningen på andra sidan gatan också består av radhus som fått liknande bygglov beviljat och redan byggt på ett till våningsplan.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbilder på bostadsannonsen

Av skärmbilderna av marknadsföringen på internet som har getts in av anmälaren framkommer bland annat följande.

Boarea 103 m²

Bo i ett eget townhouse om totalt 103 kvm (med chans till en till våning om + ca 45kvm boa), […]
[…]

Obs.
Föreningen planerar att ansöka om bygglov för ytterligare våning ovanpå befintliga bostäder, till denna bostaden skulle då troligtvis ca 45 kvm boarea en våning upp med tillhörande takterrass adderas. […]

Av skärmbilderna av marknadsföringen på internet som har getts in av fastighetsmäklaren framkommer bland annat följande.

Bo i ett eget townhouse om totalt 103 kvm (74+29) (med chans till en till våning om + ca 45 kvm boa), […]
[…]
Obs.
Föreningen planerar att ansöka om bygglov för ytterligare våning ovanpå befintliga bostäder, till denna bostaden skulle då troligtvis ca 45 kvm boarea en våning upp med tillhörande takterrass adderas.
Bostaden är därmed inta bara ett mycket trevlig boende, utan även en enormt bra investeringsmöjlighet.

Fakta om bostaden
Boarea 103 kvm

Boareabeskrivning
Bostaden består av både boa (74 kvm) och bia (29 kvm). Föreningen har endast uppgiften 103 kvm som lägenhetsyta.

Objektsbeskrivningen

I den version av objektsbeskrivningen som har tillhandahållits tilltänkta köpare i form av ett prospekt vid visningen framgår bland annat följande.

Bo i ett eget townhouse om totalt 103 kvm (74+29) (med chans till en till våning om + ca 45kvm boa), […].
[…]
Obs. Föreningen planerar att ansöka om bygglov för ytterligare våning ovanpå befintliga bostäder, till denna bostaden skulle då troligtvis ca 45 kvm boarea en våning upp med tillhörande takterrass adderas

SNABBFAKTA
[…]
Boarea 103 kvm

I den version av objektsbeskrivningen som signerats vid kontraktstillfället anges bland annat följande.

Om bostaden
Boareabeskrivning
Bostaden består av både boa (74 kvm) och bia (29 kvm). Föreningen har endast 103 kvm som lägenhetsyta.

Rumsbeskrivning
[…]
ÖVRIGT
Bostaden har vattenburen golvvärme och föreningen planerar att skicka in bygglov för en påbyggnadsvåning med ca 45 kvm extra boa till varje radhus.

Mäklarbilden

Av mäklarbilden framkommer bland annat följande.

Lägenhetsyta 103 kvm

Mätbeviset

I mätbeviset, daterat den 2 oktober 2013 där svensk standard SS 21054:2009 tillämpats för mätningen, anges bland annat följande.

Mätresultat: Boarea (BOA): 74 m²
Mätresultat: Biarea (BIA) Souterrängplan: 29 m²
Mätresultat: Totalarea (BOA + BIA): 103 m²

Årsredovisningen

Av årsredovisningen för år 2023, under rubriken ”Fastighet”, framgår bland annat följande.

Lägenhetsytan disponeras enligt följande:

Lägenhet	Storlek (m2)	Andel (%)
1001	114	26,4 %
1002	110	25,5 %
1003	105	24,3 %
1004	103	23,8 %

Under rubriken ”Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret”, framgår bland annat följande.

2. Föreningen har till och från diskuterat frågan om påbyggnad och ytterligare ett våningsplan på föreningens byggnad.

Frågelistan

Av frågelistan framgår bland annat följande.

Något annat du/ni tycker att vi bör veta om inför försäljningen?
Vattenburen golvvärme, föreningen planerar för en ev tillbyggnad av våningsplan. […]

Mejl från en företrädare för bostadsrättsföreningen

I mejl från bostadsrättsföreningens företrädare daterat den 26 juni 2024 framgår att bostadsrättsföreningen har haft ett möte gällande funderingarna att bygga på ett till våningsplan och att de vid mötet gick igenom förutsättningarna. I mejlet framgår också att de undersöker hur detta skulle kunna finansieras.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om lägenhetens storlek.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Av 10 § marknadsföringslagen framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller dock att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Boarean

Boarea och biarea är vedertagna och standardiserade begrepp som beskriver på vilket sätt utrymmen ska mätas i en byggnad som är inrättad för boende. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden SS 21054:2020, ”Area och volym för byggnader – Terminologi och mätning”. Enligt standarden utgörs biarea av utrymmen som är inrättade för sidofunktioner till boende samt utrymmen helt eller delvis under mark som är inrättade för boende.

Uppgifter om boarea och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Felaktiga uppgifter härom riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende med dnr 18–2365).

Det är utrett att objektets storlek är fördelad på 74 kvadratmeter boarea och 29 kvadratmeter biarea. Det är vidare utrett att det funnits två olika objektsbeskrivningar för objektet. Den version som tillhandahållits tilltänkta köpare, prospektet, innehåller en felaktig uppgift om att objektets boarea är 103 kvadratmeter. Den version av objektsbeskrivningen som signerats vid kontraktstillfället, som fastighetsmäklaren har angett att den har lämnats ut även vid visning, innehåller korrekta uppgifter om boarea och biarea.

Det kan konstateras att den ena versionen av objektsbeskrivningen och den övriga marknadsföringen innehåller en felaktig uppgift om att objektets boarea är 103 kvadratmeter, vilket har gjort marknadsföringen vilseledande. Den vilseledande marknadsföringen kan vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal spekulanters inledande affärsbeslut, varför den är att anse som otillbörlig och i strid med 8 samt 10 §§ marknadsföringslagen. Marknadsföringen står därmed även i strid med god fastighetsmäklarsed.

Vid bestämmandet av påföljd ska en samlad bedömning göras av omständigheterna i det enskilda fallet. Om handlandet innebär en överträdelse av en skyldighet av central betydelse och överträdelsen inte gjorts av förbiseende eller av annat skäl framstår som mindre klandervärt, är erinran inte en tillräcklig åtgärd (se HFD 2016 ref. 2).

Kammarrätten har meddelat en varning för en mäklare som angett felaktig information om area i marknadsföringen i objektsbeskrivningen, men tillhandahållit ett korrekt mätprotokoll (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455-16). Fastighetsmäklarinspektionen har i ett beslut låtit påföljden stanna vid en erinran om den felaktiga uppgiften om area i marknadsföringen inte lämnats reservationslöst, utan mäklaren i objektsbeskrivningen exempelvis har beskrivit fördelningen av boarea och biarea (jfr Inspektionens beslut den 2 februari 2022 med dnr 21-0452).

De felaktiga uppgifterna om boarean i objektsbeskrivningen är fråga om en avvikelse som är av central betydelse för potentiella köpare, vilket bör leda till en påföljd. I såväl den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare som i övrig marknadsföring framgår, utöver de felaktiga uppgifterna om boarean, även en beskrivning av fördelningen av boarea och biarea. Uppgiften om boarea och biarea har rättats i den senare versionen av objektsbeskrivningen. Vid en sammantagen bedömning av omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att tilltänkta köpare bör ha kunnat bilda sig en korrekt uppfattning om det faktiska förhållandet och att påföljden i denna del kan stanna vid en erinran. Vad fastighetsmäklaren har anfört gällande att han muntligen informerat samtliga spekulanter om fördelningen av objektets boarea och biarea förändrar inte bedömningen.

Kvadratmeterpriset

Anmälaren menar att kvadratmeterpriset på objektet ser avsiktligt lägre ut än vad som verkligen gäller på grund av att fastighetsmäklaren har angett en felaktig uppgift om objektets boarea.

Förvaltningsrätten har uttalat att ett felaktigt angivande av boarean medför att det angivna priset per kvadratmeter, som presenteras i listan över sökresultat, blir betydligt längre än om den faktiska boarean presenterats (se Förvaltningsrättens dom den 25 september 2018 i mål 2901-18).

Fastighetsmäklaren har uppgett att han inte har angett något kvadratmeterpris och att han därför inte heller beräknat detta.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1996 ref. 83).

Fastighetsmäklarinspektionen finner att det inte är otvetydigt fastställt att fastighetsmäklaren har marknadsfört objektet med felaktigt kvadratmeterpris. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Möjligheten till tillbyggnad

Enligt 10 § marknadsföringslagen får en näringsidkare vid marknadsföringen inte använda sig av felaktiga påståenden som rör produktens pris, som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, otvetydigt eller annat olämpligt sätt.

I förarbetena till marknadsföringslagen anges att förbudet mot vilseledande marknadsföring är tillämpligt om marknadsföringens allmänna utformning är ägnad att vilseleda konsumenten, även om informationen är korrekt i sak. För att kunna konstatera ett sådant vilseledande fordras en helhetsbedömning av marknadsföringens särdrag och omständigheterna kring den. En sådan bedömning kan exempelvis aktualiseras i fall där en framställning innehåller ett korrekt påstående samtidigt som dess bild på ett iögonfallande sätt ger sken av att erbjudandet i framställningen är mer förmånligt än vad som framgår av det i sig korrekta påståendet. En liknande form av vilseledande kan vara för handen när en framställning innehåller endast korrekta påståenden samtidigt som viktig konsumentinformation utelämnas. Med vilseledande underlåtenhet likställs om marknadsföringen ger information på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller olämpligt sätt. Inom ramen för bedömningen av om en åtgärd innefattar ett vilseledande utelämnande fordras att informationen är av väsentlig betydelse för konsumenten. Vad som avses med väsentlig information för konsumenten bör bedömas utifrån den krets som marknadsföringen vänder sig till. För att ett vilseledande ska anses föreligga uppställer direktivet ett krav på att information som undanhålls ska vara av väsentlig betydelse för konsumenten. Samtidigt uppställs också kravet på att den utelämnande informationen sannolikt påverkar konsumentens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut (se prop. 2007/08:115 s. 85 ff).

Anmälaren har uppgett att det inte finns möjlighet att bygga ut ytterligare 45 kvadratmeter och att det inte finns några löften om storlek och om det ens finns möjlighet till detta.

Fastighetsmäklaren har i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen angett att ”föreningen planerar att skicka in bygglov” och att ”föreningen planerar att ansöka om bygglov” för en påbyggnadsvåning med ca 45 kvm extra boarea till varje radhus. Mäklaren har därutöver angett att bostaden inte bara är ett trevligt boende utan även är en enormt bra investeringsmöjlighet med anledning av att föreningen planerar att ansöka om bygglov för ytterligare en våning ovanpå befintliga bostäder. Av mejlet från bostadsrättsföreningen framgår att föreningen haft möte och gått igenom förutsättningarna och att de undersöker hur tillbyggnaden av ett våningsplan skulle kunna finansieras. Fastighetsmäklaren har uppgett att han i kontakter med samtliga spekulanter varit oerhört tydlig med att det inte finns några garantier, att inga ritningar är klara, och att en köpare måste engagera sig i detta tillsammans med styrelsen för att detta ska vara möjligt.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att den information som fastighetsmäklaren lämnat skriftligen i marknadsföringen avseende bostadsrättsföreningens planer för tillbyggnaden är oklar och otydlig. Marknadsföringen är vilseledande genom att informationen i marknadsföringen på ett markant sätt skiljer sig mot den information, om de faktiska förhållandena, som fastighetsmäklaren uppgett att han redogjort för till samtliga spekulanter. Det vilseledande intrycket förstärks ytterligare av att bostaden marknadsförs med uppgift om att det är en enormt bra investeringsmöjlighet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att marknadsföringen av det aktuella objektet ger sken av att erbjudandet i framställningen är mer förmånligt än vad som framgår av det i sig korrekta påståendet. Bostaden har därmed marknadsförts med vilseledande uppgifter avseende eventuell tillbyggnad.

Vid bedömning av en marknadsföringsåtgärds förenlighet med marknadsföringslagen är utgångspunkten att varje reklamenhet ska bedömas som sedd var för sig (se Marknadsdomstolens dom den 22 december 2010 i mål nr 2010:31).

Det är inte tillräckligt att en mäklare lämnar kompletterande information muntligen och via sms för att läka bristerna i ofullständig marknadsföring, eftersom den krets som marknadsföringen riktar sig till på internet är större än kretsen av de som nåtts av den kompletterande informationen (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 6 december 2023 i mål 2667-23 och Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 14 mars 2024 med dnr 23-1075).

Den kompletterande information som mäklaren har uppgett att han lämnat till samtliga spekulanter har inte framgått i objektsbeskrivningen eller i den övriga marknadsföringen. Den lämnade informationen kan således inte läka den brist som funnits i marknadsföringen av bostaden eftersom detta inte har kunnat påverka spekulanternas inledande affärsbeslut.

Den vilseledande marknadsföringen kan vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal spekulanters inledande affärsbeslut, varför den är att anse som otillbörlig och i strid med 8 samt 10 § marknadsföringslagen. Marknadsföringen står därmed även i strid med god fastighetsmäklarsed.  Förseelsen är grund för en erinran.

Påföljd

NN meddelas en erinran för att han i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen har redovisat felaktiga uppgifter om objektets boarea samt för att han i marknadsföringen använt sig av vilseledande uppgifter beträffande eventuell tillbyggnad.