Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att kontrollera om det förelåg en inskränkning i säljarens förfoganderätt med anledning av ett tidigare äktenskap.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarkedja]). Anmälarna har gett in uppdragsavtalet, korrespondens, en dom från tingsrätten och en skärmavbild på en bostadsannons.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har bl.a. gett in mejlkorrespondens och köpekontraktet.

Anmälan

Person A har uppgett i huvudsak följande.

Han är säljare till en fastighet som NN förmedlade. Inför försäljningen frågade hon om han var skild och om han var ensam ägare av huset. Han svarade att han var skild sedan 2017, men att han var ensam ägare av fastigheten. Den 16 januari 2024 fick han ett mejl från NN som vidarebefordrade ett mejl från köparens bank, där det angavs att han som säljare har varit gift under tiden han ägt fastigheten, varför banken behövde ett medgivande från exmakan senast på tillträdet, eller ett bodelningsavtal där det framgår att fastigheten tillskiftats. Han var ovetande om att sådant medgivande behövdes om inget bodelningsavtal undertecknats. Enligt samtal med NN framstod det som att även hon var ovetande om att ett medgivande var nödvändigt. Om banken kunde ta reda på kravet om medgivande, så kunde även hon som mäklare ha tagit reda på detta i god tid, för att han skulle haft möjlighet att åtgärda problemet innan försäljningen. Han har därefter försökt få medgivande från sin exmaka person B som dock vägrat skriva under handlingen. NN meddelade honom att underlåtenhet att inhämta medgivande innan tillträdet skulle resultera i ett kontraktsbrott med köparna. Han kontaktade själv köparna som erbjöd sig att hyra fastigheten utan avgift under tiden som han ansökte om stämning mot sin exmaka, för att få sälja fastigheten. NN rekommenderade honom att inte hyra ut fastigheten, vilket då hade resulterat i ett kontraktsbrott med betydligt större kostnader för honom. Den 5 april 2024 meddelade tingsrätten att han kunde sälja fastigheten utan medgivande och den 15 april 2024 skrev parterna under den slutliga likvidavräkningen på NNs kontor.  Det tog lång tid sedan köparna skulle ha tillträtt fastigheten att bli klara med affären, med anledning av problematiken med medgivandet, vilket har varit påfrestande. NN frågade aldrig om han och hans exmaka hade undertecknat ett bodelningsavtal eller om han hade ett påskrivet medgivande. Hon har därmed inte kontrollerat förfoganderätten för fastigheten.

Person B har uppgett i huvudsak följande.

Hon är exmaka till person A. Äktenskapsskillnaden gick igenom 2016 och en preliminär uträkning utfördes, men inte någon färdig bodelning. Något samtycke har inte heller utfärdats.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon besökte person A på hans fastighet i april 2023. I enlighet med kontrollskyldigheten i FML kontrollerade hon vem som hade förfoganderätt genom att gå igenom fastighetsregisterutdraget och genom en muntlig förfrågan till person A i samband med att uppdragsavtalet undertecknades. Av fastighetsregisterutdraget framgick att person A var ensam lagfaren ägare av fastigheten sedan 2001. Hon frågade person A om han tidigare var gift, varmed han informerade henne om att han var gift fram till 2017. Han uppgav vidare att han i samband med äktenskapsskillnaden hade löst ut sin exmaka från fastigheten genom bodelning och att hon därefter inte hade några kvarstående anspråk på bostaden. Enligt person A hade bodelningen skett i godo och han har även senare bekräftat inför tingsrätten att parterna gjorde upp bodelningen i godo, vilket även framgår av mejlkorrespondensen mellan exmakarna från år 2017, där de diskuterade olika beräkningar för bodelningen. Veckorna innan tillträdet upplystes hon av banken att ett samtycke från exmakan saknades för försäljningen av fastigheten. Hon hade fram till denna tidpunkt inte haft någon anledning att ifrågasätta person A:s uppgifter och således fanns det heller inte något som gav henne anledning att misstänka att försäljningen krävde medgivande från exmakan. Det har emellertid senare i en mejlväxling mellan henne och person A framkommit att någon formell bodelning aldrig blev undertecknad. I ett av mejlen skriver han: ”Tyvärr blev det aldrig någon påskriven bodelning då detta rann ut i sanden.” Detta tyder på att den planerade bodelningen aldrig formellt fullföljdes, trots tidigare överenskommelser och intentioner från båda parter att slutföra processen. När person A blev varse att den bodelning han uppgett hade upprättats inte var tillräcklig, ansökte han om tingsrättens tillstånd till försäljningen, vilket också beviljades. Mot bakgrund av ovanstående anser hon att hon fullgjort sina skyldigheter som fastighetsmäklare. Säljaren har hela tiden sagt att bodelning hade genomförts och hon hade inte anledning att betvivla hans uppgifter.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Handlingen är undertecknad den 24 maj 2023.

Mejlkorrespondens

Mäklaren till person A, 16 januari 2024

[…]

Fick detta meddelande från banken.
Då säljaren har varit gift under tiden han har ägt fastigheten behöver vi senast på tillträdet ett medgivande från f.d. maka, alternativt en kopia på bodelning pga äktenskapsskillnad där det framgår att fastigheten tillskiftas.

Person A till mäklaren den 29 januari 2024

[…] Vi köpte lägenheten till [person B] i april 2017 innan vi gjorde upp bodelningen i juni 2017. Tyvärr blev det aldrig någon påskriven bodelning då det rann ut i sanden.

Bifogar dessa dokument

[…]

Mail till [person B] angående bodelning.

Vidare har två mejl från 2017 ingetts, mellan person A och person med snarlikt förnamn till person B, men annat efternamn. Person A angav bl.a. uppgifter om tillgångar att dela på samt vad Person A är skyldig. Vidare fanns en beräkning bifogad mejlet bl.a. en kolumn avseende ”Kostnad för att lösa huset”. Den andra – förmodat person B – svarade sammanfattningsvis att de får diskutera saken.

Beslut från tingsrätten

Beslutet är meddelat 5 april 2024 och avser tillstånd till försäljning av fastigheten med person A som sökande. Person B är motpart. Vidare framkommer bl.a följande.

Som skäl för sin ansökan har han anfört i huvudsak följande. Han och [person B] har tidigare varit gifta, men separerade den 2 maj 2017. De gjorde upp bodelningen i godo varför det inte finns ett bodelningsavtal. Han fick behålla Fastigheten och [person B] fick pengar som hon köpte en bostadsrättslägenhet för. Han vill nu sälja Fastigheten, vilket kräver hennes medgivande. Han har utan framgång försökt få tag på [person B] i syfte att få hennes medgivande. […]

Som skäl för sin inställning har hon anfört i huvudsak följande. Såväl [person A] som den mäklare han anlitat för försäljning av Fastigheten har brustit i ansvar. Försäljningen av Fastigheten har inte skett på ett korrekt sätt. Det finns inget bodelningsavtal mellan parterna eftersom [person A] har vägrat att betala kostnaden för en bodelningsförrättare. En preliminär beräkning av parternas tillgångar gjordes när de separerade eftersom hon behövde pengar för att köpa en ny bostad. […] [Person A] har inte gjort sitt yttersta för att få ett samtycke till försäljning från henne. Han har inte försökt kontakta henne på det sätt som han påstår. I Fastigheten finns hennes personliga tillhörigheter jämte rättsliga del av bohaget. […]

Tingsrätten meddelar följande

SLUTLIGA BESLUT

1. Tingsrätten lämnar [person A] tillstånd att sälja fastigheten [fastighetsbeteckning och adress] […]

Skälen för beslutet

[…]

Av utredningen framgår att parterna tidigare varit gifta med varandra, att bodelning inte har förrättats och det inte träffats något avtal beträffande Fastigheten som nu är av intresse. Det framgår vidare att Fastigheten inte längre är parternas gemensamma bostad, men att den utgör giftorättsgods. De objektiva förutsättningarna är därmed uppfyllda. Frågan är då om det finns något godtagbart skäl att inte lämna tillstånd.

[…]

Det är i sammanhanget tillräckligt att konstatera att med beaktande av att [person A] och [person B] inte längre är gifta och då Fastigheten sedan längre tid inte utgör deras gemensamma bostad, gör sig inte intresset av samråd mellan parterna inför en försäljning av Fastigheten gällande med någon särskild styrka. Att [person B] tidigare bott på Fastigheten och att hon där har visst bohag kvar, medför inte anledning att anlägga några sociala aspekter på frågan om [person A] nu ska få tillstånd till försäljning av Fastigheten. [Person B:s] ekonomiska intressen och, som hon får förstås, anspråk på att Fastigheten inte säljs till underpris tillgodoses dessutom genom den redovisningsskyldighet som föreligger enligt 9 kap. 3 § äktenskapsbalken. Det har heller inte framkommit några andra godtagbara skäl för att inte tillåta åtgärden. Det föreligger därmed förutsättningar att bifalla ansökan.

Fastighetsregisterutdrag

I utdraget framgår att person A har lagfart till fastigheten sedan år 2001.

Köpekontraktet

Handlingen är undertecknad 3 december 2023 med person A som säljare och tillträdesdagen angiven till den 31 januari 2024.

Journalen

Av handlingen framkommer bl.a. följande.

Intag
Besök på bostad - intagsbesiktning (2023-05-24)
[…]
Kontrollerat förfoganderätt, makemedgivande […] (2023-05-24)

Kontrakt
[…]
Uppföljande kontroll av förfoganderätt, makemedgivande […] (2023-12-03)
Informerat köparen om vem som har rätt att förfoga över objektet (2023-12-03)

Tillträde
Uppföljande kontroll av förfoganderätt, makemedgivande […] (2024-04-15)

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens kontrollskyldighet

Enligt 3 kap. 13 § FML ska en fastighetsmäklare bl.a. kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten.

Fastighetsmäklaren har inte rätt att förlita sig på säljarens uppgifter vad avser kontrollskyldigheten, utan måste göra en självständig kontroll.

Av 7 kap. 5 § äktenskapsbalken (1987:230) (ÄktB) framgår att en make inte får avhända sig fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad eller giftorättsgods utan den andre makens samtycke. Av NJA 1968 s. 169 bekräftas att detsamma anses gälla även efter att äktenskapet upplösts, men innan bodelning har skett.

Samtycke behövs dock inte sedan bodelning skett med anledning av äktenskapsskillnaden (se 7 kap. 7 § andra meningen ÄktB).

Vad avser frågan om vad kontrollen om förfoganderätt innefattar gör Fastighetsmäklarinspektionen bedömningen att förfogandeinskränkningar även ingår i denna skyldighet i enlighet med både bestämmelsens ordalydelse och syfte. I doktrin har det dessutom angetts att det måste tolkas som att mäklaren ska kontrollera om det föreligger något hinder mot förfogandet, för att 3 kap. 13 § FML ska få någon verklig mening (se Jingryd, Fastighetsförmedling, 2023. 7 uppl, s. 206 ff).

Om säljaren tidigare har varit gift bör mäklaren be denne ta fram en bodelningshandling som tjänar som bevis för att samtycke inte behöver inhämtas. Om samtycke krävs ska mäklaren be säljaren inhämta detta skriftligen, vilket lämpligen sker genom att säljaren förses med en handling som maken kan skriva under. För det fall bodelningsavtal inte kan inhämtas för att den andre maken inte vill ge sitt samtycke, bör mäklaren informera om möjligheten enligt 7 kap. 8 § ÄktB att ansöka om tillstånd till försäljning hos tingsrätten (se Jingryd, Fastighetsförmedling, 2023. 7 uppl, s. 204 f.)

I det aktuella ärendet anger NN att hon vid uppdragets ingående kontrollerade fastighetsregisterutdraget där person A var ensam ägare sedan år 2001 och att hon frågade person A om denne tidigare hade varit gift. Hon vidgår att person A uppgav att han var gift fram till år 2017, men att han i samband med äktenskapsskillnaden hade löst ut sin exmaka från fastigheten genom bodelning och att exmakan inte längre hade några anspråk på fastigheten. Det är vidare utrett att något bodelningsavtal inte uppvisades av säljaren eller efterfrågades av NN vid detta skede.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning aktualiserar påståendet från säljaren om att bodelning har genomförts att bodelningsavtal ska inhämtas, för att det ska kunna kontrolleras att säljaren har rätt att förfoga över fastigheten utan inskränkning. NN:s underlåtenhet att inhämta bodelningsavtal eller i övrigt vidta åtgärder för att erhålla person B:s samtycke innan uppdragets ingående, innebär att hon inte uppfyllt sin kontrollskyldighet i 3 kap. 13 § FML och visat erforderlig omsorg om köparna. Att tingsrätten sedermera lämnade tillstånd till försäljning av fastigheten utgör ingen förmildrande omständighet, eftersom beslutet meddelades ca ett år efter uppdragets ingående och ca två månader efter det i köpekontraktet föreskrivna tillträdet. NN meddelas en varning för förseelsen.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.