Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat bostadsrättens storlek på ett korrekt sätt i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen av bostadsrätten.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN ([namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in ett mätbevis samt skärmavbilder på bostadsannonsen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in objektsbeskrivningen, mäklarbilden, ett mätbevis, förmedlingsavtalet samt allmänna villkor angående förmedlingsavtal för bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat skärmavbilder.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren anger fel area. Hela terrassen om 61 kvm är inskriven som biarea, vilket är missvisande då värderingen av bostaden då blir för hög. Det står ingenstans i beskrivningen att biarean avser takterrassen. I mätbeviset står det OPA (öppenarea, inspektionens kommentar) och inte BIA (biarea, inspektionens kommentar).

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Det var helt klart ett misstag från hans sida. Det har inte varit hans intention att vilseleda kunder kring bostadens storlek och därmed ett högre pris. Han fick informationen om storlek från mäklarbilden. Han och säljaren valde tillsammans att göra en uppmätning av terrassen men att lägga den under biarea har varit fel. Det har berott på bristande kunskap från hans sida och han tar lärdom av detta i framtiden.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen, anges bland annat följande.

Snabbfakta
[…]
Boarea (BOA) 107m²
Biarea (BIA) 61m²
[…]

Om bostaden
[…]
Boarea (BOA) 107 m²
Biarea (BIA) 61m²
[…]

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges att bostadsrätten har en lägenhetsyta om 107 m². Biarea anges inte i mäklarbilden.

Mätbeviset

Av mätbeviset för objektet framgår att mätregler som tillämpats är SS 21054:2020. Vidare framgår bland annat följande.

Mätresultat
Terrassyta, OPA öppenarea
(Opa) 61 m² öppenarea,
[…]

Annons

Av skärmavbilder på annonsen framgår bland annat följande.

Boarea 107 m²
[…]
Biarea 61 m²

Om bostaden
[…]
Boarea/biarea 107 + 61 kvm
[…]

Unik lägenhet med utsikt över [namnet på staden] stadshus
[…]
Lägenheten är belägen högst upp med en längsgående terrass om drygt 60 kvm med milsvid utsikt över [namnet på staden] och [namnet på vattendrag].
[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om lägenhetens storlek.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller dock att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Boarea och biarea är vedertagna och standardiserade begrepp som beskriver på vilket sätt utrymmen ska mätas i en byggnad som är inrättad för boende. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden SS 21054:2020, ”Area och volym för byggnader – Terminologi och mätning”. Enligt standarden utgörs biarea av utrymmen som är inrättade för sidofunktioner till boende samt utrymmen helt eller delvis under mark som är inrättade för boende. Öppenarea, OPA, utgörs, enligt standarden, av helt eller delvis öppna areor inrättade för vistelse eller förvaring i anslutning till en byggnad, exempelvis altan och takterrass.

Uppgifter om boarea och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Felaktiga uppgifter härom riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende med dnr 18–2365).

I det aktuella ärendet är det utrett att fastighetsmäklaren har angett terrassens yta om 61 kvadratmeter som biarea i objektsbeskrivningen. Till stöd för uppgiften om bostadsrättens storlek har fastighetsmäklaren haft mäklarbilden. Av mäklarbilden framgår ingen biarea. Till stöd för uppgiften om terrassens yta har fastighetsmäklaren haft mätbeviset. Av mätbeviset framgår att terrassens yta uppgår till 61 kvadratmeter och att denna yta har definierats som OPA, öppenarea.

Det är utrett i ärendet att den aktuella terrassen inte utgör biarea enligt de vedertagna definitionerna, varför uppgifterna i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen om 61 kvadratmeter biarea är felaktig.

Vid bestämmandet av påföljd ska en samlad bedömning göras av omständigheterna i det enskilda fallet. Om handlandet innebär en överträdelse av en skyldighet av central betydelse och överträdelsen inte gjorts av förbiseende eller av annat skäl framstår som mindre klandervärt, är erinran inte en tillräcklig åtgärd (se HFD 2016 ref. 2).

Fastighetsmäklaren har uppgett att det varit ett misstag från hans sida att ange takterrassen som biarea och att han inte haft någon intention att vilseleda kunderna kring bostadens storlek samt att det berott på bristande kunskap från hans sida. Uppgifter om boarea och biarea är väsentliga uppgifter för ett objekt. Uppgiften om att bostadsrätten har en biarea om 61 kvadratmeter framgår på flera ställen i såväl objektsbeskrivningen som i övrig marknadsföring. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut meddelat en varning för en mäklare som framställt icke mätvärd yta som biarea (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut dnr 20-0352). Varken av objektsbeskrivningen eller övrig marknadsföring framgår det vilken del av bostadsrätten som utgör den redovisade biarean. Fastighetsmäklaren har därför reservationslöst i objektsbeskrivningen angett att bostadsrätten har 61 kvadratmeter biarea trots att det inte finns någon sådan uppgift i vare sig mätbevis eller mäklarbild. De felaktiga uppgifterna om biarean är en fråga om en stor avvikelse som är av central betydelse för potentiella köpare, vilket bör leda till en påföljd. Eftersom överträdelsen inte har gjorts av förbiseende eller av annat skäl framstår som mindre klandervärd är erinran inte en tillräcklig åtgärd. Förseelsen motiverar en varning.