Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in skärmavbilder på bostadsannonsen och planritningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in överlåtelseavtalet med bilagor, mäklarbilden samt en skärmavbild på bostadsannonsen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren har marknadsfört en lägenhet med uppgift om att den består av tre rum och kök, ett vardagsrum och två sovrum. Det ena sovrummet saknar fönster men har räknats som ett sovrum.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

I annonsen har hon skrivit att lägenheten är registrerad som en tvåa men att den i dagsläget nyttjas som en trea av säljaren. Hon har även förklarat för alla spekulanter som hon varit i kontakt med på visning, per sms, telefon och mejl att bostadsrätten är en tvåa och att säljaren har satt upp en vägg för att kunna nytta lägenheten som en trea för att ha ett extra sovrum. Det uppstod en situation med en spekulant, som inte deltog på visning, som sms-ade och frågade om det enligt byggregler är en trea. Hon svarade då att den inte kan registreras som en trea i mäklarbilden för då måste den uppfylla krav på alla byggregler, men att den nyttjas som en trea av säljaren.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmavbilder av bostadsannonsen

I skärmavbilderna som har getts in av anmälaren framkommer bland annat följande.

[…]
3 rum och kök
59 kvm
[…]

I den skärmavbild som har getts in av mäklaren framkommer bland annat följande.

Övrigt
[…]
OBS: Lägenheten är registrerad som en tvåa men nyttjas som en trea i dagsläget.

Planritningen

Av planritningen, som har varit en del av marknadsföringen, framgår bland annat följande.

Två utrymmen benämns som sovrum, där det ena utrymmet har ett fönster i ytterfasaden. Det mindre utrymmet som benämns som ett sovrum saknar fönster i ytterfasaden.

Mäklarbilden

Av mäklarbilden framkommer att bostadsrätten är av lägenhetstyp 2.

Överlåtelseavtal med bilagor

Av objektsbeskrivningen som har bifogats till överlåtelseavtalet framgår bland annat följande.

Bostaden
[…]
Antal rum 3 rum och kök
Varav sovrum 2 –

Övrigt
[…]
OBS: Lägenheten är registrerad som en tvåa men nyttjas som en trea i dagsläget.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om storlek. Med storlek avses boarea eller yta, däremot inte antalet rum (se prop. 2010/11:15 s. 59). Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial (se t.ex. Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 1 juni 2021 med mål nr 5946–20). Det innebär att mäklaren har ett ansvar för att se till att uppgifterna som förs in i marknadsföringen återger objektet på ett rättvisande sätt i enlighet med marknadsföringslagens krav.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 22-0465 och 21-0153).

Avseende vad som får benämnas som ett rum i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta av minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20).

Av utredningen i ärendet framgår att fastighetsmäklaren har marknadsfört bostadsrätten med uppgift om att den har tre rum och kök. Av planritningen framgår dock att ett av de utrymmen som anges som sovrum saknar fönster i ytterfasaden. Utrymmet saknar därmed direkt dagsljus och är med hänvisning till Lantmäteriets definition och gällande praxis inte att anse som ett rum. Bostaden har därmed marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum. Den vilseledande marknadsföringen kan vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal spekulanters inledande affärsbeslut, varför den är att anse som otillbörlig och i strid med 8 samt 10 §§ marknadsföringslagen. Marknadsföringen står därmed även i strid med god fastighetsmäklarsed. Mot bakgrund av att det har funnits en planritning där det framgår att det mindre utrymmet som benämns sovrum saknar ett fönster och att det finns en förtydligande uppgift om att bostadsrätten är registrerad som en tvåa, men att den nyttjas som en trea, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen dock att uppgiften om antalet rum inte har lämnats reservationslöst. Påföljden kan därför stanna vid en erinran.