Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har upprättat ett köpekontrakt med otydliga villkor. Vidare prövning av om mäklaren underlåtit att upprätta depositionsavtal vid mottagen deposition. Även prövning av om han handlat i strid mot ombudsförbudet. Slutligen en prövning av om objektsbeskrivningen innehåller felaktiga uppgifter.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarkedja]). Anmälaren har bl.a. gett in köpekontraktet och mejlkorrespondens.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har bl.a. gett in ett tilläggsavtal, en fullmakt och en inlaga till FRN.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon och hennes make är köpare av en fastighet som NN har förmedlat. Köpekontraktet undertecknades den 14 oktober 2022 och tillträdet var den 24 mars 2023. Vid tillträdet fanns det en rad olösta frågor mellan dem och säljaren, som skulle regleras genom köpekontraktet. Villkoren i köpekontraktet var dock otydligt formulerade angående bl.a. radon och avstyckning. Det angavs i köpekontraktet att ett staket skulle upprättas av säljaren en månad efter avstyckningen, mellan den avstyckade vägen och fastigheten. Avstyckningen beslutades i december 2022 och något staket hade inte upprättats vid tillträdet den 24 mars 2023. Eftersom NN företrädde säljaren vid tillträdet gjorde han ingenting för att motverka detta kontraktsbrott, varken den dagen eller senare. Han hänvisade konsekvent till säljaren vid alla frågor de hade både på tillträdesdagen och efteråt. De hamnade i tvist med säljaren angående kostnader för staketbygget, som inte klarlagdes av kontraktet. De fick till slut en del av materialkostnaderna betalda men inte arbetskostnaderna för staketbygget.

Enligt villkoret om radon i köpekontraktet skulle en långtidsmätning utföras av säljaren under vintermånaderna, mellan att köpekontraktet undertecknades och tillträdet. Enligt överenskommelse skulle de få resultatet innan tillträdet, men vid den tidpunkten var mätningen fortfarande inte färdig. Av villkoret framgår att resultatet skulle vara dem tillhanda senast den 1 juni 2023, eller enligt överenskommelse. Den 1 juni 2023 passerade också utan att de fick något resultat, trots många förfrågningar. När de väl fick resultaten – som då visade normala värden – visade det sig att mätningen inte var korrekt utförd och inte enligt villkoret. Det finns skäl att misstänka att felaktig mätning var gjort på avsikt, då det senare visade sig att radonhalten var förhöjd i huset. De bestred resultatet och ville ha en ny mätning. NN hänvisade fortsatt bara till säljaren. De kom överens om att en ny mätning skulle göras nästkommande vinter. Den mätningen visade förhöjda radonvärden över 200 becquerel (bq), vilket innebar att de levde i ett år – och fortfarande lever – med förhöjd radon p.g.a. mäklarens och säljarens vårdslöshet.

Enligt villkoret i köpekontraktet skulle 100 000 kr deponeras på mäklarens klientmedelskonto för eventuellt förhöjda radonvärden. Inget depositionsavtal upprättades och de är osäkra på medlen överhuvudtaget deponerades. De informerade mäklaren om resultatet och gick vidare med att ta fram offerter från tre olika auktoriserade företag för radonsanering. De fick rekommenderat av alla företag en specifik metod av två möjliga som är den mest effektiva, som åtgärdar radon från både byggmaterial och mark eftersom båda finns i fastigheten. Den metoden innebar minst påverkan och värdeminskning på fastigheten. NN vidarebefordrade deras offert och beslut till säljaren, som bestred eftersom den metoden inte var den billigaste, vilket skulle innebära att han inte fick tillbaka del av de deponerade medlen. De bad NN om vidare hjälp eftersom villkoret saknar anvisningar om vilken saneringsmetod som ska väljas, hur kostnaden ska avgöras samt vad som sker om säljare och köpare inte är överens. Det stod ingenting om att de som köpare måste nöja sig med den billigaste metoden, trots att den innebar försämring och värdeminskning av fastigheten. NN fortsatte att hänvisa till säljaren, varför de anlitade ett juridiskt ombud för att söka skadestånd. All ekonomisk skada samt skadliga effekter på hälsan som de och deras barn lever med, är på grund av NN:s vårdslöshet vid förmedlingen och kontraktsskrivningen, då han verkat partiskt och inte fullgjort sin omsorgsplikt som mäklare.

Enligt NN fanns det bygglov för att bygga om carporten till garage, vilket han både nämnde på visningen och skrev i objektbeskrivningen. Det bygglovet hade gått ut och gällde inte längre när de köpte huset, inte ens vid kontraktsskrivningen. De ringde kommunen för att fråga om bygglovet efter att de hade flyttat in, och fick reda på att den har gått ut för länge sen.

Säljaren är ett företag som köper och säljer fastigheter [bolag A] och som ägs och företräds av en registrerad fastighetsmäklare [person B]. NN är vidare en före detta kollega till person B på [mäklarkedja C]. All kommunikation mellan dem som köpare, säljaren och mäklaren har skett från person B:s mejladress på mäklarkedja C. NN företrädde säljaren vid tillträdet för fastigheten, trots ombudsförbudet. Vidare framgår av mejl från person B till köparnas juridiska ombud – där NN är mottagare som kopia – att det skrivs "vi går med på att betala...", vilket enligt deras ombud visar på att NN är person B partisk. Person B är en person och skriver "vi", varför det är uppenbart att han och NN agerar tillsammans och i samförstånd.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han beklagar den uppkomna situationen och att köparna inte är nöjda med sitt fastighetsköp. Han har inte någon särskild lojalitet eller favorisering av säljaren i egenskap av gammal branschkollega, men tillstår att säljaren, som är en etablerad och känd fastighetsmäklare i [stad], är en person som han haft ett förtroende för. Det i sig kan ha medfört att han släppt fokus och garden i hanteringen. Han tillbakavisar dock att han skulle ha agerat som ombud för säljaren eller varit denne partisk. När olösta frågor kommit upp på bordet har han förmedlat informationen till alla berörda. Som det framgår av mejlen har konversationen uteslutande varit direkt mellan köparen och säljaren. Han har också sökt vägleda köparen om hur de ska kunna hantera ett missnöje och informerat om möjligheten att göra en reklamation. Han har valt att förhålla sig neutral i frågor som anses olösta eller tvistiga mellan parterna, eftersom det inte är hans roll att ta beslut eller styra riktning till beslut för någon av de berörda parterna. Han inser samtidigt att det kan uppfattas som passivt från hans sida, vilket felaktigt kan tolkas som att han tar parti för säljaren eftersom köparen inte anser att villkoren för köpet är uppfyllda. Den dispyten är emellertid civilrättslig kring sakförhållanden och villkor kring själva köpet och kan bara lösas av parterna sinsemellan alternativt av domstol.

Han fick en fullmakt från säljaren inför tillträdet då säljaren inte hade möjlighet att närvara. Den fullmakten har inte handlat om förhandling, påverkat överenskomna villkor, affärens karaktär eller köpekontraktets utformning på något sätt. Det har enbart handlat om att kunna genomföra tillträdet mot basis av sedan tidigare undertecknat köpekontrakt. Han har således inte på något sätt agerat som ombud i den meningen att han för säljarens räkning har förhandlat villkor i köpekontraktet, eller på annat sätt skulle ha påverkat överlåtelsen.

Han vidgår att köpekontraktet inte är tillräckligt tydligt och genomarbetat vad avser frågan om radon. Han utgick från att det inte var sannolikt att säljaren – som i egenskap av sin yrkesroll får anses vara en professionell aktör – inte skulle vilja annat än att fullgöra sitt åtagande till fullo och på bästa sätt. Säljarens åtagande framgår av 18 § i köpekontraktet där det tydligt anges att långtidsmätning av radon i bostaden ska ske och när sådan ska vara slutförd och att det åligger säljaren att utföra. Det framgår vidare tydligt att säljaren ska erlägga ersättning för åtgärdande av radon om maximalt 100 000 kr. Bristen som föreligger är att det inte är uttalat vilken part som ska svara för åtgärden att komma till rätta med ett för högt radonvärde. Han uppfattade situationen mellan parterna som att köparen förfogade över åtgärdandet, men att ersättningen från säljaren för sådan åtgärd inte kan överstiga 100 000 kr. Det kunde och borde ha angetts i villkoret.

Det stämmer att depositionsavtal inte upprättats, vilket är ett förbiseende från hans sida. Han kände sig visserligen trygg i att 18 § köpekontraktet angav vad depositionen avsåg, men denna brist beror på en tankevurpa. 100 000 kr har deponerats på hans klientmedelskonto och är öronmärkta för det aktuella villkoret. Han förstår att osäkerhet kring huruvida medlen finns deponerade kan uppstå mot bakgrund av att depositionsavtal saknas. Han har också erbjudit sig att upprätta ett depositionsavtal i efterhand, i syfte att klargöra gällande förhållandet med depositionen.

Vad avser bygglovet har han nu kontrollerat med säljaren och kommunen och funnit att bygglov för garage finns. För att aktivera bygglovet måste fastighetsägaren dock lämna in ett startbesked.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

Av handlingen som är undertecknad den 14 oktober 2022 framkommer bl.a. att säljaren är bolag A som företräds av person B och att tillträdet var den 24 mars 2023. Vidare framkommer följande villkor.

17 § Avstyckning
Enligt jordabalken är det en förutsättning för detta köp att beslut om avstyckning i enlighet med ansökan om lantmäteriförrättning vinner laga kraft. Parterna förbinder sig att acceptera mindre avvikelser utan vidare ersättningsanspråk från någondera part. Med mindre avvikelse menas en avvikelse om maximalt 6 %. I det fall avstyckning ej vinner laga kraft återgår köpet i sin helhet utan skadeståndsanspråk mot någon part. Köparen äger rätt att hyra huset/fastigheten upp till 6 månader för en kostnad om 17 500 kr kallhyra vid utebliven avstyckning av fastigheten.

Följande punkter skall åtgärdas senast 1 månad efter att avstyckning vunnit laga kraft

• Staket som skiljer avstyckade vägen ifrån stamfastigheten
• Avkoppling av vatten, el, fiber, avlopp mellan stamfastigheten och avstyckade fastigheten

18 § Radon
100 000 kr skall deponeras på fastighetsmäklarens klientmedelskonto för ev. förhöjda radonhalter. Säljaren ska utföra en radonmätning (långtidsmätning om 3 månader) i bostaden. Kostnaden för åtgärd av radonhalt skall dras ifrån de deponerade medlem, blir kostnaden mindre än 100 000 kr skall resterande summa utbetalas till säljaren. 100 000 kr är maxtaket för ersättning till köparen vid förhöjda radonvärden. I det fall radonhalten understiger gränsvärdet 200 Bq skall ingen ersättning utgå till köparen. Mätningen skall vara utförd senast 2023-06-01 eller enl. överenskommelse.

Radonmätning 1

Den första mätningen från 8 juni 2023 visar radonhalter under gränsvärdet för mätning under mars 2023 och att person B intygar att mätanvisningarna följts. Vidare framkommer följande.

Kommentar
Rådgivande kortidsmätning är ej årsmedelvärdesgrundade pga. för kort exponeringstid.

Radonmätning 2

Den andra mätningen från 31 januari 2024 visar ett årsmedelvärde om 280 becquerel (bq) per kubikmeter luft samt att den ena köparen intygar att mätanvisningarna följts.

Tilläggsavtal

I handlingen från den 26 oktober 2023 framgår bl.a. följande.

Köpare och säljare har kommit överens om ersättning gällande staket och gräs på framsidan framför entrén. Enl. paragrafen gällande staket är köpare och säljare överens om en summa om 14 000 kr och därmed kan inte anspråk riktas mot endera part.

Offerter

I den första offerten från 14 februari 2024 framgår följande åtgärdsförslag för en kostnad om 162 000 kr.

För att sänka radonhalterna i huset föreslår vi:

- att mekanisk från- och tilluftsventilation med värmeåtervinning (FTX) installeras för att öka luftväxlingen i huset.

- att ny radonmätning utförs.

I den andra offerten från 19 februari 2024 framkommer åtgärd om installation av FTX ventilation för en kostnad om 131 786 kr.

Fullmakt

Handlingen är undertecknad av person B för bolag A, där fullmakt ges till NN att bl.a. underteckna köpebrev.

Underrättelse Lantmäteriet

Av handlingen benämnd ”underrättelse om avslutad förrättning” framkommer att förrättningen för den aktuella fastigheten avslutats den 21 december 2022. Vidare framgår det att ärendet avser en avstyckning.

Fastighetsregisterutdrag

Av handlingen framkommer bl.a. följande.

Avstyckning: 2023-01-24

Telefonsamtal

I enlighet med tjänsteanteckning har Lantmäterienheten vid den aktuella kommunen kontaktats, som förtydligar att avstyckningen beslutades den 21 december 2022 och vann laga kraft den 18 januari 2023.

Objektsbeskrivning

I objektsbeskrivningen framkommer bl.a. följande.

Fastigheten är under avstyckning och tillträde sker tidigast en vecka efter att avstyckningen vunnit laga kraft. […]

Bilplats
Carport med förråd om ca 30 kvm. Bygglov finns för att bygga om till garage.

Mejl om bygglov

I ett mejl från den aktuella kommunen den 30 oktober 2024 framgår bl.a. följande.

[…] Detta är en påminnelse om att giltighetstiden för ditt bygglovsbeslut i ärende PBN [nr] [fastighetsbeteckning] snart går ut. En lovpliktig åtgärd behöver färdigställas (få ett slutbesked) inom 5 år från det datum beslutet fick laga kraft. […]

Bygglovsbeslut

Av beslutet om bygglov med startbesked från den 24 mars 2020 framkommer bl.a. att bygglov beviljas för fasadändring av carport innebärande att den kan förses med väggar och garageport.

Bilder

I ärendet har flertalet liknande bilder på fastigheten getts in, i huvudsak föreställande gården framför bostadsbyggnaden.

Mejlkorrespondens

Anmälaren har ingett relativt omfattande mejlkorrespondens mellan köpare, säljare och NN som i huvudsak överensstämmer med det händelseförlopp där både anmälare och NN är samstämmiga. Därutöver framgår bl.a. följande

Ena köparen till mäklaren den 11 maj 2023

Hej NN,

Nu har det gått mer än 1,5 månad sen tillträde och vissa punkter från köpekontraktet har fortfarande inte uppfyllts. Vi har inte fått svar om radon. Det finns ingen ursäkt till att detta är försenat då vi skrev kontrakt i Oktober förra året, mer än tillräckligt med tid för en mätning. Detta känns väldigt oseriöst och vi är oroliga för resultatet då det tydligen inte delas med oss. Enligt kontraktet ska du hålla depositionen fram till att vi får ett svar, jag hoppas detta fortfarande är fallet.

Arbetet med avstyckningen är inte klart. Vår trädgård är uppgrävd och ser inte ut som när vi var på visning. Staketet är inte på plats. Allt detta var i kontraktet och skulle åtgärdas senast 1 månad efter att avstyckningen vunnit laga kraft. Vilket var december 2022. Fastigheten vi köpte ska se ut på samma sätt som vid visning, vilket den inte gör. […]

Mäklaren till ena köparen 15 maj 2023

Hejsan,

Pratade med säljaren under helgen och jag såg att han mejlade efter det. Då jag måste vara och förbli en opartisk mellanhand - så är det någonting ni anser att det avviker från det överenskomna så måste ni skicka en skriftlig reklamation direkt till säljaren. Jag kan även hänvisa till kundvägledare på Mäklarsamfundet – så får man bra vägledning framåt. […]

Ena köparen till mäklaren den 8 juni 2023

Hej NN,

Vi har fått den bifogade rapporten från radonmätningen idag. Som du kan se från exponeringstiden så är den 30 dagar. Radonmätningen skulle ha utförts under 3 månader, enligt kontraktet. Den här mätningen är inte gjord på ett korrekt sätt, och inte enligt kontrakt. Vi vill att en ny mätning görs då resultatet inte är tillförlitligt. Då det inte kan göras förrän vintertid vill vi ha en summa utbetald som täcker en ny mätning, som vi kan göra själva när det blir möjligt igen. Dessutom så kan du inte betala ut de deponerade pengarna för eventuella radonåtgärder till säljaren, då kontraktspunkten angående radon inte har uppfyllts. […]

Ena köparen till mäklaren den 21 mars 2024

Hej,

Klausul 18 "Radon" som du skrev i vårt köpeavtal för [adress] är otydlig. Den antyder att kostnader upp till 100 000 ska dras från fastighetsmäklarens klientmedelskonto, för ev. förhöjda radonhalter i huset. Då radonhalten i huset överstiger 200 bq har vi rätt till upp till 100 000 av de deponerade medlen, och vi har fått åtgärdsförslag från 2 ackrediterade radonåtgärdsaktörer som vi har skickat till dig och säljaren. Enligt säljarens tolkning ska han ha rätt att välja aktör och metod för sanering, vilket inte står i kontraktet. Enligt vår tolkning har vi rätt till upp till 100 000, vilket är det som står i klausulen. Om vi inte får ut den summan som vi har rätt till enligt vår tolkning av kontraktet, kommer vi kräva skadestånd från dig för oaktsamhet med köpeavtal, som har lett till skada för oss. […]

Mäklaren till ena köparen med säljare som kopia den 2 april 2024

Hejsan,

Har pratat med säljaren. Han behöver lite tid på sig att ta fram offert. Han skulle återkomma under nästa vecka enligt samtal.

I ett mejl från säljarens företrädare person B till köparnas juridiska ombud framgår följande.

Den 13 september 2024

Hej!

Jag förstår inte vad som du ska ha svar på. Vi går med på en utbetalning om 44 000 kr. Ni håller på och vrider och vänder på saker och ting. Det enda som är relevant är att radonhalten på nedervåningen kommer under 200 bq. Och det finns en offert på det om ca 44 000 kr. Att göra insatser i hela huset när det inte behövs eller andra åtgärder är inte aktuellt ifrån vår sida. 44 000 kr går vi med på och sedan avslutas detta ärende.

Yttrande till FRN

NN har även inkommit med en inlaga från dennes ombud till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, från den 22 augusti 2024. Ombudet förekommer inte som ombud i det nu aktuella ärendet hos FMI. I inlagan anges bl.a. följande.

[…] I 18 § i köpekontraktet har parternas överenskommelse dokumenterats. I samma paragraf anges även att ett belopp om 100 000 kr ska deponeras till säkerhet för säljarens åtagande. Även om paragrafen kunde ha varit tydligare föranleder inte det att Mäklaren kan anses ha agerat oaktsamt. I och med att ingen radonmätning hade gjorts vid tidpunkten för köpet var det inte möjligt att förutse vilka eventuella åtgärder som skulle kunna behöva utföras. […]

[…]

Anmälarna påstår att det ”var överenskommet vid köpekontraktsskrivning” att radonmätningen skulle vara utförd senast på tillträdesdagen (2024-03-24). Det stämmer inte och av § 18 i köpekontraktet framgår dels att radonmätningen skulle vara utförd senast 2024-06-01, dels att 100 000 kr skulle deponeras till säkerhet för säljarens åtagande att stå kostnaden för radonåtgärder upp till samma belopp. […]

Mäklaren är inte att anse som närstående till säljarbolaget och dess företrädare. Det bestrids att Mäklaren skulle ha agerat partiskt och att Anmälarna lidit skada endast av det skälet att Mäklaren tidigare varit kollega med säljarbolagets företrädare. Det brister därmed i orsakssambandet.

Kontoutdrag

Av en skärmavbild på klientmedelskontot från november 2024 framgår att saldot är 410 000 kr, men att ett belopp om 310 000 kr nyligen erhållits till kontot. Saldot var därmed 100 000 kr dessförinnan.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen (FML) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Köpekontraktet

Enligt 3 kap. 20 § FML ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren när denne åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna som ett led i sitt förmedlingsuppdrag (se bl.a. 23-0704).

Av förarbetena till den tidigare fastighetsmäklarlagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas, däribland frågor om villkorande av köpet. Mäklaren bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter och verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och se till att de blir tydligt utformade i köpehandlingen.

Det är således av en avgörande betydelse för såväl köpare som säljare att villkoren utformas på ett sådant sätt att det inte råder någon tvekan om vad som har avtalats mellan parterna (jfr. bl.a. med Kammarrätten i Stockholms dom den 23 juni 2015 i mål nr 7452–14).

I det nu aktuella ärendet vidgår NN att 18 § om radon i köpekontraktet inte är tillräckligt tydligt utformat vad avser vilken part som ska svara för åtgärdande. Utöver detta bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att villkoret även är otydligt om vilken typ av åtgärd som avses och hur kostnaden ska bestämmas.

Vad avser 17 § köpekontraktet framgår förvisso att staketet som skiljer den avstyckade vägen från stamfastigheten ska åtgärdas senast en månad efter avstyckningen vunnit laga kraft, men det framgår inte vem som ska vidta åtgärden eller konsekvensen av uteblivet staket.

Enligt en sammantagen bedömning är de aktuella avtalsklausulerna därmed otydliga i flera avseenden, vilket innebär att NN har agerat i strid med sina skyldigheter enligt 3 kap. 20 § FML och god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en varning.

Depositionen

Av 3 kap. 4 § FML framgår bl.a. att pengar som mäklaren tar hand om för någon annans räkning ska hållas skilda från egna tillgångar. Vidare framkommer att ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. I förarbetena förtydligas att skyldigheten gäller samtliga fall då pengar och andra tillgångar deponeras hos mäklaren (prop. 2010/11:15 s. 51.)

I ärendet ifrågasätts om det överhuvudtaget har deponerats 100 000 kr för villkoret om radonåtgärdande. NN anger emellertid att pengarna finns deponerade på hans klientmedelskonto. Med anledning av att han tillbakavisar uppgiften och då han inkommit med motsvarande saldo på klientmedelskontot utgår Fastighetsmäklarinspektionen från att medlen finns deponerade för bedömningen nedan.

NN vidgår att något depositionsavtal inte har upprättats, vilket i sig är en överträdelse av skyldigheten i 3 kap. 4 § FML. Förseelsen utgör grund för en varning.

Ombudsförbudet

I 3 kap. 11 § FML anges att en fastighetsmäklare inte som ombud får företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter.

I praxis har mäklaren ansetts kunna företräda någon av parterna vid tillträdet om alla villkor redan är framförhandlade, det inte finns några tvistiga frågor och det endast återstår att överlämna och kvittera köpeskillingen (se bl.a. dnr 23-1808 och 23-1518).

Av förarbetena till bestämmelsen framgår bl.a. följande (prop. 1994/95:14 s. 48 f.).

Det har påpekats av flera remissinstanser att det kan finnas praktiska skäl för en mäklare att kunna uppträda som ombud i vissa avgränsade situationer. Som exempel har nämnts avslutande åtgärder i anledning av en fastighetsförsäljning.

Regeringen delar denna bedömning. Förbudet att vara ombud bör därför inte vara absolut. Det bör utformas så att en mäklare inte hindras från att som ombud t.ex. kvittera köpeskillingen och vidta andra liknande avslutande åtgärder, så länge det rör sig om rättshandlingar med endast formell betydelse. Vid de åtgärder som därmed kan komma i fråga finns det inte skäl för uppdragsgivarens motpart att hysa misstroende mot mäklarens ställning som mellanman. I de aktuella situationerna måste nämligen parterna slutligt ha kommit överens om köpevillkoren.

I det nu aktuella ärendet har säljarbolaget genom person B lämnat en fullmakt till mäklaren att underteckna de sedvanliga handlingarna vid tillträdet, vilket i och för sig kan vara en sådan begränsad uppgift som 3 kap. 11 § FML medger enligt undantaget.

Vid tillträdet den 24 mars 2023 kvarstod emellertid frågor om vad som skulle ske om mätningen skulle visa på förekomst av radon, med beaktande av otydligheterna i villkoret § 18. Vidare hade det gått ca fem månader från undertecknande av köpekontraktet till tillträdet, utan att någon mätning hade genomförts av säljaren. I 18 § köpekontraktet skulle mätningen varit utförd senast den 1 juni 2023 eller enligt överenskommelse. Som framgår av den första mätningen presenterad i juni 2023 är denna inte årsmedelvärdesgrundade på grund av för kort exponeringstid. Köparna påstår att det fanns överenskommelse med säljaren om att långtidsmätningen skulle utföras under vintermånaderna och presenteras innan tillträdet, vilket tillbakavisas av NN. Med beaktande av att radonmätning bör pågå i minst två månader under eldningssäsongen 1 oktober till 30 april samt att mätningar i ouppvärmda bostäder inte kan ligga till grund för uppskattning av årsmedelvärde, hade en tillförlitlig långtidsmätning inte kunnat genomföras efter tillträdet i slutet av mars till den 1 juni 2023 (se Strålsäkerhetsmyndighetens ”Mätning av radon i bostäder – metodbeskrivning” s. 4, från april 2013). Vidare skulle långtidsmätningen ske under tre månader enligt villkoret. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer sammantaget att säljaren var i dröjsmål vid tillträdet den 24 mars 2023 med den i köpekontraktet överenskomna långtidsmätningen.

Av fastighetsregisterutdraget framgår att beslutet om avstyckning hade vunnit laga kraft i januari 2023. Enligt 17 § köpekontraktet skulle bl.a. ett staket som skiljer den avstyckade vägen från stamfastigheten ha kommit på plats senast en månad efter avstyckningen vunnit laga kraft. Som framgår av tilläggsavtalet reglerades frågan först i oktober 2023. Vid tidpunkten för tillträdet var säljaren därmed i dröjsmål med åtgärdandet.

Med anledning av att säljaren var i dröjsmål med uppfyllande av två villkor i köpekontraktet och det därmed fanns kvarvarande frågor vid tillträdet, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det inte endast återstod rättshandlingar av formell betydelse såsom att överlämna och kvittera köpeskillingen. I sammanhanget beaktas även att ett större belopp var deponerat på NN:s klientmedelskonto i avvaktan på eventuell radonåtgärd samt att de aktuella villkoren var otydliga. NN valde trots omständigheterna att fullfölja tillträdet med stöd av säljarens fullmakt. Handlandet har inte varit förenligt med god fastighetsmäklarsed och var i strid med ombudsförbudet. Han meddelas en varning för förseelsen.

Objektsbeskrivningen

Enligt 3 kap. 14 § FML ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om bostadens storlek. Av praxis följer att en uppgift som förs in i objektsbeskrivningen ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375–04).

I ärendet har NN inkommit med korrespondens från den aktuella kommunen där det den 30 oktober 2024 påminns om att bygglovet snart kommer att upphöra samt att bygglovet behöver färdigställas fem år efter beslutet. Vidare har beslut om med startbesked inhämtats där det framgår att bygglov beviljats för fasadändring av carport den 24 mars 2020, innebärande att befintlig carport får förses med väggar och garageport. Informationen i objektsbeskrivningen om att bygglov fanns för att bygga om carport till garage är därmed rättvisande, varför ärendet ska avskrivas i denna del.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han har åsidosatt sin skyldighet att upprätta ett korrekt köpekontrakt, för att han mottagit deposition utan att upprätta depositionsavtal samt för att han har överträtt förbudet mot att företräda säljaren som ombud gentemot köparen. Förseelserna är varningsgrundande var för sig.