Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när han, vid en försäljning av en bostadsrätt, återanvänt foton som tagits i samband med en tidigare försäljning av samma bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag]). Anmälaren har gett in skärmbilder på marknadsföringen från en annonsplats på internet samt skärmbilder på sms- och e-postmeddelanden till mäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren använder bilder från deras lägenhetsförsäljning för ännu en försäljning, trots att de inte godkänt användningen. De har ringt, skickat sms samt mejlat till mäklaren om att de inte vill att deras bilder ska användas vid en ny försäljning. De har bara fått svar från en mäklarassistent som var vänlig men som inte kunnat göra något. Annonsen ligger uppe, trots uppmaningar, med bilder på bland annat terrassen samt en bild inifrån på köksfönstret.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

Han bestrider att han ska ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed eller på annat sätt åsidosatt sina skyldigheter. Lägenheten såldes 1 september 2022 till köparna. De återkom senare till honom för att han skulle hjälpa dem med en omförsäljning av bostaden. Bilderna som togs i samband med den tidigare försäljningen blev väldigt bra, varför han ville undersöka möjligheten att återanvända dessa. I ett samtal med anmälarna fick han tillåtelse att använda bilderna. De drog efter det tillbaka sitt samtycke vilket han agerade på.

Återanvändandet av bilderna skedde inledningsvis med samtycke från anmälarna, vilket han inhämtat och inrättat sig efter. Han blev kontaktad och ombedd att ta bort bilderna den 18 juli 2024. Det dröjde som längst en dag innan bilderna var borttagna. De bilder som låg kvar efter att anmälarna kontaktat honom var få till antalet och visade endast exteriören och balkongen, vilket inte kan anses som bilder av privat karaktär. De omständigheterna anser han tyder på att det är en fråga om en ringa förseelse. Han anser sig inte ha någon skyldighet att ta bort bilderna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbilder från marknadsföringen på internet

Anmälaren har skickat in två bilder från marknadsföringen på internet. Den ena visar lägenhetens tillhörande terrass. Bilden är tagen på ett sådant avstånd så att hela terrassen syns i bild med inredning i form av möbler, krukor med växtlighet samt annan mindre inredning. Den andra bilden visar ett köksfönster taget inifrån. På bilden syns en del av kökets inredning.

Skärmbilder inhämtade av FMI

I utredningen har Fastighetsmäklarinspektionen inhämtat material från en webbplats för marknadsföring på internet. Bilderna inhämtades den 15 november och uppgår till sex stycken bilder som visar bostadens terrass. Två av bilderna är tagna från luften och visar terrassen på avstånd. På bilderna ser man bland annat en sittgrupp, bord och stolar samt två solstolar. Det förekommer även krukor, växtlighet och annan mindre inredning.

Skärmbild på sms-konversation med mäklaren

Anmälaren har skickat in en skärmbild från sms-konversation med mäklaren. Från skärmbilden framgår följande:

Anmälaren: ”Men vi betalade arvode till dig!”

Mäklaren: ”Precis, men vänder vi oss till fotografen så är det jag som är beställare och som har betalat för dom. Ni betalade för min tjänst och att förmedla försäljning av eran bostadsrätt.”

Anmälaren: ”Okej, ta bort alla bilder då, inkl. terrassen.”

Anmälaren: ”Hej, ligger fortfarande bilder kvar på hemsidan.”

Inget datum framgår från skärmbilden.

Skärmbild på e-post till mäklaren

Anmälaren har skickat in en skärmbild från ett e-postmeddelande till mäklaren. Från skärmbilden framgår följande:

”Hej,

Vi vill att du GENAST tar bort ALLA bilder ifrån vår lägenhetsförsäljning, annars går vi vidare med detta till FMI.”

Mejlet saknar datumangivelse. Det har även skickats ett mejl tidigare som är daterat den 19 juli 2024 där följande framgår:

”Hej,

Det ligger fortfarande bilder kvar på er hemsida.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

Enligt god fastighetsmäklarsed ska en tidigare uppdragsgivare ha samtyckt till att bilder från tidigare förmedlingsuppdrag får användas för en ny publicering. Agerandet står annars i strid med god fastighetsmäklarsed (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 27 december 2018 i mål nr 4806–18). I avgörandet togs hänsyn till att mäklaren medvetet använt sig av bilderna samt att bilderna visade interiören i fastigheten med fotografier av privat karaktär. Att mäklaren hade tagit bort bilderna från internet efter påpekande innebar inte att agerandet ansågs mindre klandervärt till den grad att en erinran ansågs vara en tillräcklig påföljd. Kammarrätten ansåg därmed att det fanns skäl att meddela mäklaren en varning.

I ett tidigare beslut meddelades en mäklare som återanvänt sju bilder på en bostadsrätt en varning. Bilderna visade bostadens terrass kvällstid och det upplysta vardagsrummet syntes till viss del i bakgrunden. I bedömningen lades vikt vid den ekonomiska vinning som gynnar såväl säljare som mäklare vid återanvändande av bilder (se beslut med dnr 24-0353).

Det är inte klarlagt om mäklaren inledningsvis haft samtycke till återanvändningen av bilderna. I vart fall har det eventuella samtycket tagits tillbaka, vilket NN borde ha förhållit sig till. Det framgår av mäklarens yttrande att han var väl införstådd med att tidigare bilder av integritetsskäl inte får användas vid senare försäljningar. Återanvändandet kan därmed inte anses ha skett av förbiseende från hans sida.

Mäklaren har uppgett att han, när anmälaren kontaktade honom, omedelbart vidtog åtgärder och att bilderna togs bort samma dag. Det framgår av utredningen att han endast tog bort bilder på bostadens interiör. Det framgår av anmälarens kontaktförsök att bilderna var kvar åtminstone dagen därpå. Ett snabbt bortplockande av bilder vid påpekande talar enligt inspektionen i viss förmildrande riktning men inte till den grad att det ensamt påverkar påföljdsvalet.

Det står klart att bilderna som NN inte tog bort visar lägenhetens terrass med den tidigare säljarens möbler och inredning. Inredningen och iordningställandet får antas ha utförts eller åtminstone initierats av den tidigare säljaren. Vid val av påföljd tas i enlighet med tidigare praxis emellertid hänsyn främst till den ekonomiska vinning som ett återanvändande av bilder kan ge både mäklaren och den nya säljaren. Därtill fäster inspektionen vikt vid att NN underlåtit att rätta sig efter att han blivit förelagd i ärendet. Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN:s agerande strider mot god fastighetsmäklarsed och att förseelsen föranleder en varning.