Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att besvara förelägganden från Fastighetsmäklarinspektionen, vidta tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom samt dokumentera vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar registreringen för NN.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen har som en del i ett uppföljningsprojekt initierat ett tillsynsärende avseende fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN gett in en förteckning över sina förmedlingsuppdrag under perioden den 1 december 2023 till och med den 31 maj 2024 samt den allmänna riskbedömningen av verksamheten som gällde under samma period.

Därefter har NN på begäran av Fastighetsmäklarinspektionen beträffande fyra av förmedlingsuppdragen (”Objekt A-D”) gett in uppdragsavtal, objektsbeskrivning som tillhandahållits tilltänkta köpare, journal, budgivningslista, köpekontrakt med eventuellt depositionsavtal, kvittens på handpenning, riskklassificering av parterna samt dokumentation av vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om parterna.

NN har också gett in kopia på identitetshandlingar tillhörande förmedlingsuppdrag som inte är föremål för Fastighetsmäklarinspektionens granskning, likvidavräkningar samt kvittens på handpenning.

NN har härutöver gett in dokumentation av vidtagna kundkännedomsåtgärder hänförliga till andra förmedlingsuppdrag hon haft under den ovan angivna tidsperioden. Dessa handlingar har dock inte varit föremål för Fastighetsmäklarinspektionens granskning.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har förelagts att besvara frågor från Fastighetsmäklarinspektionen och har uppgett i huvudsak följande.

Köpet av Objekt A finansierades med medel från försäljningen av köparnas fastighet, vilken hon varit ansvarig för förmedlingen av. Köparna hade konto i en svensk bank så pengarna kom inte utomlands ifrån. Att pengarna kom från detta svenska konto styrktes i samtal med banken. Hon har inte vidtagit fördjupade kundkännedomsåtgärder beträffande köparna, eftersom hon tidigare sålt deras bostad och köpt en annan bostad på samma adress som Objekt A.

Samtliga parter var närvarande vid identitetskontrollerna, men säljaren av Objekt B tog hjälp av ett ombud för att sköta försäljningen. Eftersom ombudet är bosatt utomlands ville både säljaren och ombudet att hon skulle ha fullmakt vid tillträdet. Objektet hade stått tomt sedan en tid tillbaka vid den tidpunkten och ombudet hade inte möjlighet att flyga till Sverige. Tillträdet sköttes via Tambur och det fanns inga lån som belastade objektet. Handpenningen sattes in på hennes klientmedelskonto och utbetalades till säljarens konto när köparens ansökan om medlemskap i föreningen godkändes. Slutlikviden sattes direkt in på säljarens konto.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten som underlag för bedömningen av den uppföljning av NN:s tidigare förseelser som det initierade tillsynsärendet syftar till, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objekt B

Av ingivet uppdragsavtal, fullmakt, överlåtelseavtal och depositionsavtal framgår att säljaren har företrätts av ombud som ska ha agerat å säljarens vägnar.

Fullmakten har omfattat rätt för ombudet att å sin huvudmans vägnar bland annat ingå förmedlingsuppdrag, upprätta och underteckna överlåtelseavtal samt utkvittera och uppbära köpeskillingen.

Dokumentationen av vidtagna kundkännedomsåtgärder saknar datumangivelse för när NN ska ha utfört identitetskontroll av säljarens ombud och kontrollerat ombudets behörighet att företräda säljaren. Kopian på säljarens identitetshandling saknar vidimering. På fråga om finansiering av förvärvet anges köparna ha svarat ”Försäljning av fast egendom”.

Objekt C

Av ingivet uppdragsavtal, fullmakter, överlåtelseavtal, depositionsavtal och budgivningslista framgår att säljaren har företrätts av två olika ombud som ska ha agerat å säljarens vägnar.

Båda fullmakterna har omfattat rätt för de respektive ombuden att å deras huvudmans vägnar bland annat ingå förmedlingsuppdrag, upprätta och underteckna överlåtelseavtal samt utkvittera och uppbära köpeskillingen.

Dokumentationen av vidtagna kundkännedomsåtgärder saknar datumangivelse för när NN ska ha kontrollerat de båda ombudens behörighet att företräda säljaren.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Besvarande av Fastighetsmäklarinspektionens förelägganden

Enligt 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen.

För att kunna överlämna handlingar till Fastighetsmäklarinspektionen krävs att handlingarna har bevarats. Även denna skyldighet får anses följa av 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen (se Melin, Fastighetsmäklarlagen – en kommentar, version 5A, den 10 februari 2023, JUNO, kommentaren till 4 kap. 2 §).

Det framgår av 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den mäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt samma lag. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället meddela en varning eller erinran.

Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen framgår följande avseende 4 kap. 2 § (prop. 2020/21:119 s. 132).

Av första stycket framgår att Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen. Mäklaren respektive mäklarföretaget måste ge tillgång till de handlingar som kan vara av betydelse i det ärende som utreds. Det kan t.ex. vara fråga om uppdragsavtal, köpekontrakt och köpebrev, depositionsavtal, objektsbeskrivning, journal och budgivningslista. Inte bara handlingar i enskilda förmedlingsuppdrag omfattas av bestämmelsen, utan även t.ex. bokföringshandlingar. […]

Om en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag vägrar att följa ett föreläggande enligt första stycket, kan inspektionen med stöd av 4 § i förevarande kapitel återkalla fastighetsmäklarens eller fastighetsmäklarföretagets registrering eller meddela någon annan disciplinpåföljd.

4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen motsvarar 29 § 2011 års fastighetsmäklarlag och är i huvudsak oförändrad i jämförelse med denna lag samt 1995 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår följande (prop. 1994/95:14 s. 70).

Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarinspektionen ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. […]

När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning ska ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärendet kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får nämligen anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

Att en mäklare är behjälplig i utredningen genom yttranden men inte ger in någon eller några handlingar till inspektionen utgör en förseelse som motiverar en varning (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena dnr 24-1431, 22-0582 och 20-0602).

NN har förelagts att bland annat ge in olika handlingar avseende fyra förmedlingsuppdrag samt besvara frågor hänförliga till dessa förmedlingsuppdrag.

Trots påminnelse samt information om att en mäklare som inte lämnar uppgifter eller vägrar låta Fastighetsmäklarinspektionen ta del av handlingar riskerar att bli avregistrerad, har NN inte besvarat vissa av inspektionens frågor eller gett in vissa begärda handlingar. De obesvarade frågorna avser dels om NN vidtagit fördjupade kundkännedomsåtgärder avseende köparna av Objekt B och i så fall vilka åtgärder, dels anledningen till att en fullmakt utställts på henne som gav henne rätt att bland annat utkvittera och uppbära köpeskillingen för Objekt B. De begärda handlingar som inte getts in är ett utdrag från hennes klientmedelskonto som visar samtliga transaktioner hänförliga till förmedlingen av Objekt B samt de dokumenterade kopiorna på säljarens och dennes två ombuds ID-handlingar hänförliga till förmedlingen av Objekt C.

Fastighetsmäklarinspektionen ser allvarligt på att NN genom sin underlåtenhet har hindrat inspektionens tillsyn, särskilt eftersom hon tidigare meddelats varning för samma slags förseelse (se beslut i ärende dnr 22-0582). Förseelsen är allvarlig även då den utredning hon hindrat avser frågor om hennes efterlevnad av penningtvättsregelverket, i synnerhet i förhållande till förmedlingen av Objekt B. Under förmedlingens gång har det förekommit flera omständigheter och faktorer som tillsammans gett Fastighetsmäklarinspektionen anledning att närmare granska NN:s agerande i samband med förmedlingen. Dessa omständigheter har bland annat omfattat att säljaren under hela förmedlingsprocessen har företrätts av ett utomlands bosatt ombud, att ombudet inte personligen kunnat närvara vid tillträdet och därför utställt en fullmakt på NN som gav henne rätt att bland annat utkvittera och uppbära köpeskillingen och att köpeskillingen ska ha finansierats med sparade medel. NN har emellertid inte svarat på Fastighetsmäklarinspektionens frågor om hon vidtagit fördjupade kundkännedomsåtgärder i förhållande till köparna i affären och vad som var anledningen till att en fullmakt med rätt att utkvittera och uppbära köpeskillingen utställdes på henne. Hon har inte heller efterkommit inspektionens föreläggande att ge in ett utdrag från klientmedelskontot som visar samtliga transaktioner hänförliga till detta förmedlingsuppdrag.

Med särskild hänsyn till omständigheterna i förmedlingen av Objekt B samt klientmedelskontons generella sårbarhet för att utnyttjas i penningtvättsupplägg, exempelvis för att dölja medels ursprung eller ge skenbar legitimitet åt en transaktion, har NN hindrat Fastighetsmäklarinspektionens utredning av viktiga frågor hänförliga till hennes agerande i förhållande till penningtvättsregelverket. En fastighetsmäklare ska inte kunna undvika en strängare disciplinär påföljd genom att underlåta att besvara Fastighetsmäklarinspektionens förelägganden.

Sammanfattningsvis bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN genom sin underlåtenhet att besvara inspektionens förelägganden har på ett allvarligt sätt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är av sådan karaktär att någon annan påföljd än att återkalla registreringen inte kan komma i fråga.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (”penningtvättslagen”) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

I aktuellt ärende är Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2021:3) gällande.

Överträdelse av Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

Åtgärder för att uppnå kundkännedom

Av 3 kap. 1 § penningtvättslagen följer att mäklaren inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion, om mäklaren inte har tillräcklig kännedom om kunden för att kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Mäklaren får inte etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om det finns misstanke eller kan på skälig grund misstänkas att transaktionen utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism, och att mäklarens produkter eller tjänster kommer att användas för detta syfte, se 3 kap. 2-3 §§ penningtvättslagen.

Enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen ska mäklaren vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att mäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Mäklaren ska också utreda om kunden har en verklig huvudman och bedöma om kunden eller den verkliga huvudmannen är en person i politiskt utsatt ställning eller familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om kunden har en verklig huvudman, ska mäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7-10 och 19 §§ penningtvättslagen.

Mäklaren ska löpande och vid behov följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt och finansiering av terrorism, se 3 kap. 13 § penningtvättslagen.

Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom ska dokumenteras och bevaras i fem år, se 5 kap. 3 § penningtvättslagen. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

Enligt 16 § KAMFS 2021:3 ska mäklaren identifiera fysiska personer genom att efterfråga personens namn, personnummer, samordningsnummer eller motsvarande nummer samt adress.

Är kunden en fysisk person och är personligen närvarande, sker kontroll av identiteten genom tillförlitlig elektronisk legitimation, ett svenskt körkort, svenskt pass, identitetskort som har utfärdats av en svensk myndighet eller svenskt certifierat identitetskort.

Om kunden saknar en sådan identitetshandling, ska identitetskontrollen utföras med ledning av en motsvarande identitetshandling som har utfärdats av en myndighet, en annan behörig utfärdare eller genom andra tillförlitliga dokument.

Fastighetsmäklaren ska dokumentera kontrollåtgärden enligt första stycket. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar som har använts för att kontrollera kundens identitet ska dokumenteras genom kopior.

Det framgår av 17 § KAMFS 2021:3 att vid en identitetskontroll på distans ska mäklaren utöver åtgärderna enligt 16 och 18-22 §§ samma föreskrifter kontrollera identiteten hos 1) fysiska personer på distans genom kontroll av antingen tillförlitlig elektronisk legitimation, eller 2) personens namn och personnummer, samordningsnummer eller motsvarande nummer samt adress mot externa register, intyg eller andra oberoende och tillförlitliga källor samt genom att inhämta en vidimerad kopia av kundens identitetshandling. Om kunden saknar en identitetshandling ska en motsvarande tillförlitlig, vidimerad handling som innehåller kundens namnteckning inhämtas och kontrolleras. Mäklaren ska dokumentera dessa kontrollåtgärder. Kontrollåtgärder enligt 1) ska dokumenteras genom att bevara en kopia av bekräftelsen på den elektroniska legitimationen, och kontrollåtgärden enligt 2) ska dokumenteras genom att bevara en kopia av det dokument och uppgifter som legat till grund för kontrollen samt en kopia av den vidimerade kopian på identitetshandlingen. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs.

Av Fastighetsmäklarinspektionens allmänna råd i anslutning till 17 § KAMFS 2021:3 framgår bland annat följande. Med vidimering avses att en person bekräftar att kopian av identitetshandlingen är korrekt. Personen intygar med sin namnteckning, namnförtydligande och kontaktuppgifter att kopian överensstämmer med originalhandlingen. Mäklaren jämför sedan kundens namnteckning i identitetskopian med namnteckningen i uppdragsavtalet eller fullmakten mot den vidimerade kopian.

Enligt 18 § KAMFS 2021:3 ska mäklaren, om kunden företräds av en person som uppger sig handla på kundens vägnar, kontrollera den personens identitet och dokumentera kontrollen i enlighet med 16-17 §§ samma föreskrifter. Mäklaren ska kontrollera personens behörighet att företräda kunden genom kontroll av fullmakt, förordnande eller annan motsvarande behörighetshandling. Mäklaren ska dokumentera behörighetskontrollen genom att bevara en kopia av den granskade handlingen. Av dokumentationen ska framgå när kontrollen av företrädarens behörighet har utförts.

Kundkännedomsåtgärder samt dokumentation av dessa åtgärder

Det framgår av ingivna handlingar, däribland kundkännedomsdokumentation och fullmakter, att säljaren av Objekt B och säljaren av Objekt C företrätts av ombud under sina försäljningsprocesser.

NN har i yttrande uppgett att alla parter varit närvarande vid identitetskontrollen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning motsägs detta dels av NN:s egna uppgifter om ombudets roll i förmedlingen av Objekt B, dels av handlingarna i respektive förmedling som visar att säljarna företrätts av ombud när de ingått affärsförbindelse med NN genom uppdragsavtal och även genom resterande del av deras försäljningsprocesser.

Fastighetsmäklarinspektionen uppfattar därför att säljaren av Objekt B befunnit sig på distans när NN utförde identitetskontrollen. Den bevarade kopian på säljarens identitetshandling som lagts till grund för kontrollen är inte vidimerad. Identitetskontrollen och dokumentationen av den är därför utförda i strid med 17 § KAMFS 2021:3.

Kundkännedomsdokumentationen saknar datumangivelse för när NN ska ha utfört identitetskontroll av ombudet som företrätt säljaren av Objekt B. Att inte dokumentera detta datum strider mot 18 § första stycket KAMFS 2021:3.

Vidare framgår inte av dokumentationen någon datumangivelse för då NN ska ha utfört kontroll av de sammanlagt tre ombudens behörigheter att företräda säljarna av Objekt B och C. Att inte dokumentera datumet för kontroll av ombudens behörigheter utförts strider mot 18 § tredje stycket KAMFS 2021:3.

Sammantagen påföljd penningtvättsförseelser

Sammanfattningsvis har NN brustit på flera sätt i sina skyldigheter enligt penningtvättsregelverket. Fastighetsmäklarinspektionen noterar i sammanhanget att ombuden för de respektive säljarna av Objekt B och C har företrätt sina huvudmän under hela förmedlingsuppdragets gång och därmed även ingått affärsförbindelse med NN, och att bristerna i dokumentationen gör att det inte går att utläsa att NN kontrollerat ombudens behörighet att företräda säljarna innan affärsförbindelserna ingicks.

Härutöver ser Fastighetsmäklarinspektionen allvarligt på att NN på ett felaktigt sätt har utfört identitetskontroll och dokumentation av denna kontroll i förhållande till säljaren av Objekt B, eftersom hon haft att lägga identitetshandlingen till grund för sin identitetskontroll av säljaren som befunnit sig på distans.

Fastighetsmäklarinspektionen beaktar också att NN tidigare meddelats varning i ärende dnr 22-0582, vilket ledde till att förevarande tillsynsärende inleddes. Varningen inbegrep bland annat brister i skyldigheten att vidta tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom.

Med beaktande av ovan anser Fastighetsmäklarinspektionen att de förseelser som NN befunnits skyldig till motiverar en varning.

Påföljd

Enligt 4 kap. 4 § första stycket 3-4 fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den som handlar i strid med sina skyldigheter enligt samma lag eller överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som meddelats med stöd av penningtvättslagen. Av andra stycket samma lagrum framgår att Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen, om det kan anses tillräckligt, får ge en varning eller erinran eller utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Det följer vidare att inspektionen får avstå från att ge en påföljd om förseelsen är ringa.

Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att NN har allvarligt åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att underlåta att besvara inspektionens förelägganden. Förseelsen är allvarlig även bedömd för sig, eftersom en sådan förseelse både fördröjer och hindrar Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn samt NN har i ett tidigare tillsynsärende meddelats en varning för samma slags förseelse. Till detta kommer att de omständigheter vars utredning NN hindrat hänför sig till hennes efterlevnad av penningtvättsregelverket, däribland hennes användning av hennes klientmedelskonto i ett förmedlingsuppdrag där flera i sammanhanget anmärkningsvärda omständigheter förelegat.

Härtill har NN i två olika förmedlingsuppdrag brustit i sin skyldighet att vidta och dokumentera åtgärder för att uppnå kundkännedom. Även dessa förseelser är allvarliga, särskilt med hänsyn till att de innebär att NN har återfallit i bristfälliga ageranden i förhållande till penningtvättsregelverket.

Vid en sammantagen bedömning av vad som anförts ovan, finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har på ett allvarligt sätt åsidosatt god fastighetsmäklarsed samt sina skyldigheter enligt penningtvättsregelverket. Bristernas karaktär, samt omständigheten att hon återfallit i samma slags bristfälliga beteende som inspektionen tidigare meddelat henne varning för, gör att hon inte längre är lämplig att fortsätta vara verksam som mäklare. Hennes registrering ska därför återkallas.