Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin omsorgsplikt genom att fotografera en fastighet utan att ha inhämtat fastighetsägarens samtycke.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företag]). Anmälaren har gett in bilder på en marknadsvärdering.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in kopia på e-postmeddelanden, utdrag ur fastighetsregistret daterat 2019, ett marknadsföringsblad samt en marknadsvärdering.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har beträtt och fotograferat en fritidsfastighet utan ägarens samtycke i syfte att göra en marknadsvärdering. Det har skett på uppdrag av en annan person, som inte står som ägare av fastigheten, i samband med en arvstvist. Efter samtal med polisen kan detta anmälas som hemfridsbrott då mäklaren inte har rätt att vistas på hennes egendom utan hennes tillåtelse och framför allt inte ta bilder inne i hennes vardagsrum där bland annat hennes barn leker och vistas.

Hon känner stora obehagskänslor för mäklarens beteende som varit fullt medveten om att hon inte känt till fotograferingen. Hon anser att det är fel av mäklaren att ta sig an ett sådant uppdrag från någon som inte är ägare av fastigheten. Mäklare har inte haft för avsikt att informera henne om att göra intrång på hennes egendom. Att han dessutom tagit bilder på insidan av huset är obehagligt och oprofessionellt. Sådant beteende borde inte få tillåtas.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han blev under slutet av april kontaktad av MM då denne önskade hjälp med en värdering av en fastighet. Anledningen var att MM och hans syster var i en tvist med deras pappas änka efter pappans bortgång. Tvisten rörde hur pappans tillgångar hade fördelats. MM och hans advokat hade som ett led i tvisten bett att MM och hans syster skulle ta in värderingar av pappans tidigare fastighet. Fastigheten hade enligt MM givits som gåva 2019 till änkans barnbarn. Han bad då om information om vilken fastighet det gällde och fick via mejl från MM:s sambo informationen om att det gällde den aktuella fastigheten. I mejlet fanns även kopia på ett fastighetsutdrag.

Han kontrollerade fastigheten när han befann sig på kontoret och fann då att han 2018 varit på plats på fastigheten. Efter besöket 2018 upprättade han en offert/värdering vilket skickades till pappan per mejl. Han talade snart därefter i telefon med MM och berättade att han hade kvar bilder samt information från det tidigare besöket. Under samtalet enades de om att de skulle åka förbi fastigheten för att kontrollera att den inte förändrats nämnvärt sedan 2018. Då fastigheten var en fritidsfastighet belägen på en ö inväntade han ett tillfälle då han hade andra uppdrag i området. Han frågade om den nuvarande ägaren var där men MM trodde inte att så var fallet. I och med den tvist som förelåg så gjorde han bedömningen att han inte skulle kontakta ägaren av fastigheten. Han var beredd på att inte kunna titta på fastigheten för det fall ägaren befann sig där. I det fallet skulle han basera sin värdering på de bilder och den fakta som han hade sedan det tidigare besöket 2018.

Den 2 maj 2024 hade han fler uppdrag i området och passerade ön. Ingen båt låg vid fastighetens brygga, däremot såg han en granne som han tidigare haft kontakt med i samband med andra uppdrag. Medan de tittade på fastigheten berättade grannen lite om den. Hans besök varade ca 15 minuter, han tittade på fastighetens byggnader exteriört samt tog några bilder med sin telefon. Samtliga bilder som användes i marknadsvärderingen togs vid besöket. Bilden som visar vardagsrummet togs utifrån genom fönstret. Tisdag den 7 maj var han på kontoret och färdigställde värderingen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Marknadsvärderingen

Anmälaren har gett in bilder på den marknadsvärdering som mäklaren upprättat. Även mäklaren har gett in kopia på marknadsvärderingen.

Marknadsvärderingen är daterad till 7 maj 2024. I värderingen förekommer bilder på fastigheten. Majoriteten av bilderna visar fastigheten exteriört. Det förekommer även en bild som visar ett vardagsrum.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Fastighetsmäklarinspektionen har i ett tidigare beslut hanterat frågan om fotografering på annans fastighet utan fastighetsägarens samtycke. I det fallet hade en mäklare fått i uppdrag av en annan person än fastighetsägaren att värdera fastigheten, varefter fastigheten beträddes och fotograferades av mäklaren. Det rörde sig bl.a. om flera utvändiga fotografier på fastighetens byggnader. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterade att det inte uppfyller fastighetsmäklarlagens krav på omsorg att utan fastighetsägares tillåtelse fotografera en fastighet på uppdrag av tredje part. Förseelsen motiverade en erinran i det fallet (se beslut med dnr 19-0073).

Det är klarlagt, enligt NN:s eget yttrande, att han beträtt anmälarens tomt den 2 maj och fotograferat den i syfte att upprätta en marknadsvärdering på uppdrag av en privatperson som inte stod som ägare av fastigheten. Det är också ostridigt att han inte har inhämtat anmälarens samtycke till att fotografera fastigheten.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att mäklaren bör visa tillbörlig respekt och aktsamhet mot de personer som mäklaren kommer i kontakt med i sin yrkesutövning. Att utan fastighetsägarens tillåtelse fotografera fastighetens byggnader på uppdrag av tredje part kan inte anses uppfylla fastighetsmäklarlagens krav på omsorg. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen är det anmärkningsvärt att NN valt att fotografera in genom ett av byggnadens fönster. Genom detta agerande anser inspektionen att intrånget är allvarligare än om fotograferingen endast hade rört fastighetens exteriör. Med hänsyn till omständigheterna i ärendet finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN brustit i sin omsorgsplikt och förseelsen föranleder en varning.