Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren genast har anmält till Fastighetsmäklarinspektionen att en närstående förvärvat en fastighet som mäklaren tidigare haft i uppdrag att förmedla.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på fastighetsmäklarföretag]/[namn på mäklarkedja]). Anmälaren har gett in skärmbilder.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in kopia på ett e-postmeddelande, kopia på den skriftliga uppsägningen, mäklarjournalen samt budförteckningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren förmedlade fastigheten till sin chef tillika franchisetagare och marknadsför detta som en merit.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

Han bestrider att han åsidosatt god fastighetsmäklarsed eller på annat sätt åsidosatt sina skyldigheter enligt bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen i samband med utförandet av det aktuella uppdraget. Han fick i uppdrag att förmedla fastigheten den 16 november 2023. Inför ingåendet av förmedlingsuppdraget fick han veta att säljarna skulle separera och att de tidigare hade försökt få fastigheten såld via två andra mäklares försorg.

Efter sedvanliga förmedlingsåtgärder hittades en köpare och köpekontraktet undertecknades den 26 februari 2024. Köpekontraktet villkorades av att köparna senast den 26 mars 2024 skulle ha sålt sin bostad och att de annars skulle ha rätt att begära köpets återgång. Efter det att köpekontraktet hade undertecknats fick han reda på att hans kollega eventuellt var intresserad av att köpa huset. Det var inget som han reflekterade över vid den tidpunkten eftersom ett köpekontrakt hade ingåtts med andra köpare. Köpet återgick däremot den 25 mars 2024 efter köparnas begäran.

Efter försäljningen rapporterade han som vanligt försäljningen till en hemsida för marknadsföring av bostäder samt mäklarföretagets webbplats eftersom han vill vara transparent med sina försäljningar. Anmälarens påstående att han anser att uppgiften om att fastigheten är en merit tillbakavisas eftersom det knappast kan ses som en sådan att fastigheten såldes under utgångspris. Av förbiseende togs inte uppgiften om att fastigheten hade sålts bort direkt efter att affären hade återgått. Uppgiften är numera borttagen. Efter att köpet återgått pratade han med sin branschorganisation och han fick då instruktioner om att säga upp förmedlingsuppdraget eftersom kollegan alltjämt var intresserad av att förvärva fastigheten. Han uppmanade kollegan muntligen att ge säljaren skäligt rådrum innan han skulle diskutera bostadsköp med säljaren. Samma dag skickade han en skriftlig uppsägning av förmedlingsuppdraget till säljarna. I uppsägningen redogjorde han för skälet till uppsägningen, nämligen att en honom närstående hade manifesterat ett intresse för att förvärva fastigheten. Han fick kännedom om att hans kollega köpt fastigheten någon gång i månadsskiftet maj-juni 2024 genom en annan fastighetsmäklare. Han har ingen kännedom om hur den förmedlingen fortskred.

Av förbiseende hade han inte gjort någon anmälan om förvärvet till inspektionen. Syftet med förbudet mot närståendeförmedling i 3 kap. 7 § fastighetsmäklarlagen är att mäklarens ställning som opartisk mellanman inte ska äventyras. Genom att säga upp förmedlingsuppdraget direkt efter det att en närstående till honom manifesterat ett intresse av att förvärva den fastighet som han haft i uppdrag att förmedla, har syftet med bestämmelsen uppnåtts. Hans ställning som opartisk mellanman har inte äventyrats. Syftet med att fastighetsmäklare har ålagts att genast anmäla en närståendes förvärv efter det att förmedlingsuppdraget har sagts upp, är emellertid att förbudet mot självinträde inte ska kunna kringgås. Något självinträde har inte skett. Han anser att hans underlåtenhet att anmäla förvärvet till FMI i första hand inte ska medföra en påföljd och i andra hand att hans eventuella förseelse ska beaktas som ringa och att inspektionen av det skälet ska underlåta att meddela honom en påföljd.

För det fall att inspektionen vid sin prövning skulle finna att han i något avseende har agerat klandervärt, vill han fästa inspektionens uppmärksamhet på Kammarrätten i Göteborgs dom den 28 januari 2022 i mål nr 4762-21. Domen har, tillsammans med vad han tidigare uppgett, rättslig relevans för en eventuell påföljdsbestämning och talar starkt för att inspektionen i förevarande ärende ska underlåta att meddela honom en disciplinär påföljd.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppsägning av förmedlingsuppdrag

Mäklaren har gett in kopia på uppsägningen av förmedlingsuppdraget där följande framgår.

Jag får härmed säga upp förmedlingsuppdraget avseende ovanstående objekt, daterat 2023-11-15 till omedelbart upphörande 2024-04-25. Uppsägning sker med anledning av att min kollega har visat intresse av att köpa fastigheten.

Uppsägningen är daterad till den 25 mars 2024.

Utdrag ur fastighetsregistret

Fastighetsmäklarinspektionen har begärt ett utdrag ur fastighetsregistret under utredningen av ärendet. Där framgår det att fastighetsmäklarens kollega blivit inskriven som ägare till fastigheten den 20 juni 2024.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Närståendeförvärvet

Enligt 3 kap. 7 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) får en fastighetsmäklare inte förmedla en fastighet till eller från bl.a. en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget. Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen.

Av förarbetena till bestämmelsen framgår att närståendes förvärv handlar om känsliga situationer som ovillkorligen bör komma till tillsynsmyndighetens kännedom samt att syftet med anmälningsskyldigheten bl.a. är att motverka risker för att förbudet mot självinträde kringgås (prop. 1994/95:14 s. 78). Att anmälan ska ske genast innebär att fastighetsmäklaren bara kan vänta ett par arbetsdagar med att göra en anmälan (prop. 2020/21:119 s. 119).

Kammarrätten i Göteborg har i dom den 28 januari 2022 med mål nr 4762-21 konstaterat att anmälningsskyldigheten inträder fr.o.m. när mäklaren fått vetskap om att överlåtelsehandlingen undertecknats. Kammarrätten ansåg att omständigheterna att den då aktuelle mäklaren avträdde förmedlingsuppdraget omgående efter att han fått vetskap om att hans närstående varit intresserad av att förvärva fastigheten och anmälde förvärvet till inspektionen så snart tillträde skett medförde att den tid om cirka två månader som han dröjde med att anmäla förvärvet framstod som mindre klandervärt. Påföljden bedömdes därför kunna stanna vid en erinran.

När NN:s mäklarkollega visade ett intresse av att förvärva den aktuella fastigheten, som han den 16 november 2023 fått i uppdrag att förmedla, blev NN skyldig att säga upp avtalet med uppdragsgivaren. Avtalet sades upp den 25 mars 2024. NN hade då en skyldighet att enligt 3 kap. 7 § fastighetsmäklarlagen, genast anmäla närståendeförvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen.

Fastighetsmäklarinspektionen har i utredningen inhämtat utdrag ur fastighetsregistret. Enligt lagfarten blev fastighetsmäklarens kollega inskriven den 20 juni 2024 som ägare till fastigheten. Genom att mäklarkollegan förvärvade fastigheten har det uppstått en skyldighet för NN att genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Tidsfristen räknas från det att NN fick vetskap om att överlåtelsehandlingarna undertecknats. Han har inte uppgett något datum för när han fick vetskap, utan uppgett månadsskiftet mellan maj-juni.

NN har inte anmält förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen, vilket skiljer sig från omständigheterna i Kammarrättsdomen. Inspektionen fick kännedom om närståendeförvärvet i samband med att anmälan angående NN inkom den 15 juli 2024. Det hade då gått ca 1,5 månad sedan NN fått kännedom om förvärvet. Att NN sa upp förmedlingsuppdraget omgående, efter det att han fått vetskap om att hans kollega var intresserad av att förvärva den aktuella fastigheten, kan inte ses som förmildrande till den grad att inspektionen kan bortse från att ingen anmälan inkommit från NN själv. Mot bakgrund av ovan angivna omständigheter finner Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen föranleder en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har framkommit i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.