Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att ha en dokumenterad allmän riskbedömning samt dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Även en prövning av mäklarens riskbedömning av kunderna samt dokumentation av vidtagna kundkännedomsåtgärder i totalt 18 förmedlingsuppdrag samt en prövning av om mäklaren i tre av dessa granskade förmedlingsuppdrag har uppfyllt sin skyldighet att vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NNs registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

Fastighetsmäklaren NN har i ett beslut av Fastighetsmäklarinspektionen 12 maj 2021 i ärendet med dnr 20–0994 meddelats en erinran för att ha agerat i strid med god fastighetsmäklarsed[1]. Han har i ett beslut 8 mars 2023 i ärendet med dnr 23–0096 meddelats en varning för att i ett förmedlingsuppdrag ha åsidosatt sin omsorgsplikt om parterna genom att ha upprättat bristfälliga överlåtelsehandlingar samt genom att ha utbetalat handpenningen och tillgodogjort sig provisionen innan överlåtelsen var definitivt bindande[2]. Fastighetsmäklarinspektionen har med anledning därav inlett aktuellt tillsynsärende för att följa upp NNs verksamhet som fastighetsmäklare.

NN förelades inledningsvis att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag han har haft under perioden 1 december 2023 till den 31 maj 2024. Från de uppgifter om 18 förmedlingsuppdrag som getts in till inspektionen har förmedlingsuppdragen tre, åtta och nio valts ut för en närmare granskning.

NN har förelagts att ge in en kopia av den allmänna riskbedömningen av verksamheten som gällde under perioden 1 december 2023 till och med den 31 maj 2024 samt de dokumenterade rutinerna och riktlinjerna för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Han har också förelagts att redogöra för sin riskklassificering av kunden i samtliga 18 förmedlingsuppdragen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in en handling benämnd ”Policy – ett riskbaserat förhållningssätt”, två handlingar av typen checklista med rubriken ”Kundkännedom säljare (juridisk person)” respektive ”Kundkännedom köpare (juridisk person)”, två mallar med rubriken ”ID-kontroll av säljare (juridisk person)” respektive ”ID-kontroll av köpare (juridisk person)” samt en handling med rubriken ”Kundkännedom uppdragsgivare” följd av en checklista respektive en handling med rubriken ”Kundkännedom köpare” även den följd av en checklista. NN har också gett in utdrag från tre olika webbplatser med information om åtgärder för att förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism varav Fastighetsmäklarinspektionens webbplats är en. För de utvalda förmedlingsuppdragen tre, åtta och nio har han också gett in köpekontrakten.

NN har på eget initiativ redogjort för åtgärder vidtagna för att uppnå kundkännedom samt gett in dokumentationen över dessa för samtliga 18 förmedlingsuppdragen.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat uppgifter om fastighetsmäklarens inkomstuppgifter för åren 2022 och 2023.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Allmän riskbedömning och rutiner och riktlinjer

NN har gett in en handling med rubriken ”Policy – ett riskbaserat förhållningssätt”. Handlingen är varken daterad eller undertecknad. I handlingen återfinns bland annat följande skrivningar.

Vår policy är att enbart åta oss och hantera uppdrag för kunder som har en tydligt och klart beskriven verksamhet, där vi anser att vi kan förstå verksamhetens art och förutsättningar samt där vi bedömer att risken för penningtvätt är låg, normal eller hög. I detta förhållningssätt ingår även att löpande utvärdera befintliga uppdrag i relation till den riskprofil som har bedömt för varje enskilt kunduppdrag.

 […]

BEDÖMNING AV GENERELL RISKNIVÅ FÖR BYRÅN
[…]
Generellt kan vi exponeras för risker att bli indragna i penningtvätt och annan brottslig verksamhet som en följd av hur de tjänster vi erbjuder kan utnyttjas för penningtvätt och hur stor risken är för att detta sker.

RISKKLASSIFICERING AV KUND
Kundens riskprofil ska bedömas med utgångspunkt i byråns generella riskbedömning för erbjudna tjänster och kunskapen om kunden. Syftet är att kunna göra en bedömning av risknivån på kundnivå för att penningtvätt skulle kunna förekomma.

DOKUMENTATION OCH ARKIVERING
Dokumentation ska finnas på följande områden:
- Byråns skriftliga rutiner för att förhindra penningtvätt.
- Bedömning av byråns generella risknivå för att bli utnyttjad för penningtvätt.
- Handlingar och uppgifter om åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom.
- Bedömning av kundernas individuella risknivå för penningtvätt.
- Fortlöpande omprövning av kundkännedom och verklig huvudman

SÄRSKILDA RISKOMRÅDEN
[…]
Exempel på transaktioner som särskilt bevakas är:
1. Kontanthantering
2. Lån från fysisk person eller annat företag än bank/kreditföretag
3. Erhållna lån utan motsvarande eller normala säkerheter
4. Kapitaltillskott (utan underlag).
5. Betalningar till och från utlandet.
6. Virtuell valuta.
7. Komplicerade och ovanliga transaktioner.
8. Köp och försäljningar som inte stämmer överens med det normala mönstret avseende tidpunkt, motpart, belopp eller omfattning.  

Kundkännedomsåtgärder

Dokumentationen av hur fastighetsmäklaren har uppnått kundkännedom om parterna i förmedlingsuppdraget 3

Uppdragsavtalet ingicks 23 april 2022. Enbart köparen, således inte säljaren, har signerat respektive sida av köpekontraktet. Köpekontraktet har undertecknats av båda parter den 25 mars 2024 på olika platser i landet, belägna omkring 40 mil ifrån varandra.  

I dokumentationen över de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren, checklistan, har NN enbart antecknat att han bedömde risken i den aktuella affären som låg, att affärsförbindelsens syfte och art var försäljning av privatbostad, att han ställt frågan om verklig huvudman samt om uppdragsgivaren utgör en person i politiskt utsatt ställning. Datumet för kontrollerna har angivits till samma dag checklistan undertecknades, den 23 april 2022. Uppgifter saknas i checklistan för hur han har kontrollerat uppdragsgivarens identitet, exempelvis när och hur identitetshandlingen har kontrollerats och dokumenterats genom kopia. Han har gett in en kopia av säljarens ID-handling som är en utländsk identitetshandling som saknar underskrift. I sidfoten finns dateringen den 23 april 2022.

I dokumentationen över de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparen, checklistan, har NN enbart noterat att han bedömde risken i den aktuella affären som låg, att affärsförbindelsens syfte och art var köp av privatbostad, samt att han tillfrågat köparen om eventuell person i politiskt utsatt ställning. Datumet för kontrollerna har angivits till samma dag checklistan undertecknades, den 25 mars 2024. Uppgifter saknas i checklistan för hur han har kontrollerat köparens identitet, exempelvis när och hur köparens identitetshandling har kontrollerats och dokumenterats genom kopia. Han har gett in en kopia av köparens ID-handling i sidfoten daterad 25 mars 2024.

Dokumentationen av hur fastighetsmäklaren har uppnått kundkännedom om parterna i förmedlingsuppdraget 8

Uppdragsavtalet ingicks 4 april 2024 och köpekontraktet undertecknades 24 juli 2024.

I dokumentationen över de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren, checklistan, har NN enbart antecknat att han bedömde risken i den aktuella affären som låg, att affärsförbindelsens syfte och art var försäljning av privatbostad, samt att han tillfrågat uppdragsgivaren om verklig huvudman samt om person i politiskt utsatt ställning. Datumet för kontrollerna har angivits till samma dag checklistan undertecknades, den 4 april 2024. Uppgifter saknas i checklistan för hur han har kontrollerat uppdragsgivarens identitet som exempelvis när och hur identitetshandling har kontrollerats och dokumenterats genom kopia. Han har gett in en kopia av säljarens ID-handling i sidfoten daterad 4 april 2024.

Någon dokumentation över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen har inte getts in till Fastighetsmäklarinspektionen.

Dokumentationen av hur fastighetsmäklaren har uppnått kundkännedom om parterna i förmedlingsuppdraget 9

Uppdragsavtalet ingicks 1 mars 2024 och köpekontraktet undertecknades samma dag.

I ärendet har en mycket otydlig skärmbild av en mobiltelefon getts in till inspektionen. På skärmen visas en QR-kod, ett foto samt uppdragsgivarens namn. Någon datering syns inte på skärmen men i dokumentets sidfot återfinns datumet 25 juli 2024. En kopia av köparens ID-handling har också getts in med datumet 21 juli 2024 i sidfoten av handlingen. NN har också gett in ett registreringsbevis från bolagsverket daterat 18 mars 2024 med uppgifter om ett aktiebolag av vilka det bland annat framgår att köparen är styrelseledamot i aktiebolaget.

Registerutdrag om mäklarens inkomstuppgifter

Av registerutdraget framgår att fastighetsmäklarens överskott av tjänst och näringsverksamhet för åren 2022 och 2023 uppgick till 346 900 respektive 275 300 kronor.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Allmän riskbedömning, rutiner och riktlinjer och riskklassificering av kunderna

Han arbetar ensam i sitt företag vilket drivs som enskild firma. Han är verksam i ett område där priserna på fastigheter är extremt låga i förhållande till övriga landet, dessutom med en ovanligt lång omsättningshastighet. Han förmedlar enbart fast egendom med slutpriser mellan 185 000 och 650 000 kronor med något enstaka undantag. Budgivning sker ytterst sällan utan oftast sjunker i stället priset en aning. Omsättningshastigheten är mellan fyra månader och tre år vilket ger honom goda chanser att lära känna såväl säljare som köpare eftersom han ofta visar objektet flera gånger. Köpare och säljare återkommer också i stor utsträckning.

Många av de objekt han har förmedlat de senaste 15 åren har överlåtits till tyska medborgare som har sparat ihop mellan 250 000 och 450 000 kronor. Merparten av de fastigheter han förmedlar är inte belånade eller belastade med pantbrev. Bankerna är i princip aldrig inblandade vid överlåtelserna då de oftast finansieras av medel som sparats ihop eller från avyttring av något annat objekt.

Han har bedömt risken i samtliga 18 förmedlingsuppdrag som låg. Det som för Fastighetsmäklarinspektionen kan framstå som hög risk i en affär är för honom i själva verket låg risk eftersom han ofta känner såväl säljaren som köparen och har erfarenhet av parterna sedan innan. Att försöka få ett intyg på var pengarna kommer ifrån har blivit något lättare under 2024 än tidigare. Dock värnas i högre utsträckning integritet och sekretess utomlands än i Sverige vilket gör utländska banker i princip oförstående till en begäran om information avseende medels ursprung. Han ställer sig likväl frågande till vad ett sådant intyg skulle fylla för funktion eftersom det i princip är omöjligt att själv flytta sparade medel från exempelvis Tyskland till Sverige.

Eftersom han inte accepterar delbetalningar eller mindre summor och naturligtvis aldrig kontanter måste utländska medborgare be sin bank om hjälp med transaktionen vilket får anses legitimera att medlen inte tillkommit genom terroristfinansierad verksamhet eller tvättas på något sätt. Som mäklare kan han endast ställa frågan till en köpare, omöjligtvis kontrollera varifrån medlen kommer. Det måste vara bankens uppgift.

Han har under utredningen av tillsynsärendet reviderat sin bedömning av risken i respektive av de 18 förmedlingsuppdragen från låg till normal grad eftersom han vill följa penningtvättsregelverket. I förmedlingsuppdraget 12 exempelvis var båda parterna kända för honom sedan innan och affären såg därmed normal ut ur risksynpunkt.

Kundkännedomsåtgärder

Förmedlingsuppdraget 3

Han uppskattade risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen till säljaren (kundens riskprofil) som låg.

Kundkännedom om uppdragsgivaren tillika säljaren uppnåddes genom identitetskontroll i samband med intaget. Han ställde de sedvanliga frågorna i checklistan via säljarens fru då säljaren enbart pratar italienska vilket han behärskar dåligt. Han kontrollerade särskilt säljarens namn då det innehas av en känd politiker i Italien men det visade sig vara ett vanligt förekommande namn. Det tog förhållandevis lång tid att sälja fastigheten. Under tiden lärde han känna familjen som hade det svårt ekonomiskt. Säljaren saknade svenskt personnummer och så vitt han vet även samordningsnummer. Strax innan tillträdesdatumet kontaktade han Kronofogdemyndigheten för att kontrollera om säljaren var skuldsatt men utan vare sig personnummer eller samordningsnummer kunde han inte få svar. Köpeskillingen om 360 000 kronor betalades direkt av köparen till säljarens konto.

Han har bedömt risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med den specifika kundrelationen, kundens riskprofil, för köparen som låg. Kundkännedom om köparen har uppnåtts genom att han kontrollerade dennes ID-handling i samband md kontraktsskrivningen. Han ställde därefter frågor i enlighet med checklistan. Köparen hade pengar på banken som en följd av en försäljning av en gård.

Förmedlingsuppdraget 8

Han har bedömt risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med den specifika kundrelationen, kundens riskprofil, för uppdragsgivaren tillika säljaren som låg. Kundkännedom om säljaren har uppnåtts genom att han kontrollerade dennes ID-handling i samband med intaget. Han ställde därefter frågor i enlighet med checklistan. Säljaren behöll den aktuella fastigheten vid en tidigare äktenskapsskillnad och övertog i samband med det lånen. I samband med tillträdet säkerställde han genom kontakt med banken att allt var som det skulle.

Han har bedömt risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med den specifika kundrelationen, kundens riskprofil, för köparen som låg. Kundkännedom om köparen har uppnåtts genom att han kontrollerade dennes ID-handling när de träffades. På frågan varifrån medlen till förvärvet kom fick han svaret att det var medel som sparats ihop. Han ställde därefter frågor i enlighet med checklistan. Köpeskillingen uppgick till blygsamma 420 000 kronor. Han godtog det då det är i linje med vad man brukar kunna spara ihop och spendera på ett fritidshus i Sverige, i spannet mellan 250 000 och 450 000 kronor. Köparen betalade hela köpeskillingen till hans klientmedelskonto. Därefter bad han banken att lösa bort lånet vilket gjordes utan anmärkning.

Förmedlingsuppdraget 9

Han har bedömt risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med den specifika kundrelationen, kundens riskprofil, för uppdragsgivaren tillika säljaren som låg. Säljaren är känd sedan tidigare då han tidigare förmedlat fastigheter åt honom såväl i egenskap av köpare som säljare.

Kundkännedom om säljaren har uppnåtts genom att han kontrollerade dennes ID-handling via mobiltelefonen i samband med uppdraget samt att han säkerställde att han var lagfaren ägare av fastigheten. Han ställde därefter frågor i enlighet med checklistan. Säljaren har varit politiskt aktiv tidigare men är enligt egen utsago inte det längre. Han fattade misstankar om att säljaren under uppdraget hamnat på obestånd varför han med anledning av det kontaktade kronofogdemyndigheten. Då han fick svaret att säljaren inte var försatt i personlig konkurs lät han köparen betala in köpeskillingen till säljarens konto.

Han har bedömt risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med den specifika kundrelationen, kundens riskprofil, för köparen som låg. Kundkännedom om köparen har uppnåtts genom att han kontrollerade dennes ID-handling och ställde frågor i enlighet med checklistan. Han har tidigare förmedlat fastigheter åt honom såväl i egenskap av köpare som säljare. Han finansierade köpet genom medel från en avyttrad fastighet. Köparen har nyligen bildat ett aktiebolag som sannolikt kommer att stå som slutägare av den aktuella fastigheten.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

Penningtvättslagens syfte är att förhindra att finansiell verksamhet och annan näringsverksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Lagen gäller för bland annat fysiska och juridiska personer som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag enligt fastighetsmäklarlagen. En enskild mäklare med fullständig registrering anses utgöra en verksamhetsutövare enligt 1 kap. 8 § 8 samt 1 kap. 2 § 14 penningtvättslagen.

Verksamhetsutövaren ska anpassa sina åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism efter riskerna. Detta kallas för det riskbaserade förhållningssättet.

I rapporten ”Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021” (Polismyndigheten, april 2021) slås det fast att den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms vara betydande.

Allmän riskbedömning av verksamheten samt interna rutiner och riktlinjer

En verksamhetsutövare ska göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker (allmän riskbedömning). Vid den allmänna riskbedömningen ska det särskilt beaktas vilka slags produkter och tjänster som tillhandahålls, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som föreligger. Hänsyn ska också tas till uppgifter som kommer fram vid verksamhetsutövarens rapportering av misstänkta aktiviteter och transaktioner samt till information om tillvägagångssätt för penningtvätt och finansiering av terrorism och andra relevanta uppgifter som myndigheter lämnar (2 kap. 1 § penningtvättslagen).

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas föreligga. Riskbedömningen ska utformas så att den kan läggas till grund för verksamhetsutövarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad (2 kap. 2 § penningtvättslagen). Enligt 5 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2021:3) ska den allmänna riskbedömningen utvärderas minst en gång per år och uppdateras vid behov. Datumet för utvärdering och en eventuell uppdatering av den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras.

Det riskbaserade förhållningssätt som krävs enligt penningtvättslagen innebär att omfattningen av åtgärderna ska utformas och fortlöpande anpassas till den specifika verksamheten, det vill säga den individuella mäklarens verksamhet. I detta ingår att det på ett tydligt sätt ska framgå vems verksamhet en allmän riskbedömning hör till.

En verksamhetsutövare ska ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarföretagets storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats i den allmänna riskbedömningen (2 kap. 8 § penningtvättslagen).

Fastighetsmäklaren ska utvärdera sina rutiner regelbundet, minst en gång per år, och uppdatera dem vid behov. Fastighetsmäklaren ska dokumentera datumet för utvärderingen och den eventuella uppdateringen av rutinerna (11 § KAMFS 2021:3).

Vid genomförandet av ett riskbaserat förhållningssätt är verksamhetsutövarens rutiner och riktlinjer av mycket stor betydelse. De interna rutinerna ersätter i praktiken till stor del sådana detaljerade bestämmelser i lag eller föreskrifter som ger tydliga och detaljerade handlingsregler. Penningtvättslagen sätter således i viktiga avseenden endast ramarna för verksamhetsutövarens skyldigheter och ramarna måste fyllas med ett innehåll som är begripligt, situationsanpassat och tillämpbart genom verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer (prop. 2016/17:173 s. 212).

Vidare framgår att riktlinjerna bland annat kan avse ID-kontroller, frågeformulär för situationer som kräver skärpta kundkännedomsåtgärder och rutiner för hur avvikelser ska uppmärksammas, analyseras och vid behov rapporteras till Polismyndigheten. Det ska vara tydligt för verksamhetsutövaren vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer (prop. 2016/17:173 s. 212 f.).

I kapitel 3–6 i penningtvättslagen framgår vilka hänsyn som ska tas till rutinerna och riktlinjerna för kundkännedom, övervakning och rapportering, behandling av personuppgifter och för intern kontroll.

Det dokument som NN har gett in benämnt ”Policy – ett riskbaserat förhållningssätt” är ytterst kortfattad. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning uppfyller den inte något av kraven för en allmän riskbedömning i 2 kap. 1 § penningtvättslagen. Någon identifiering samt analys om, och i så fall på vilka sätt, de tillhandahållna tjänsterna i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism har inte gjorts. Det finns inte heller någon närmare kartläggning av vilka objektstyper som förekommer i verksamheten. Det saknas därutöver även närmare analys av företagets kunder, exempelvis om det främst rör sig om privatpersoner eller om även juridiska personer omfattas. Det finns vidare inte heller något svar på frågan om vilka objektstyper som förmedlas, inom vilka geografiska områden eller ens vilken verksamhet dokumentet avser. Slutligen innehåller dokumentet inga lärdomar från den egna verksamheten eller från information från myndigheter, exempelvis det ovan nämnda dokumentet Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021.

Att det ingivna dokumentet inte uppfyller något av de krav som ställs på en allmän riskbedömning innebär att det inte på något sätt kan ligga till grund för verksamhetsutövarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism på det sätt som sägs i 2 kap. 2 § penningtvättslagen.

Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen därmed att NN har brustit i sin regelefterlevnad genom att inte ha upprättat och löpande uppdaterat en allmän riskbedömning för sin verksamhet vilket medfört allvarliga brister i hans verksamhet. Bristerna innebär att han inte har haft någon bedömning att lägga till grund för de åtgärder som han ska vidta för att motverka penningtvätt, något som i sig medför påtaglig risk för att hans verksamhet ska kunna utnyttjas.

Det dokument som NN har gett in ger snarare intryck av att vara avsett som sådana rutiner och riktlinjer för att motverka penningtvätt och finansiering av terrorism som ska upprättas enligt 2 kap. 8 § penningtvättslagen, än som en allmän riskbedömning. Även i detta avseende visar dock dokumentet på påtagliga brister. För det första finns det inte någon allmän riskbedömning som kan ligga till grund för rutiner och riktlinjer som är adekvata i förhållande till risken för att utnyttjas för penningtvätt. Även om denna brist inte skulle beaktas är dokumentet så kortfattat och övergripande att det inte ger information om hur NN ska agera i en given situation. Det finns exempelvis bara en vag beskrivning av vilka kundkännedomsåtgärder som faktiskt ska vidtas, exempelvis hur verklig huvudman ska identifieras, hur han ska förhålla sig till frågor om syfte och art med försäljningarna eller varifrån kundernas ekonomiska medel kommer. Slutligen finns inga tydliga handlingsregler för övervakning eller rapportering av misstänkta aktiviteter och transaktioner.

Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att handlingen ”Policy – ett riskbaserat förhållningssätt” inte på långa vägar kan anses uppfylla kraven på dokumenterade rutiner och riktlinjer i 2 kap. 8 § penningtvättslagen. Denna brist innebär att det inte har funnits några dokumenterade rutiner som kan anses motverka att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Riskbedömning av kunderna

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska mäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med den specifika kundrelationen, kundens riskprofil.

Det åligger verksamhetsutövaren att när denne bestämmer kundens riskprofil beakta faktorer som framgår av lag, föreskrifter samt andra omständigheter som i det enskilda fallet kan påverka risken som kan förknippas med kundrelationen.

I 2 kap. 4 § penningtvättslagen stadgas ett antal omständigheter som kan motivera att risken förknippad med kunden kan bedömas som låg.  Som omständigheter som kan tyda på att risken för penningtvätt och finansiering av terrorism är låg kan verksamhetsutövaren beakta bland annat att kunden

1. är en stat, en region, en kommun eller motsvarande eller en juridisk person över vilken en stat, en region, en kommun eller motsvarande, var för sig eller tillsammans, har ett direkt eller indirekt rättsligt bestämmande inflytande,
2. har hemvist inom EES,
3. har hemvist i en stat som har bestämmelser om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism som motsvarar dem i denna lag och som tillämpar dessa bestämmelser på ett effektivt sätt,
4. har hemvist i en stat som har en låg nivå av korruption och annan relevant brottslighet, och
5. är ett företag vars överlåtbara värdepapper är upptagna till handel på en reglerad marknad inom EES eller på en motsvarande marknad utanför EES. 

Förteckningen över faktorer är inte en uttömmande lista. Det förhållande att en eller flera av de angivna faktorerna föreligger kan inte utan vidare tas till intäkt för att risken är låg. En samlad bedömning med hänsyn tagen till samtliga föreliggande omständigheter måste alltid göras. (Se Berg, Lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism 2 kap. 4 §, Karnov (JUNO)).

I 6 § i KAMFS 2021:3, anges omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken bedöms som hög i en situation.

I de allmänna råden till 6 § redogörs bland annat för följande faktorer.

1. svårigheter att identifiera kunden,
2. svårigheter att identifiera bakomliggande intressen,
3. betalning med kontanter eller andra betalningsmedel som skulle kunna underlätta anonymitet,
4. betalningar som är avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende,
5. flera köp eller försäljningar under ett visst intervall som inte förefaller normala för den kunden eller kundkategorin,
6. köp eller försäljningar som inte kan förklaras utifrån vad som är känt om kundens ekonomiska ställning,
7. köp eller försäljningar som kan antas sakna legitimt motiv eller ekonomiskt syfte,
8. köp eller försäljningar på platser där kunden inte har någon personlig eller affärsmässig anknytning,
9. köp eller försäljningar där köpeskillingen inte står i rimlig proportion till förmedlingsobjektets marknadsvärde,
10. att kunden efterfrågar för kunden eller kundkategorin ovanliga objekt utan att någon tillfredsställande förklaring ges,
11. misstänkta bulvanförhållanden,
12. försäljningar där kundens innehavstid av försäljningsobjektet är ovanligt kort.

Av 7 § KAMFS 2021:3 följer att riskbedömningen i varje kundrelation i enlighet med bestämmelsen i 2 kap. 3–5 §§ penningtvättslagen och grunderna för bedömningen ska dokumenteras. I de allmänna råden redogörs för att mäklarens riskbedömning i varje kundrelation – normal, högre eller lägre än normalt – bör framgå av dokumentationen. Om mäklaren i en kundrelation bedömer att risken är lägre eller högre än normalt är kravet på att dokumentera skälet till detta särskilt viktigt. Riskprofileringen ska göras med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen av verksamheten och utifrån den inhämtade kundkännedomsinformationen. Fastighetsmäklarinspektionen noterar inledningsvis att avsaknaden av en allmän riskbedömning har medfört att NN har saknat förutsättningar för att på ett adekvat sätt bedöma risken förknippad med kunden i de enskilda förmedlingsuppdragen.

Av utredningen i ärendet framgår att NN har bedömt att risken förknippad med kunderna i samtliga 18 förmedlingsuppdragen är låg. Han har inte för något av förmedlingsuppdragen kunnat redogöra för grunden till bedömningen utifrån varje enskild kundrelation. I dokumentationen saknas också helt uppgifter om grunderna till varför han har bedömt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som låg. Fastighetsmäklarinspektionen anser att riskbedömningarna av respektive part i respektive av de 18 förmedlingsuppdragen har gjorts systematiskt och utan att ha underbyggts på ett godtagbart sätt.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att i de fall fastighetsmäklaren har bedömt risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som är förknippad med kundrelationen som låg respektive hög är kravet på att dokumentera skälet till detta av särskild vikt (se inspektionens beslut 1 april 2020 med dnr 20–0111 och beslutet 16 december 2020 med dnr 19–1478).

Bedömningen av kundens riskprofil är av särskild vikt eftersom riskbedömningen påverkar omfattningen av resterande åtgärder för att uppnå kundkännedom. Genom att göra bristfälliga och icke underbyggda riskbedömningar samt därtill ha upprättat bristfällig dokumentation avseende riskbedömningarna i samtliga 18 förmedlingsuppdrag har NN allvarligt åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen.

I syfte att bedöma NNs riskprofilering av kunderna har inspektionen närmare granskat omständigheterna i förmedlingsuppdragen 3, 8 och 9 i egenskap av stickprover. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det har funnits flera konkreta omständigheter i de tre förmedlingsuppdragen som var för sig har medfört att NN borde bedömt risken förknippad med kunderna annorlunda.

Dokumentationen över vidtagna åtgärder i förmedlingsuppdraget 3 består av en checklista med noteringar av åtgärder vidtagna avseende uppdragsgivaren respektive en checklista för åtgärder vidtagna avseende köparen som är mycket bristfälligt ifyllda. NN har noterat att han bedömde risken förknippad med kundrelationen såväl med uppdragsgivaren som köparen som låg utan ytterligare redogörelse för på vilka grunder bedömningen har gjorts. Detta trots att NN i sin redogörelse beskriver svårigheter i att identifiera säljaren samt att köpeskillingen erlades genom sparade medel med ursprung från en avyttrad fastighet vilka båda är omständigheter som enligt de allmänna råden kan tyda på en högre risk än normalt beträffande kunden.

NN har noterat att han bedömde risken i kundrelationen med uppdragsgivaren som låg utan ytterligare redogörelse för på vilka grunder bedömningen har gjorts. Detta trots att NN redogjort för att köparen är bosatt utomlands och således inte kan förväntas ha någon personlig eller affärsmässig anknytning till platsen, köpeskillingen har erlagts genom medel som sparats ihop på en utländsk bank samt i sin helhet har betalats in till mäklarens klientmedelskonto vilket är omständigheter som bedöms som riskhöjande.

NN har redogjort för att han bedömde risken i kundrelationen med uppdragsgivaren och köparen i förmedlingsuppdraget 9 som låg utan dokumentation eller redogörelse för på vilka grunder bedömningen har gjorts. Detta trots att han redogör för att köpeskillingen erlagts med sparade medel placerad i en utländsk bank med ursprung från en avyttrad fastighet.

Fastighetsmäklarinspektionen delar därmed inte NNs uppfattning att riskbedömningen förknippad med samtliga kunder i dessa tre förmedlingsuppdrag är låg. Dessa förseelser är särskilt allvarliga eftersom den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms vara betydande.

Vidtagna åtgärder och dokumentation av åtgärder för att uppnå kundkännedom

Utifrån riskbedömningen av kunden ska sedan mäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Av 3 kap. 1 § första stycket p. 1 penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om mäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden.

Enligt 3 kap. 2 § och 3 §§ samma lag får inte mäklaren etablera en affärsförbindelse eller utföra en transaktion om det finns misstanke respektive på skälig grund kan misstänkas att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat att en kontroll av kundens identitet, en utredning av om det är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person, en utredning av om kunden har en verklig huvudman, i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontroll av kundens identitet och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9, 10 och 12 §§ penningtvättslagen.

Av 16 § KAMFS 2021:3 samt därtill hörande allmänna råd följer att om kunden saknar tillförlitlig elektronisk legitimation, ett svenskt körkort, svenskt pass, identitetskort som har utfärdats av en svensk myndighet eller svenskt certifierat identitetskort ska identitetskontrollen utföras med ledning av motsvarande identitetshandling som har utfärdats av en myndighet, en annan behörig utfärdare eller genom andra tillförlitliga dokument. För att motsvara en svensk identitetshandling bör handlingen innehålla ett fotografi, en namnunderskrift, det fullständiga namnet, giltighetstiden och ett personnummer eller liknande.

Av 17 § KAMFS 2021:3 framgår att kontroll av fysiska personer på distans kan göras genom kontroll av tillförlitlig elektronisk legitimation. Kontrollåtgärden ska dokumenteras genom bevarande av en kopia av bekräftelsen på kontrollen av den elektroniska legitimationen.

Det följer av 3 kap. 13 § penningtvättslagen att fastighetsmäklaren löpande och vid behov ska följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden enligt 7, 8 och 10–12 §§ är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Om risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kunden bedöms som hög ska enligt 3 kap. 16 § skärpta åtgärder enligt 7, 8 och 10–13 §§ vidtas. Åtgärderna ska i så fall kompletteras med de ytterligare åtgärder som krävs för att motverka den höga risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. Sådana åtgärder kan avse inhämtande av ytterligare information om kundens affärsverksamhet eller ekonomiska situation och uppgifter om varifrån kundens ekonomiska medel kommer.

Enligt 4 kap. 1 och 2 §§ penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren granska transaktioner för att kunna upptäcka sådana som han eller hon misstänker, eller har en skälig grund att misstänka, utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism. Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom ska dokumenteras och bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

NN har redogjort för samt inkommit med dokumentationen av de kundkännedomsåtgärder han har vidtagit enligt penningtvättsregelverket avseende parterna i de 18 förmedlingsuppdragen. För 15 av dessa förmedlingsuppdrag har Fastighetsmäklarinspektionen uteslutande granskat dokumentationen av vidtagna åtgärder såsom ifyllda checklistor och dokumentationen av kontrollerade identitetshandlingar. Avseende förmedlingsuppdragen 3, 8 och 9 har inspektionen närmare granskat hans redogörelser för omständigheter i de enskilda uppdragen och vidtagna åtgärder för kundkännedom i förhållande även till dokumentationen av vidtagna åtgärder.

För fem stycken av förmedlingsuppdragen har NN inte gett in någon dokumentation över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom såsom checklistor utan enbart gett in kopior av identitetshandlingar. För två förmedlingsuppdrag har han enbart gett in dokumentation avseende åtgärder vidtagna avseende den ena av de båda parterna.

Samtliga checklistor som NN har gett in är bristfälligt ifyllda. Checklistorna saknar helt uppgifter om hur och när han har kontrollerat parternas identitet. I fem av de ingivna checklistorna saknas också uppgifter avseende kontroll av verklig huvudman eller person i utsatt politisk ställning.

Därutöver kan konstateras att två av de kopior av identitetshandlingar som NN har gett in avseende förmedlingsuppdragen 10 och 11 är utländska handlingar som vid tidpunkten för uppdragsavtalets respektive köpekontraktens ingående inte längre var gällande. Vad avser NNs redogörelse över vidtagna åtgärder och dokumentationen av dessa i förmedlingsuppdragen 3, 8 och 9 konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen följande.

Dokumentationen över vidtagna åtgärder i förmedlingsuppdraget 3 består av en checklista med noteringar av åtgärder vidtagna avseende uppdragsgivaren respektive en checklista för åtgärder vidtagna avseende köparen som är mycket bristfälligt ifyllda. I dokumentationen återfinns brister såsom att det helt saknas noteringar av hur och när NN har kontrollerat uppdragsgivarens och köparens identitetshandlingar. Det framgår inte om det har gjorts när de båda varit fysiskt närvarande eller om det har skett på distans. NN har gett in en kopia av köparens ID-handling. Han har också gett in en kopia av säljarens ID-handling som är en utländsk identitetshandling som saknar underskrift, vilket enligt de allmänna råden ska finnas. Då dokumentationen sammantaget är bristfällig och det bland annat helt saknas uppgift i dokumentationen av hur och när NN har kontrollerat parternas identitetshandlingar är det inte möjligt för inspektionen att bedöma hur kontrollen har gjorts.  

I förmedlingsuppdraget 8 har någon dokumentation över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen över huvud taget inte getts in till Fastighetsmäklarinspektionen. Dokumentationen över de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren, en checklista, är även den bristfälligt ifylld. NN har gett in en kopia av uppdragsgivarens ID-handling. Då det i övrigt helt saknas uppgift i dokumentationen av hur och när NN har kontrollerat parternas identitetshandlingar är det inte möjligt för inspektionen att avgöra om och i så fall hur kontrollen har gjorts och därmed inte heller om det har gjorts på ett godtagbart sätt.

Den enda dokumentation över åtgärder vidtagna för att uppnå kundkännedom om parterna i förmedlingsuppdraget 9 som getts in till inspektionen är en kopia av köparens ID-handling samt en mycket otydlig skärmbild av en mobiltelefon. Handlingarna har dateringen 21 juli respektive 25 juli 2024 med litet typsnitt angivet i sidfoten, det vill säga nästan fem månader senare än uppdragsavtalet och köpekontraktet undertecknades, vilket har angivits till den 1 mars 2024. På telefonens skärm syns en QR-kod och ett foto samt uppdragsgivarens namn. Det är inte en bekräftelse av en elektronisk legitimering som krävs i enlighet med 17 § KAMFS 2021:3.

NN har däremot gett in ett registreringsbevis daterat 18 mars 2024 från bolagsverket avseende ett aktiebolag av vilket det framgår att köparen är styrelseledamot vilket inspektionen ifrågasätter syftet med då denne enligt köpekontraktet förvärvat objektet i egenskap av privatperson. NN har redogjort för att ett av köparen nyligen bildat aktiebolag sannolikt kommer att bli ägare av fastigheten i stället för den i köpekontraktet angivna köparen, en privatperson. NN har dock inte dokumenterat eller redogjort för att han vidtagit några åtgärder för att utreda om kunden har en verklig huvudman. NN har också anfört att säljaren var känd av honom sedan tidigare. Att en person är känd av mäklaren medför inte att mäklaren kan underlåta att genomföra kontrollen för att uppnå kundkännedom (se bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut 4 mars 2015 med dnr 4.1-1320-14).

Då NN inte har kunnat inkomma med någon dokumentation över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om parterna utöver dem är det inte möjligt för inspektionen att avgöra om och i så fall hur åtgärderna vidtagits och huruvida kontrollen gjorts på ett godtagbart sätt.

Då riskprofileringen i en kundrelation ska göras utifrån den allmänna riskbedömningen av verksamheten och den inhämtade kundkännedomsinformationen konstaterar inspektionen att brister i samtliga dessa moment medfört att inte heller riskprofileringen, i något av de 18 förmedlingsuppdragen, har kunnat uppskattas av NN på ett tillfredsställande sätt.

Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att vidtagna åtgärder samt dokumentationen av åtgärderna för att uppnå tillräcklig kundkännedom om parterna i de tre särskilt granskade förmedlingsuppdragen 3, 8 och 9 är så pass bristfälliga att NN allvarligt åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen.  

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att likartade omfattande brister återfinns i såväl de åtgärder för kundkännedom som mäklaren själv har redogjort för som i dokumentationen av dessa även i övriga 15 förmedlingsuppdrag, således i samtliga 18 förmedlingsuppdrag mäklaren har haft under den efterfrågade perioden.

Penningtvättsregelverket är ett riskbaserat regelverk, vilket innebär att kraven på kundkännedom i stor utsträckning styrs av risken med kundrelationen. Här har NN bedömt risken förknippad som kunderna som låg, en bedömning som Fastighetsmäklarinspektionen har konstaterat vara felaktig. Även mot bakgrund av den felaktiga premissen att det funnits utrymme för förenklade kundkännedomsåtgärder har det dock framkommit brister. Identifiering gäller som krav oavsett vilken risk som är förknippad med en kundrelation. Samma sak gäller identifiering och kontroll av verklig huvudman enligt 3 kap. 7–8 §§ penningtvättslagen, även om det finns utrymme att både begränsa åtgärderna och att vidta dem på ett annat sätt än vad som gäller normalt enligt 3 kap. 15 § penningtvättslagen.

Påföljden

Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för en fastighetsmäklare som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället för att återkalla registreringen, ge en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa, får inspektionen avstå från att ge en påföljd (4 kap. 4 § första stycket p. 4 och andra stycket fastighetsmäklarlagen).

Fastighetsmäklarinspektionen får besluta att en fastighetsmäklare som meddelas en varning eller en erinran för en överträdelse även ska betala en sanktionsavgift (4 kap. 6 § fastighetsmäklarlagen).

Fastighetsmäklaren NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen i alla delar som Fastighetsmäklarinspektionen har granskat. Han har överträtt penningtvättsregelverket genom att underlåta att upprätta en allmän riskbedömning och korrekta rutiner och riktlinjer. Dessutom har han i samtliga 18 granskade förmedlingsuppdragen på ett felaktigt sätt bedömt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som låg, särskilt mot bakgrund av att det i några fall har förekommit omständigheter som typiskt sett talar för ökad risk. Slutligen finns det brister när det gäller dokumenterade kundkännedomsåtgärder i samtliga 18 fall som Fastighetsmäklarinspektionen har granskat.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det bekräftar att det handlar om en bristfällig kunskapsnivå och en bristande insikt i det riskbaserade förhållningsättet. Det visar också en otvivelaktig systematik av mycket allvarliga brister i förhållande de krav som ställs på mäklare i penningtvättsregelverket.

NN har, till följd av de allvarliga överträdelserna av centrala delar av penningtvättsregelverket, löpt en uppenbart ökad risk att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Överträdelserna är genomgående systematiska och har begåtts i en verksamhet som typiskt sett löper en betydande risk för att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Mot bakgrund av att förseelserna som uppmärksammats i förevarande ärende respektive i Fastighetsmäklarinspektionens tidigare tillsynsärenden mot NN rör skilda sakområden, vilket tyder på en bristande insikt om fastighetsmäklarens roll och ansvar, anser inspektionen att NNs lämplighet som fastighetsmäklare kan ifrågasättas.

Fastighetsmäklarinspektionen har övervägt att meddela fastighetsmäklaren NN en varning samt besluta att han ska betala en sanktionsavgift.

Fastighetsmäklarinspektionen anser dock med hänsyn till samtliga omständigheter att det inte är tillräckligt att meddela NN en varning jämte skyldigheten att betala en sanktionsavgift. Någon annan påföljd än återkallelse av hans registrering som fastighetsmäklare kan därför inte komma ifråga.

[1] Beslutet överklagades till Förvaltningsrätten i Karlstad som i dom 6 december 2021 i mål nr 2988–21 avslog överklagandet.

[2] Beslutet överklagades till Förvaltningsrätten i Karlstad som i dom 6 november 2023 i mål nr 2240–23 avslog överklagandet.