Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att i objektsbeskrivningen ange korrekt information om pantsättningen av en bostadsrätt. Vidare en prövning av om mäklaren brustit i sin omsorgsplikt genom att ha underlåtit att verka för att parternas överenskommelser dokumenterats skriftligt. Även en prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt journal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget/namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in den objektsbeskrivning som bilagerats köpekontraktet samt ett skärmklipp av en swish-betalning.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in två versioner av objektsbeskrivningen, dels den som tillhandahållits tilltänkta köpare dels den som bilagerats köpekontraktet. Hon har även gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, mäklarbilden, journalen, mejlkonversation med anmälaren, ett sms från säljaren till anmälaren, ett tilläggsavtal samt ett mejl från mäklaren angående en överenskommelse mellan säljaren och anmälaren.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

De valde en väldigt kort tid för tillträdesdatum och föreslog därför att stå för månadsavgiften vid händelse av att deras egen lägenhetsförsäljning skulle dra ut på tiden. I objektsbeskrivningen stod det att bostadsrätten inte var pantsatt, vilket i deras tro betydde att de kunde skjuta upp tillträdesdatumet i ett par månader utan att behöva betala annat än själva månadsavgiften. Varken säljaren eller mäklaren försökte upplysa dem om annat. Strax efter att de signerat kontraktet uttryckte säljaren sig om att lägenheten i själva verket var pantsatt. De förstod då att detta innebar att de kommer att få betala dyra månadskostnader jämfört med vad de hade tänkt. Efter ett par veckor behövde de be mäklaren om att skjuta fram tillträdesdagen. Mäklaren hänvisade dem till att kontakta säljaren som erbjöd dem två månader med en kostnad om 11 000 kronor per månad. De swishade 11 000 kronor till säljaren enligt dennes önskemål och meddelade summan till mäklaren, men mäklaren nämnde ingenting om summan i tilläggsavtalet. Inför månadens kommande betalning på ytterligare 11 000 kronor bad de säljaren om en kvittens för förra månadens betalning där de ville att det skulle framgå vad pengarna var avsatta för. De fick ingen kvittens men säljaren skickade ett sms där han bland annat nämnde lånet och räntan på lägenheten. På tillträdesdagen ville de inte signera journalen och bad samtidigt mäklaren att anteckna i journalen att hon tillåtit säljaren att ha falska uppgifter i objektsbeskrivningen. De var tydliga med att de inte kommer att skriva under journalen förrän mäklaren tagit med alla väsentliga uppgifter. De har inte fått någon mer uppdatering av mäklaren sedan dess. NN tar varken ansvar för den felaktiga vilseledande texten i objektsbeskrivningen eller för att hon inte noterat summan i tilläggsavtalet. I efterhand har NN försökt övertyga dem om saker som enligt dem inte kan stämma, bland annat att det endast är säljaren som kan kräva henne på skadestånd, att texten ”bostadsrätten inte är pantsatt” inte har någon betydelse, att hon rådfrågat mäklarföretagets jurister men att det ur rättslig synvinkel endast är deras fel. Säljaren hotar via mäklaren att göra anspråk mot dem om de inte betalar ytterligare avgifter för deras bolån och ränta. Med andra ord är det helt ok att en mäklare ger felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen och att säljaren ljuger och signerar falska uppgifter för att sedan kräva dem på pengar för ett bolån som enligt kontraktet inte ska finnas.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon har mejlat föreningen och tagit ut en mäklarbild vid två tillfällen där det stod att lägenheten var pantsatt. I objektsbeskrivningen stod det att lägenheten inte var pantsatt. På kontraktsskrivningen nämnde säljaren att lägenheten var pantsatt vilket också köparen uppmärksammade. Hon kontrollerade då detta och upptäckte att det stått fel i objektsbeskrivningen, men att de hade rätt uppgifter att lägenheten var pantsatt. Hon informerade då om att eftersom lägenheten var pantsatt så kommer lånen att lösas vid tillträdet och därför fortsatte de att skriva kontrakt. Det uppstod inga fler diskussioner. Efter någon vecka hörde köparen av sig till henne och ville senarelägga tillträdet. Hon meddelade då att det var ok så länge säljaren godkände det. Hon blev kontaktad av säljaren som informerade henne om att de kommit överens om att köparen skulle betala 11 000 kr för två månader. Detta bekräftades även via sms från säljaren. Även köparen bekräftade detta vid två tillfällen via mejl. Säljaren och köparen kom senare på nytt överens om att tidigarelägga tillträdet samt att göra vissa justeringar avseende betalningen. Hon beklagar att hon skrivit fel uppgift i objektsbeskrivningen. Det beror på ett enskilt förbiseende och inte på bristande rutin. Vid tillträdet ville köparen inte skriva under journalen då han ansåg att det var fel uppgifter. Hon har kontaktat honom via mejl efteråt om att den ska skrivas på.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet är undertecknat den 22 februari 2024.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet är undertecknat av parterna den 18 april 2024. Av handlingarna framgår bland annat att säljaren garanterar att bostadsrätten inte är pantsatt på tillträdesdagen samt att objektsbeskrivningen tillhör överlåtelseavtalet. Det framgår även att överenskommen tillträdesdag var den 3 juni 2024, eller annat datum enligt överenskommelse.

Objektsbeskrivningen

I båda versionerna av objektsbeskrivningen anges följande om pantsättningen.

Pantsättning
Bostadsrätten är inte pantsatt.

Mäklarbilden

Mäklaren har gett in två versioner av mäklarbilden, daterade den 20 mars 2024 och den 9 juli 2024, av vilka framgår att lägenheten är pantsatt.

Mejlkonversation

Mäklaren har gett in en mejlkonversation mellan en mäklarassistent och anmälaren. Av handlingarna framgår bland annat följande.

Skickat från anmälaren den 14 maj 2024:

Hej [namn på mäklarassistent]!

Vi har tyvärr inte lyckats sälja vår lägenhet och kommit överens med säljaren om att betala 11.000 kr, den 25:e maj, för att förlänga med en månad. Vi återkommer med tydligt besked om detta, den 20:e maj. Är detta ok?

Vänligen
[namn]

Skickat från anmälaren den 20 maj 2024:

Hej [namn på mäklarassistent]!

Börja gärna förbereda avtalet med uppskjuten inträde i lägenheten på [adress].

Vi kommer att swisha 11.000 kronor, den 25:e, enligt säljarens önskemål.

Vänligen
[namn]

Sms från säljaren

Mäklaren har gett in ett sms som skickats från säljaren till anmälaren där följande framgår.

Hej [namn på anmälaren]
Om ni vill skjuta fram tillträdesdagen till fredag 28 juni kostar det 11.000kr. Eller vill ni skjuta fram tillträdesdagen till måndag 29 juli kostar det ytterligare 11.000kr dvs totalt 22.000 kr. Detta vill vi veta så snart som möjligt och att ni swishar pengarna senast den 28 maj till min bror [namn] telnr [telefonnummer]. Hoppas detta löser ert problem. Om ni väljer att inte skjuta fram tillträdesdagen och inte swisha någon av beloppen den 28 maj gäller redan avtalat tillträdesdatum 3 juni. Vi måste veta detta i god tid så att mäklaren [namn på mäklaren] i köpekontraktet kan uppdatera aktuell tillträdesdag.

Vänlig hälsning
[namn]

Journalen

Journalen är daterad den 15 juli 2024 men inte signerad av parterna. Anmälaren har i ett kompletterande mejl till Fastighetsmäklarinspektionen förklarat att de inte velat skriva under journalen vid tillträdet den 15 juli 2024 och att de bett mäklaren att anteckna i journalen att den innehåller felaktiga uppgifter. Mäklaren har i ett mejl till inspektionen uppgett att anmälaren på tillträdet inte velat skriva under journalen då han ansåg att det var fel uppgifter. Hon har även gett in en mejlkonversation med anmälaren från den 12 augusti 2024 där hon bett honom att skriva under journalen där det även framgår att anmälaren påtalar att journalen innehåller felaktiga uppgifter.

I journalen finns bland annat följande antecknat.

[…]
2024-02-28 – Uppdragsavtal – Underskrift
Uppdragsavtal har undertecknats av samtliga uppdragsgivare och fastighetsmäklaren, information har lämnats om avtalets innebörd och omfattning.
[…]
2024-03-18 – Pantsättning – Förnyad kontroll
Förnyad kontroll av pantsättning genom kontakt med föreningen och samtal med uppdragsgivare.
[…]
2024-04-05 – Pantsättning – Kontroll
Kontrollerat pantsättning genom kontakt med förening/förvaltare och samtal med uppdragsgivare.
[…}
2024-04-18 – Köpehandlingar – Genomläsning och underskrift
Genomläsning och underskrift av överlåtelseavtalet med säljare och köpare. Parterna har före underskrift av avtalet tillsammans gått igenom den bilagda objektsbeskrivningen.
[…]
2024-07-09 – Tilläggsavtal - Upprättande och påskrift
Tilläggsavtal är upprättat, genomgånget och påskrivet.
[…]
2024-07-15 – Pantsättning förnyad kontroll vid tillträde
Förnyad kontroll av pantsättning genom kontakt med förening och samtal med säljare.
[…]

Tilläggsavtalet

Tilläggsavtalet är undertecknat av parterna den 20 maj 2024. Av avtalet framgår att nytt tillträdesdatum avtalats från den 3 juni 2024 till den 29 juli 2024.

Mejl från mäklare

Mäklaren har gett in ett mejl till Fastighetsmäklarinspektionen med information om att säljaren och köparen träffade en ny överenskommelse angående tillträdet och betalningen. Av mejlet framgår bland annat följande.

[…]

Tillträdet ägde rum den 15 juli efter ny överenskommelse. Nedan är säljarens och köparens nya överenskommelse.

• Ersättningen för juli på 11.000kr som skulle betalats senast den 28/6 halveras till 5.500kr och betalas av köparen snarast dock senast den 10/7.

• Tillträdesdagen ändras till den 15/7 från den 29/7, vilket skall vara möjligt enligt tidigare information från köparen.

• Säljaren står för hela månadsavgiften för juli till föreningen. Övrigt regleras enligt överlåtelseavtalet.

• Säljaren förser köparen med ett kvitto som bekräftar att totalt 16500kr har betalats vid två tillfällen (via Swish) av köparen till säljaren som ersättning för att tillträdesdatumet har flyttats fram från ursprungligt tillträdesdatum.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

Enligt 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare vid förmedling av en bostadsrätt kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt. Enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen är uppgiften om en bostadsrätts pantsättning en obligatorisk uppgift som ska framgå av objektsbeskrivningen. Uppgiften om pantsättning är särskilt viktig utifrån konsumentskyddsperspektivet med anledning av den betydelse för tilltänkta köpare som pantsättningsförhållandena utgör samt med hänsyn till att det inte finns något offentligt register med sådana uppgifter beträffande bostadsrätter (se bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 19-0963 och 20-1552).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut meddelat mäklare en varning för att ha angett en felaktig obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen (se bland annat besluten med dnr 19-0963 och 20-1552).

Av journalen framgår att NN ska ha kontrollerat att bostadsrätten var pantsatt. Det är vidare utrett att objektsbeskrivningen har innehållit en felaktig uppgift om att bostadsrätten inte var pantsatt. NN har därmed tillhandahållit en objektsbeskrivning med felaktig information om en obligatorisk uppgift. Förseelsen motiverar en varning.

Överenskommelserna mellan parterna

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren kommer överens i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena framgår bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen (prop. 1983/84:16 s. 41). Mäklaren bör verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister.

Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren när denne åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna som ett led i sitt förmedlingsuppdrag (se inspektionens beslut med dnr 23-1589). Syftet med ett skriftligt avtal är att dokumentera vad som är avtalat och på det sättet förebygga konflikter mellan parterna (se inspektionens beslut med dnr 22-2254). Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att om en överenskommelse innefattar ett åtagande för någon part bör detta definieras noggrant (se beslut med dnr 20-1559).

Av utredningen i ärendet framgår att parterna efter kontraktsskrivningen kom överens om att flytta fram tillträdesdatumet från den 3 juni 2024 till den 29 juli 2024 och att köparna skulle betala 11 000 kronor vid två tillfällen till säljarna, som en följd av att tillträdet behövde flyttas fram. Överenskommelsen om framflyttat tillträdesdatum dokumenterades i ett tilläggsavtal som undertecknades av parterna. I avtalet utelämnades dock överenskommelsen om betalningen. Det reglerades därmed inte heller vad som sker om köparna inte skulle betala den överenskomna summan, när betalningarna senast skulle vara säljarna till handa eller vart pengarna skulle betalas. Vidare framgår det av utredningen att parterna på nytt kom överens om att ändra datumet för tillträdet. Denna gång till att tidigarelägga tillträdet till den 15 juli 2024 i stället för den 29 juli 2024, samt att göra vissa justeringar avseende betalningarna. Denna överenskommelse har, såvitt Fastighetsmäklarinspektionen tagit del av, inte dokumenterats mellan parterna genom ett tilläggsavtal. Inte heller för denna överenskommelse finns det, så vitt Fastighetsmäklarinspektionen tagit del av, reglerat vad som sker om köparna inte skulle betala eller när och vart pengarna skulle betalas. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är detta omständigheter som skulle kunna medföra en risk för att en tvist uppstår mellan parterna (jfr inspektionens beslut med dnr 20-0271 och 21-2339).

Genom att inte verka för att överenskommelserna mellan parterna till fullo dokumenterats anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN brustit i sin omsorgsplikt och därigenom åsidosatt sin skyldighet att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar. Förseelsen motiverar en varning.

Journalen

Enligt 3 kap 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). När uppdraget slutförts ska fastighetsmäklaren överlämna journalen till säljaren och köparen. Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra journal är enligt förarbetena att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att uppgiften om när något har skett eller när en åtgärd har vidtagits är av avgörande betydelse, vilket gör att korrekta noteringar och dateringar av dem är en grundförutsättning för en fungerande journalföring (se bland annat inspektionens beslut med dnr 23-2599).

Av utredningen i ärendet framgår att journalen innehåller ett flertal felaktiga noteringar. Uppdragsavtalet undertecknades den 22 februari 2024, men enligt journalen den 28 februari 2024. Det finns tre anteckningar om att kontroll av pantsättningen har gjorts, men enligt NN gjordes den kontrollen vid två tillfällen genom att mäklarbilden hämtades in. Vidare har det antecknats att säljare och köpare läst igenom och undertecknat överlåtelseavtalet vid kontraktsskrivningen samt att parterna före underskrift tillsammans gått igenom den bilagda objektsbeskrivningen. Det har dock inte antecknats något om den felaktiga uppgiften om pantsättningen som upptäcktes i samband med detta. Enligt journalen upprättades och signerades ett tilläggsavtal den 7 juli 2024, men enligt det tilläggsavtal som getts in i ärendet signerades det av parterna den 20 maj 2024. Det saknas även en anteckning om den andra överenskommelsen som träffades mellan parterna om att tidigarelägga tillträdet. Vidare är det utrett att anmälarna påtalat för NN att journalen innehållit felaktiga uppgifter.

Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att journalen är svåröverskådlig och därmed svår att använda för vägledning avseende när vissa väsentliga moment har utförts under förmedlingsuppdraget. Inspektionen anser även att det är anmärkningsvärt att NN inte gjort nödvändiga ändringar i journalen trots att köparna påtalat för henne att den innehåller felaktiga uppgifter. NN har därmed åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt journal. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att hon har upprättat en bristfällig objektsbeskrivning avseende uppgiften om bostadsrättens pantsättning, för att hon brustit i sin omsorgsplikt genom att inte ha verkat för att parternas överenskommelser skriftligen dokumenterats samt för att hon har upprättat en bristfällig journal. Förseelserna är varningsgrundade var för sig.