Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens brustit avseende vidtagna kundkännedomsåtgärder samt riskklassificering och om han brustit i dokumentation och bevarande avseende kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretaget] /[mäklarkedjan]. Anmälaren har gett in utdrag från en SMS konversation.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, journalen, objektbeskrivningen, budgivningslistan, den allmänna riskbedömningen avseende penningtvätt och finansiering av terrorism, rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas av penningtvätt och finansiering av terrorism, riskklassificeringen och dokumentation över de åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

De anlitade NN och det kom eventuella köpare som NN tidigare hade sålt ett hus åt. NN rekommenderade dock att de skulle avvakta då han var säker på att det skulle komma fler spekulanter under våren. De fick ytterligare en spekulant som bodde utomlands men arbetade i Sverige. De bad NN återkoppla detta bud till de andra spekulanterna, vilket NN meddelade att han gjort och de fick till svar att deras bank hade ifrågasatt värdet på deras fastighet. Mäklaren tyckte att de skulle gå vidare och skriva köpekontrakt med den andra spekulanten.

Vid kontraktsdagen hade mäklaren ändrat beloppet på handpenningen i kontraktet från 10% till 7%, de fick aldrig någon förklaring till varför han ändrat.

Efter kontraktsskrivningen hörde den första spekulanten av sig och ifrågasatte varför de inte hade valt dem som köpare, de hade lagt samma bud som köparen. Detta bud hade de gett när NN återkopplat köparens bud, de fick aldrig vetskap om detta bud. De hade även sagt att de kunde buda ytterligare 100 000 kr. Mäklaren har dessutom i SMS-korrespondens med den första spekulanten ljugit om hur processen fortlöpt.

Då köparen inte betalat in handpenningen utan i stället meddelat att han behövde få klart med lån först hävde de köpekontraktet.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han var tredje mäklare att förmedla den aktuella fastigheten. Säljarna hade då försökt att sälja fastigheten för avsevärt mycket mer än vad som sedermera kom att bli den aktuella köpeskillingen. Förmedlingsuppdrag ingicks den 25 mars 2023 men överenskommelse om att det skulle startas sensommaren/hösten 2023. En ogynnsam marknad gjorde att detta startades tidig vår 2024.

Den 27 april 2024 hade han första visningen med den blivande köparen, som förklarade att han var mycket intresserad. De diskuterade priset och han meddelande att det fanns ett bud på 7 miljoner kronor men att det inte var avslutat och att familjen som hade lagt budet hade påbörjat försäljningen av sin befintliga bostad. Den 28 april la den blivande köparen ett bud vilket meddelades säljarna. Budet var utan villkor och köparen skulle lösa finansiering antingen via [namn på bank] eller låna upp via brittisk bank på en av sina fastigheter i England. Han fann ingen anledning att ifrågasätta detta. Han hade via en annan kund hört sig för om den blivande köparen, som var kollegor i samma företag tidigare.

Den 1 maj 2024 accepterar säljarna budet, den andra spekulanten är vidtalad och kan matcha budet men fortfarande utan lånelöfte och försäljning av den egna fastigheten. Köparen är bortrest under denna period men han upprättar avtalsförslaget och skickar ut vid denna period. Den 18 maj träffas de hemma hos säljarna och går igenom och skriver under överlåtelseavtalet. Avseende storleken på handpenningen så gick de igenom detta på plats och säljarna accepterade detta, om det hade haft betydelse för säljarna så hade han ändrat det då. Det var först i efterhand som säljarna ansåg det viktigt att handpenningen skulle vara 10 %

Villkoret för att betala in handpenningen löpte ut den 6 juni 2024. Köparen meddelade att det blev en försening på grund av banken och även Brexit. Köparen hade direktkontakt med säljarna och de kom muntligen överens om att skjuta fram inbetalningen av handpenningen. Det generella villkoret med finansieringen var skrivet till och med 1 juli. Uppsägning av överlåtelseavtalet på grund av att handpenningen inte betalats in gjordes den 25 juni.

Han ville inte skriva till den andra spekulanten per SMS om hur det förhöll sig på grund av att det lätt blir missförstånd på SMS och han försöker därför undvika den typen av kommunikation med sina kunder. Han skrev därför endast att huset var bortplockat och att han skulle ringa dem så att det i lugn och ro kunde prata och att han fick möjlighet att förklara läget.

Gällande kundkännedomen så sökte han även efter information om köparen på nätet. Köparen hade en bostad som företaget han arbetade för hade skaffat åt honom, men han önskade nu ett eget ställe där det fanns möjlighet att ha hästar då hans dotter var mycket hästintresserad. Han genomförde även en kundkännedom genom ett systemstöd för kontroll av bland annat internationella sanktionslistor och PEP. All dokumentation av kundkännedomen gör han i systemet, förutom eventuella frågor som noteras i akten och ID-kontroll via fysisk legitimation.

Han kontrollerar alltid verklig huvudman och ställer olika frågor för att kontrollera att det att rätt person han har framför sig. Han kontrollerade säljarna genom fastighetsregistret, ställde frågor vid intaget och det var tydligt att de bodde i sitt hus och var verkliga huvudmän. Det framgick också vid ID-kontrollen. På samma sätt ställde han frågor till köparen om hans syfte med köpet, vem som skulle vara ägare, om han planerade att bo där samt genomförde ID-kontroll och hans bedömning var att köparen var verklig huvudman. Han kryssade dock inte i att kontrollen var genomförd i systemet eftersom hans uppfattning var att detta endast skulle göras om personen i fråga inte var verklig huvudman. Det var tydligt att köpare och säljare var verkliga huvudmän men han har inte dokumenterat att han vidtagit kontrollen.

ID-kontrollen har genomförts fysiskt genom att kontrollera och fotografera legitimationen. Detta genomfördes på samma sätt för både köpare och säljare. Han har dock inte hittat den dokumentationen för en av säljarna, han vet att han tog en bild på ID-handlingen med sin mobilkamera.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Den allmänna riskbedömningen och Rutiner och riktlinjer

Av mäklarföretagets allmänna riskbedömning och rutiner och riktlinjer går det bland annat att utläsa att kundrelationer som inte utmärker sig på något sätt bedöms ha normal risk.

Mäklarföretaget har även listat ett antal specifikt identifierade risker där företagets anställda fastighetsmäklare uppmanas vara extra uppmärksamma. Bland annat framgår följande.

Vid betalning av hela eller del av köpeskillingen via överföring från utländsk bank som medför att det är svårt att kontrollera medlens ursprung.

Under rubriken Åtgärder för att uppnå kundkännedom - Skärpta åtgärder går följande att utläsa.

Om risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen bedöms som hög, ska särskilt omfattande kontroller, bedömningar och utredningar göras.

Sådana åtgärder ska åtminstone avse skärpning av övervakning av pågående affärsförbindelse och bedömning av enstaka transaktion enligt rutiner och riktlinjer om övervakning och rapportering och omfatta inhämtade av

[…] Ytterligare information om affärsförbindelsens eller den enstaka transaktionens syfte och art

[…] Information om kundens och den verkliga huvudmannens ekonomiska situation och varifrån kundens och den verkliga huvudmannens ekonomiska medel kommer […]

Som förslag på åtgärder anges bland annat att mäklaren kan inhämta kopia på lånehandlingar eller skuldebrev vid finansiering genom lån.

Dokumentation av kundkännedomsåtgärder

Av dokumentationen för kundkännedomsåtgärder avseende uppdragsgivaren framgår bland annat följande.

Åtgärderna har dokumenterats både i ett digitalt systemstöd och på en fysisk blankett. Den digitala kundkännedomen är skapad och beslutad den 2 maj 2024. Den fysiska blanketten är undertecknad den 25 mars 2024. NN har angett normal riskbedömning i både systemstödet och på blanketten. I det digitala systemstödet har han angett att ingen av säljarna är tillfrågade avseende verklig huvudman. På blanketten anger han att uppdragsgivaren är tillfrågad den 25 mars och att inga uppgifter om verklig huvudman har framkommit. Endast ID-kopia på en av uppdragsgivarna har bevarats.

Av dokumentation för kundkännedomsåtgärder avseende köparen framgår bland annat följande.

Åtgärderna har dokumenterats i det digitala systemstödet, kundkännedomen har skapats och beslutats den 26 juni 2024. NN har angett normal riskbedömning. Han har angett att köparen inte har tillfrågats om verklig huvudman. Under Identifierade länder har NN angett Sverige.

Köparens identitet har kontrollerats genom kopia på pass och körkort från Storbritannien samt kopia på uppehållstillstånd i Sverige.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § FML följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) (PTL) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

I det aktuella ärendet är det Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd mot penningtvätt och finansiering av terrorism KAMFS 2021:3 som är gällande.

Överträdelse av Fastighetsmäklarinspektionens tillämpliga föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

Riskklassificering av köparen och åtgärder för kundkännedom

Enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen ska mäklaren bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen (kundens riskprofil). Riskprofilen ska bestämmas med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och mäklarens kännedom om kunden. När det behövs för att bestämma kundens riskprofil, ska mäklaren beakta omständigheter som avses i 2 kap. 4-5 §§ samma lag och i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter, samt andra omständigheter som i det enskilda fallet påverkar risken som kan förknippas med kundrelationen.

Kundens riskprofil ska följas upp under pågående affärsförbindelser och ändras om det finns anledning till det, se 2 kap. 3 § penningtvättslagen. Bedömningen av kundens riskprofil är av särskild vikt eftersom den påverkar omfattningen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom, se 3 kap. 14-16 §§ samma lag.

Mäklaren ska vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse, se 3 kap. 4 § penningtvättslagen. Enligt 3 kap. 1 § samma lag får mäklaren inte etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion, om mäklaren inte har tillräcklig kännedom om kunden för att kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen. Mäklaren får inte etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om det finns misstanke respektive på skälig grund kan misstänkas att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte, se 3 kap. 2-3 §§ samma lag.

Av 3 kap. 16 § penningtvättslagen följer att särskilt omfattande kontroller, bedömningar och utredningar enligt 3 kap. 7-8 och 10-13 §§ samma lag ska göras om risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen bedöms som hög. Åtgärderna ska i sådant fall kompletteras med ytterligare åtgärder som krävs för att motverka den höga risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Sådana åtgärder kan avse inhämtande av ytterligare information om kundens affärsverksamhet eller ekonomiska situation och uppgifter om varifrån kundens ekonomiska medel kommer.

Mäklaren ska löpande och vid behov följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism, se 3 kap. 13 § penningtvättslagen.

Av utredningen i ärendet framgår det att NN har bedömt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism förknippad med köparen som normal. NN har i sitt yttrande lämnat uppgift om att han redan den 28 april 2024 hade uppgifter om köparens planer för finansiering. Enligt NN uppger köparen i mejlkorrespondens med honom att han avser finansiera köpet i sin helhet via lån i [namn på svensk bank] alternativt med ett lån via en brittisk bank med en fastighet i England som säkerhet. Fastighetsmäklarinspektionen kan således konstatera att fastighetsmäklaren redan i april 2024 hade kännedom om uppgiften att finansieringen var oklar och att den eventuellt skulle ske genom lån i en utländsk bank.

Om inte förr borde NN som senast i detta skede ha reviderat köparens riskklass och justerat den från normal till hög risk i enlighet med företages interna rutiner. FMI konstaterar att NN har brustit i sin kontroll och underlåtit att revidera köparens riskklass vilket medfört att nödvändiga kundkännedomsåtgärder uteblivit, något som bedöms ha ökat risken för penningtvätt. Det framgår inte att han vidtagit någon fördjupad åtgärd för att hantera den risk som uppkommit. Han borde ha agerat och vidtagit ytterligare kontroller utifrån den generella och otydliga information han fått från köparen om medlens ursprung.

Genom den bristfälliga riskbedömningen av köparen och genom att inte vidta erforderliga åtgärder för att uppnå kundkännedom har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättsregelverket.

Dokumentation och bevarande av vidtagna åtgärder för kundkännedom

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera parterna genom ID-handlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Mäklaren ska också utreda om någon av parterna har en verklig huvudman och bedöma om någon av parterna, eller i förekommande fall den verkliga huvudmannen, är en person i politiskt utsatt ställning eller familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om någon av parterna har en verklig huvudman ska mäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av parternas och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Mäklaren ska också inhämta information om affärsförbindelsens syfte och art. Detta följer av 3 kap. 7-10, 12 och 19 §§ penningtvättslagen.

Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom ska dokumenteras och bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

Av 16 § KAMFS 2021:3 följer att om kunden är en fysisk person och är personligen närvarande sker kontroll av identiteten genom tillförlitlig elektronisk legitimation, svenskt körkort, svenskt pass, identitetskort som har utfärdats av svensk myndighet eller svenskt certifierat identitetskort. Åtgärder för att identifiera kunden och kontrollera kundens identitet ska dokumenteras. Kopior av de identitetshandlingar som använts för att kontrollera kundens identitet ska bevaras och det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd har vidtagits.

Av utredningen i ärendet framgår det att NN inte har bevarat kopia av den ena uppdragsgivarens ID-handling. Av de dokumenterade åtgärderna för kundkännedom framgår att NN i sitt systemstöd markerat för både köparen och säljarna att de inte har tillfrågats om de företräder någon annan. Kundkännedomen avseende uppdragsgivarna som han utfört i systemstödet har beslutats den 6 maj 2025, trots att han inledde affärsförbindelsen via uppdragsavtal den 25 mars 2023. Den fysiska blanketten för kundkännedom avseende uppdragsgivarna har han dock upprättat den 25 mars 2023. Han har inte angett något skäl till att kundkännedomen har upprättats vid två tillfällen. Inspektionen konstaterar att uppgifterna skiljer sig åt, då det i den nyare versionen inte framgår att han utrett verklig huvudman. Vidare har han i den kundkännedom som han utfört i sitt systemstöd för köparen endast angivit Sverige under ”identifierade länder” trots att han inhämtat uppgifter som visat att köparen var brittisk medborgare och att finansiering eventuellt skulle ske med lån från brittisk bank.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN brustit i sin dokumentation av kundkännedomsåtgärder. Detta innebär att de åtgärder han hävdar att han genomfört inte har kunnat kontrollerats. Dessa kontroller återspeglas inte heller i köparens riskklassificering vilket gör att det inte går att förstå eller följa den bedömning NN gjort. Han har heller inte bevarat kopia av den ena uppdragsgivarens ID-handling. Dessa ageranden strider mot penningtvättslagen och Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter.

Sammantagen bedömning avseende penningtvättsförseelser

Fastighetsmäklarinspektionen ser allvarligt på förseelserna som NN gjort sig skyldig till enligt penningtvättsregelverket, vilka avser åtgärder för att uppnå kundkännedom samt riskklassificering, dokumentation av vidtagna kundkännedomsåtgärder och bevarande. Vid en samlad bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelserna utgör grund för varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.