Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens köp av en bostadsrätt kan anses stå i strid med förbudet mot självinträde.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarkedja]). Anmälaren har gett in skärmavbilder på bl.a. en bostadsannons.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har bl.a. gett in uppdragsavtal, budgivningslista, journal och objektsbeskrivning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Under senare delen av 2023 hade NN en bostadsrätt ute till försäljning i anmälarens bostadsrättsförening. Efter en tid när bostaden inte hade sålts upptäckte de i föreningen att NN själv hade köpt bostadsrätten och bosatt sig i den aktuella lägenheten. Av utdrag och information som finns att tillgå bekräftas att NN nu är bosatt i denna bostad.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon besökte den aktuella lägenheten första gången den 6 juli 2023 och träffade då säljarens son. De diskuterade vissa åtgärder inför försäljningen såsom tömning och styling. Säljarens son bor delvis i [europeisk stad], dit han skulle resa tillbaka efter deras första möte. Efter det har hon träffat och haft kontakt med säljarens dotter.

Den 20 september 2023 stylades och fotograferades lägenheten och den 22 september publicerades den till salu på flera olika plattformar på internet. Hon hade fem visningar med totalt sex spekulanter som har kommit och tittat. Av dessa lade en spekulant ett bud motsvarande utgångspriset 2 390 000 kr, dock förenat med villkor om egen försäljning. Detta var inte intressant för säljaren som tackade nej till budet. Denna spekulant Y påbörjade då en försäljning av sin bostad som blev såld i april 2024. En annan spekulant X lade ett dolt bud om 2 000 000 kr som var för långt under begärt pris, varför säljaren tackade nej även till detta. Hon annonserade ytterligare en visning dit inga nya spekulanter anmälde sig.

Under samma tid gick hon själv igenom en skilsmässa och behövde hitta en bostad till sig själv och sina två barn. Hon kände att den aktuella lägenheten skulle passa hennes behov och frågade säljarens dotter om de kunde tänka sig att sälja den till henne för det begärda priset 2 390 000 kr. Hon informerade samtidigt om att de kunde anlita en annan mäklare så hon kunde vara med och buda tillsammans med andra spekulanter. Efter att dottern hade pratat med både säljaren och dennes son bestämde de sig för att sälja lägenheten till henne eftersom de var nöjda med hennes bud på det begärda priset samt eftersom de inte ville vänta med försäljningen.

Eftersom det inte var enkelt för säljaren att ta sig från äldreboendet där hon bodde samt då både dottern och sonen hade långt att åka till lägenheten, bestämde de att underteckna uppsägningen av förmedlingsuppdraget och överlåtelseavtalet vid samma tillfälle den 17 oktober 2023. Detta skedde på kontoret för en annan mäklarkedja då en annan mäklare hjälpte till med skrivuppdraget.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmavbilder

I skärmavbilden på den sålda bostadsrätten från en bostadsportal på internet framgår kontaktuppgifter till NN avseende bostadsrätten på adress x.

I en annan skärmavbild framkommer att en [förnamn motsvarande mäklarens] är boende på adress x.

I ytterligare en skärmavbild för adress x anges att både säljaren och en [förnamn motsvarande mäklarens] är boende på adressen.

Uppdragsavtal

Av handlingen framgår bl.a. att NN är ansvarig fastighetsmäklare för bostadsrätten på adress x och att uppdraget ingicks den 9 augusti 2023.

Budgivningslista

Av handlingen framgår två budgivare enl. följande.

Y	2 000 000	2023-10-13	Dolt bud
X	2 390 000	2023-10-02	Villkor om egen försäljning

Förteckningen ovan är i överensstämmelse med reglerna om redovisning av mottagna bud i fastighetsmäklarlagen.

Förteckningen lämnas till säljare och köpare senast på tillträdesdagen.

Journal

Av handlingen framkommer bl.a. följande.

2023-08-23
Haft inledande kontakt med uppdragsgivaren.

[…]

2023-10-17
Informerat säljare om budgivningen, där de fått var sitt exemplar av skriftlig dokumentation med alla bud och eventuella villkor angivna, tillsammans med aktuella budgivares kontaktuppgifter.

2023-10-17
Skriftligen bekräftat uppsägning av uppdrag.

2023-10-17
Lagstadgad mäklarjournal överlämnad till parterna.

2023-10-17
Förmedlingsuppdraget upphör denna dag i samband med uppsägning.

Bekräftelse på uppsägning av förmedlingsuppdrag

Handlingen är daterad till den 14 oktober 2023 samt underskriven av NN och säljaren. Vid säljarens underskrift är datumet 17 oktober 2023 antecknat.

Jag får härmed säga upp förmedlingsuppdraget avseende bostadsrätten till lägenhet nr […] med adress […] i föreningen [namn på bostadsrättsförening] daterat 2023-08-23 till omedelbart upphörande.
Uppsägning sker med anledning av överenskommelse parterna emellan.

Då jag har lagt ett bud på ovan nämnda bostadsrätt har en överenskommelse om överlåtelse mellan mig och säljaren nåtts. Säljaren har informerats om att de har rätt till skäligt rådrum och möjligheten att anlita annan fastighetsmäklare. Säljaren har avsagt sig den möjligheten.

Överlåtelseavtal

I överlåtelseavtalet framkommer bl.a. att den aktuella bostadsrätten överlåtits för 2 390 000 kr den 17 oktober 2023 och att tillträdesdagen var 8 december 2023.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen (FML) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av förarbetena framgår vidare följande om god fastighetsmäklarsed och skyldigheten att tillvarata både säljares och köpares intressen.

Som framgår ovan har det ansetts ligga ett värde i att mäklaren så långt som möjligt är en opartisk mellanman som förmedlar kontakt mellan parterna. Fastighetsmäklaren är därför skyldig att ta till vara både säljarens och köparens intresse och har även uttryckliga skyldigheter mot båda parter. För uppdragsgivaren, som normalt är en säljare, är det av betydelse att kunna lita på att mäklaren inte åsidosätter hans eller hennes intresse för att i stället direkt eller indirekt tillgodose sitt eget eller köparens intresse. Även den som är spekulant på ett objekt ska kunna utgå från att mäklaren inte gynnar säljaren eller någon annan spekulant på hans eller hennes bekostnad (se prop. 2010/11:15 s. 24).

Självinträdet

Av 3 kap. 6 § FML framkommer att en fastighetsmäklare inte får köpa en fastighet i anslutning till ett uppdrag att förmedla den. Enligt 1 kap. 2 och 3 §§ FML framgår att det som föreskrivs om fastigheter också tillämpas på annan egendom, däribland bostadsrätter.

Av förarbetena bekräftas att förbudet är ovillkorligt (prop. 2020/21:119 s. 117).

I förhållande till motsvarande bestämmelse i 1995 års fastighetsmäklarlag har förbudet utsträckts till att gälla också fastigheter som mäklaren har haft i uppdrag att förmedla. Mäklaren kan därför inte kringgå förbudet mot att köpa den fastighet som han eller hon har i uppdrag att förmedla genom att avträda från uppdraget (se prop. 2010/11:15 s. 51).

Att förbudet enbart gäller i anslutning till förmedlingsuppdraget innebär att en mäklare normalt inte är förhindrad att förvärva fastigheten om viss tid förflutit sedan mäklarens uppdrag upphört (se prop. 2010/11:15 s. 51 och prop. 2020/21:119 s. 117). I förarbetena nämns inte var gränsen går för att en viss tid ska anses ha förflutit. I ett avgörande från förvaltningsrätten meddelades en mäklare en varning för självinträde när ungefär en och en halv månads tid hade gått från dess att mäklaren bekräftade uppsägningen av uppdragsavtalet, till dess att samma mäklare köpte fastigheten (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 17 oktober 2017 i mål nr 12838–16).

I ärendet 23-2599 där köpekontraktet och bekräftelsen på uppsägningen undertecknades samma dag, invände den då aktuella mäklaren att säljarna ansåg att skälig tid redan hade passerat. Fastighetsmäklarinspektionen bedömde att detta inte påverkade bedömningen eftersom förvärvet hade skett i strid mot förbudet mot självinträde, vilket motiverade en varning.

I ärendet är det utrett att NN har köpt en bostadsrätt som hon själv har haft i uppdrag att förmedla. Uppsägningen av uppdraget är daterad till endast tre dagar innan överlåtelseavtalet. Säljaren har dessutom undertecknat handlingarna samma dag. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är det därmed styrkt att köpet skett i anslutning till förmedlingsuppdraget. Att säljaren undertecknat ett avtal där denne avsagt sig rätten till skäligt rådrum föranleder ingen annan bedömning, med beaktande av syftet med bestämmelsen enligt förarbetena och den praxis som finns på området. Förseelsen motiverar en varning.