Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens hantering av en budgivning när mäklaren angett ett belopp för lägsta budhöjning samt inte fört in två bud i anbudsförteckningen. Även prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om parterna samt att dokumentera vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen har som en del i ett uppföljningsprojekt initierat ett tillsynsärende avseende fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN gett in en förteckning över sina förmedlingsuppdrag under perioden den 1 december 2023 till och med den 31 maj 2024 samt den allmänna riskbedömningen av verksamheten som gällde under samma period.

Därefter har NN på begäran av Fastighetsmäklarinspektionen beträffande tre av förmedlingsuppdragen gett in överlåtelseavtalet, budgivningslistan samt korrespondensen mellan honom och köparen/köparna.

Med utgångspunkt från de ingivna handlingarna har NN efter föreläggande inkommit med yttrande samt även beträffande ett av förmedlingsuppdragen (”förmedlingsuppdraget E”) gett in uppdragsavtalet, sin dokumenterade riskklassificering av parterna och dokumentation av vidtagna kundkännedomsåtgärder.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har för förmedlingsobjektet E förelagts att redogöra för vilka åtgärder han vidtagit för att uppnå kundkännedom och när han vidtagit de olika åtgärderna. Han har därvid anfört i huvudsak följande.

Han träffade båda säljarna vid intaget av objektet och fick deras legitimationer skickade till sig i ett e-postmeddelande den 12 maj 2024. De besvarade alla frågor och inget avvek från det normala. Eftersom det är en koloniförening så har även styrelsen uppgifter om vem som äger stugan. Han kontrollerade med föreningens styrelse att säljarna var ägare av förmedlingsobjektet, och de hade ägt det sedan år 2012. Han informerade föreningen om att objektet skulle säljas och föreningen hade inga anmärkningar på det.

Han pratade med köparna på visningen och förhörde sig om att de var skrivna i [stad] samt om deras adress. Han tog reda på att de kunde finansiera köpet via deras svenska bank till säljarnas svenska bank. De svar han fick gav inte misstanke om något kopplat till penningtvätt och/eller terrorism. Han tog bilder av deras legitimationer på kontraktsdagen den 22 maj 2024. Den ena köparen hade med sig fullmakt och legitimation för den andra köparen som inte närvarade vid kontraktsskrivningen. Han hade dock träffat den andra köparen vid visningen några dagar tidigare.

Tillträdet skedde den 17 juni 2024 på koloniföreningens kontor. Han skrev till köparna att de skulle ta med legitimation till tillträdet eftersom föreningen krävde att få se deras legitimationer.

Riskbedömning av säljare och köpare enligt penningtvättslagen är låg risk då han genom samtal med parterna kontrollerade att de var bosatta på sin angivna adress i [stad]. De gav också en trovärdig förklaring till varför de ville sälja respektive köpa fritidshuset. Alla transaktioner skedde direkt från bankkonto till bankkonto och det var svenska konton där de själva stod som kontohavare. Koloniföreningen har också genomfört kontroller av köparna innan tillträdet och föreningen hade inga synpunkter på köparnas ekonomi eller var de var mantalsskrivna. Hans bedömning är att han uppnått god kundkännedom om samtliga parter i affären.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten som underlag för bedömningen av den uppföljning av NN:s tidigare förseelser som det initierade tillsynsärendet syftar till, så kallad riktad granskning. Även penningtvättsåtgärder har granskats där anledning framkommit. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

SMS-konversationen med köparen av förmedlingsobjektet C

I en sms-konversation lördagen den 18 maj 2024 mellan köparen och NN anges följande.

Köparen

”Hej jag tar 361 000kr tack mvh [köparens för- och efternamn]”

NN

”Hej. Minsta budhöjning är 5000kr. Har du pengar på konto eller väntar du på något lån?”

Köparen

”Ok 366 000kr”

”Pengar finns”

NN

”Ok”

Köparen

”371000kr”

NN

”Du leder redan på 366 000kr [köparens namn].”

Köparen

”Tack vi ses imorgon”

Budgivningslistan för förmedlingsobjektet C

Av budgivningslistan för förmedlingsobjektet C framgår bland annat följande.

Budgivare 10 lade ett bud på 360 000 kr under lördagen den 18 maj 2024, kl. 14:51. Nästa bud som registrerats i listan är köparens (budgivare 11) bud på 366 000 kr, vilket lades kl. 15:23 samma dag. I listan finns inte något bud på 361 000 kr antecknat.

Vidare finns antecknat ett bud på 371 000 kr från den 18 maj 2024, kl. 17:48, lagt av budgivare 8. Något bud på 371 000 kr från köparen finns inte antecknat i listan.

Uppdragsavtalet för förmedlingsobjektet E

Av uppdragsavtalet för förmedlingsobjektet E framgår att NN skrev under avtalet den 23 april 2024 och att det skrevs under av säljarna den 28 april 2024.

Köpekontraktet för förmedlingsobjektet E

Köpekontraktet för förmedlingsobjektet E skrevs under av parterna den 22 maj 2024. Av kontraktet framgår att det avser en byggnad på arrenderad mark.

Kundkännedomsdokumentationen för förmedlingsobjektet E

NN har gett in kopia/fotografi av köparnas och säljarnas ID-handlingar. Det saknas notering om vilket datum som kontrollerna gjorts.

Kommunikationen med köparna av förmedlingsobjektet E

I en sms-konversation måndagen den 20 maj 2024 mellan en av köparna och NN anges följande.

NN: Gott. 12.30 kan alla. Kan ni skicka namn, person nr, hemadress, mail o tel nr till er som ska stå som ägare?

[Köparen skickar sms med uppgifterna]

NN: Säljaren fick förhinder 12.30. Torsdag kl 17? […]

Köparen: Går dessvärre inte, onsdag efter 17:00? […]

NN: Onsdag 20:00?

Köparen: Funkar för mig men inte sambon men man kan kanske skriva till henne på kontraktet efteråt eventuellt att hon lämnar fullmakt till mig?

NN: Då tar vi onsdag kl 20. Jag mailar en fullmakt så kan du skriva i hennes ställe.

I ett e-postmeddelande till en av köparna den 21 maj 2024 skrev NN följande.

”Hej

Skriv ut fullmakten och låt [den andra köparens förnamn] signera den med ort och datum.

Låt två personer bevittna fullmakten med namnförtydligande, namnteckning och var sitt tel nr.

Ta med fullmakten till stugan imorgon kl 20 samt din legitimation.

Mvh NN”

I ett sms till en av köparna lördagen den 15 juni 2024 skrev NN följande.

”[…] Min kollega [kollegans namn] kommer i mitt ställe på måndag kl. 17 till föreningshuset då jag är bortrest. Han har med alla papper som behövs. Ni tar med legitimation. […]”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Hanteringen av budgivningen för förmedlingsobjektet C

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt eventuella villkor för anbudet.

Budgivningslistan ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelse- eller upplåtelseavtal ingås, ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

En korrekt förd och riktigt hanterad budgivningslista tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jfr Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna anbud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

Av god fastighetsmäklarsed följer att det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte. Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Detta gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet. (Jfr prop. 1994/95:14 s. 46

Det finns inget krav som måste vara uppfyllt för att en spekulant ska få vara med i en budgivning. Information om sådana krav från en mäklare innebär en begränsning för en spekulant och medför en uppenbar risk för att intressenter avstår från att lämna bud (jämför Kammarrättens dom den 9 september 2008 i mål nummer 7165–07 och den 7 mars 2013 i mål nummer 2593–12). Skyldigheten att vidarebefordra inkomna bud kan inte brytas genom instruktioner från säljaren (se tidigare nämnd kammarrättsdom i mål nr 7165–07).

Förvaltningsrätten i Stockholm har i en dom den 15 maj 2015 (mål nummer 28437–14) uttalat att en mäklare även vad gäller upplysningar i exempelvis budgivningsförfarandet måste iaktta god fastighetsmäklarsed. En mäklare bör därför inte formulera en upplysning så att den kan uppfattas som ett uppställande av krav på att ett anbud måste uppfylla vissa krav. Domstolen konstaterade vidare att ett sådant uttalande måste anses utgöra ett särskilt klandervärt agerande som utgör grund för att meddelas en varning.

Förvaltningsrätten i Karlstad har i en dom den 28 maj 2021 (mål nummer 6962–20) ansett att Fastighetsmäklarinspektionen har haft fog att meddela mäklaren en varning för att ha informerat spekulanter att det förelåg begränsningar i deras möjligheter att delta i budgivningen.

Av utredningen i ärendet framgår det i fråga om förmedlingsobjektet C att NN under budgivningen upplyste en budgivare (sedermera köparen) om att minsta budhöjning var 5 000 kr. Oavsett om detta skedde efter instruktion från säljaren eller på NN:s eget initiativ anser Fastighetsmäklarinspektionen att agerandet innebar att budgivaren fick intryck av att det förelåg begränsningar i möjligheten att lämna bud till säljarna. Detta stöds av att budgivaren direkt efter att upplysningen lämnats höjde sitt bud. Det bud på 361 000 kr som budgivaren först lämnade finns inte antecknat i budgivningslistan.

Det framgår också av utredningen att samma budgivare lagt ett bud på 371 000 kr. NN svarade då att budgivaren redan ledde budgivningen. I budgivningslistan finns ett bud på 371 000 kr från en annan budgivare antecknat, men det saknas anteckning om bud på motsvarande summa från budgivaren som sedermera köpte objektet.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att budgivningslistan som NN har upprättat är ofullständig. Han har i samband med budgivningen brustit i sin omsorgsplikt samt i upprättandet av budgivningslistan. Förseelsen motiverar en varning.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att inspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (”penningtvättslagen”) och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen.

I det aktuella ärendet är det Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd mot penningtvätt och finansiering av terrorism KAMFS 2021:3 som är gällande.

Överträdelse av Fastighetsmäklarinspektionens tillämpliga föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

Riskbedömning av kunden

Enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen ska mäklaren bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen (kundens riskprofil). Riskprofilen ska bestämmas med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och mäklarens kännedom om kunden. När det behövs för att bestämma kundens riskprofil, ska mäklaren beakta omständigheter som avses i 2 kap. 4-5 §§ samma lag och i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter, samt andra omständigheter som i det enskilda fallet påverkar risken som kan förknippas med kundrelationen.

Omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken med en kundrelation för penningtvätt eller finansiering av terrorism bedöms som hög är bland annat betalning med kontanter eller andra betalningsmedel som skulle kunna underlätta anonymitet, betalningar som är avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende, samt köp eller försäljningar som inte kan förklaras utifrån vad som är känt om kundens ekonomiska ställning (se 6 § 3-4 och 6 p KAMFS 2021:3)).

Kundens riskprofil ska följas upp under pågående affärsförbindelser och ändras om det finns anledning till det, se 2 kap. 3 § penningtvättslagen. Bedömningen av kundens riskprofil är av särskild vikt eftersom den påverkar omfattningen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom, se 3 kap. 14-16 §§ samma lag.

Fastighetsmäklarinspektionen är kritisk till den riskbedömning som NN har gjort i förhållande till säljaren respektive köparen i förmedlingsuppdraget E. Ett förmedlingsuppdrag är typiskt sett och till sin karaktär inte förenat med låg risk för penningtvätt och finansiering av terrorism. Det har inte framkommit i ärendet att det förelegat några omständigheter som gett vid handen att risken som varit förenad med någon av kundrelationerna varit lägre än normal. Det saknas också dokumentation av NN:s riskbedömning av parterna eller skälen för hans bedömning att risken som var förknippad med samtliga kundrelationer var låg. NN:s motivering till respektive riskbedömning förändrar inte denna uppfattning, särskilt då det framkommit att köparna finansierat köpet med kontanter. Betalning med kontanter kan ensamt tala för att risken med kundrelationen är hög, se 6 § 3 p KAMFS 2021:3, även jfr Kammarrätten i Göteborgs dom den 11 september 2023 i mål nr 6381-22.

Genom den bristfälliga riskbedömningen av både säljare och köpare har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättsregelverket.

Åtgärder för kundkännedom samt dokumentation

Mäklaren ska vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse, se 3 kap. 4 § penningtvättslagen. Enligt 3 kap. 1 § samma lag får mäklaren inte etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion, om mäklaren inte har tillräcklig kännedom om kunden för att kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen. Mäklaren får inte etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om det finns misstanke respektive på skälig grund kan misstänkas att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte, se 3 kap. 2-3 §§ samma lag.

Mäklaren ska löpande och vid behov följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism, se 3 kap. 13 § penningtvättslagen.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera säljaren och köparen genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om parterna har en verklig huvudman och bedöma om någon av parterna, eller i förekommande fall en verklig huvudman, är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om någon av parterna har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av parternas och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Fastighetsmäklaren ska även inhämta information om affärsförbindelsens syfte och art. Detta följer av 3 kap. 7-10, 12 och 19 §§ penningtvättslagen.

Av 16 § KAMFS 2021:3 följer att om kunden är en fysisk person och är personligen närvarande sker kontroll av identiteten genom tillförlitlig elektronisk legitimation, svenskt körkort, svenskt pass, identitetskort som har utfärdats av svensk myndighet eller svenskt certifierat identitetskort. Åtgärder för att identifiera kunden och kontrollera kundens identitet ska dokumenteras. Kopior av de identitetshandlingar som använts för att kontrollera kundens identitet ska bevaras och det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd har vidtagits.

Det framgår av 17 § KAMFS 2021:3 att vid identitetskontroll på distans av en kund som är en fysisk person, ska mäklaren utöver åtgärderna enligt 16 och 18-22 §§ samma föreskrifter kontrollera antingen tillförlitlig elektronisk legitimation, eller personens namn och personnummer, samordningsnummer eller motsvarande nummer samt adress mot externa register, intyg eller andra oberoende och tillförlitliga källor samt genom att inhämta en vidimerad kopia av kundens identitetshandling. Saknar kunden en sådan identitetshandling, ska en motsvarande, tillförlitlig, vidimerad handling som innehåller kundens namnteckning inhämtas och kontrolleras. Kontrollåtgärderna ska dokumenteras och det ska framgå av dokumentationen vilket datum som respektive åtgärd vidtogs.

Fastighetsmäklarens dokumentation av vidtagna kontrollåtgärder ska i normalfallet bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen samt 27 § i KAMFS 2021:3. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

När det gäller kundkännedomsåtgärder och dokumentation av dessa inom ramen för förmedlingsuppdraget E, har NN inkommit med kopior av parternas ID-handlingar. Det saknas dokumentation av när dessa kontroller är gjorda. Av utredningen framgår att NN inte själv har kontrollerat ID-handlingarna när han träffade säljarna, utan han har fått kopior skickade till sig per e-post den 12 maj 2024. Kontrollen av säljarnas ID-handlingar har alltså skett efter att NN redan ingått affärsförbindelsen med säljarna. Härtill kommer att detta inte är ett korrekt sätt att utföra en ID-kontroll på. Beträffande köparna har NN uppgett att den ena köparen hade med sig den andra köparens ID-handling vid kontraktsskrivningen. Detta är inte heller ett korrekt sätt att utföra ID-kontrollen på. Det krävs att mäklaren kontrollerar personens ID-handling när personen själv är fysiskt närvarande. Fotot och de andra uppgifter som finns på ID-handlingen (i original) ska kontrolleras när personen själv är fysiskt närvarande och en jämförelse kan göras. I annat fall behöver mäklaren tillämpa bestämmelserna om hur en ID-kontroll görs när kunden befinner sig på distans, men NN har inte gett in någon dokumentation som visar att han utfört en sådan ID-kontroll. Både ID-kontrollerna av säljarna och den ena köparen samt dokumentationen av samtliga fyra ID-kontroller är alltså bristfälliga.

Av NN:s yttrande framgår att han ställt frågor till parterna som får antas ha syftat till att utreda affärsförbindelsernas syfte och art. Han har dock inte gett in någon dokumentation av dessa åtgärder. Av utredningen framgår inte om han utrett om någon av parterna har en verklig huvudman. Inte heller framgår det om han bedömt om någon av parterna, eller i förekommande fall en verklig huvudman, är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. I vart fall saknas det dokumentation av sådana kontroller.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN inte har uppnått den kundkännedom som krävs. Han har inte heller dokumenterat och bevarat information om de kundkännedomsåtgärder han vidtagit. Dessa ageranden strider mot penningtvättslagen och Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter.

Sammantagen bedömning avseende penningtvättsförseelser

Fastighetsmäklarinspektionen ser mycket allvarligt på förseelserna som NN gjort sig skyldig till enligt penningtvättsregelverket, vilka avser både riskbedömning, åtgärder för att uppnå kundkännedom samt dokumentation. Bristerna avser dessutom åtgärder vidtagna i förhållande till samtliga parter i affären. Vid en samlad bedömning och mot bakgrund av vad som framkommit om det aktuella förmedlingsuppdraget anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelserna med tvekan kan stanna vid en varning.

Påföljd

NN meddelas en varning för att i ett förmedlingsuppdrag ha brustit i sin omsorgsplikt i samband med budgivningen och inte upprättat en korrekt och fullständig budgivningslista, samt i ett annat förmedlingsuppdrag ha gjort en felaktig riskbedömning av parterna, inte uppnått kundkännedom och inte dokumenterat och bevarat information om sin riskbedömning av parterna och sina vidtagna kundkännedomsåtgärder. Förseelserna motiverar en varning även bedömda för sig.