Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har upprättat en korrekt budgivningslista samt en prövning om fastighetsmäklaren upprättat och överlämnat en korrekt journal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]). Anmälaren har gett in budgivningslistan samt skärmbilder.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet och journalen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han ringde mäklaren och efterfrågade huruvida det hade inkommit några bud på [adressen]. Mäklaren uppgav att det fanns ett bud på 2 100 000 kronor. Den 27 augusti klockan 16.47 la han därför ett dolt bud på 2 200 000 kronor genom sms. Därefter ringde mäklaren upp honom och meddelade att det inkommit ett nytt bud på 2 250 000 kronor av samma budgivare som tidigare. Efter att ha erbjudits och närvarat på en privat visning av lägenheten lämnade han in ett nytt dolt bud på 2 260 000 kronor. Budet lämnades den 30 augusti klockan 15:23. Budet accepterades av säljaren och de skrev på ett överlåtelseavtal den 30 augusti. I samband med mötet informerade både mäklaren och säljaren honom om att det funnits en spekulant några månader tidigare som erbjudit 2 350 000 kronor. När de sedan träffats för att skriva under överlåtelseavtalet valde personen att dra sig ur i sista sekund. Mäklaren sade: ”Han var oseriös och försökte få ner priset ytterligare när vi satt här och skulle skriva under avtalet”. Tillträdet skedde den 2 oktober.

Budförteckningen fick han inte förrän 1 månad efter tillträdet och då fick han tjata om den otaliga gånger. Utifrån den budförteckningen som mäklaren tillhandahållit saknas det flera bud. Hans eget bud på 2 260 000 kr har registrerats felaktigt. Budet på 2 350 000 kr som är ogiltigt eftersom budgivaren drog sig tillbaka. Inte heller har han informerats om det budet. Budet stämmer heller inte överens med summan som mäklaren angett. Det saknas även ett telefonnummer till den budgivare som han budat emot. Han har försökt nå honom på den mejladress som finns med i budförteckningen, dock utan framgång.

Han har inte mottagit någon journal trots mäklarens skyldighet att tillhandahålla en sådan.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han fick uppdraget i mars 2023. Fram till kontraktsskrivning hölls flera visningar. Totalt hölls 12 visningstillfällen. Utgångspriset sattes till 2 495 000 kr och första budet som inkom låg på 2 350 000 kr från [budgivare 1]. Säljaren tyckte att det var för lågt men efter en del fundering bestämde de sig för att acceptera budet. De bokade in kontraktsskrivningen men spekulanten avbokade och återkom med ett nytt bud på 2 250 000 kr. Säljaren tyckte det var oseriöst och meddelade att de inte var redo att sälja på den prisnivån men sänkte priset till 2 350 000 kr.

De fortsatte med visningar och ett bud inkom på 2 000 000 kr. Budgivaren var inte bekväm med att prata svenska, så de valde att endast kommunicera per mejl, vilket är varför telefonnummer saknas. Säljaren var tydlig med att han inte var redo att sälja på den prisnivån och att han inte var redo att sälja under utgångspris. Han meddelade det till [budgivare 2] som då återkom med ett nytt bud på 2 100 000 kr, men säljaren gav samma svar. Säljaren var också tydlig med att han inte ville att budförteckningen skulle visas i annonsen eller liknande då det inte var aktuellt under utgångspriset.

Anmälaren inkom med ett dolt bud på 2 200 000 kr. Därefter inkom ett nytt bud från [budgivare 2] på 2 250 000 kr. Säljaren fattade beslut om att sälja lägenheten men till sist inkom ett dolt bud från anmälaren om 2 260 000 kr och de valde att skriva kontrakt. Att budet registrerades fel på ca 2 h berodde på att han lagt in det i systemet i samband med avtalsskrivningen och då lagt in fel tidpunkt. Att budet var dolt hade han haft en notering om men det kom inte med i förteckningen.

I samband med kontraktsskrivningen och även tidigare i processen berättade han för anmälaren om situationen i maj med spekulanten som lagt budet på 2 350 000 kr och sedan försökte sänka i sista sekund.

Sammanfattningsvis har inte någon hamnat i kläm i och med hur han fört budförteckningen. Säljaren var hela tiden tydlig med att han ansåg de låga buden, som inte står med, som skambud och därav har han inte noterat dem. Han trodde aldrig att han skulle hamna i den här situationen eftersom säljaren var extremt missnöjd med prisnivån och det var ett otroligt lågt pris som bostaden såldes för.

Gällande journalen var han säker på att han lämnat den till parterna på tillträdet men måste ha missat det om de inte fått den. För information så fick han innan anmälan in ett skadeståndsanspråk från köparna för ca 2 månader sedan, där de krävde 60 000 kr från honom. Anmälaren menade att de betalat för mycket för bostaden. Han anmälde det i sin tur till sitt försäkringsbolag som gått igenom ärendet och det är avslutat utan att någon ersättning utgick.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Budgivningslistan

Budgivningslistan är daterad till den 1 november 2023. Av budgivningslistan framgår följande.

Budgivare	Bud	Datum	Tid
Budgivare 3	2 260 000	2023-08-30	17:59:09
Budgivare 2	2 250 000	2023-08-28	11:20:00
Budgivare 1	2 250 000	2023-05-02	10:21:03

Namn och kontaktuppgifter finns till samtliga budgivare, däremot finns endast en e-postadress till budgivare 2.

Journalen

Enligt journalen har NN överlämnat journalen till parterna den 2 oktober 2023. Ingen notering finns angående överlämning av budgivningslistan.

Sms-konversation mellan anmälaren och mäklaren

Anmälaren har lämnat in två skärmbilder på en sms-konversation mellan honom och mäklaren. Från skärmbilderna framgår bland annat följande.

Skrämbild 1:

Anmälaren:

Hej NN, vi vill härmed inkomma med ett dolt bud på 2 200 000 kr för lägenheten på [adress].

Mäklaren:

Hej! Jag framför det till säljarna. Vi håller på att planera för ytterligare visning på torsdag och söndag. Vill ni komma och titta på lägenheten då?

Meddelandet om budet skickades 16:47 den 27 augusti.

Skärmbild 2:

Anmälaren:

Tja, vill komma med ytterligare ett DOLT bud på 2 260 000 kr.

Meddelandet om att lägga ett ytterligare bud skickades 15:23 den 30 augusti.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningslistan

Av 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

En korrekt förd och riktigt hanterad budgivningslista tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed bidra till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom, mål nr 3567–14).

Det framgår inte av fastighetsmäklarlagen eller förarbetena till lagen att det finns någon möjlighet för en fastighetsmäklare att göra undantag från skyldigheten att anteckna bud. Fastighetsmäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden.

En felaktig och ofullständig budgivningslista har i tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen resulterat i en varning (se bl.a. ärendena 20–0937 och 23–1477). Inspektionen har även ansett det varningsgrundande när en mäklare överlämnat budgivningslistan till köparna några dagar efter tillträdesdagen (se beslut i ärende 20-0937).

I det aktuella ärendet har budgivningslistan som getts in i samband med anmälan endast innehållit tre angivna bud från tre olika budgivare. NN har själv angett att det utöver de angivna buden inkommit bud enligt följande:

Budgivare 1 - 2 350 000 kr

Budgivare 2 - 2 000 000 kr samt 2 100 000 kr

Budgivare 3 – 2 200 000 kr

Det saknas fyra bud i budgivningslistan. Det är även ostridigt att anmälarens vinnande bud angetts med en felaktig tidsangivelse samt att det saknas noteringar om att budet varit dolt. Budgivningslistan är daterad till den 1 november och tillträdet skedde den 2 oktober. Mot bakgrund av detta konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att NN åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt och fullständig budgivningslista samt att den inte överlämnats till parterna i samband med tillträdet. Förseelserna motiverar en varning var för sig.

Journalen

Enligt 3 kap. 18 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en så kallad journal. Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen är skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35).

Uppgiften om när något har skett eller när en åtgärd har vidtagits är av avgörande betydelse, vilket gör att korrekta noteringar och dateringar av dem är en grundförutsättning för en fungerande journalföring.

Det anges i journalen att parterna den 2 oktober 2023 mottog journalen. Anmälaren har uppgett att journalen inte mottagits. NN har uppgett att det kan stämma att han glömt överlämna journalen vid tillträdet. Utifrån handlingarna har det inte kunnat fastställas om journalen överlämnats till parterna eller inte. Ord står mot ord angående journalen och ärendet avskrivs därför i denna del.