Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande marknadsföring avseende bostadens storlek i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]). Anmälaren har gett in två mätbevis, en planritning samt utdrag från marknadsföringen av bostaden på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen som har tillhandahållits tilltänkta köpare, objektsbeskrivningen som har signerats vid kontraktsskrivningen samt en mäklarbild.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren marknadsför en bostadsrätt med uppgift om 51 kvadratmeters bostadsyta, när det i själva verket är 38 kvadratmeter boyta och 12 kvadratmeter biyta. Säljarna har varit medvetna om detta och enligt mejl till honom från mäklaren har även mäklaren varit medveten om förhållandena.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges bland annat följande information om bostaden.

Storlek

51.0 kvm […]

Tillkommande area

0,0 kvm

Mätbevisen

Det ena mätbeviset som anmälaren har gett in är daterat den 9 augusti 2022. Det anges att bruksarean är 50 kvadratmeter. I en kommentar framgår att bruksarean uppdelas i 38 kvadratmeter boarea och 12 kvadratmeter biarea. Att en del av bostadens yta utgör biarea anges bero på att bostadens golv till viss del ligger under mark. Det framgår även att en delyta om cirka en kvadratmeter i badrummet har klassats som ej mätvärd, då rumshöjden är lägre än 190 centimeter.

Det andra mätbeviset som anmälaren har gett in är daterat den 20 juni 2023. Det anges att bruksarean är 50 kvadratmeter, fördelad på 39,2 kvadratmeter boarea och 11,1 kvadratmeter biarea.

Objektsbeskrivningen som tillhandahållits tilltänkta köpare

I den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare anges i den inledande delen bland annat följande.

[…]

BOYTA (Enligt föreningens information) 51 kvm

[…]

I beskrivningen i löptext anges bland annat följande.

[…] återfinns denna unika lägenhet om 51 kvadratmeter totalyta […]

Objektsbeskrivningen som bilagerats överlåtelseavtalet

I den av parterna signerade objektsbeskrivningen som utgör en bilaga till överlåtelseavtalet anges i den inledande sammanställningen med uppgifter om bostaden.

[…]

Boarea 51 kvm

[…]

I nästföljande stycke återfinns bland annat följande information.

Boarea

51 kvm baserat på Enligt föreningens information

Enligt uppmätning utförd 2023-06-21 är arean 39,2 kvm boarea plus 11.1 kvm biarea vilket ger en totalarea om 50.3 kvm

Area

Denna area kan av olika skäl vara felaktig. Den köpare som anser arean vara av betydelse för köpet bör därför vidta en uppmätning.

Eftermarknadsföring på internet

Anmälaren har gett in utdrag från eftermarknadsföring av bostaden på en digital bostadsportal. I marknadsföringen anges bland annat följande.

Boarea

51 m²

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren har tidigare ägt den aktuella bostaden och gör nu påståenden utan vetskap om vad spekulanterna har informerats om beträffande arean.

Han har inte känt till uppgifterna i mätprotokollet från 2022. Baserat på en uppgift från bostadsrättsföreningen utannonserades bostaden som en lägenhet på 51 kvadratmeter. I objektsbeskrivningen som köparen har signerat uppges att boarean enligt uppmätning är 39,2 kvadratmeter och biarean 11,1 kvadratmeter. Denna information har även funnits med i marknadsföringen på internet. Han har också förtydligat de olika areauppgifterna för alla som har varit på visning och för de tre budgivarna. I objektsbeskrivningen anges även att arean av olika skäl kan vara felaktig och att en köpare som anser att arean är av betydelse för köpet bör vidta en uppmätning. Genom den signerade versionen av objektsbeskrivningen har säljaren intygat att informationen är korrekt och köparen har intygat att han har tagit del av handlingen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om lägenhetens storlek.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att använt bildmaterial och beskrivningar återger objektet på ett korrekt och rättvist sätt.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att om mäklaren har tillgång till motstridiga uppgifter om bo- och biarea ska samtliga uppgifter redovisas, eller så ska det på annat sätt tydliggöras att det finns andra uppgifter än de som har angetts i objektsbeskrivningen (se bland annat inspektionens beslut med dnr 20–1581, 19–0368 och 19–1101).

I vissa beslut har inspektionen låtit påföljden stanna vid en erinran om en vilseledande uppgift om bostadens area inte har lämnats reservationslöst (se b.la. inspektionens beslut med dnr 21–0452).

Uppgifter om boarea och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Felaktiga uppgifter härom riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare (se inspektionens beslut i ärende med dnr 18–2365).

I aktuellt fall har NN i den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare utelämnat uppgifterna från mätbeviset om bostadens boarea och biarea. I den objektsbeskrivning som har bilagerats överlåtelseavtalet har uppgifterna från uppmätningen tagits med, men det är fortfarande en boarea om 51 kvadratmeter som framhålls inledningsvis i handlingen. Fastighetsmäklarinspektionen finner att om någon av de motstridiga uppgifterna ska framhållas bör det vara den uppgift som härrör från den relativt nyligen genomförda uppmätningen av bostaden och som framstår som mest sannolik. Inspektionen bedömer att mäklaren har åsidosatt sitt ansvar enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen och använt sig av vilseledande och otillbörlig marknadsföring, vilket står i strid med god fastighetsmäklarsed.

Mäklaren har angett att uppgifterna från mätbeviset har funnits publicerade i marknadsföringen på internet och att han har förtydligat areauppgifterna för samtliga visningsbesökare. Det kan också konstateras att den objektsbeskrivning som har bilagerats överlåtelseavtalet har uppdaterats med uppgifterna från mätbeviset. Vid en sammantagen bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden för förseelsen kan stanna vid en erinran.