Beslut

Sammanfattning

Prövning av om marknadsföringen av en bostadsrätt varit vilseledande och otillbörlig när uppgift lämnades i objektsbeskrivningen om att någon höjning av årsavgiften inte planerades. Även en prövning av om mäklaren har brustit i sin skyldighet att i objektsbeskrivningen redovisa bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Slutligen en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att lämna information i objektsbeskrivningen avseende en balkong, samt om marknadsföringen i den delen varit vilseledande och otillbörlig.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretag]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har bl.a. gett in en objektsbeskrivning, en mäklarbild, en bostadsrättsförenings årsredovisning samt e-postkonversationer.

Fastighetsmäklarinspektionen har tillfört ärendet bostadsrättsföreningens registrerade stadgar samt mejlkonversationer mellan inspektionen och bostadsrättsföreningens styrelse, mellan inspektionen och anmälaren samt mellan anmälaren och styrelsen. Genom konversationerna har del av ett upplåtelseavtal tillförts ärendet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren påstod i objektsbeskrivningen att någon planerad höjning av årsavgiften inte förelåg, men en höjning ägde rum redan den 1 januari 2024. I objektsbeskrivningen saknades uppgift om bostadens indirekta nettoskuldsättning och utrymmen utanför lägenheten, balkongen, som omfattades av upplåtelsen.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Efter att han ingick förmedlingsuppdraget med säljarna i juli 2023 kontrollerade han om det fanns planerade och/eller beslutade avgiftshöjningar på gång. Bostadsrättföreningen svarade att det inte fanns vare sig planerade eller beslutade avgiftshöjningar.

Till styrkande av att han inte ägt kännedom om vare sig planerade eller beslutade avgiftshöjningar vid tidpunkten för marknadsföringen eller överlåtelseavtalets undertecknande, bifogas en sms-konversation av vilken framgår att bostadsrättsföreningen gick ut med information om att avgiften skulle höjas först den 9 november 2023. Enligt en bifogad mejlkonversation fattades beslutet om avgiftshöjningen innan dess, i november. Överlåtelseavtalet ingicks mellan parterna den 12 september 2023.

Vad gäller redovisningen av bostadens indirekta nettoskuldsättning uppmärksammade han inte, av förbiseende, att det i en fotnot i mäklarbilden hänvisades till stadgarna vari beräkningsgrunden fanns tillgänglig. Vid tidpunkten för upprättandet av objektsbeskrivningen utgick han från det som angavs i mäklarbilden, att bostadsrättsföreningen inte tillhandahöll uppgift om det nyckeltalet. Det finns ingen uttrycklig skyldighet för mäklare att läsa stadgarna.

Bostadsrättsföreningen informerade om att det inte fanns utrymmen utanför lägenheten som omfattades av upplåtelsen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, s.k. riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Objektsbeskrivningen innehåller en planritning där balkongen finns inritad. Balkongen förekommer även i en bild samt finns beskriven både i den löpande texten och i faktatexten.

Under rubriken förening står ”fastigheterna stod färdiga 2021, därav finns det i nuläget inga planerade renoveringar eller avgiftshöjningar”, och ”föreningen höjde avgiften med 8 % i januari 2022. Inga planerade avgiftshöjningar i dagsläget”.

Det finns ingen uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Information från bostadsrättsföreningen

Av en skriftlig konversation mellan NN och en person med förnamnet X den 11 juni 2024, framkommer att mäklaren, på sin fråga om när beslutet om avgiftshöjningen fattades, fick till svar ”på styrelsemötet den 6 november skulle jag tro”. Av ytterligare en av mäklaren åberopad, odaterad, skriftlig konversation gällande samma fråga framgår att den konversationen skett med en styrelseledamot i den aktuella bostadsrättsföreningen, också med förnamnet X.

Av en mejlkonversation mellan anmälaren och styrelsen framkommer svaret, på anmälarens fråga om när beslutet om avgiftshöjningen fattades, ”Datumet är 20231002”.

Av en mejlkonversation mellan Fastighetsmäklarinspektionen och bostadsrättsföreningens styrelse har styrelsen, på inspektionens fråga om balkongen omfattades av överlåtelsen med bostadsrätt, svarat ”till bostadsrätten finns en balkong”. På inspektionens fråga om svaret kan förstås som att balkongen omfattats av överlåtelsen har styrelsen svarat ”det står inget om balkongen i upplåtelseavtalet. Däremot finns denna bild på bostadsrätten med”. Den bifogade bilden består av en ritning av den aktuella bostadsrätten med en balkong om 5 kvm inritad. På bilden står beskrivet ”genomgående lägenhet med balkong”.

Mäklarbilden

Av mäklarbilden framkommer följande.

Andelstal: 1,02822 %

Andelstal insats: 0,96678 %

[…]

Indirekt nettoskuldsättning**: Föreningen tillhandahåller inte det nyckeltalet

[…]

**Kontrollera föreningens stadgar vilken beräkningsgrund som årsavgiften baseras på. Finns under § 17 i Riksbyggens normalstadgar.

Bostadsrättsföreningens stadgar

I bostadsrättsföreningens stadgar som registrerades hos Bolagsverket den 16 mars 2017, 17 §, framgår bl.a. följande.

Årsavgiften ska fördelas på föreningens bostadsrätter i förhållande till lägenhetens andelstal.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Handlingen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter, däribland mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt (punkten 4), lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften (punkten 5) samt uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning (punkten 6).

Av 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren, i den utsträckning god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Vidare framgår att en näringsidkare inte heller får utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen än de obligatoriska uppgifter som måste finnas med enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen. Oavsett om en uppgift är obligatorisk eller inte, ska uppgiften vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Uppgiften angående icke planerade avgiftshöjningar

Av utredningen i ärendet framgår att NN på två ställen i objektsbeskrivningen har påstått att några planerade avgiftshöjningar inte förelegat. Beslut om att avgiften skulle höjas fattades i oktober eller i november 2023. Överlåtelseavtalet ingicks mellan parterna i september 2023.

Det är endast avgiftshöjningar som är beslutade av föreningen som är obligatoriska att informera om i objektsbeskrivningen. Däremot har mäklaren en skyldighet att upplysa tilltänkta köpare om en planerad avgiftshöjning om mäklaren känner till en sådan, då den utgör ett sådant förhållande som har samband med överlåtelsen som fastighetsmäklaren enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen är skyldig att upplysa tilltänkta köpare om (se prop. 2010/11:15 s. 59). En sådan upplysning kan tas in i objektsbeskrivningen, men kan också lämnas på annat sätt. Mäklaren bör inhämta information om beslutade ändringar av årsavgiften i nära anslutning till överlåtelsen (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 4.1-1594-14).

NN uppger att han i samband med att uppdragsavtalet ingicks i juli 2023, genom bostadsrättsföreningen, fick uppgift om att det inte fanns beslutade eller planerade avgiftshöjningar på gång. Han uppger vidare att han inte ägt kännedom om vare sig planerade eller beslutade avgiftshöjningar vid tidpunkten för marknadsföringen eller överlåtelseavtalets undertecknande, och hänvisar i den delen till skriftliga konversationer som han haft med en ledamot i bostadsrättföreningens styrelse under sommaren 2024.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar emellertid att vad NN anför och åberopar inte visar att NN, i samband med marknadsföringen och överlåtelseavtalets undertecknande, fått uppgift om att det inte planerades för någon avgiftshöjning, så som han påstått på två ställen i objektsbeskrivningen. Beslut om att årsavgiften skulle höjas fattades dessutom snart därefter, i oktober eller i november 2023. Uppgifterna i objektsbeskrivningen att någon höjning av årsavgiften inte planerades bedöms därmed som felaktiga. De felaktiga påståendena i objektsbeskrivningarna om att någon höjning av årsavgiften inte var planerad har därmed varit vilseledande (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21-0064 och dnr 2012-02-22:12). Eftersom överträdelsen av skyldigheten att lämna korrekta uppgifter avseende årsavgiften är av central betydelse (se ex. Förvaltningsrätten i Stockholms dom med mål nr 26552-12) och därför i vart fall sannolikt har påverkat mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut, har marknadsföringen även varit otillbörlig. Genom sitt handlande har NN agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en varning.

Uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning

Av utredningen i ärendet framgår att NN i objektsbeskrivningen inte har redovisat uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Av förarbetena till 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen (prop. 2021/22:171 s. 112) framgår att man får fram uppgiften om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning genom att andelstalet, som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren, multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning.

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen.

I förarbetena (prop. 2021/22:171 s. 63) anges vidare bl.a. följande när det gäller bostadsrättens andelstal.

En fastighetsmäklare bör som utgångspunkt kunna förlita sig på de uppgifter föreningen lämnar om andelstal och alltså göra sin beräkning på grundval av dem. Beroende på omständigheterna kan mäklaren dock behöva ställa kontrollfrågor, t.ex. vad andelstalet avser. Detta innebär ingen skillnad jämfört med i dag eftersom de två typerna av andelstal (för ägarandel i föreningen samt för fördelning av årsavgift, Fastighetsmäklarinspektionens kommentar) ska anges i objektsbeskrivningen redan enligt den hittillsvarande regleringen.

Vid osäkerhet kan mäklaren behöva använda sig av handlingar i form av stadgarna, den ekonomiska planen och upplåtelseavtalet för att få fram de uppgifter som ska ligga till grund för beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Bostadsrättsföreningens information i mäklarbilden innebär att föreningen inte på egen hand beräknar bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning och tillhandahåller den uppgiften till mäklare. Av mäklarbilden framgår inte vad det lämnade andelstalet avsåg. I mäklarbilden har emellertid hänvisats till stadgarna vari beräkningsgrunden för årsavgiften funnits tillgänglig.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har haft tillgång till de handlingar som förmedlingsuppdraget har krävt för att få fram uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. NN har uppgett att han inte vidtagit några åtgärder alls för att utreda och beräkna bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Han har därmed inte vidtagit de åtgärder som ålegat honom avseende att redovisa den obligatoriska uppgiften om bostadens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen (se t.ex. Fastighetmäklarinspektionens beslut med dnr 23-1246, 23-1247 och 24-0767). Förseelsen utgör grund för en varning.

Balkongen

Huruvida mark och utrymmen utanför lägenheten ingår i upplåtelsen av en bostadsrätt kan ha stor betydelse för spekulanter (jfr Fastighetsmäklar-inspektionens beslut med dnr 4.2-1757-14). Det torde vara av vikt för tilltänkta köpare att få information om med vilken rätt en bostadsrätts-havare har till mark och utrymmen utanför lägenheten, eftersom detta förhållande påverkar vilka rättigheter och skyldigheter som gäller för dessa utrymmen.

En objektsbeskrivning för en bostadsrätt ska enligt 3 kap. 15 § punkten 4 fastighetsmäklarlagen innehålla uppgifter om mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt. Fastighetsmäklarinspektionen anser, mot bakgrund av att syftet med bestämmelsen är att klargöra vad som omfattas av överlåtelsen, att detta även medför en skyldighet att lämna uppgift om mark och utrymmen utanför lägenheten som inte ingår i överlåtelsen.

Inspektionen anser vidare att en objektsbeskrivning och övrig marknadsföring avseende en bostadsrätt ska innehålla information om med vilken rätt en bostadsrättshavare har till mark och utrymmen utanför bostadsrätten, om detta har framhållits. Om mäklaren inte har fått sådan information ska en allmän reservation om detta införas (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 17 december med dnr 4.2-1745-14).

Den aktuella objektsbeskrivningen innehåller en planritning där balkongen finns inritad. Balkongen förekommer även i en bild samt finns beskriven både i den löpande texten och i faktatexten. Av mäklarbilden framgår inte några uppgifter om att det ingår mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt. Av Fastighetsmäklar-inspektionens e-postkorrespondens med styrelsen framgår att det av upplåtelseavtalet framgår att balkongen inte omfattades av upplåtelsen, men att den enligt ritningen hörande till upplåtelseavtalet gjorde det. Den information som NN har fått från bostadsrättsföreningen har varit att balkongen inte omfattades av överlåtelsen.

NN har i objektsbeskrivningen inte informerat om den information som han fått, dvs. att balkongen inte omfattades av upplåtelsen med bostadsrätt. NN har därmed inte har uppfyllt sin skyldighet att lämna information i objektsbeskrivningen enligt 3 kap. 15 § punkten 4 fastighetsmäklarlagen.

Balkongen har framhållits i objektsbeskrivningen. Någon uppgift om med vilken rätt bostadsrättshavaren faktiskt har till balkongen har emellertid inte lämnats, eller någon reservation kring eventuella oklarheter gällande med vilken rätt som bostadsrättshavaren har till den. Utelämnandet av informationen om med vilken rätt som bostadsrättshavaren har till balkongen eller information om eventuell oklarhet därom, som är väsentlig för spekulanter, innebär att bostaden även har marknadsförts med vilseledande uppgifter. Den vilseledande marknadsföringen har även varit otillbörlig i strid med 8 och 10 §§ marknadsföringslagen.

Sammantaget har NN, genom utelämnade uppgifter om balkongen, agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Agerandet utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN ska meddelas en varning för att på ett vilseledande och otillbörligt sätt ha lämnat uppgift i objektsbeskrivningen om att någon planerad höjning av årsavgiften inte förelegat. Även agerandet att inte ha uppfyllt sin skyldighet att lämna information i objektsbeskrivningen om balkongen och för att ha marknadsfört den på ett vilseledande och otillbörligt sätt, samt för att i objektsbeskrivningen inte ha redovisat uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, utgör grunder för varning.

Skiljaktig mening

Ledamoten MM har skiljaktig mening och anför följande.

Jag är skiljaktig beträffande påföljden gällande frågan kring fastighetsmäklarens skyldighet att upplysa om att balkongen inte är upplåten med bostadsrätt.

Även om det kan anses fastställt att en fastighetsmäklare är skyldiga att i objektsbeskrivningen ange utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen behöver detta inte betyda att hen är skyldig att ange utrymmen (såsom balkonger, altaner, förråd m.m.) som inte är upplåtna med bostadsrätt.

Mot bakgrunden av att rättsläget är osäkert bör NN meddelas endast en erinran i den delen.