Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat omsorgsfullt och opartiskt med anledning av i huvudsak uttalanden om säljarna till köparen. Även en prövning av om mäklaren har vidarebefordrat alla bud till säljarna. Därtill har prövats om mäklaren har verkat för en överenskommelse om lånevillkor, borde ha förvissat sig om köparens möjlighet att finansiera köpet samt haft rätt att kräva provision utan att handpenningen betalats in. En prövning har slutligen gjorts av mäklarens riskbedömning av köparen samt av vidtagna kundkännedomsåtgärder.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar fastighetsmäklaren NN:s registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in bl.a. en påminnelsefaktura, ett uppdragsavtal, ett köpekontrakt, ett depositionsavtal samt utdrag på sms-konversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in bl.a. en handling benämnd offert, dokumentation över vidtagna kundkännedomsåtgärder gällande köparen samt utdrag på sms-konversationer.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

De gav NN i uppdrag att sälja deras hus. NN hittade en köpare innan visning. Dagen innan kontraktsskrivningen bekräftade han att köparens lånelöfte, bank och kundkännedom var ok. De kom överens om försäljningspriset 12 800 000 kr. Köparen ville ha ett snabbt tillträdesdatum men redan samma dag som köpekontraktet undertecknades flyttade hon in i uthyrningsdelarna som finns på fastigheten.

Eftersom tiden var knapp fick de skynda sig att hitta ett nytt hus med kort tillträdesdatum. Handpenningen avseende det nya huset de hittade skulle inbetalas två dagar efter att de skulle få handpenningen för sitt befintliga hus.

Handpenningen har ännu inte inbetalats av köparen. Hon har bl.a. förklarat det med att pengarna varit på väg från utlandet. Två veckor efter att hon flyttat in fick de reda på att hon hade en skuld hos Kronofogde-myndigheten på över 7 000 000 kr.

Vid kontraktsskrivningen närvarade inte köparen. De blev förvånade när de såg att hon ensam skulle stå på köpekontraktet och att hon inte hade uppgett någon adress. Han frågade därför NN om han verkligen hade kollat upp hennes lånelöfte och hennes ekonomi. Han svarade att han hade kollat upp allt och att hon var grön.

Det har inte sålts någon bostad på över 11 000 000 kr i området de senaste tio åren. Köparen budade över sig själv och pengarna skulle komma från utlandet. Flertalet varningstecken dök således upp under förmedlingens gång som NN borde ha reagerat på.

De behövde sälja sitt hus av ekonomiska skäl, men NN har gjort deras ekonomiska situation än värre. Idag har de fått en påminnelsefaktura från NN att betala mäklararvodet.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han har all förståelse för att säljarna är arga och besvikna, men de riktar sin ilska mot fel person. Boven i dramat är köparen som farit med osanning och vilselett dem alla totalt.

Han gjorde kundkännedom på köparen vid två tillfällen, en gång innan köpekontraktet undertecknades och en gång några veckor senare. Det framgick att hon var skriven på en adress i [namnet på ett land inom EU]. Enligt honom och det han kollat upp gick hennes ”story” ihop, t.o.m. säljarna tyckte att hon uppträdde normalt.

De skrev in en besiktningsklausul i köpekontraktet så att köparen skulle kunna känna sig trygg. Han hade verkligen ingen anledning att misstro köparen. Sedan kom hela soppan med betalningen av handpenningen och allt rann ut i sanden.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

I köpekontraktet anges att ett köpebrev ska överlämnas på tillträdesdagen och att den överenskomna köpeskillingen är 12 800 000 kr.

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framkommer bl.a. följande.

Rätt till provision föreligger om bindande avtal om överlåtelse träffas mellan säljare och köpare och eventuella i avtalet intagna villkor för överlåtelsens fullbordan eller bestånd uppfylls. Rätten är dock oberoende av om det i köpekontraktet föreskrivs att köpebrev ska utfärdas eller överlåtelsen på annat sätt görs beroende av att köpeskillingen erläggs.

Budgivningslistan

Av budgivningslistan framkommer att fyra bud mellan 11 000 000 och 12 800 000 har inkommit. Köparen har lagt samtliga bud.

Handling av mäklaren benämnd ”offert”

Av en handling av mäklaren benämnd ”offert”, som NN har skickat till säljarna, framkommer följande.

Ska man sätta ett värde så får man utgå från själva fastigheten och då landar den på 11-12 miljoner men sen får man sälja in sidoverksamhet för sig som ett försäljningsargument och få upp priset på så sätt.

Sms-konversationer

Av sms-meddelanden skickade mellan NN och säljarna framgår följande.

Den 13 februari 2024.

En av säljarna.

Hej vilken pris är de villiga att betala?

Mäklaren.

Runt 12 miljoner. Min kollega sålde ett liknande igår för 11,5 i [namnet på ett annat område än det där den aktuella fastigheten är belägen]. Byggt 2011, pool, spa och attefallshus. Det är där priserna ligger nu och tog ca 6 månader att hitta rätt köpare till.

Den 27 februari 2024.

En av säljarna.

Som jag sa tidigare om inte får över 13 kommer vi att gå i personlig förlust och […]

Mäklaren.

Ni kommer tyvärr inte att få 13 miljoner. Det finns ingen som betalar det och ju längre ni väntar desto mer renoveringar måste ni göra på huset. Det måste in ca 1 miljon i renovering på huset. […]

[…]

Mäklaren.

Ni har gjort en helt jäkla dunderaffär.

[…]

Helt magiskt högt pris.

Nu har jag fått hennes uppgifter och lånelöfte/bank/kundkännedom är Ok.

Hon har bekräftat tiden imorgon (för kontraktsskrivning, Fastighetsmäklarinspektionens notering) och vill flytta in i attefallshuset redan under morgondagen. Skickar avtalet inom kort.

Den 29 februari 2024.

Mäklaren.

Köparen är jättearg och tror att det är jag som förhalar processen. En sekund säger hon att hon vill hoppa av en annan sekund övertalar jag henne att stanna kvar. Jag är så nervös och vill att vi stänger affären innan hon bestämmer sig för annat. Det är det absolut fantastiska priset ifall det går igenom.

[…]

Jag fick upp budet till 12,8 och hon vill ha utemöblerna (bord, stolar, soffa etc.)

[…]

100.000 kr mer för ett par möbler [glad emoji]

Den 13 mars 2024.

En av säljarna.

[…]

Jag tycker att när hon själv stod på kontraktet borde kolla upp henne. 12,8 3 döttrar ensam.

Av sms-meddelanden skickade mellan NN och köparen framgår följande.

Den 19 februari 2024.

Mäklaren.

När önskar du tillträde?

Köparen.

Snarast, vi är inflyttningsklara. Vi har allt klart med lånelöfte och behöver inte sälja någonting innan köp.

Den 25 februari 2024.

Köparen.

[…]

Vi vill lägga ett bud på 11 000 000 SEK med förbehåll att en besiktning utförs och att denna blir godkänd.

Mäklaren.

Vad kul att ni gillade huset. Jag framför budet. Ville ni kika på garaget? Imorgon kl. 12 kan vi isåfall få tillgång

Köparen.

Tack men jag tror inte att det behövs. Jag är nöjd som det är.

Den 27 februari 2024.

Mäklaren.

[…] Hans privatlån ger inte utrymme till försäljning under 12.7. 13 var ett önsketänkande för att få lite marginal. 12.7 ger honom ok att kunna bekosta nästa boende.

[…]

Vilken bank kommer ni att använda er av isåfall?

Köparen.

[namnet på en bank]

Mäklaren.

Allt är ok. Tillträde 6-7 veckor med tillstånd att flytta in i attefallshus och uthyrningsdelen så fort dom städats. Besiktning i början av nästa vecka.

Är det ok?

Köparen.

Tusen tack. Ja det är ok men till det priset vill jag ha kvar möblerna i attefallshuset och uthyrningsdelen utöver utemöblerna som vi diskuterade tidigare och inflytt redan imorgon. Det behöver inte städas.

Betalning kommer i stället från [namnet på en annan bank].

[…]

Mäklaren.

Förlåt att jag frågar men det är min skyldighet enligt lag. Är lånelöfte etc klart? Vi är även skyldiga till att skicka ut en enkät för kundkännedom. Den mejlas och fylls i med bank-id.

Köparen.

Yes, inga problem

Den 28 februari 2024.

Köparen.

Besked från banken, handpenning kan betalas först måndag 18 mars.

Hur ställde sig säljarna till att jag, till det nysatta priset, vill att samtlig inredning i attefallshuset och uthyrningsdelen ska ingå? I kontraktet nämns endast utemöblerna. Ska det inte stå i kontraktet att vi per omgående får tillträde till ovannämnda? Kan avtalet signeras digitalt? Jag har ingen bil för tillfället och har tre bussbyten för att komma till [namnet på en gata], alternativt kan vi ses på ditt kontor i stället?

Mäklaren.

[…]

Köparen.

Jag bor i [namnet på ett område i en stad]. Om vi kan lösa det digitalt eller på ditt kontor under dagen vore jag väldigt tacksam.

Mäklaren.

Digitalt är inte giltigt på köpekontrakt. Jag kan möta upp dig i [namnet på ett område i en stad] för köpebrevet och resten kan vi signera digitalt

Köparen.

Jag kan komma till ditt kontor, det är kaos här hemma med packning inför flytt osv.

Mäklaren.

Inga problem för mig […]. Säg till om du vill träffas på nåt fik i närheten, jag är flexibel. […]

Köparen.

Ett fik i [namnet på ett centrum i en stad] vore helt perfekt!

Den 28 februari 2024.

Köparen.

De får 12 850 000 om de signar ikväll

Mäklaren.

De har inte ens papprena hemma utan jag tog med dem men jag framför det imorgon om det är ok för dig att vänta? Tror inte det handlar om pengar längre utan att dom ser det som en sjuk lek. Bara en korkad människa tackar nej till 12,7

Jag vill inte att de tar dina pengar [namnet på köparen], dom är inte värda det. Jag har skickat en massa mejl med medelpriser i [namnet på området i en stad där fastigheten är belägen] och dom är korkade ifall dom inte tar det.

Låt mig ta ett sista snack med dom imorgon och känner jag att de inte funkar så lägger jag fram 12,85

Är det ok?

Jag tycker verkligen att situationen suger men snälla låt mig försöka en sista gång imorgon och få med dom på 12,7

Köparen.

Ok

Mäklaren.

Det kommer bli en jobbig natt för både dig och mig men allting har en mening oavsett utfall. Jag vill inte vara någon jäkla profet eller någon som tror på högre makter men vissa saker måste ta sin tid och allting har en mening. Ha tillit till processen och funkar det inte får vi hitta plan B. Jag har inget inplanerat imorgon och jobbar enbart för dig.

Den 29 februari 2024.

Köparen.

Hej,

Hur går det? Har du pratat med dem?

Mäklaren.

Yes, vi är halvvägs iaf. Han vill skriva och hon är lite bromskloss. Ett steg fram iaf. Har inte sagt något om extra summan men slänger in det om det skiter sig. Håller dig uppdaterad så fort jag hör något.

Den 14 mars 2024.

Mäklaren.

Hej fröken,

Jag glömde visst att svara dig. Kul att du tyckte om vinet. Hade dödat för ett glas nu. Gör inget om glaset rymmer en flaska.

[…]

Köparen.

Åh fan är det så illa?!

Hade inte heller tackat nej till ett glas nu jag heller, om jag ska vara helt ärlig.

[…]

Den 18 mars 2024 kl. 9.07.

Mäklaren.

[…]

Dom får tillgång till sitt nya boende 19/4 och undrar ifall dom kan ändra utflytten till 22/4 så dom hinner flytta ut och städa? Då är den flyttstädad och klar. Jag förstår att det känns jobbigt men jag begriper inte hur dom tänker och det rör sig om max 5 dgr.

Gällande handpenningen vill du kolla så den landar på mitt konto idag. Jag vill verkligen inte att dom börjar tjafsa om den.

Köparen.

[…]

Jag har möte med banken kl. 14 gällande betalningen av handpenningen.

Den 18 mars kl. 16.09

Mäklaren.

Ville bara meddela att handpenningen fortfarande inte kommit in. Vill du bara dubbelkolla med banken innan den stänger. Säljarna är på mig

Köparen.

Banken håller på med lånehandlingarna nu. De betalar ut handpenningen så fort de är klara

Mäklaren.

Har du kontaktuppgifter till din bankman så jag kan försäkra mig om att dom är på gång och på så sätt lugna säljarna

Köparen.

Nu är det klart! Du har pengarna ikväll! De gör en direktöverföring alldeles strax

Mäklaren.

Du är grym

Den 19 mars kl. 11.48

Mäklaren.

Hej, hur går det med HP?

Enligt gällande regelverk så måste jag meddela säljarna att den är sen tyvärr och per definition kan dom börja kräva dig på skadestånd vilket jag absolut inte vill att dom gör.

Köparen.

Telefonmöte med banken kl. 13 för att signera det som banken idag krävde ytterligare för att inteckna säkerhet som krävdes i tillägg. Överföringen av handpenningen sker därefter. […]

Mäklaren.

[…]

Vad är status? Dom får tyvärr inte ändra handpenningsdag

Köparen.

Du har verkligen varit super [mäklarens förnamn] och jag uppskattar allt du gör! Jag vet att du gjort allt och lite till för mig! Jag är helt transparent. Nu ska allt vara klart och jag inväntar bara kvitto på betalningen.

Mäklaren.

[…]

Skicka mig kvittot och om det dröjer så gärna en skärmdump på kontot så jag kan förhandla med deras mäklare.

[…]

Skicka gärna kvitto eller skärmdump på överföringen för enligt bankgirocentralen så syns det inte på mitt konto som kommande händelser.

Köparen.

Banken gör överföringen och skickar sedan kvitto när den är färdigställd. Skickar kvitto så fort jag får det

Den 19 mars kl. 20.01

Mäklaren.

Snälla säg att du har något som helst som styrker transaktionen eller dina intentioner för affären för det talar väldigt lite emot det nu.

Alla hinder är uppfyllda gällande banken så jag förstår inte vart det kärvar.

[…]

Dokumentationen över kundkännedomsåtgärderna avseende köparen

Av dokumentationen över vidtagna kundkännedomsåtgärder som består av två likadana mallar med två olika beslutsdatum, den 27 februari 2024 och den 20 mars 2024, framgår att NN har gjort en riskbedömning av köparen samt ska ha uppnått kundkännedom. Vid båda tillfällena har noterats att köparens adress är i ett annat EU land.

Under avsnittet om verklig huvudman finns frågan ”Har köparen tillfrågats om denna företräder någon annan?”. Rutan ”Nej” har fyllts i.

Under avsnittet om riskbedömning har köparens riskprofil i båda dokumenten noterats vara normal. Under rubriken där grunderna för bedömningen framgår har ”Gjort en allmän riskbedömning och tagit en Nordkyc. Lånelöfte ok genom [namnet på en bank]” noterats i dokumentet med beslutsdatum den 27 februari 2024. I dokumentet med beslutsdatum den 20 mars 2024 har ”inget avvikande” noterats.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens agerande

Som övergripande handlingsnorm gäller enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen att mäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska agera opartiskt mot såväl köpare som säljare.

Av alltjämt gällande förarbeten till bestämmelsen framkommer att fastighetsmäklare så långt möjligt ska inta en neutral roll som opartisk mellanman vid förmedling av kontakterna mellan köpare och säljare samt i övrigt arbete som syftar till att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra (prop. 1994/95:14 s. 41). För uppdragsgivaren, som normalt är en säljare, är det av betydelse att kunna lita på att mäklaren inte åsidosätter hans eller hennes intresse för att i stället direkt eller indirekt tillgodose sitt eget eller köparens intresse (prop. 2010/11:15 s. 22 f.)

Den sms-konversation som ägt rum mellan NN och säljarna respektive köparen ger en bild av att NN inte har förstått dessa grundläggande skyldigheter för fastighetsmäklare. Av konversationen framkommer att NN har röjt uppgifter för köparen om säljarnas ekonomiska situation, att han har kallat säljarna för ”korkade” och köparen för ”fröken” samt att han inte vill att säljarna ”tar” köparens pengar då han inte tycker att de är ”värda det”. Omständigheterna att NN ber köparen att få ”försöka en sista gång” att få säljarna att acceptera ett lägre bud än det som köparen har erbjudit samt att NN har uttryckt att han ska ”förhandla” med säljarnas andra mäklare ger dessutom intryck av att han har sett sig som ett ombud för köparen.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att sms-konversationerna, den ena ingiven av NN själv, visar att han har missförstått centrala delar av mäklarens roll och bedömer att han genom sina uttalanden och sitt sätt att agera har åsidosatt sitt ansvar enligt portalparagrafen i fastighetsmäklarlagen. Detta motiverar en varning.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bl.a. följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats.

Av sms-konversationen framkommer att köparen den 28 februari 2024 lämnat ett bud om 12 850 000 kr med villkoret att köpeavtalet skulle undertecknas samma dag. NN ville emellertid enligt konversationen inte framföra köparens bud till säljarna. Köpeskillingen enligt köpekontraktet, som undertecknades den 28 februari 2024, var överenskommen till 12 800 000 kr. I ingiven budgivningslista saknas budet om 12 850 000 kr. Fastighetsmäklarinspektionen anser därmed att utredningen visar att NN aldrig vidarebefordrade det villkorade budet om 12 850 000 kr till säljarna, varmed NN har agerat i strid med sin omsorgsplikt om säljarna. Underlåtelsen utgör grund för en varning.

Överlåtelsehandlingarna, undersökning av köparens ekonomi samt uttaget av provisionen

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Som framgått tidigare följer av 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen andra stycket andra meningen att mäklaren, inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer, särskilt ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Undersökning av köparens ekonomi och verkan för en låneklausul

Högsta domstolen har i avgörandena NJA 1997 s. 127 I och II uttalat att en mäklare i princip skyldig att verka för att köpets giltighet villkoras av att lån beviljas eller övertas, om en presumtiv köpare är beroende av att beviljas eller få överta lån för att kunna betala köpeskillingen. Undantag från skyldigheten att verka för en låneklausul föreligger endast om det framstår som praktiskt taget uteslutet att köparen inte kommer att beviljas lån.

Av förarbeten till äldre fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklare inte bör anses ha en skyldighet att granska en köpares ekonomi (se prop. 2010/11:15 s. 24, med hänvisning till NJA 1997 s. 127 II). En mäklare har emellertid en skyldighet att upplysa sin uppdragsgivare om att en presumtiv köpare inte har sådan ekonomi att han eller hon kan förväntas genomföra ett köp, om mäklaren får indikationer på det (se prop. 2010/11:15 s. 24 och 2020/21:119 s. 112).

Av utredningen i ärendet framkommer att köparens förvärv av fastigheten var beroende av att hon beviljades lån. Det framkommer även att hon ensam skulle köpa fastigheten för en köpeskilling om 12 800 000 kr och att hon uppgett sig inte behöva sälja något för att finansiera köpet. Innan kontraktsskrivningen uppgav hon att hon skulle använda sig av en annan bank än den hon nyss angett. Därtill framkommer att hon hade tre barn, att hon saknade bil samt att hon hade behov av att snarast flytta in i uthyrningsdelen som fanns separat på fastigheten. Köparens uppgivna adress har inte varit i Sverige.

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att redogöra för om och i så fall hur han verkat för en överenskommelse om lånevillkor. NN har i sitt yttrande inte bemött frågan mer än att han uppgett att en s.k. besiktningsklausul infördes i köpekontraktet, för köparens trygghets skull. Inspektionen bedömer därmed att det går att utgå ifrån att NN inte har verkat för att parterna träffat en överenskommelse om lånevillkor.

Av utredningen framkommer vidare att NN har frågat köparen om hon haft ett lånelöfte, men att han inte närmare förvissat sig om finansieringen och lånelöftets eventuella villkor. Det framkommer emellertid att NN försäkrat säljarna om att han förvissat sig om köparens möjlighet att kunna finansiera köpet.

Med hänsyn till de särskilda omständigheter som förelåg kring köparen och dessutom skyldigheterna som numera föreligger enligt lag (2017:630) om åtgärder och finansiering av terrorism, penningtvättslagen, anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN borde ha närmare förvissat sig om köparens möjlighet att kunna finansiera köpet.

Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har brustit i sin skyldighet att verka för en överenskommelse om lånevillkor i strid med 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen. Vidare har han agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när han, med hänsyn till de särskilda omständigheter som förelåg kring köparen, inte närmare förvissade sig om köparens möjlighet att kunna finansiera köpet. Graverande är att han gett säljarna intryck av att han gjort det. De två förseelserna utgör grund för en varning bedömda var för sig.

Uttaget av provisionen

Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om provision eller annan ersättning för en fastighetsmäklares tjänster. Det är en sak för allmän domstol eller för Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd. Däremot kan inspektionen pröva om en mäklare genom sitt handlande i en ersättningsfråga har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.

Vid tidpunkten för anmälan, den 6 maj 2024, har NN skickat en påminnelse till säljarna att senast den 4 maj 2024 betala provisionskostnaden om 128 000 kr, trots att handpenningen inte hade betalats in.

I aktuellt fall har uppdragsgivarna och NN avtalat om att rätten till provision uppkommer när överlåtelseavtalet blivit definitivt bindande även om köpeskillingen inte betalas. Köparen har ålagts att betala en väl tilltagen handpenning. Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd anser att en handpenning i en sådan situation även rent faktiskt måste ha betalats in för att mäklaren ska kunna kräva sin provisionsrätt (se bl.a. beslutet den 14 oktober 2021 med dnr 24/21). Fastighetsmäklarinspektionen delar den bedömningen.

Agerandet att kräva sin rätt till provision när avtalad handpenning inte inbetalats bedöms således vara i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en varning.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt penningtvättslagen och föreskrifter som har meddelats med stöd av lagen.

I ärendet är det Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2021:3) som är gällande.

Överträdelser av penningtvättsregelverket strider mot god fastighetsmäklarsed.

Åtgärderna för kundkännedom

Enligt 3 kap. 1 § penningtvättslagen får verksamhetsutövare inte etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion, om verksamhetsutövaren inte har tillräcklig kännedom om kunden för att kunna (punkten 1) hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Enligt 3 kap. 2 och 3 §§ samma lag får en mäklare inte etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om det finns misstanke respektive på skälig grund kan misstänkas att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte.

Av 3 kap. 4 § penningtvättslagen följer att en verksamhetsutövare ska vidta åtgärder för kundkännedom, förutom vid etableringen av en affärsförbindelse, vid (punkten 1) enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Av 3 kap. 12 § följer att en mäklare ska inhämta information om affärsförbindelsens syfte och art och att den informationen ska ligga till grund för bedömning av bl.a. (punkten 2) kundens riskprofil.

Av 3 kap. 13 § penningtvättslagen framgår att fastighetsmäklaren löpande och vid behov ska följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden enligt 7, 8 och 10–12 är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Av 3 kap. 16 § penningtvättslagen följer att särskilt omfattande kontroller, bedömningar och utredningar enligt 7,8 och 10-13 §§ ska göras om risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen bedöms som hög. Åtgärderna ska i sådant fall kompletteras med de ytterligare åtgärder som krävs för att motverka den höga risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Sådana åtgärder kan avse inhämtande av ytterligare information om kundens affärsverksamhet eller ekonomiska situation och uppgifter om varifrån kundens ekonomiska medel kommer.

Av förarbetena till den bestämmelsen framgår följande (prop. 2016/17:173 s. 248).

Inom ramen för riskklassificeringen ska kundspecifika faktorer beaktas. För att kunna beakta sådana faktorer som penningtvättslagen kräver måste verksamhetsutövare som medverkar till enstaka transaktioner ibland begära in information från kunden av samma slag som vid en bedömning av en affärsförbindelses syfte och art. Om en enstaka transaktion kan förknippas med hög risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism, måste verksamhetsutövare vidta skärpta åtgärder för kundkännedom. Det kan inbegripa åtgärder för att bedöma kundens ekonomiska situation och ta reda på varifrån kundens medel kommer. Sådana åtgärder kan också behöva vidtas om kundens aktiviteter och transaktioner avviker från vad verksamhetsutövare kan vänta sig från kunder i allmänhet. Det anförda innebär att det beroende på förhållandena i det enskilda fallet kan vara motiverat att begära information om syftet och art även inför utförandet av en enstaka transaktion.

I de allmänna råden till 24 § KAMFS 2021:3 framgår att skärpta åtgärder för kundkännedom bl.a. kan avse att (punkten 2) fastighetsmäklaren begär in en kopia på lånehandlingar eller skuldebrev när kunden uppgett att medlen kommer från lån.

Enligt 4 kap. 1 och 2 §§ penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren granska transaktioner för att kunna upptäcka sådana som han eller hon misstänker, eller har skälig grund att misstänka, utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen ska handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom dokumenteras och bevaras i fem år. Bevarandetiden ska räknas från det att åtgärderna utfördes eller, i de fall då en affärsförbindelse har etablerats, affärsförbindelsen upphörde. Om en enstaka transaktion inte har genomförts till följd av misstanke om penningtvätt eller finansiering av terrorism, ska tiden räknas från det att avståendet skedde.

Utredningen av om köparen haft en verklig huvudman

Enligt 3 kap. 8 § penningtvättslagen avses med åtgärder för kundkännedom bl.a. att mäklaren ska utreda om kunden har en verklig huvudman.

Av förarbetena till bestämmelsen (prop. 2016/17:173 s. 241) framgår att bestämmelser om utredning av verklig huvudman även gäller om kunden är en fysisk person samt att det för fysiska personer i första hand rör sig om s.k. bulvanfall, dvs. situationer då en person handlar för en annan persons räkning men gentemot fastighetsmäklaren agerar som att handlandet sker för egen räkning.

Av de allmänna råden till 22 § KAMFS 2021:3, som reglerar kontrollen av den verkliga huvudmannens identitet, framgår att fastighetsmäklaren bör ha fått tillräcklig kännedom om kunden för att kunna utreda och ta ställning till om en köpare som är en fysisk person i själva verket har en verklig huvudman.

Den av NN ingivna kundkännedomsdokumentationen avseende köparen är en mall i vilken det finns ett avsnitt om verklig huvudman. Av dokumentationen framgår att NN inte har utrett om köparen har haft en verklig huvudman. Genom sin underlåtenhet att undersökta om köparen haft en verklig huvudman och i själva verket varit en bulvan har NN åsidosatt en skyldighet enligt penningtvättslagen. Förseelsen utgör grund för en varning.

Köparens riskprofil

Enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen ska mäklaren bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen (kundens riskprofil). Kundens riskprofil ska bestämmas med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och mäklarens kännedom om kunden. När det behövs för att bestämma kundens riskprofil ska verksamhetsutövaren beakta omständigheter som avses 2 kap. 4 och 5 §§ och i föreskrifterna, samt andra omständigheter som i det enskilda fallet påverkar risken som kan förknippas med kundrelationen. Kundens riskprofil ska följas upp och ändras under pågående affärsförbindelser när det finns anledning till det.

Av de allmänna råden avseende 6 § KAMFS 2021:3 framgår att omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken bedöms som hög är (punkten 4) betalningar som är avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende, (punkten 6) köp eller försäljningar som inte kan förklaras utifrån vad som är känt om kundens ekonomiska ställning, (punkten 9) köp eller försäljningar där köpeskillingen inte står i rimlig proportion till förmedlingsobjektets marknadsvärde, och (punkten 11) misstänkta bulvanförhållanden.

Samordningsfunktionen mot penningtvätt och finansiering av terrorism, som leds av Polismyndigheten, har gett ut en vägledning till fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag med information om penningtvätt och finansiering av terrorism. Varningssignaler under affärsrelationens gång uppges bl.a. vara att köparen önskar förvärva en fastighet utan att ha sett den samt att köparen inte bryr sig om priset eller ytterligare detaljer om affären. Ytterligare en varningssignal uppges vara att kunden försöker utveckla en personlig relation till mäklaren (s. 9-10, version juli 2023).

Av utredningen i ärendet framgår att NN har bedömt risken som normal avseende köparen. Av dokumentationen över vidtagna kundkännedomsåtgärder har NN som motivering till sin bedömning noterat ”Gjort en allmän bedömning och tagit en Norkyc. Lånelöfte ok genom [namnet på en bank]” samt ”inget avvikande”. I sitt yttrande har NN uppgett att köparens ”story” gick ihop.

Fastighetsmäklarinspektionen noterar dock ett flertal omständigheter som förevarit under förmedlingens gång som med styrka talar för att det varit en högre risk än den mäklaren bedömt. Köparen, som ensam köpare, uppgav sig inte behöva sälja någon bostad för att kunna finansiera sitt köp på 12 800 000 kr. Köparen har även velat ha ett snabbt tillträde, och hade behov av att flytta in i uthyrningsdelen på fastigheten redan samma dag som köpekontraktet undertecknades. Hon budade dessutom som ensam budgivare över sig själv fyra gånger. Även om detta delvis kan förklaras med säljarnas ambivalenta uppfattning om vad de var beredda att sälja för, går det att utläsa av utredningen att köpeskillingens nivå inte haft någon större betydelse för köparen. Vidare har köparen inte haft sin hemvist i Sverige. NN har därtill vid ett flertal tillfällen gett uttryck för att köpeskillingen inte stått i proportion till förmedlingsobjektets marknadsvärde. Inför kontraktsskrivningen uppgav köparen att hon skulle använda sig av en annan bank än den hon nyss angett, och inför betalningen av handpenningen försäkrade hon NN, vid flertalet tillfällen, om att den var på väg att strax betalas ut. Fastighetsmäklarinspektionen reagerar här särskilt på att NN i dokumentationen över vidtagna kundkännedomsåtgärder, den 20 mars 2024, noterat ”inget avvikande” som motivering till sin riskbedömning, trots att köparen vid den tidpunkten var i dröjsmål med inbetalningen av handpenningen med två dagar. Omständigheterna att NN uppgett att han ”jobbar enbart för dig” (köparen, Fastighetsmäklarinspektionens notering) och kallat henne för ”fröken” är exempel på omständigheter som tyder på att en personlig relation utvecklats dem emellan. Därtill har omständigheterna att köparen inte varit intresserad av att se garaget invändigt, eller brytt sig om ifall det varit städat, varit omständigheter som tillsammans med de ovan angivna gjort att NN borde ha, i vart fall under affärsförbindelsens gång, bedömt köparens risk som högre.

Bedömningen av kundens riskprofil är av särskild vikt eftersom riskbedömningen enligt 3 kap. 14 – 16 §§ penningtvättslagen påverkar omfattningen av kundkännedomsåtgärderna. I förevarande fall hade det exempelvis varit relevant för NN att, utöver de grundläggande åtgärderna för kundkännedom, undersöka köparens ekonomiska ställning och situation, det faktiska syftet med att hon skulle flytta till Sverige, varifrån medlen skulle komma samt begära in en kopia på lånehandlingar eller skuldebrev, i syfte att motverka den högre risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som framkom. Vad NN har anfört om att köparens ”story” gick ihop, som han inte närmare utvecklat i kundkännedomsdokumentationen, är naturligtvis inte någon garanti för att det inte skulle kunna röra sig om medel som härrör från brottslig verksamhet. Med hänsyn till det mycket höga beloppet och övriga riskfaktorer i förmedlingsuppdraget bedömer Fastighetsmäklar-inspektionen att NNs riskbedömning samt att han inte vidtagit åtgärder för att släcka riskerna innebär att han inte kan anses ha uppnått tillräcklig kundkännedom om köparen.

Fastighetsmäklarinspektionen vill här erinra om att en fastighetsmäklare har en skyldighet att, under pågående affärsförbindelser, följa upp och vid behov revidera en kunds riskprofil samt att löpande och vid behov säkerställa att kännedomen om kunden är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. Dokumentationen över vidtagna kundkännedomsåtgärder ska ske löpande, bl.a. eftersom den ska utgöra underlag för fortlöpande uppföljning och granskning av aktiviteter och transaktioner.

Genom att inte ha varit beredd att avstå från att utföra transaktionen, eller i vart fall ha utfört fördjupade kundkännedomsåtgärder, har NN agerat på ett sätt som innebär ett mycket allvarlig åsidosättande av penningtvättsregelverket och därigenom god fastighetsmäklarsed. Att säljarna senare kom att häva köpet på grund av att köparen aldrig betalade in handpenningen föranleder således ingen annan bedömning. Påföljden i denna del utgör med tveksamhet grund för enbart en varning.

Påföljden

Enligt 4 kap 4 § p. 3 och 4 fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den som handlar i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen respektive som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller i föreskrifter som meddelats med stöd av penningtvättslagen. Om det kan anses tillräckligt får Fastighetsmäklarinspektionen i stället ge en varning eller erinran. Om förseelsen är ringa, får inspektionen avstå från att ge en påföljd.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN på flera sätt har visat att han har missförstått centrala delar av mäklarens roll. Han har brustit i omsorgsplikten genom att inte genomföra de undersökningar som under omständigheterna varit nödvändiga för att genomföra uppdraget, dvs. att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse. Detta moment utgör själva kärnan i mäklarens uppdrag och är det huvudsakliga skälet till att han får provision. Uppdraget omfattar således ett grundläggande krav på att förmedla en köpare som har faktisk ekonomisk möjlighet fullfölja avtalet. Vilka undersökningar som mäklaren behöver göra kring denna förutsättning för en lyckad överlåtelse kan variera från fall till fall. I det aktuella ärendet har ett flertal varningssignaler varit för handen som borde ha föranlett NN att vidta fördjupade undersökningar. I normala fall torde detta, att endast sammanföra säljare med solventa köpare, vara självklart även för mäklaren eftersom rätten till provision i de flesta fall är knuten till betalning av handpenningen. I det aktuella uppdragsavtalet angavs dock att rätten till provision uppstod så snart ett köpekontrakt underskrivits av parterna samt i avtalet intagna villkor för överlåtelsens fullbordan eller bestånd uppfyllts. NN:s uppenbara nonchalans vad gäller köparens betalningsförmåga förefaller ha påverkats av denna skrivning i uppdragsavtalet. Detta styrks också av att han begärt full provision av uppdragsgivarna. Genom sina uttalanden och sitt sätt att agera, bl.a. genom att inte vidarebefordra alla bud till uppdragsgivarna, har NN även visat att han inte har förstått centrala delar av mäklarens roll.

NN har även genom hanteringen av förmedlingsuppdraget visat att han inte har förstått sin skyldighet att arbeta enligt ett riskbaserat förhållningssätt. Mot bakgrund av riskerna med att fastighetsmäklares tjänster utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism anser inspektionen att omständigheterna kring NN:s bristande kundkännedom om köparen, dvs. att han inte vetat någonting om hennes ekonomiska ställning, vart pengarna skulle komma ifrån eller det egentliga syftet med köpet, trots de åtskilliga varningssignalerna, inneburit ett uppenbart och oacceptabelt risktagande.

Vid en samlad bedömning av vad som framkommit om att NN inte uppfyllt väsentliga delar av sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen, anser Fastighetsmäklarinspektionen vid en sammantagen bedömning att varning inte är en tillräcklig påföljd. NN:s registrering som fastighetsmäklare ska därför återkallas enligt 4 kap. 4 § p. 3 och 4 fastighetsmäklarlagen.