Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren felaktigt har betecknat ett utrymme som ett kök vid marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in skärmbilder som återger delar av marknadsföringen av bostaden på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen samt dokumentationen avseende vidtagna penningtvättsåtgärder.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har marknadsfört en lägenhet som att den har ett kök, trots att utrymmet inte uppfyller kraven för att få kallas för ett kök.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Utrymmet som har marknadsförts som ett kök har en area på cirka fem kvadratmeter. Utöver en mikro och en fristående kokplatta saknas det spis och ugn. Det stämmer att kokvrån felaktigt har redovisats som ett kök, men det har enbart skett av förbiseende. Han är relativt nyutexaminerad som fastighetsmäklare och detta var blott hans fjärde förmedlingsuppdrag. Han har inte haft något ont uppsåt, men har inte ifrågasatt att fel terminologi användes. Han kommer självfallet att tänka på detta fortsättningsvis.  

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Antal rum 1

Kökstyp Kök

Köket är praktiskt med gott om förvaring i skåp och lådor.

Motsvarande information anges även i internetannonsen.

I en planlösning över lägenheten betecknas det aktuella utrymmet som ”kök”. I utrymmet finns inritat en spis med fyra kokplattor.

I objektsbeskrivningen och i internetannonsen finns en bild som visar en begränsad del av det utrymme som har betecknats som ett kök. På bilden syns ingen spis eller ugnsfunktion för tillagning av mat, utan endast en fristående dubbel kokplatta och en fristående mikro.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Enligt 3 kap. 15 § ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat uppgift om lägenhetens storlek.

Med storlek avses inte antalet rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information, t. ex. uppgifter om antalet rum, i objektsbeskrivningen.

Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Med affärsbeslut avses inte bara själva beslutet att köpa eller att avstå från att köpa en produkt. Begreppet har en betydligt vidare innebörd och täcker flera beslut som en konsument kan fatta under processen fram till köpbeslutet, liksom efter detta. Ett affärsbeslut kan exempelvis bestå av att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats eller en butik för att inhämta mer information (jfr 3 § marknadsföringslagen samt MD 2010:8).

Avseende hur utrymmen i lägenheter ska benämnas i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 4, 5 och 6 §§ i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett kök avses ett för matlagning avsett utrymme som har en golvyta av minst sju kvadratmeter (bänkar, skåp och liknande inräknat) och har direkt eller indirekt dagsljus. Som kök räknas även kokvrå med matrum om utrymmena tillsammans har en golvyta av minst sju kvadratmeter och har direkt eller indirekt dagsljus.

Med en kokvrå avses ett för matlagning avsett utrymme som har en golvyta mindre än sju kvadratmeter (bänkar, skåp och liknande inräknat), men är så stort att en person kan vistas däri. Om utrymmet för matlagning har en golvyta av minst sju kvadratmeter räknas det som kokvrå om det saknar direkt eller indirekt dagsljus.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det aktuella utrymmet inte uppfyller kraven på att benämnas kök, vare sig gällande golvytans storlek eller möjligheten till matlagning. NN har vidgått att det aktuella utrymmet felaktigt har marknadsförts som ett kök. Fastighetsmäklarinspektionen finner att mäklaren har använt sig av vilseledande marknadsföring, som sannolikt har påverkat mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Marknadsföringen är därmed att anse som otillbörlig och i strid med god fastighetsmäklarsed.

Den vilseledande uppgiften om att utrymmet är ett kök förstärks av att det benämns som ett kök i planritningen och att det finns en spis inritad däri. Bilden i marknadsföringen visar endast en begränsad del av utrymmet och innebär, enligt Fastighetsmäklarinspektionen, inte ett sådant förtydligande av den felaktiga uppgiften att påföljden kan mildras. Då den felaktiga uppgiften har lämnats reservationslöst motiverar förseelsen en varning (jfr Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20)