Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i tre förmedlingsuppdrag har uppfyllt sin skyldighet att lämna en korrekt uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in en skärmbild som visar marknadsföring av en bostadsrätt på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in fyra uppdragsavtal, två överlåtelseavtal, fyra objektsbeskrivningar, fem mäklarbilder, fyra stadgar samt fem årsredovisningar.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han har varit på flera av NN:s visningar och mäklaren struntar systematiskt i att ha med information om den indirekta nettoskuldsättningen. Han har nu gått igenom mäklarens tio senaste förmedlingar som ligger ute på nätet och uppgiften redovisas inte i någon av annonserna.

Anmälaren har hänvisat till fyra förmedlingsuppdrag som Fastighetsmäklarinspektionen har begärt in handlingar om från mäklaren samt bett mäklaren att yttra sig över.

Kravet om att ange en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning avser objektsbeskrivningar som tillhandahålls tilltänkta köpare som är konsumenter. I ett av de utvalda förmedlingsuppdragen har ingen objektsbeskrivning tillhandahållits, varför inspektionen inte kommer att behandla förmedlingsuppdraget vidare i förevarande beslut. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning nedan avser därmed de övriga tre förmedlingsuppdragen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Gällande förmedlingsuppdraget A har inte den indirekta nettoskuldsättningen beräknats. Han blev förvirrad av skrivningen angående flera andelstal i bostadsrättsföreningens stadgar och var osäker på vilket andelstal som skulle användas vid beräkningen. Lägenheten har balkong, men det stod inget om det i mäklarbilden. Förvaltaren har numera gjort om mäklarbilderna med ett förtydligande av vilket andelstal som ska användas vid beräkningen av den indirekta nettoskuldsättningen.

När det gäller förmedlingsuppdraget B har han beräknat bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning till 988 611 kronor. Han har tagit långfristiga skulder om 39 203 148 kronor adderat med kortfristiga skulder om 20 388 344 kronor. Han har sedan dragit ifrån posten ”kassa och bank” om 175 840 kronor och då fått fram beloppet 59 415 652 kronor. Detta belopp har multiplicerats med 0,0166389.

Beträffande förmedlingsuppdraget C har han beräknat den indirekta nettoskuldsättningen till 249 604 kronor. Han har tagit långfristiga skulder om 84 360 823 kronor adderat med kortfristiga skulder om 47 281 875 kronor. Han har därefter dragit ifrån posten ”kassa och bank” om 300 kronor samt kortfristiga placeringar om 13 904 893 kronor. Föreningens totala nettoskuld är då 117 737 505 kronor, vilken han har multiplicerat med 0,00212 och fått fram 249 604 kronor.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Förmedlingsuppdraget A

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen avseende förmedlingsuppdraget A saknas uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges bland annat följande.

Kategori	Fördelningsprincip	Värde
Amortering grundlån	Insats	0,2223 %
Fondavsättning	Insats	0,2223 %
Årsavgift bostad kr/år	Insats	0,2223 %
Amortering nya lån	Insats	0,2223 %

Stadgarna

Av bostadsrättsföreningens stadgar framgår bland annat följande.

Årsavgiften fördelas mellan bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal.

Ett andelstal fastställs som underlag för beräkning av den del av årsavgiften som ska täcka bostadsrättsföreningens löpande verksamhet.

Ett annat andelstal fastställs som underlag för beräkning av i årsavgiften ingående kostnader för tillbyggda balkonger.

Årsredovisningen

Mäklaren har gett in föreningens årsredovisning för räkenskapsåret 2022.

Meddelande från förvaltaren

Fastighetsmäklarinspektionen har kontaktat den av bostadsrättsföreningen anlitade förvaltaren för att fråga om den avvikande informationen om andelstal i stadgarna i förhållande till informationen i mäklarbilden. Förvaltaren har i sitt svar till inspektionen angett bland annat följande.

Procenttalet 0,2223 % är det som ska användas för att räkna ut den indirekta nettoskuldsättningen, föreningen har insats som fördelningsprincip varpå procentsatsen är samma för samtliga kategorier. 2018 ändrades andelstalen i föreningen och i samband med att de nya andelstalen implementerades tog man bort en debitering för balkong från samtliga lägenheter.

Jag förstår att stycket i stadgarna skapar en viss förvirring, men uppgifterna på mäklarbilden är korrekta.

Förmedlingsuppdraget B

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Indirekt nettoskuldsättning: 988 611 kr

Mäklarbilden

Av mäklarbilden framgår bland annat följande.

Andelstal

Andelstal årsavgift 1,66389 % Amortering grundlån

Area 1,77239 % Amortering nya lån

Stadgarna

I bostadsrättsföreningens stadgar anges bland annat följande.

Årsavgiften avvägs så att den motsvarar det som belöper på lägenheten av föreningens utbetalningar avseende primärt drifts- och finansieringskostnader samt amorteringar och avsättningar i enlighet med 8 §. Årsavgifterna fördelas efter bostadsrätternas andelstal och erlägges på tider som styrelsen bestämmer.

Årsredovisningen

Av föreningens årsredovisning för räkenskapsåret 2022 framgår bland annat följande.

TILLGÅNGAR

[…]

Kassa och bank 175 840

EGET KAPITAL OCH SKULDER

[…]

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 39 203 148

[…]

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 20 388 344

Meddelande från förvaltaren

Fastighetsmäklarinspektionen har kontaktat den av bostadsrättsföreningen anlitade förvaltaren, då informationen i mäklarbilden skulle kunna uttydas som att föreningen tillämpar differentierade andelstal. Förvaltaren har dock återkommit med besked om att föreningen inte tillämpar differentierade andelstal och att det korrekta andelstalet för beräkning av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning är 1,66389 %.

Förmedlingsuppdraget C

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Indirekt nettoskuldsättning 249 604 kr

Mäklarbilden

Av mäklarbilden framgår att det korrekta andelstalet för beräkning av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning är 0,212 %.

Årsredovisningen

Av föreningens årsredovisning för räkenskapsåret 2022 framgår bland annat följande.

Tillgångar

[…]

Kortfristiga fordringar

[…]

Avräkningskonto [förvaltarens namn] 13 900 577

Placeringskonto [förvaltarens namn] 2 816

Övriga fordringar 11 225

Av noten tillhörande posten ”Övriga fordringar” framgår det att beloppet avser behållning på föreningens skattekonto.

[…]

Kassa och bank 300

[…]

Skulder

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 84 360 823

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 47 281 875

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningarna

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Handlingen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter, däribland information om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Av författningskommentaren (prop. 2021/22:171 s. 112) framgår att uppgiften fås fram genom att andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning.

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Den indirekta nettoskuldsättningen bör uttryckas i kronor.

I förarbetena (se prop. 2021/22:171, s. 63) anges bland annat följande när det gäller bostadsrätters andelstal.

En fastighetsmäklare bör som utgångspunkt kunna förlita sig på de uppgifter föreningen lämnar om andelstal och alltså göra sin beräkning på grundval av dem. Beroende på omständigheterna kan mäklaren dock behöva ställa kontrollfrågor, till exempel om vad andelstalet avser. Detta innebär ingen skillnad jämfört med i dag eftersom de två typerna av andelstal [för ägarandel i föreningen samt för fördelning av årsavgift, Fastighetsmäklarinspektionens kommentar] ska anges i objektsbeskrivningen redan enligt den hittillsvarande regleringen.

Vidare framgår av förarbetena att mäklaren vid osäkerhet kan behöva använda sig av handlingar i form av stadgarna, den ekonomiska planen och upplåtelseavtalet för att få fram de uppgifter som ska ligga till grund för beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Förmedlingsuppdraget A

I objektsbeskrivningen avseende förmedlingsuppdraget A saknas uppgift om bostadens indirekta nettoskuldsättning. Mäklaren har uppgett att han har känt en osäkerhet kring vilket andelstal som ska användas vid beräkningen. Av mäklarbilden framstår det som att andelstalet 0,223 % ska användas, men i stadgarna framstår det som att föreningen tillämpar mer än ett andelstal vid fördelningen av de kostnader som ingår i årsavgiften.

Att mäklaren beroende på omständigheterna i det enskilda förmedlingsuppdraget kan behöva ställa kontrollfrågor kring andelstalet framgår av förarbetena till bestämmelsen. Mäklaren har dock inte redogjort för att han har kontaktat föreningen eller förvaltaren för att undersöka frågan. Fastighetsmäklarinspektionen har vid kontakt med förvaltaren fått svaret att skrivningen i stadgarna är obsolet och att det är andelstalet i mäklarbilden som ska användas vid beräkningen av den indirekta nettoskuldsättningen.

NN har således inte vidtagit de åtgärder som ålegat honom utifrån lagkravet för att kunna redovisa denna obligatoriska uppgift i objektsbeskrivningen. Han har därigenom tillhandahållit en bristfällig objektsbeskrivning i det aktuella förmedlingsuppdraget. I enlighet med tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen avseende utelämnande av uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning (jfr inspektionens beslut med dnr 23–1246 och 23–1247) anser inspektionen att förseelsen motiverar en varning.

Förmedlingsuppdraget B

Avseende förmedlingsuppdraget B finner Fastighetsmäklarinspektionen att mäklarbildens utformning tyder på att bostadsrättsföreningen tillämpar differentierade andelstal. Efter inspektionens kontakt med föreningens anlitade förvaltare står det dock klart att föreningen inte tillämpar differentierade andelstal och att mäklaren har använt det korrekta andelstalet vid sin uträkning. Den angivna uppgiften i objektsbeskrivningen om 988 611 kronor är enligt Fastighetsmäklarinspektionen en korrekt beräknad uppgift av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Förmedlingsuppdraget C

När det gäller förmedlingsuppdraget C har mäklaren beräknat den indirekta nettoskuldsättningen till 249 604 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionen har beräknat den indirekta nettoskuldsättningen till 249 583 kronor. Detta genom att ta föreningens räntebärande skulder på totalt 131 642 698 kronor och dra ifrån föreningens räntebärande tillgångar samt likvida medel. De poster som ska dras ifrån de räntebärande skulderna är medlen på avräkningskontot hos förvaltaren (13 900 577 kronor), medlen på placeringskontot hos förvaltaren (2 816 kronor), behållningen på föreningens skattekonto (11 255 kronor) samt posten ”kassa och bank” (300 kronor). Det återstående beloppet om 117 727 750 multipliceras sedan med andelstalet (0,00212). Beloppet på 249 583 kronor som då fås fram utgör bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Fastighetsmäklarinspektionen kan inte slå fast exakt vilken post som har hanterats felaktigt av mäklaren vid uträkningen, men det framgår att det rör sig om avsnittet i balansräkningen som avser kortfristiga fordringar. Då mäklaren har hanterat större delen av uträkningen korrekt och det rör sig om en marginell avvikelse anser inspektionen att förseelsen är att betrakta som ringa. Påföljd ska därför underlåtas i denna del.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han avseende bostadsrätten A har underlåtit att ange en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. Avseende bostadsrätten C bedöms förseelsen som ringa, varför påföljd i den delen kan underlåtas.