Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt när köparna fått nyckeln för att komma in i den förmedlade bostaden före tillträdesdagen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in ett flertal e-postmeddelanden.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet med bilagor, köpekontraktet, journalen samt e-postmeddelanden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har lämnat ut en nyckel till bostaden, utan hans vetskap eller godkännande. Köparna har därför kunnat gå in i huset innan det tömts på tillhörigheter. Köparna har skurit sönder fyra golvmattor och två väggar för att kunna ta prover, vilket han upptäckte vid utflytt av saker inför tillträdesdagen. Köparna hade tidigare frågat honom om de fick ta prover, men fått svaret att de var tvungna att vänta tills efter tillträdet.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Den 19 februari 2024 fick hon i uppdrag att förmedla den aktuella bostaden som såldes av ett dödsbo. Hon fick en nyckel för att fritt kunna röra sig i bostaden och utföra nödvändiga delar i försäljningsprocessen.

Dödsboet företräddes enligt fullmakt av dödsbodelägaren MM. Under kontraktsskrivningen den 1 mars bad köparna om att få komma in i bostaden för att ta mått. Som hon minns det svarade MM att han skulle vara på plats under tisdagen nästkommande vecka och kunde släppa in köparna i huset då, men att hon annars hade tillgång till en nyckel.

Parterna träffades vid ett senare tillfälle i bostaden och utifrån vad hon förstår i efterhand fördes då en diskussion om att köparna ville göra asbestprover. Hon involverades aldrig i denna diskussion och fick därför aldrig möjlighet att redogöra för riskerna det innebär att göra sådana åtgärder före tillträdet. Parternas berättelser går sedan isär angående vad som har hänt. Köparna uppger att säljarna inte hade något emot en provtagning, att de fick tillåtelse att besöka bostaden igen och att de då skulle höra av sig till henne för att få nyckeln. Nu i efterhand förstår hon att säljarna inte delar köparnas uppfattning om att de skulle ha nått en sådan överenskommelse. Hon uppmanade parterna vid kontraktsskrivningen att alla överenskommelser mellan dem utöver det som redan gjorts upp skulle ske skriftligen, med en kännedomskopia skickad till henne.

Tre veckor före tillträdet kontaktades hon av köparna som uppgav att de kommit överens med MM om att de skulle få titta på bostaden en gång till och skulle få nyckeln av henne. Utifrån dialogen på kontraktsskrivningen uppfattade hon det som att parterna var överens om att köparna skulle få låna nyckeln en gång till innan tillträdet. Hon hade inte fått någon information om att köparna ville göra en asbestmätning och hade ingen anledning att misstänka detta.

Utifrån det hon vet idag borde hon ha dubbelkollat med säljarna om de var införstådda med det köparna påstod om att hon kunde lämna ut nyckeln och begärt att få ett skriftligt samtycke.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

E-postmeddelanden

Av e-postmeddelanden skickade mellan anmälaren och mäklaren den 6 april 2024 framgår bland annat följande.

Från anmälaren till mäklaren

Som du ser på skärmdumpen så har vi inte kommit överens om att dom får gå in i huset själva, framförallt inte när det finns värdesaker och annat kvar i huset. De här är allvarligt, att dom ljuger för dig är en sak men att du inte dubbelkollar med oss att det är ok att dom går in i ett ej tömt hus själva, de finns de inga ursäkter för. […]

Från mäklaren till anmälaren

Jag förstår att du är upprörd. Jag tillät dem att kolla på huset då jag förstod det som något ni kommit överens om kring att de skulle få mäta en gång till. Jag hade ingen vetskap om att dem skar i någonting.

[…]

Självklart kontaktar jag dom direkt! Jag ber så hemskt mycket om ursäkt för min del, jag skulle absolut ha dubbelkollat med er! […]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Det finns uppenbara risker med avtal om att köparen får tillgång till förmedlingsobjektet före det egentliga tillträdet. Mäklaren bör därför informera såväl säljare som köpare om dessa risker och helst avråda dem från att gå vidare med en överenskommelse med ett innehåll vars konsekvenser inte går att förutse (se inspektionens beslut med dnr 20–0228 samt Fastighetsmäklarnämndens beslut 2010-02-24:10 i årsboken för 2010 och beslut 2013-05-15:11 i årsboken för 2013). Om parterna trots allt kommer överens om detta, är det viktigt att mäklaren verkar för att överenskommelsen dokumenteras och att förutsättningarna regleras tydligt (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 2015–0990).

Fastighetsmäklarinspektionen anser att en mäklare ska inhämta säljarens samtycke innan hen låter en spekulant eller köpare besöka ett förmedlingsobjekt på egen hand och att det strider mot god fastighetsmäklarsed att en mäklare utan säljarens tillstånd lämnar ut en nyckel till köparen, så att denne på egen hand kan besöka förmedlingsobjektet före tillträdet (se beslutet 2001-11-21:2 i Fastighetsmäklarnämndens årsbok för 2001 samt beslutet 2007-11-21:3 i Fastighetsmäklarnämndens årsbok för 2007).

Det är utrett i ärendet att mäklaren har lämnat ut en nyckel till köparna och att köparna på egen hand har besökt bostaden innan tillträdet. Mäklaren uppger att hon förstod det som att parterna var överens gällande ett utlämnande av nyckeln mot bakgrund av parternas diskussion i frågan vid kontraktsskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen finner att mäklaren har brustit i sin omsorgsplikt genom att inte verka för att överenskommelsen dokumenterades och att förutsättningarna för köparnas tillgång till bostaden före tillträdet reglerades tydligt. Mot bakgrund av att det saknades en skriftlig överenskommelse i frågan finner inspektionen även att mäklaren borde ha kontrollerat med säljarna att samtycke fanns när köparna tre veckor efter kontraktsskrivningen kontaktade henne och ville få tillgång till bostaden. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklarens agerande står i strid med omsorgsplikten och att förseelsen motiverar en varning.