Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att ange korrekta uppgifter om bostadsrättsföreningen och dess egenskaper i objektsbeskrivningen samt i den övriga marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in skärmbilder som visar delar av en internetannons samt en årsredovisning.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet med bilagor, objektsbeskrivningen, mäklarbilden samt en spekulantlista.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har marknadsfört en bostadsrätt, där en stor del av informationen om bostadsrättsföreningen är missvisande och felaktig. I internetannonsen har mäklaren felaktigt hänvisat till bostadsrättsföreningen X, i stället för den korrekta bostadsrättsföreningen Y samt publicerat fel stadgar.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

På den aktuella gatan finns det två näraliggande bostadsrättsföreningar. Hon har av misstag valt fel bostadsrättsförening i mäklarföretagets datasystem. När hon valde fel förening hängde vissa uppgifter med, vilket ledde till att informationen om föreningen i marknadsföringen blev fel. Det rör bland annat uppgifterna om antalet lägenheter, lokaler, bilplatser och parkeringsplatser och uppgift om föreningens renoveringar. De allmänna uppgifterna och informationen om gemensamma utrymmen blev också fel. Misstaget ledde även till att fel stadgar fanns med i annonsen.  

Marknadsföringen publicerades den 11 april 2024. När hon fick kännedom om felet korrigerade hon marknadsföringen och informerade säljarna. Ändringarna i marknadsföringen skedde den 9 maj. Hon har endast tillhandahållit den felaktiga objektsbeskrivningen till en person, som omgående tackade nej till bostaden på visningen. Misstaget har inte påverkat eller skadat någon part. 

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

I objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen hänvisas till den till föreningen Y näraliggande bostadsrättsföreningen X. De stadgar som har funnits publicerade i internetannonsen tillhör föreningen X.

Vidare anges att föreningen bland annat har 78 lägenheter och 13 lokaler, att föreningen disponerar över tre garageplatser samt 28 garageplatser och att det finns tillgång till gym som får nyttjas av föreningens medlemmar. Vidare anges bland annat följande.

ALLMÄNT OM FÖRENINGEN

Avgiftshöjning 3–4 % per år under en 10 års period för att finansiera det genomförda stambytet.

FÖRENINGENS RENOVERINGAR

2022   Föreningen har hägnat in innergården.

2019   Stambyte.

2016   Renovering av undercentral.

2015   Inklädnad av skorstenar.

2014   Arbeten och förbättring av utemiljön.

2009   Byggt ut och glasat in balkonger.

2004   Bytt varm och kallvatten.

2003   Miljöhus.

Föreningen har planerat ett fönsterbyte och takbyte inom de närmaste 10 åren.

Årsredovisningen för bostadsrättsföreningen Y

I årsredovisningen för bostadsrättsföreningen Y avseende räkenskapsåret 2022 till 2023 anges bland annat följande.

Föreningen har 49 bostadsrättslägenheter med en totalyta på 2 374,5 m² och 2 bostadsrättslokaler på totalt 280 m² samt 3 hyresrättslokaler med en totalyta på 112 m². Föreningen har 18 parkeringsplatser.

[…]

De senaste åren har föreningen bland annat genomfört stambyte med badrumsrenovering (2006), el- och värmearbeten (2006), samt bytt till säkerhetsdörrar (2010). Föreningen har 2014 installerat fiberoptik samt kopplat in fastighetens lokaler till [företagsnamn]:s stadsnät. År 2018 har föreningen renoverat och byggt ut balkongerna. År 2021 har föreningen byggt ett sophus och renoverat utemiljön.

[…]

Under 2023 har följande större underhåll utförts:

• Avslutning av arbete med glidgjutning av ventilation.
• Byggnation av handikappramp till verksamheter. Arbetet slutförs under nästa räkenskapsår.

Inom de närmsta åren planeras följande större underhåll:

• Målning av trapphus och källare

[…]

Den 1 oktober 2022 höjdes årsavgiften med 2 %. […] Den 1 oktober 2023 höjs årsavgiften med 3 % […].

Årsredovisningen för bostadsrättsföreningen X

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat årsredovisningen för bostadsrättsföreningen X. I den anges bland annat följande.

[…] Föreningen har 78 bostadsrättslägenheter med en totalyta på 3 807 kvm samt 13 hyresrättslokaler på totalt 126 kvm. Föreningen har även 3 garage och 28 parkeringsplatser.

[…]

För de närmsta tio åren planeras fönsterbyte och takbyte.

[…]

Tidigare investeringar:

• Stängsel 2022
• Stambyte 2021
• Fiberinstallation 2021
• Renovering undercentral 2016
• Inklädnad av skorstenar 2015
• Klinker i källare 2014
• Utemiljö 2014
• Passersystem 2012
• Balkongutbyggnad och -inglasning 2009
• Kakel och klinker i tvättstuga 2004
• Varm- och kallvattenledningar 2004
• Miljöhus 2003

[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av objektet (en objektsbeskrivning). Vid förmedling av en bostadsrätt ska fastighetsmäklaren även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar.

I lagen anges vissa obligatoriska uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, bland annat bostadsrättsföreningens namn. Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller dock att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföring inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Det kan konstateras att objektsbeskrivningen och den övriga marknadsföringen har innehållit felaktiga uppgifter angående vilken bostadsrättsförening som förmedlingsobjektet tillhör och vilka egenskaper föreningen har. NN har därigenom åsidosatt sitt ansvar enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen och använt sig av vilseledande marknadsföring i strid med marknadsföringslagen och god fastighetsmäklarsed.

Mäklaren har uppgett att marknadsföringen rättades så snart hon fick kännedom om den felaktiga informationen. Vid en samlad bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.