Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet genom att inte informera köparen före kontraktsskrivningen om en planerad solcellspark på grannfastigheten.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in köpekontraktet, objektsbeskrivningen, ett underlag till samråd samt e-postmeddelanden.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet med bilagor.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon undertecknade ett köpekontrakt avseende den aktuella fastigheten den 14 februari 2023. Fastigheten beskrivs i annonsen som ”tomtmark belägen nära havet” och att den har ”ett privat vackert och lantligt läge”.

Efter kontraktsskrivningen har hon fått veta att det finns planer på att bygga en omfattande solcellsanläggning på cirka 150 hektar på en anslutande fastighet. Hon har även fått kännedom om att mäklaren hade vetskap om denna information vid kontraktsskrivningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Han bestrider att han i något avseende har agerat oaktsamt eller i strid med fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed. Han förmedlar i stort sett uteslutande näringsfastigheter till och från näringsidkare. Den aktuella fastigheten ägdes av näringsidkare, men köptes av bostadskonsumenter för privat nyttjande.

Han har verkat för att säljarna skulle lämna så mycket relevant information om fastigheten som möjligt. Han hade inte kännedom eller misstanke om den aktuella solcellsprojekteringen vid starten på förmedlingsuppdraget. Det var först strax efter månadsskiftet januari/februari 2023 som han via säljarna fick reda på att de i egenskap av ägare till en närliggande fastighet hade tecknat ett arrendeavtal gällande etablering av solceller. På grund av olika yttre omständigheter samt misstag från hans sida kom uppgiften om den planerade solcellsparken inte att framföras till köparen, vilket han beklagar.

Om projektet genomförs bedömer han att solcellerna kommer att vara belägna cirka 340 meter bort i söder, cirka 100 meter bort i norrläge samt cirka 270 meter bort åt väster. Detta räknat från centrum av den aktuella fastigheten och med utgångspunkt i samrådsunderlaget och en digital uppmätning via Lantmäteriets karttjänst.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat av parterna den 14 februari 2023.

Underlaget för samråd

Anmälaren har gett in ett underlag för samråd avseende uppförandet av en solcellspark på två fastigheter, varav den ena fastigheten angränsar till förmedlingsobjektet. Underlaget är daterat den 16 februari 2024.

Av underlaget framgår att ett företag avser att uppföra en anläggning för produktion av solenergi på en yta om cirka 150 hektar. Företaget ges tillgång till marken genom ett 40-årigt arrendeavtal. De planerade åtgärderna omfattar bland annat uppförande av solceller på cirka 3–4 meter höga metallstrukturer, transformatorstationer, förläggning av kabel samt instängsling. Området består i nuläget av jordbruksmark. I underlaget anges bland annat följande.

Eftersom solcellsanläggningen planeras att anläggas i ett flackt jordbrukslandskap kan viss påverkan på landskapsbilden antas. Utöver att solcellspaneler kan utgöra en industriell kontrast till naturmiljön, kan nödvändiga säkerhetsåtgärder, som stängsel, vara påtagligt synliga i landskapet då det utgör barriärer som bryter mot omgivande naturmiljö.

[…]

Verksamheten kommer att ge upphov till visst buller under anläggnings- och avvecklingsfasen. Under anläggningsfasen kommer buller främst uppkomma från transporter och markarbeten, såsom pålning. Även under driftsfasen förväntas visst buller uppstå i samband med vissa driftsförhållanden samt från transporter i samband med service- och röjningstillfällen vid ett fåtal tillfällen per år. Under driftsfasen kan den eventuella energilagringsenheten (som lagrar elektricitet och håller den tillgänglig utan förlust till den behövs) ge upphov till visst buller.

[…]

För att minska påverkan på närboende i de omkringliggande fastigheterna, avser [företaget] att anpassa solparkens utformning genom att hålla 50 meters avstånd till samtliga fastighetsgränser. [Företaget] avser även att anpassa solparkens utformning diktan de bebodda fastigheterna som angränsar området, för att minska påverkan på närboende.

E-postmeddelande

Av ett e-postmeddelande från mäklaren till köparen den 22 december 2023 framgår bland annat följande.

[…]

Efter att ha gått igenom min förmedling av fastigheten i [ortsnamn] har jag noterat följande. Strax innan det jag medverkade till att tillse att köpekontrakt kom att tecknas avseende fastigheten [fastighetsbeteckningen], erhöll jag via säljarna information om att de nyligen träffat avtal om att sätta upp solpaneler på närliggande fastigheten [grannfastighetens beteckning].

Det var vid det aktuella tillfället en stor arbetsbelastning och olyckligtvis kan jag inte se att jag fört denna information vidare till Er innan Ert köp av fastigheten, vilket jag givetvis beklagar.

Jag förstår om ni är besvikna och jag kan meddela att jag inte avser att undandra mig ansvar om sådant finnes.

Ber Er återkomma med Er inställning.

[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 3 kap. 12 § 1 st. fastighetsmäklarlagen följer att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Av bestämmelsens tredje stycke framgår att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

I tidigare förarbeten till 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen anges att det tredje stycket preciserar mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick, men att regleringen inte utgör någon uttömmande uppräkning. Mäklaren är på grund av god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden som kan antas ha betydelse för köparen utan att det anges explicit i lagen. God fastighetsmäklarsed kräver generellt att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga informationen (se prop. 2010/11:15 s. 57).

Enligt Regeringsrättens mening omfattar en fastighetsmäklares upplysningsskyldighet samtliga uppgifter som kan antas vara av betydelse för en köpare och som mäklaren har tillgång till (se RÅ 2006 ref. 53). Att uppgifterna ska kunna ”antas vara av betydelse” för köparen visar att beviskravet är lågt ställt. I avgörandet varnades mäklaren för att först vid kontraktsskrivningen ha informerat om byggplaner rörande ett hamnområde som gränsade till det område där förmedlingsobjektet var beläget. Med hänsyn till omfattningen av byggplanerna och det förhållandevis korta avståndet mellan fastigheten och hamnområdet ansåg domstolen att planerna måste antas ha varit av betydelse för köparna av fastigheten. Mäklaren ansågs ha brustit i sitt ansvar när han inte vidarebefordrat informationen till köparna i god tid före kontraktsskrivningen.

Även om 3 kap. 12 § 3 st. fastighetsmäklarlagen handlar om ”fastighetens skick” får det, enligt inspektionens uppfattning, även antas träffa andra omständigheter som kan antas ha betydelse för en köpare. Detta får anses vara en logisk slutledning mot bakgrund av bestämmelsens andra stycke, där det framgår att mäklaren ska verka för att säljaren lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Eftersom sådana uppgifter inte nödvändigtvis avser fastighetens skick bör mäklaren också vara skyldig att lämna andra uppgifter som hen har fått tillgång till och som kan antas vara av betydelse för en köpare, även om uppgifterna rör annat än skicket på fastigheten (jfr beslutet med dnr 80/20 från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd).

Av utredningen framgår inte exakt vid vilken tidpunkt som NN fick kännedom om den planerade bebyggelsen på grannfastigheten. Enligt mäklaren fick han informationen strax innan kontraktsskrivningen. Det rör sig om en omfattande anläggning, som sannolikt kommer att påverka landskapsbilden och som kan medföra effekter i form av exempelvis buller. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det har rört sig om en uppgift av sådan art att den kan antas ha betydelse för en köpare. Enligt inspektionens uppfattning omfattades informationen därmed av mäklarens upplysningsskyldighet. Genom att underlåta att informera köparen när han före kontraktsskrivningen fick kännedom om den planerade byggnationen bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Förseelsen motiverar en varning.